La guía completa de préstamos hipotecarios para médicos

En la superficie, los préstamos hipotecarios para médicos se ven muy bien. No tienes que dar dinero de anticipo. Sin límites jumbo. Sin seguro hipotecario privado (PMI). Finalmente, parece que existe un producto para recompensarte por tu tiempo de entrenamiento para ser médico. Después de todo, ha sido difícil. Durante los últimos años, has visto a muchos de tus amigos convertirse en propietarios de viviendas.

Mientras publicaban su última foto de una divertida renovación casera, tú estabas atrapado en la biblioteca estudiando patología. Mientras organizaban una barbacoa de verano en su propio patio trasero, tú estabas sentado en un examen de la junta de 8 horas (y cronometrabas tus descansos a la perfección para poder devorarte una barra de proteínas).

Pero, seamos realistas. Los prestamistas están en el negocio para ganar dinero y no pueden simplemente darte un viaje gratis. Entonces, ¿cómo se comparan los préstamos hipotecarios para médicos con todo lo demás que está disponible? ¿Son realmente tan buenos como suenan? Averigüemos.

En este punto del proceso de compra de una casa, ya ha tomado una decisión sólida sobre cuánto gastar en su casa y tiene sus problemas financieros seguidos. Por lo tanto, el siguiente paso es decidir cómo financiar su vivienda y si un préstamo hipotecario médico es la mejor opción para usted.

Antes de comenzar, si prefiere escuchar una descripción general de cómo las hipotecas para médicos funcionan, consulte este podcast de Finance For Physicians:

Para ayudarlo a tomar una decisión informada, cubriremos:

• Cómo los préstamos hipotecarios para médicos Trabajo
• Alternativas y cómo se comparan
• Decidir cuál es la mejor hipoteca para su situación

Préstamos hipotecarios para médicos

Primero , hablemos de por qué existen los préstamos hipotecarios para médicos. La razón es que los médicos son clientes extremadamente rentables para los prestamistas. Sacan grandes préstamos al principio de sus carreras y casi siempre los pagan. Los prestamistas utilizan préstamos hipotecarios para médicos para asegurar a los médicos que inician su carrera prestándoles más dinero con menos estipulaciones que sus competidores. Lo hacen aún más atractivo al comercializarlo como un «programa especial» solo para médicos.

Tenga en cuenta, sin embargo, que su objetivo final es llevarlo a la puerta y venderle otros productos como su Las necesidades cambian. Un estudiante de medicina en transición a la residencia sin historial de ingresos, sin efectivo y con una gran cantidad de préstamos estudiantiles normalmente nunca calificarían para una hipoteca si no fuera por préstamos hipotecarios para médicos. Sin embargo, no existe tal cosa como un almuerzo gratis. Estos préstamos son atractivos al principio, pero a menudo terminan siendo más costosos que las alternativas. Por eso es tan importante comparar los préstamos hipotecarios para médicos con otros tipos de préstamos hipotecarios antes de tomar una decisión.

¿Qué es tan especial?

Entonces, ¿en qué se diferencia el préstamo hipotecario para médicos de una hipoteca típica? Estas son algunas de sus características comunes:

• Se requiere pago inicial cero (o muy bajo)
• Sin seguro hipotecario privado «PMI»
• Sin aumentos de tasas en préstamos gigantes (normalmente, préstamos s mayores de $ 417K)
• Préstamos basados en el contrato de trabajo firmado por un médico
• Menos crítico con la deuda de préstamos estudiantiles

¿Quién cuenta como un ¿Prestatario?

Un «prestatario calificado» es normalmente un residente médico, un compañero o un médico tratante con un contrato de empleo firmado. Algunos prestamistas también incluyen dentistas, veterinarios y otros médicos.

¿Quién ofrece préstamos hipotecarios para médicos?

Existe una lista cada vez mayor de prestamistas que ofrecen préstamos hipotecarios para médicos, que incluyen:

• Fifth Third Bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (ahora Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Banco central
• Citizens Bank
• Hipoteca independiente de Fairway
• Préstamos para médicos
• BancorpSouth

Además, tenga en cuenta que no tenemos una relación financiera con ninguno de estos prestamistas; solo queremos ayudarlo a explorar sus opciones. Si es un prestamista y desea que lo agreguen a nuestra lista, háganoslo saber.

