¿Cuáles son los acres mínimos requeridos para calificar para la exención agrícola de impuestos a la propiedad en los archivos de Texas? t2 Ranches

Por Troy Corman, t2ranches.com

Dado que el entorno de tipos de interés bajos ha continuado tras la Gran Recesión, la mayoría de los precios de los activos reales se han apreciado mucho, incluidas las tierras agrícolas y de recreo. Ahora, más que nunca, es importante emplear estrategias de reducción de impuestos a la propiedad para compensar los mayores valores de la propiedad. Una forma de hacer esto en terrenos baldíos es hacer que el terreno se considere legalmente como Espacio Abierto (1-d-1) o Ag-uso (1-d), como se describe en la Constitución de Texas en el Artículo VIII, Secciones 1-d. y 1-d-1. En este artículo, discutiremos cómo la tierra de uso agrícola y espacio abierto en el condado de Colorado puede calificar. Si desea saber cómo funcionan las designaciones de terrenos para espacios abiertos y terrenos agrícolas en su condado en Texas, estaremos encantados de investigar y brindar las respuestas.

Las designaciones de espacios abiertos y uso agrícola son valoraciones especiales que gravar la tierra sobre su uso agrícola o valor de productividad. Hay requisitos específicos que deben cumplirse para calificar para cualquiera de las designaciones como se detalla a continuación.

Uso agrícola (1-d)
La tierra debe ser propiedad de una persona física. Es posible que las sociedades, corporaciones u organizaciones no califiquen.
La tierra debe haber estado en uso agrícola durante tres años antes de reclamar la valoración de Uso agrícola.
El propietario debe solicitar la designación cada año y presentar una declaración jurada sobre la uso de la tierra.
El negocio agrícola debe ser la ocupación principal y la fuente de ingresos del propietario.

Espacio abierto (1-d-1)
La tierra puede ser propiedad de un individuo , corporación o sociedad.
La tierra debe estar actualmente dedicada principalmente al uso agrícola en el grado de intensidad generalmente aceptado en el área.
La tierra debe haber sido dedicada a un uso calificado durante al menos cinco de los últimos siete años.
Los negocios agrícolas pueden no ser el negocio principal del propietario.

El espacio abierto es la designación más común. Tenga en cuenta que ambas valoraciones agrícolas no tienen nada que ver con el valor de mercado de la tierra. En cambio, el valor imponible se basa en el valor de productividad de la tierra. (PTC Sec. 23.52 Tasación de tierras agrícolas calificadas). Una forma de calificar para la valoración de Espacio Abierto sin tener que esperar cinco años, es dedicar el terreno principalmente al manejo de la vida silvestre, según se define en la Subdivisión (7) (B) o (C) al grado de intensidad generalmente aceptado en el área, independientemente de cómo se utilizó la tierra en el año anterior. La advertencia es que esto solo está permitido si su tierra se encuentra en un área con especies en peligro de extinción federal, como la reinita de mejillas doradas o el verio de cabeza negra.

Estándares de intensidad para tierras de espacio abierto
Los estándares de intensidad se derivan de lo que es típico en el área local para las diferentes operaciones agrícolas. Para calificar para terrenos de espacios abiertos en el condado de Colorado, el terreno debe tener al menos un uso agrícola del 70% al 75% para calificar todo el terreno, y debe usarse como tal durante un mínimo de seis meses al año. Los usos se definen en las siguientes categorías.

Operaciones de tierras de cultivo
Cultivo en hileras
Huerto
Cultivo de heno
Granja de camiones
Viñedos
Tierras de cultivo irrigadas

Operaciones de pastoreo
Pastura mejorada
Pastura nativa
Tierras de matorrales
Tierras baldías

Operaciones especiales
Lechería
Corral de engorde
Operaciones de lúpulo
Abeja / Miel
Permacultura
Floricultura
Aves domesticadas
Árboles de Navidad
Acuicultura
Turf Grass Farm
Madera

