Kolik peněz opravdu potřebujete koupit dům?

Jedním z největších šoků při koupi domu je zjištění, že potřebujete mnohem více peněz uzavřít dům než jen zálohu. Je dost těžké ušetřit na zálohu doma, jen abyste zjistili, že k dokončení transakce potřebujete více – často mnohem víc.

Podívejme se, kolik hotovosti je potřeba ve skutečnosti koupit dům. A pokud je to možné, navrhnu způsoby, které mohou snížit nebo dokonce eliminovat další požadavky na hotovost.

Skutečná záloha

Toto je jediná hotovostní výplata v procesu nákupu domu, která je většině kupujících zřejmá. Obvykle se vyjadřuje jako procento z kupní ceny nemovitosti. Například pokud je kupní cena 200 000 $ a je od vás požadováno složení zálohy 10%, budete muset zaplatit 20 000 $.

To je snadná část.

Kolik potřebujete na složení zálohy na dům?

Liší se. U většiny poskytovatelů půjček platí, že pokud se chcete vyhnout placení dodatečného soukromého pojištění hypotéky (PMI), máte 20% zálohu. Přijít s 20% však může být pro mnoho zákazníků, kteří kupují poprvé, obtížné, takže hypoteční věřitelé mají možnosti s akontacemi ve výši 10%, 5%, nebo – pokud máte nárok na speciální půjčky FHA nebo VA hypoteční úvěry – pouhých 3,5% .

To je další dobrý důvod, proč nakupovat hypotéční věřitele.

Přijatelné zdroje financování zálohy

Přesně tam, odkud pocházejí vaše zálohové prostředky bude záviset na typu hypotéky, o kterou žádáte. V některých případech musí záloha pocházet z vašich vlastních prostředků, jako je váš bankovní účet. V jiných případech však může pocházet z daru nebo si jej můžete půjčit od schválených agentur.

Konvenční půjčky a půjčky typu jumbo mají nejpřísnější pravidla, pokud jde o zdroj vašich zálohových plateb. Pokud provádíte zálohu ve výši 5% nebo 3% z kupní ceny, věřitel bude obvykle chtít vidět, že finanční prostředky pocházejí z vašich vlastních finančních zdrojů. To může zahrnovat peníze vybrané z bankovního účtu, finanční prostředky vybrané nebo vypůjčené z důchodového plánu sponzorovaného zaměstnavatelem nebo dokonce prodej osobního majetku.

Obvykle, jakmile splníte „pravidlo o vlastních prostředcích“, pokyny se uvolní. Například pokud provádíte zálohu 10%, může věřitel požadovat 5% z vašich vlastních prostředků a 5% z daru od příbuzného. Pokud se však dar rovná alespoň 20% kupní ceny nemovitosti, věřitel od vás nebude vůbec požadovat, abyste prokazovali své vlastní prostředky.

Půjčky FHA mají zcela uvolněnější pohled na zálohy. Záloha může nejen pocházet buď z vašich vlastních prostředků nebo z daru, ale také umožňuje výnosy z půjček ze schválených programů pomoci se zálohou. je možné získat 100% financování z půjčky FHA.

U půjček VA není záloha obvykle problémem. Půjčky VA obvykle poskytují 100% financování, díky čemuž je záloha diskutabilní.

Odkud nemůžete získat prostředky ze zálohy

Dva obecně zakázané zdroje jsou hotovost a nezajištěné půjčky.

V hotovosti mám na mysli měnu, kterou ukládáte v h ome nebo v trezoru. Jakékoli peníze, které investujete do domu, musí projít finanční institucí, aby byly považovány za legitimní zdroj finančních prostředků. Úspory hotovosti ve formě měny navíc nelze ověřit jako platné.

Nezajištěné půjčky jsou samozřejmostí. Pokud máte nějaké nápady, jak poskytnout zálohu ze zálohy na kreditní kartu nebo výtěžek z osobní půjčky, bude věřitel odmítnut. Nejen, že to naznačuje neschopnost akumulovat prostředky na zálohu, ale také to vytváří další dluhový závazek.

Konečné náklady

Od této chvíle se věci začínají trochu komplikovat. Důvodem je, že výdaje v hotovosti za nákup se stávají (často) mnohem vyššími než samotná záloha.