Gastos hipotecarios:

Ahora que he explicado por qué las hipotecas para médicos son diferentes y por qué atraen a muchos médicos jóvenes, es hora de echar un vistazo a los gastos hipotecarios.Muchas personas se enfocan en los pagos mensuales cuando consideran comprar una casa, pero existen varios costos que conforman los gastos totales de su hipoteca:

• Intereses: el costo de los intereses se basa en la tasa de interés, el préstamo saldo y plazo de reembolso del préstamo
• Costos de cierre: un gasto de bolsillo único que se paga al cierre, incluido en el saldo del préstamo o incluido en el préstamo en forma de una tasa de interés más alta
• PMI: la tarifa mensual que generalmente se paga hasta alcanzar el 20% del capital social

Lo primero que debe saber sobre los préstamos hipotecarios para médicos es que muchos prestamistas están dispuestos a reducir sus tarifas, especialmente cuando saben que es competitivo. En muchas ocasiones, a nuestros clientes se les ofrecen descuentos una vez que los prestamistas se dan cuenta de que están hablando con varios prestamistas. Si desea obtener el mejor trato, asegúrese de que el prestamista tenga claro que está hablando con varios competidores y que no es seguro para ellos.

Los costos de cierre y las tasas de interés son como un tambaleante: reducir los costos de cierre de una hipoteca aumenta la tasa de interés – O si desea la tasa más baja posible, tendrá costos de cierre más altos. Puede ver cómo funciona esto en este desglose del sitio web de Mortgage Professor.

En cuanto al PMI, lo tiene o tu no Por lo general, costará entre el 0,3% y el 1,5% del monto original del préstamo por año. Una forma infalible de evitar el PMI es poner un 20% de descuento. Sin embargo, algunos préstamos, como el préstamo hipotecario para médicos, le permiten evitar el PMI aunque no tenga un 20% de capital.

Otra forma de evitar el PMI es obtener dos hipotecas, una que financie 80 % de la operación y el segundo que cubre la deuda restante (hasta un 20%). Pero tenga en cuenta que todas estas tácticas para evitar el PMI conllevan costos adicionales.

Si tiene curiosidad por ver cómo se suman todos estos gastos en su situación, tenemos la herramienta perfecta para usted . Le mostrará cómo varios escenarios se traducen en pagos mensuales, y también incluye estimaciones para todos los gastos ocultos, como el mantenimiento de la casa y los servicios públicos. Puede ver cómo se suma todo esto durante la vigencia del préstamo.

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Tarifas y costos: un ejemplo

Supongamos que es un médico que está considerando una casa de $ 500,000. Tiene un crédito fantástico pero no tiene efectivo para el pago inicial. ¿Cuáles son sus opciones para hipotecas con pago inicial del 0% sin PMI? Estos son los más populares con algunas tarifas de ejemplo. Estas no son tarifas reales y son solo ejemplos:

¿Qué opción debería elegir?

Si está en el ejército y especialmente si está discapacitado, la hipoteca VA puede ser una opción sólida.

Los préstamos hipotecarios para médicos tienen la tasa de interés más alta, pero está fija. La ARM tiene una tasa mejor que la hipoteca para médicos a 30 años, pero la tasa se vuelve variable después de siete años. El 80/20 convencional ofrece la mejor tasa en la hipoteca principal, pero la segunda hipoteca tiene una tasa variable.

Suponiendo que no está en el ejército y no puede obtener una hipoteca VA, debe basar esta decisión sobre cuánto tiempo será el propietario de la casa y cuánto planea pagar por la hipoteca. Repasemos las mejores opciones en función de estos factores:

• 0-7 años: si no prevé vivir en la casa durante al menos siete años, el préstamo hipotecario para médicos 7/1 ARM suele ser su mejor opción. Pero, en realidad, si planea vivir en él por menos de cinco años, debería alquilar.
• Más de 7 años (e ingreso y ahorros promedio): en este caso, el préstamo hipotecario para médicos con 30 La tasa fija anual es atractiva (o 15 años fija si tiene el flujo de caja). Pero esto debe revisarse cuando tiene un 20% de capital, cae por debajo de los límites jumbo o si las tasas bajan en general. Una vez que se ajusta al perfil, a menudo puede refinanciar con un nuevo préstamo no médico que sea más competitivo.
• Más de 7 años (y capacidad para pagar el HELOC muy rápidamente): comienza el 80/20 convencional para verse mucho mejor, especialmente si puede eliminar la línea de crédito con garantía hipotecaria en un año o dos. Por otro lado, si realmente tiene tanto flujo de caja, tal vez debería buscar una hipoteca de 15 años.

Los costos de cierre tienden a complicar las cosas rápidamente. Para simplificar las matemáticas, no incluimos ningún costo de cierre. Tenga esto en cuenta cuando compare varias opciones de hipotecas. Pida a los prestamistas que proporcionen cotizaciones con costos de cierre lo más cercanos a cero como sea posible, al menos para empezar. Es mucho más fácil comparar hipotecas estructuradas de manera similar desde el punto de vista de los costos.