Requisitos mínimos de árboles por acre
Pecan Huertos 14 árboles / acre
Huertos de duraznos 40 árboles / acre
Madera 400 árboles / acre
Granja de árboles de Navidad 700 árboles / acre

Requisitos mínimos de superficie para la tierra
Pastura nativa 10 Acres Mínimo
Pasto Mejorado 10 Acres Mínimo de Producción de Heno 10 Acres Mínimo de Huertos / Viñedos 10 Acres Mínimo de Granjas de Árboles 10 Acres Mínimo de Granjas de Pasto 10 Acres Mínimo de Cultivo Irriado 10 Acres Mínimo
Acuicultura 10 Acres Mínimo
Anteriormente, la superficie mínima era de 6 acres, que es grandfa entrado, pero si vende un terreno o pasa el terreno a los herederos, el mínimo de 10 acres entra en vigencia.

Sin un uso agrícola o un uso de espacio abierto, este terreno normalmente estaría sujeto a impuestos de $ 1.67 x $ 150,000 (el valor de tasación en este ejemplo) resulta en una factura de impuestos a la propiedad de $ 2,505.

Si estos mismos 15 acres se clasificaron como «Exención agrícola» en función del pastoreo de ganado (pastos nativos como categoría), multiplique los $ 150,000 x $ 98 (valor ag del distrito de tasación del condado de Colorado para pastizales nativos). El resultado equivaldría a $ 1,470.

Ahora el impuesto predial anual se calcularía multiplicando los $ 1,470 x 0.0167 (tasa impositiva de $ 1.67 / 100), para llegar a una factura de impuesto predial de $ 24.55. ¡Esa es una gran diferencia!

Cómo obtener una exención agrícola para su terreno en el condado de Colorado
Los nuevos propietarios deben solicitar la exención agrícola y deben haber sido dueños de la propiedad el 1 de enero de año fiscal.La propiedad debe haber tenido una exención agrícola en el año fiscal anterior y debe tener al menos 10 acres. Una vez que la propiedad se transfiere a los nuevos propietarios, el Distrito de Tasación debe enviarles una solicitud para continuar con la exención ag.

Si la propiedad se compra después del 1 de enero en el que se aplica la exención ag anterior. , el nuevo propietario mantendrá el beneficio de la exención agrícola para ese año fiscal.

Para un propietario de tierras existente que nunca ha recibido una «Exención agrícola», la tierra debe medir al menos 10 acres, debe ser actualmente se dedica principalmente al uso agrícola de acuerdo con los estándares generalmente aceptados para el condado, y debe haber establecido el uso agrícola durante cinco de los siete años anteriores. Se debe presentar una solicitud de agricultura ante el distrito ante el Tasador Jefe antes de que se otorgue o se niegue una ( PCTS Sec. 23.54. Solicitud)

La solicitud 1D1 de valoración de espacios abiertos (exención agrícola) vence antes del 1 de mayo.

La apicultura es ahora una exención agrícola calificada para áreas tan pequeñas como 5 acres
El 1 de enero de 2012, la ley de Texas hizo posible que la apicultura calificara como una exención agrícola de impuestos a la propiedad. Los detalles se pueden encontrar en el Código de impuestos sobre la propiedad de Texas bajo el capítulo 23, Subcapítulo D, Sec. 23.51 (1) y: (2) «… el término también incluye el uso de la tierra para criar o criar abejas para la polinización para la producción de alimentos humanos u otros productos tangibles que tengan un valor comercial, siempre que la tierra utilizada no sea inferior a 5 acres o más de 20 acres. El Distrito de Tasación del Condado de Colorado permite abejas anidadoras polinizadoras solitarias (típicamente Mason Bees – abejas de polinización) o abejas melíferas (producción de alimento para humanos).

En espacios abiertos valoración de la productividad, los valores se calculan utilizando un enfoque de ingresos modificado para determinar el valor por acre.

