Cómo burlar el seguro hipotecario privado

Nadie quiere tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) en una hipoteca. No es barato y se suma al costo mensual de la hipoteca. Averiguar si puede evitar el PMI comienza por comprender por qué podría quedarse atrapado en él en primer lugar.

Una de las medidas de riesgo que utilizan los prestamistas al suscribir una hipoteca es la relación préstamo-valor (LTV) de la hipoteca. Este es un cálculo simple que se hace dividiendo el monto del préstamo por el valor de la vivienda. Cuanto mayor sea la ratio LTV, mayor será el perfil de riesgo de la hipoteca. La mayoría de las hipotecas con una relación LTV superior al 80% requieren que el prestatario pague el PMI. Eso se debe a que se considera que un prestatario que posee menos del 20% del valor de la propiedad tiene más probabilidades de incumplir con un préstamo.

PMI en profundidad

Vamos a Suponga, por ejemplo, que el precio de la casa que está comprando es de $ 300,000 y el monto del préstamo es de $ 270,000 (lo que significa que realizó un pago inicial de $ 30,000), lo que da como resultado una relación LTV del 90%. El pago mensual del PMI estaría entre $ 117 y $ 150, dependiendo del tipo de hipoteca que obtenga. (Las hipotecas de tasa ajustable o ARM, requieren requieren pagos de PMI más altos que las hipotecas de tasa fija).

Sin embargo, el PMI no es necesariamente un requisito permanente. Los prestamistas deben reducir el PMI cuando el índice LTV de una hipoteca alcanza el 78% mediante una combinación de reducción del capital de la hipoteca y apreciación del precio de la vivienda. Si parte de la reducción del índice LTV se debe a la apreciación del precio de la vivienda, tenga en cuenta que tendrá que pagar una nueva tasación para verificar el monto de la apreciación.

Una alternativa al pago del PMI es utilizar una segunda hipoteca o lo que » s conocido como préstamo a cuestas. Funciona de la siguiente manera: obtiene una primera hipoteca con un monto igual al 80% del valor de la vivienda, evitando así el PMI, y luego obtiene una segunda hipoteca con un monto igual al precio de venta de la vivienda, menos el monto de el pago inicial y el monto de la primera hipoteca.

Usando los números del ejemplo anterior, si la casa que está comprando cuesta $ 300,000, tomaría una primera hipoteca por $ 240,000 , haga un pago inicial de $ 30,000 y obtenga una segunda hipoteca por $ 30,000. Esto elimina la necesidad de pagar el PMI porque la relación LTV de la primera hipoteca es del 80%. Sin embargo, ahora también tiene una segunda hipoteca que casi seguramente tendrá una tasa de interés más alta que su primera hipoteca.

Aunque hay muchos tipos de segundas hipotecas disponibles, el interés más alto La tarifa es normal para el campo. Aún así, los pagos combinados para la primera y la segunda hipoteca suelen ser menores que los pagos de la primera hipoteca más el PMI.

Las compensaciones

En resumen , cuando se trata de PMI, si tiene menos del 20% del precio de venta o el valor de una casa para usar como pago inicial, tiene dos opciones básicas:

1. Utilice una primera hipoteca «independiente» y pague el PMI hasta que el LTV de la hipoteca alcance el 78%, momento en el que se puede eliminar el PMI.
2. Utilice una segunda hipoteca. Lo más probable es que esto resulte en gastos hipotecarios iniciales más bajos que pagar el PMI. Sin embargo, una segunda hipoteca generalmente conlleva una tasa de interés más alta que la primera hipoteca, y solo se puede eliminar pagándola o refinanciando la primera y la segunda hipoteca en una nueva hipoteca independiente. Presumiblemente, haría esto cuando el LTV alcance el 80% o menos, por lo que no se requerirá PMI.

Varios otros factores pueden influir en esta decisión. Por ejemplo:

• Compare los posibles ahorros fiscales asociados con el pago de PMI con los ahorros fiscales asociados con el pago de intereses en una segunda hipoteca. Pregúntele a su contador sobre las reglas fiscales del IRS sobre la deducción de intereses hipotecarios.
• Compare el costo de una nueva tasación para eliminar el PMI versus los costos de refinanciar una primera y segunda hipoteca en una sola hipoteca independiente. Tenga en cuenta el riesgo de que las tasas de interés aumenten entre el momento de la decisión inicial de la hipoteca y el momento en que se refinanciarán la primera y la segunda hipoteca.
• Verifique las diferentes tasas de reducción de capital de las dos opciones.
• Anote el valor temporal del dinero (la idea de que el dinero que gasta ahora vale más que la misma cantidad en el futuro).