¿Debería depositar efectivo?

¿Qué sucede si tiene algo de efectivo para depositar o está considerando esperar hasta tener el ¿dinero en efectivo? En ese caso, comparará la hipoteca del médico con la hipoteca convencional del 20% inicial. Una vez más, asumiremos que ambos están estructurados para incluir los costos de cierre en el préstamo para simplificar las matemáticas.Para darle una comparación clara, estructuremos el 20% del préstamo convencional de manera que tenga exactamente los mismos pagos que el préstamo hipotecario para médicos. La única diferencia es el pago inicial y la tasa de interés.

Opción # 1 – Préstamo convencional de pago inicial de $ 100K

• Saldo de $ 400,000
• 18.1183 año tasa fija al 3%
• $ 2,387.08 por mes principal e interés

Opción # 2 – $ 0 préstamo hipotecario médico con pago inicial

• $ 500,000 saldo
• Tasa fija a 30 años al 4%
• $ 2,387.08 por mes de capital e interés

Mirando esos números, probablemente esté pensando que Tomaría la opción de pago inicial de $ 0. Tal vez no tenga tanto efectivo disponible o tal vez crea que hay formas más inteligentes de usar esos $ 100,000. Puede usarlo para pagar préstamos o comenzar a invertir. Y el 4% sigue siendo una tasa realmente buena. Pero, ¿cómo se compara realmente con la opción de reducción del 20%?

Los costos totales de interés de por vida:

• Opción 1 – $ 118,998
• Opción 2 – $ 359,348

Como puede ver en los gráficos anteriores, depositar $ 100,000 terminará ahorrándole más de $ 240k en intereses. Además (y esta es una gran ventaja), pagará su hipoteca casi 12 años antes.

Además, no olvide que tener capital en su casa le brindará mayor seguridad y flexibilidad, especialmente si sucede algo inesperado. Con el préstamo hipotecario para médicos financiado al 100%, debe esperar comenzar bajo el agua. Si algo no funciona y se ve obligado a vender rápidamente, debe estar preparado para emitir un cheque potencialmente grande por hasta el 10% del precio de compra solo para salir de la casa.

Por otro lado, si obtiene los $ 100,000, podría financiar el 100% con el préstamo hipotecario del médico e invertir el efectivo. Si ejecuta esos números, el resultado final se verá mucho mejor. Pero esto no solo requiere una inversión agresiva, también requiere un mayor apalancamiento en su hogar, lo que aumenta aún más el riesgo. También requerirá muchos años de inversión disciplinada y se supone que nunca gastará nada de eso. Eso no es imposible, por supuesto, pero es mucho más fácil decirlo que hacerlo.

Al final del día, obtener la hipoteca convencional y liquidarla más rápidamente es un trato mucho mejor. Sin embargo, si no tiene efectivo para el pago inicial, el préstamo hipotecario para médicos es una alternativa sólida que vale la pena considerar. Aún así, no siempre es automáticamente la mejor solución.

¿Qué sucede si ya tiene una hipoteca para médicos?

Si ya tiene un préstamo hipotecario para médicos pero no le presta atención, es muy probable que esté desperdiciando un buen dinero. Debe revisar sus opciones de refinanciamiento si ocurre alguna de las siguientes situaciones:

• Las tasas de interés bajan
• Alcanza el 20% de capital
• Está por debajo del límites gigantes
• Sus planes cambian

En los últimos años, es muy probable que las cuatro cosas hayan sucedido para muchos de ustedes.

Aquí hay un escenario que ilustra una de las oportunidades de ahorro de dinero más comunes para los prestatarios de préstamos hipotecarios para médicos:

Dr. Smith compró su casa usando un préstamo hipotecario médico 100% financiado al 4.75% en julio de 2013. El monto del préstamo original era de $ 500,000 con pagos mensuales de capital e intereses de $ 2,608.24. El interés de por vida para ese préstamo habría sido $ 438,965.21. Avance rápido tres años hasta hoy y la propiedad de la Dra. Smith se ha revalorizado en alrededor de $ 600,000 en valor y debe $ 475,712 en su hipoteca original.

Cuando compró la casa, no tenía efectivo para depositar y muy pocos opciones. El préstamo hipotecario del médico fue probablemente su mejor opción. Pero ahora que tiene más del 20% de capital y un historial de ganancias saludable, se han abierto todo tipo de opciones. Es probable que pueda calificar para la mejor oferta disponible.

Si tuviera la iniciativa de refinanciar y quisiera mantener el pago similar al que ya estaba acostumbrada, estaría buscando en una nueva hipoteca fija a 20 años al 3%. El pago mensual de capital e intereses de la nueva hipoteca de $ 475,712 ascendería a $ 2,638.29. Más importante aún, estaría recortando siete años de su plazo de pago con solo un aumento de pago de $ 30 / mes. ¡Eso es un jonrón!