En Texas, se estima que una colmena produce 74 libras de miel, con un estimado de $ 60 de gastos por colmena. Con un promedio de cinco años de $ 5.08 por libra de miel, el condado de Colorado calcula la valoración de la apicultura de la siguiente manera:

Estándares de intensidad para la apicultura en el condado de Colorado en Texas

5 acres – debe tener 6 colmenas o cajas nido
6 – 10 acres – debe tener 7 colmenas o cajas nido
11 – 12 acres s – debe tener 8 colmenas o cajas nido
13 – 14 acres – debe tener 9 colmenas o cajas nido
15 – 16 acres – debe tener 10 colmenas o cajas nido
17 – 18 acres – debe tener 11 colmenas o cajas nido
19 – 20 acres – deben tener 12 colmenas o cajas nido

Cómo calificar para el uso de manejo de vida silvestre para una valoración agrícola de espacio abierto para reducir sus impuestos a la propiedad en Texas
Para calificar para el Uso de Manejo de Vida Silvestre, la tierra debe haber sido calificada como uso Ag Open Space previamente por al menos un año. La tierra debe haberse utilizado en al menos tres de las siguientes formas para propagar una población de animales salvajes autóctonos que se crían, migran o pasan el invierno para uso humano, incluidos alimentos, medicinas o recreación:

1. Control del hábitat
2. Control de la erosión
3. Control de depredadores
4. Proporcionar suministros suplementarios de agua
5. Proporcionar suministros suplementarios de alimentos
6. Proporcionar refugios y
7. Hacer recuentos censales para determinar la población

Si el nuevo propietario ha subdividido la tierra en un terreno más grande, entonces el terreno debe ser un mínimo de 16 acres para calificar como Uso de Manejo de Vida Silvestre. El nuevo propietario puede esperar un año bajo la exención agrícola y luego cambiar al uso de Manejo de Vida Silvestre.

Si el terreno tuvo uso de Manejo de Vida Silvestre el año anterior y cumple con el mínimo de 10 acres para la Exención de Agricultura, entonces el El nuevo propietario puede continuar usando el uso de Manejo de Vida Silvestre, pero se debe enviar una nueva Solicitud Ag 1D1 junto con un Plan de Manejo de Vida Silvestre. El Plan de Manejo de Vida Silvestre puede estar en el Formulario 885 de Parques y Vida Silvestre de Texas, o puede ser un plan autoescrito, pero debe incluir tres de las siete prácticas de vida silvestre enumeradas anteriormente con una lista de especies de vida silvestre objetivo.

Se recomienda que proporcione un mapa de la ubicación de las tres prácticas en su terreno. Además, guarde sus recibos de los gastos incurridos como resultado del mantenimiento activo de tres de las siete prácticas de manejo de vida silvestre. Idealmente, querrá comunicarse con su biólogo local de Parques y Vida Silvestre de Texas (TPWD) antes de completar el plan de manejo de vida silvestre. El biólogo también puede asesorarlo sobre qué vida silvestre es propicia para su propiedad en particular.

Impuestos de retroceso agrícola en Texas
Tenga en cuenta que si vende terrenos que tienen la designación de uso agrícola o espacio abierto, retroceda se podrían activar impuestos. Un impuesto de reversión agrícola es un impuesto adicional que se aplica cuando el propietario cambia el uso de una propiedad de agrícola a cualquier otro uso, excluyendo la construcción de una casa para una propiedad personal. El impuesto de reversión recupera el impuesto que el propietario habría pagado si su tierra hubiera sido gravada al valor de mercado durante los años cubiertos en la reversión (generalmente cinco años).

Bajo el uso agrícola (1-D), la venta de la tierra o el cambio de uso de la tierra crea el impuesto de reversión que se extiende a los tres años anteriores al año en que la venta o

En el espacio abierto (1-D-1), los impuestos de reversión se activan cuando el cambio en el uso es para un propósito no agrícola, con los impuestos reducidos para recuperar los impuestos de los cinco años anteriores que habría sido pagado si el terreno no hubiera tenido la designación de Espacio Abierto.

Si tiene alguna pregunta con respecto a los detalles de este artículo, o necesita información adicional, comuníquese con Troy Corman, fundador de t2 Ranches, al 832 -759-1523 o 214-690-9682.

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