Proporción de área de piso

Zonas industriales

Como determinante de volumen, la proporción de área de piso es probablemente menos útil en áreas industriales que en cualquier otro tipo de distrito de uso. Aunque las plantas modernas tienen muchas características en común, estas características no son necesariamente uniformes dentro de una zona. Esto se debe a que las zonas industriales se clasifican principalmente sobre la base de las características de «molestias» de los procesos de fabricación.

Para ilustrar: una zona industrial «ligera» requiere industrias no molestas y una amplia distancia entre las plantas y los usos accesorios en por un lado y las zonas residenciales circundantes por el otro. También tiene, deseablemente, una baja densidad estructural o porcentaje del terreno total cubierto por estructuras. Estas características pueden lograrse mediante otros controles a granel, principalmente los patios y el porcentaje de cobertura del lote. Debido a que la mayoría de las plantas construidas hoy no tienen más de un piso de altura, los límites de altura máxima no restringen el diseño de la planta de la misma manera que restringen el diseño de edificios de oficinas. En consecuencia, hay pocos incentivos para ir más allá de lo permitido por la ordenanza.

Como control de la densidad de empleo (personas por acre) en las zonas industriales, la proporción de área de piso es un dispositivo bastante ineficaz. A diferencia de los edificios de oficinas y las tiendas, la proporción de personas por unidad de superficie es muy variable dentro de una zona. Se descubrió durante el curso de los estudios de rezonificación de Chicago, por ejemplo, que una planta con un área de piso de 10,000 pies cuadrados ubicada en un lote de 200,000 pies cuadrados podría emplear tan solo tres o hasta 600 trabajadores.

Entre las denominadas industrias pesadas, las diferencias en el espacio de piso por empleado pueden ser considerables. Por ejemplo, una fábrica de láminas de aluminio puede tener más de 2,000 pies cuadrados de área de piso por empleado, mientras que una planta de fabricación de aviones puede tener menos de 300 pies cuadrados de área de piso por empleado. (Ver Espacio para la industria por Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Al recomendar una ubicación de zona industrial, la cantidad y el tipo de tráfico generado son casi tan importantes como las características molestas. Aquí, la relación de superficie de suelo es prácticamente inútil como control para prevenir la congestión. Según Jack C. Smith en un artículo, «Progress in Performance Standards for Zoning» (Planning 1954, American Society of Planning Officials), los controles a granel y otros métodos se consideraron en los estudios previos a la zonificación de Chicago y se rechazaron por estas razones:

(1) una simple limitación en el tamaño total del empleo o en el área bruta del lote es inútil, ya que diez plantas pequeñas que ocupan un bloque pueden generar tanto tráfico como ¿Puede una planta grande ocupando todo el bloque; (2) los controles de volumen, si bien limitan indirectamente las concentraciones de trabajadores a través de limitaciones en el grueso de los edificios, no limitan de manera efectiva la concentración de trabajadores dentro del espacio de piso permitido. Algunos tipos de operaciones industriales suelen emplear hasta 175 trabajadores por acre incluso en edificios nuevos de volumen comparativamente bajo. Cuando tales concentraciones ocurren en áreas donde la capacidad de las calles y el tránsito son comparativamente bajas, inevitablemente surgen problemas graves. Irónicamente, densidades tan altas suelen ocurrir en industrias que, por lo demás, son buenos vecinos de las zonas residenciales.

Sr. Smith continúa diciendo que el único control efectivo parece ser una limitación directa sobre la densidad del empleo (el número de trabajadores por acre) porque tal control extenderá efectivamente el foco de la generación de tráfico. «Los valores de tal regulación serán principalmente disuadir a las industrias de alta densidad de ubicarse en áreas problemáticas y servir como un criterio legal efectivo en los casos en que la expansión excesiva haya dado lugar a problemas de tráfico graves».

Aparentemente, el único propósito de una proporción de área de piso en zonas industriales es complementar otros tipos de controles de volumen. Incluso a este respecto, su utilidad parece limitada. Debido a que los gerentes de planta en general no quieren edificios que tengan más de un piso de altura, las ventajas de la flexibilidad tan atractiva en las zonas comerciales no pertenecen. Si, por razones de compatibilidad con los usos circundantes, se consideró conveniente establecer una relación constante entre el área bruta del piso y el área bruta del terreno, un control de la proporción del área del piso podría ser útil para lograr este resultado, especialmente si hay edificios accesorios.