Sin embargo, la variable más importante en la decisión es la tasa esperada de apreciación del precio de la vivienda. Si elige una primera hipoteca independiente que requiere que pague el PMI, en lugar de obtener una segunda hipoteca sin PMI, ¿qué tan rápido podría aumentar el valor de su vivienda hasta el punto en que el LTV sea del 78% y el PMI se pueda eliminar? ? Este es el factor decisivo primordial y, por lo tanto, en el que nos centraremos ahora.

Apreciación: la clave para la toma de decisiones

Aquí «s El factor de decisión más importante: una vez que se elimina el PMI de la primera hipoteca independiente, el pago mensual que deberá ser menor que los pagos combinados de la primera y la segunda hipoteca. Esto plantea dos preguntas. Primero, ¿cuánto tiempo pasará antes de que se pueda eliminar el PMI? Y segundo, ¿cuáles son los ahorros asociados con cada opción?

A continuación se muestran dos ejemplos basados en diferentes estimaciones de la tasa de apreciación del precio de la vivienda.

Ejemplo 1: Una tasa lenta de apreciación del precio de la vivienda

Las siguientes tablas comparan los pagos mensuales de una hipoteca de tasa fija a 30 años independiente con PMI frente a 30 Primera hipoteca a tasa fija a un año combinada con una segunda hipoteca a 30 años / con vencimiento en 15 años.

Las hipotecas tienen las siguientes características:

En la siguiente tabla, se estiman las tasas anuales de apreciación del precio de la vivienda.

Observe que el pago del PMI de $ 120 se elimina del pago mensual total de la primera hipoteca independiente en el mes 60 (ver tabla a continuación) cuando el LTV alcanza el 78% a través de una combinación de reducción de capital y apreciación del precio de la vivienda.

La siguiente tabla muestra los pagos mensuales combinados de la primera y segunda hipoteca. Tenga en cuenta que el pago mensual es constante. La tasa de interés es un promedio ponderado. El LTV es solo el de la primera hipoteca.

Con la primera y la segunda hipoteca, se pueden ahorrar $ 85 dólares al mes para los primeros 60 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 5,100. A partir del mes 61, la primera hipoteca independiente obtiene una ventaja de $ 35 por mes para los términos restantes de las hipotecas. Si dividimos $ 5,100 entre $ 35, obtenemos 145.

En otras palabras, en este escenario de lenta apreciación del precio de la vivienda, a partir del mes 61, tomaría otros 145 meses antes la ventaja de pago de la primera hipoteca independiente sin PMI podría recuperar la ventaja inicial de la primera y la segunda hipoteca combinadas. (Este período de tiempo se alargaría si se considerara el valor del dinero en el tiempo).

Ejemplo 2: Una tasa rápida de apreciación del precio de la vivienda

El ejemplo a continuación se basa en las mismas hipotecas que el anterior. Sin embargo, se utilizan las siguientes estimaciones de apreciación del precio de la vivienda.

En este ejemplo, solo mostramos una única tabla de pagos mensuales para las dos opciones (consulte la tabla siguiente). Observe que el PMI se redujo en este caso en el mes 13 debido a la rápida apreciación del precio de la vivienda, que rápidamente reduce el LTV al 78%.

Las hipotecas combinadas solo tienen un Ventaja de pago de $ 85 por 12 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 1,020. A partir del mes 13, la hipoteca independiente tiene una ventaja de pago de $ 35. Si dividimos $ 1020 entre 35, podemos determinar que se necesitarían 29 meses para recuperar los ahorros iniciales de la primera y segunda hipoteca combinadas.

En otras palabras, comenzando en mes 41, el prestatario estaría en una mejor situación financiera si eligiera la primera hipoteca independiente con PMI. (Este período de tiempo se alargaría si se considerara el valor temporal del dinero.)

Conclusión

Si usted es un prestatario que tiene un pago inicial inferior al 20%, la decisión de utilizar una primera la hipoteca sola y el PMI u optar por una combinación de una primera y una segunda hipoteca depende en gran medida de la rapidez con la que espera que aumente el valor de su vivienda.

• Si elige pagar el PMI, puede eliminarlo mediante una tasación una vez que el LTV alcance el 78%.
• Si elige utilizar una combinación de primera y segunda hipoteca, es probable que tenga un pago inicial ahorros. Sin embargo, la única manera de eliminar la segunda hipoteca, que probablemente tendrá una tasa de interés más alta que la primera, es liquidando o refinanciando su primer y segundo préstamo en una nueva hipoteca independiente.

Si no puede conseguir un pago inicial más alto o una casa menos costosa, calcule sus opciones en función de su horizonte de tiempo y de cómo espera que se desarrolle el mercado inmobiliario. Nada es completamente predecible, por supuesto, pero esto le dará la mejor oportunidad de tomar la decisión más favorable.