También podría considerar la posibilidad de refinanciar con un nuevo préstamo hipotecario para médicos. Eso hubiera sido mejor, pero no tan atractivo como la hipoteca convencional. Ahora se encuentra en el punto óptimo para las hipotecas tradicionales y debería aprovecharlo.

Cuando esté considerando una refinanciación , asegúrese de consultar algunos prestamistas diferentes.

Y recuerde, aunque refinanciar con un nuevo préstamo médico puede ser un buen negocio, no siempre es el mejor. Hacer los deberes antes de refinanciar el préstamo hipotecario de su médico dará sus frutos.Idealmente, también tiene a alguien, como un planificador financiero, que puede ayudarlo a analizar sus opciones de manera objetiva.

¿Cuándo debe evitar los préstamos hipotecarios para médicos?

Quizás a estas alturas ya esté más emocionado que nunca por comprar una casa, especialmente ahora que sabe que existe una opción en la que puede obtener una casa con un pago inicial de $ 0 y sin PMI. Sin embargo, para cubrir todas mis bases, quería señalar que probablemente debería mantenerse alejado de los préstamos hipotecarios para médicos si se aplica alguna o todas estas condiciones:

• La facilidad de obtener un El préstamo hipotecario del médico lo está tentando a considerar comprar demasiada casa
• Tiene (o tendrá) al menos un 20% para pagar la casa. En esta situación, lo mejor es una hipoteca convencional.
• Estás en el ejército. En esta situación, busque un préstamo VA en su lugar
• Espera una gran afluencia de efectivo poco después de la compra y está utilizando la hipoteca del médico para cerrar el trato ahora
• No está cómodo con la perspectiva de comenzar con un 5-10% de agua bajo el agua en su casa (en otras palabras, no desea escribir un cheque grande para salir de él si sus circunstancias cambian)

Puede leer más sobre estos puntos en la publicación de nuestro blog: «5 desventajas de los préstamos hipotecarios para médicos que no ha considerado».

Alternativas a considerar antes de firmar

En mi opinión, es Es mejor esperar hasta que tenga al menos el 20% para pagar la casa. De esa manera, obtendrá el mejor trato posible. Además, no tiene que asumir ninguno de los riesgos que conlleva financiar algo 100 %.

Si te gusta esa idea, alquila por ahora y comienza a guardar algo de efectivo para prepararte para comprar tu primera casa. Si ya tienes una casa y planeas renovarla, la mejor manera de guarda para tu futuro abajo pa El pago es pagando su hipoteca actual más rápidamente. Incluso podría considerar refinanciar su hipoteca actual a un plazo más corto para acostumbrarse a los pagos mensuales. También puede estructurar el nuevo préstamo para que le permita acumular capital a la cantidad necesaria para tener el 20% en el momento en que planea actualizar.

Hay varios otros tipos de préstamos que no cubrimos que podría entrar en juego. Éstos son algunos de ellos:

1) El préstamo convencional con PMI generalmente requiere al menos un 10% de anticipo. Si tiene un 10% para depositar, esta puede ser una mejor opción que el préstamo hipotecario para médicos, si planea ser propietario de la casa el tiempo suficiente para que el PMI se detenga.

2) El préstamo FHA generalmente requiere 3% de descuento y tiene tarifas muy competitivas, pero también viene con una tarifa permanente mensual similar a un PMI. La tarifa mensual de la FHA lo hace mucho menos atractivo para la mayoría de los prestatarios.

3) El préstamo Jumbo con PMI generalmente requiere al menos un 10% de pago inicial. Este tipo de préstamo valdría la pena compararlo con los préstamos hipotecarios para médicos más grandes. A menudo, todo se reduce a cuánto tiempo planea ser dueño de la casa. El Jumbo puede tener una tasa más baja, pero también viene con PMI.

Otros recursos hipotecarios

Hay muchos recursos en línea para ayudarlo a aprender más sobre hipotecas. Algunos ejemplos incluyen:

• The Mortgage Professor: un sitio con varias calculadoras de hipotecas y hojas de cálculo para ayudar a analizar las opciones de hipotecas.

• White Coat Investor List de prestamistas hipotecarios médicos en los EE. UU .: Consulte la lista de Jim de muchos de los prestamistas hipotecarios médicos en los EE. UU. organizados por estado.

Además, si se siente abrumado por todas estas opciones , comuníquese con nosotros. Ayudamos a los clientes a navegar por este tipo de decisiones todo el tiempo. Nos complace programar una consulta gratuita para saber si encajamos bien.