Además, muchas operaciones industriales en los típicos «distritos industriales pesados» no tienen áreas de piso como tales. Por ejemplo, elevadores de granos, refinerías de petróleo y procesos de flujo por gravedad. Una proporción de área de piso es un tipo de control de volumen sin sentido sobre tales operaciones.

Sin embargo, en zonas industriales que están cerca del distrito comercial central, los controles de proporción de área de piso pueden tener las mismas aplicaciones y ventajas que en el sección céntrica propiamente dicha.La revisión integral propuesta de la ordenanza de zonificación de Filadelfia establecería un nuevo distrito industrial limitado para albergar establecimientos industriales tipo loft en ubicaciones centrales. Según el resumen de la ordenanza propuesta, este distrito, a diferencia de otros distritos industriales limitados, «permite una gama completa de usos comerciales y, por lo tanto, es particularmente apropiado para el centro de la ciudad». El volumen es similar al permitido para edificios comerciales y de apartamentos en ubicaciones centrales y está controlado por un límite en el área del piso.

Zonas residenciales

Teniendo en cuenta los propósitos de los controles masivos, ¿qué Ventajas adicionales tiene la relación de superficie útil para ofrecer en zonas residenciales? Para abordar una respuesta a esta pregunta, los usos de alta y baja densidad se considerarán por separado.

En zonas de una y dos familias, el uso de la relación de superficie de suelo parece ser bastante limitado. Sin entrar en las justificaciones bien establecidas para los requisitos del patio, podemos ver que junto con los límites de altura máxima establecen un control de volumen. Si a estas dimensiones se agrega la máxima cobertura de lote, obtenemos un resultado que tiene el mismo efecto que una relación de superficie de piso en que, cuando se combinan, establecen una relación constante entre el volumen de edificios y la superficie de terreno. (Consulte el diagrama). Además, aseguran una separación mínima entre edificios, lo que no se deriva necesariamente del control de la proporción del área del piso solo.

En la mayoría de los casos, los estacionamientos cerrados fuera de la vía pública están exentos de » superficie de suelo.» (Ver definiciones, páginas 3 a 7.) Sin embargo, esta definición también cubre otros edificios accesorios. Por lo tanto, al usar el dispositivo de proporción de área de piso, se regula la mayor parte de todos los edificios principales y accesorios (excepto garajes y cocheras).

En resumen, el efecto de la proporción de área de piso en áreas residenciales de baja densidad es principalmente para refinar los controles a granel. En este sentido, su uso es similar al de las zonas industriales.

Cuando llegamos a las zonas residenciales de alta densidad, en cambio, nos acercamos a la situación que prevalece en las zonas comerciales de alta densidad, donde el terreno es caro, la altura de los edificios es relativamente poco importante y donde, en cualquier caso, se puede aumentar la altura si se gana espacio en los niveles del suelo y del piso inferior.

En las zonas residenciales, sin embargo, la diferencia en el tipo de ocupación trae otros factores al frente. Al ser usos de vivienda, los edificios de apartamentos y las viviendas colectivas deben tener acceso a la luz, el sol y el aire, deben estar separados de otros usos para que el ruido no moleste indebidamente y deben tener una cantidad mínima de espacio exterior utilizable. En resumen, deben tener las comodidades que acompañan a la vida urbana moderna. Pero estas necesidades no están garantizadas por la proporción de área de piso y, en consecuencia, se emplean otros controles para asegurarlas.

Las más comunes son las provisiones de patio, que dan como resultado un sobre a granel que solo permite una variación limitada en el diseño de edificios. Además, se puede demostrar que a menos que los mínimos establecidos para los patios sean lo suficientemente anchos o profundos, de hecho no brindan las comodidades mencionadas anteriormente.

Para alcanzarlos, y al mismo tiempo preservar la flexibilidad inherente a una relación de área de piso, también se han desarrollado otros dispositivos.4 Se usan en conjunto, la teoría es que el efecto neto alcanza estándares mínimos. Se describen aquí sólo brevemente, ya que en forma de ordenanza, las regulaciones a veces son bastante complejas. Todos derivan de ideas desarrolladas en Gran Bretaña y se describen en diversas publicaciones del Ministerio de Vivienda y Gobierno Local (o su predecesor, el Ministerio de Urbanismo y Ordenación del Territorio).

Ángulo de obstrucción de la luz. El propósito de la obstrucción del ángulo de luz es asegurar el acceso de luz y aire a las calles y a las ventanas frontales de los edificios. Tales disposiciones crean un plano imaginario, que se eleva en diagonal desde un ángulo en la línea central de la calle y se apoya contra el edificio, que no está permitido cortar en este plano. Este dispositivo aparece en las propuestas para la ciudad de Nueva York y el Distrito de Columbia, en la ordenanza de zonificación de Denver y otras. El diagrama de la página 25 está tomado del informe Harrison, Ballard & Allen.

Área de acceso a la luz. Esta es un área sin obstrucciones fuera de una ventana requerida legalmente, dentro de un arco que se extiende 70 grados a cada lado de una línea perpendicular a la pared del edificio en la línea central de la ventana. El radio suele ser de un mínimo de 15 pies en las zonas residenciales, aunque puede llegar a medir 60 pies en algunas. Una porción específica del espacio dentro de esta cuña permanece libre de edificios y otras obstrucciones. Los detalles varían entre las diversas ordenanzas que emplean este dispositivo.

Espacio abierto utilizable.Los edificios multifamiliares pueden recibir la luz adecuada por medio de los dos dispositivos que se acaban de describir y aún carecen de espacio para vivir al aire libre. Para ser utilizables, las áreas al aire libre de este tipo deben ser fácilmente accesibles para los ocupantes, deben ser de tamaño y distribución adecuados (es decir, relacionadas con el número y tipo de personas que las usan) y adecuadas para los fines para los que están destinadas. Estos propósitos se describen en el informe Harrison, Ballard & Allen como espacios «para colocar el corralito del bebé o un carruaje para un niño dormido; espacio para colocar sillas en una noche calurosa; espacio para personas mayores y convalecientes para tomar aire fresco, sol y brisa fresca; espacio para tender la ropa, para plantar algunas flores; se puede ver que el espacio abierto utilizable es simplemente una extensión del patio trasero o la entrada principal a las familias que viven en todas las categorías de densidad; seguramente no es una parte irrazonable de un estándar de vida urbano «.

El mismo informe define» espacio abierto utilizable «para incluir solo esa parte del área del suelo de un lote de zonificación residencial:

1. El cual está dedicado al espacio recreativo al aire libre, la vegetación y el espacio de servicio para actividades domésticas (como secar la ropa), que normalmente se realizan al aire libre, y
2. Que se ajuste a las dimensiones mínimas prescritas …, para el distrito apropiado, y
3. Que no esté dedicado a caminos privados abiertos al transporte vehicular, espacio de estacionamiento accesorio fuera de la vía pública o muelles de carga accesorios fuera de la vía pública , y
4. En el que no haya estructuras en el suelo, excepto según lo permitido, … y
5. Que no esté obstruido entre el nivel permitido del patio trasero y el cielo, excepto que no más del veinticinco por ciento (25%) del total «espacio abierto utilizable» provisto en cualquier lote de zonificación puede ser techado, y en tal caso no más de cincuenta y por ciento (50%) del perímetro de la sección techada deberá estar encerrado, y
6. Que, cuando esté por encima del nivel, sea estructuralmente seguro y esté adecuadamente revestido y protegido, y
7. Que es accesible y está disponible al menos para todos los ocupantes de las unidades de vivienda para cuyo uso se requiere el espacio.

Aunque el espacio abierto utilizable se define como una parte de un área del suelo, los espacios en el techo y los balcones pueden sustituirse, siempre que cumplan con los requisitos de la ordenanza de tamaño, ausencia de obstrucciones, accesibilidad y seguridad.

Hasta ahora, hemos estado discutiendo la proporción de área de piso como un control del volumen del edificio. Ocasionalmente también se ha utilizado como control de densidad. Dado el número de familias por acre y el tamaño medio de los apartamentos en pies cuadrados, se puede derivar una relación de superficie. Sin embargo, al intentar controlar la densidad a través de una ordenanza de zonificación, la relación final que se busca es la que existe entre las personas y la tierra. Los estándares de áreas mínimas de lote por familia logran esta proporción directamente sin interponer datos sobre el área de piso.

Incluso si se conocieran las áreas de piso promedio para diferentes tipos de viviendas, la proporción de área de piso es un control de densidad poco confiable. Planning the Neighborhood señala:

… las proporciones del área de piso no reflejan las densidades de población, porque el área de piso por persona varía (generalmente aumenta a medida que aumentan los ingresos) . Para medir las cargas de población, se debe utilizar un índice adicional de superficie por persona. Esto hace posible relacionar la densidad en términos de relaciones de área de piso con la densidad de población.

Este mismo punto lo hace de una manera ligeramente diferente Jack C. Smith al comentar sobre la ordenanza de zonificación de Chicago:

FAR solo es un control de densidad muy ineficaz. Cuando se busca un patrón deseado de densidad de población, las FAR por sí solas pueden producir el fin merecido solo si todas las unidades de vivienda se construyen al tamaño promedio. Las desviaciones del tamaño promedio de las unidades de vivienda y el número promedio de personas por unidad de vivienda anularían la realización de las metas de densidad. Por esta razón, en la ordenanza de Chicago, usamos un control de densidad directo, el área del lote por unidad de vivienda, para complementar FAR.

Sr. Smith también señala que la proporción de área de piso es inútil para regular la conversión dentro de las estructuras existentes, y que el área de lote por unidad de vivienda fue el método establecido en la ordenanza de Chicago para controlar las conversiones excesivas.5

Conclusiones

La proporción de área de piso es un refinamiento en los controles de volumen tradicionales. Expresa en una medida en lugar de varias la relación matemática entre el volumen de edificación y la unidad de terreno. Sin embargo, no controla de ninguna manera la ubicación de ese volumen en el terreno. Por lo tanto, si la ubicación es un factor que debe regularse, se requieren dispositivos a granel suplementarios.

La proporción de área del piso no es una panacea.Obtiene valor como dispositivo de zonificación cuando el valor numérico que se le asigna ayuda a lograr los propósitos de la ordenanza de zonificación y al mismo tiempo da más libertad de acción a los diseñadores de edificios. Por lo tanto, una relación de área de piso baja no es necesariamente buena ni una alta necesariamente mala. Depende de la zona.

En la medida en que el área bruta de piso es una medida de la carga en vías públicas y servicios públicos y de la demanda de transporte y estacionamiento, la relación de área de piso presenta un medio para regular la generación del tráfico y la demanda y de predecir las necesidades futuras. En la medida en que el área bruta del piso no es una medida de la densidad de población, la relación del área del piso es deficiente como control de densidad y como dispositivo predictivo.

Las modificaciones de la idea original han aumentado su versatilidad. Parece probable que nuevas mejoras amplíen su utilidad. Sin embargo, a medida que se introducen modificaciones, las disposiciones de la ordenanza se vuelven más complejas. Las primas, por ejemplo, son excesivamente complejas para una ciudad pequeña y no deben copiarse a ciegas. Además, las ventajas de la relación de superficie de suelo parecen tener lugar principalmente en zonas de gran volumen donde la altura del edificio no es un factor especial. Por lo tanto, la proporción de área del piso no es una bendición sin mezclar.

Notas

1. Planning the Neighborhood (Asociación Estadounidense de Salud Pública, Comité de Higiene de la Vivienda, publicado por el Servicio de Administración Pública, 1313 East 60th Street, Chicago 37) señala que la relación matemática de la relación del área del piso con la cobertura y la altura del edificio se expresa de la siguiente manera: fórmula:

2. En distritos comerciales, la proporción de área de piso puede aumentarse si se proporciona estacionamiento interior. En el distrito C-4, por ejemplo, FAR 3.5 es el límite para casas de apartamentos sin estacionamiento cerrado sobre el suelo; se otorga un FAR adicional de 1.0 para el estacionamiento cerrado, lo que hace un FAR total de 4.5. Se permiten otros usos FAR 7.0, más 2.0 para estacionamiento cerrado, lo que hace un total de FAR 9.0.

3. Existe alguna evidencia de que la transferencia de espacio de piso de los pisos inferiores a los superiores es rentable. Los estudios de edificios de oficinas en la ciudad de Nueva York muestran que las tarifas de alquiler de pies cuadrados aumentan, en promedio, alrededor del uno por ciento por piso, utilizando el tercer, cuarto o quinto piso como base. El piso y el segundo piso son «contribuyentes» y son pisos de ingresos confiables. Hablando de estos, el Sr. Ford (en Building Bulk, Height, and Form comenta: «En cualquier caso, es más obvio que la luz y la perspectiva tienen una prima marcada, y que cualquier cosa que reduzca más la luz superior y la apertura en los pisos inferiores aumentará en consecuencia su valor de alquiler. En otras palabras, es factible hacer un sacrificio considerable en la construcción de volumen en los pisos inferiores, siempre que se agregue una proporción suficiente a la torre «.

4 «Ángulo de obstrucción de luz» y «área de acceso de luz» también se emplean en zonas de no residencia.

5. La ordenanza dice: «Ningún edificio residencial existente se convertirá de manera que entre en conflicto con, o más conflicto con los requisitos del área de lote por unidad de vivienda del distrito en el que se encuentra dicha vivienda «.