Konečné náklady mohou dosáhnout až 2% – 3% z částky vaší půjčky

U hypotéky ve výši 200 000 USD budete muset kromě zálohy vymyslet ještě 4 000 až 6 000 USD.

Náklady na uzavření se v jednotlivých státech liší. Důvodem jsou rozdíly buď v dani z převodu nemovitosti, nebo v hypotečních „kolcích“ (vládní daně vybírané na základě procentního podílu částky z vašeho hypotečního úvěru). Mohou se také lišit v závislosti na různých sazbách účtovaných za odhady, právníky a dokonce i titul pojištění.

Závěrečné náklady se mohou také lišit od jednoho věřitele k druhému, a dokonce i od jednoho úvěru k druhému. Například každý věřitel účtuje jiný poplatek za podání žádosti. Věřitelé navíc často účtují „body“ – takže pojmenované proto, že představují procentní bod z výše půjčky.

Počáteční poplatek je jeden druh bodu. Poplatek bude obvykle mezi 0,5% a 1% nové částky hypotéky.Představuje odškodnění věřiteli za poskytnutí půjčky. Slevové body jsou dalším typem. Představují body zaplacené za trvalé snížení úrokové sazby hypotéky.

Například zaplacením diskontního poplatku ve výši 1% z výše půjčky, kterou máte, můžete snížit úrokovou sazbu hypotéky přibližně o 1 / 8 z 1% (0,125%). Pokud je však problém uzavřít hotovost, obecně se nedoporučuje platit diskontní body za účelem snížení úrokové sazby. Malý pokles měsíční platby obvykle neospravedlňuje náklady na slevové body vyplácené předem.

Typické uzavírací náklady (jiné než poplatky za vytvoření a slevové body)

Níže je uveden seznam běžných nákladů na uzavření, včetně jejich účelu a obecného rozsahu nákladů. Ne všechny budou účtovány v každém případě a mohou být účtovány další poplatky specifické pro vaši geografickou polohu.

• Poplatek za žádost – Ne všichni věřitelé účtují tento poplatek, ale pokud tak učiní, obvykle zahrnují prostředky jak za poplatek za posouzení, tak za kreditní zprávu. Obvykle se bude pohybovat mezi 300 a 500 USD, pokud bude účtováno.
• Poplatek za posouzení – Jedná se o poplatek, který věřitel zaplatí nezávislému odhadci za účelem stanovení tržní hodnoty nemovitosti, kterou kupujete nebo refinancujete. Obvykle to bude mezi 300 a 500 dolary v závislosti na vlastnostech a poplatcích za posouzení ve vaší tržní oblasti.
• Hledání titulu – Jedná se o hledání provedené společností s názvem, aby se zjistila existence zástavních práv k nemovitosti. Jedná se o zajištění převodu vlastnictví s jasným názvem. Náklady na vyhledávání se obvykle pohybují mezi 200 a 300 USD.
• Pojištění titulu – Toto pojištění se kupuje za účelem krytí zádržných práv, která během vyhledávání titulu nemusela vyjít. Bude se od vás požadovat, abyste vlastnili pojištění věřitele k ochraně věřitele proti jakýmkoli neobjeveným zástavním právům. Důrazně však doporučujeme, abyste si také pořídili pojištění vlastnického titulu, které vás ochrání, pokud takové zástavní právo najdete. S vlastnickým titulem budete moci svůj dům refinancovat nebo nemovitost prodat, i kdyby bylo zjištěno předchozí zástavní právo. Náklady na pojištění titulu věřitele jsou obvykle několik stovek dolarů a jsou založeny na hodnotě domu. Titul majitele se obvykle pohybuje kolem 200 $.
• Advokátní poplatky – V mnoha státech uzavírají nemovitosti společnosti zabývající se titulem. Ale v jiných je obvykle řeší právníci. Očekávejte, že zaplatíte mezi 400 až 1 000 USD nebo více v závislosti na složitosti vaší transakce a vaší geografické poloze.
• Domácí inspekce – I když bude provedeno hodnocení ke stanovení tržní hodnoty domu, neřeší to nedostatky majetku, pokud nejsou zjevné. Při koupi domu se doporučuje – ale není nutná – domovní prohlídka. Cena se obvykle bude pohybovat mezi 200 a 400 USD. Mohou to však být dobře vynaložené peníze, pokud zjistí nákladné problémy, které můžete nechat opravit prodejcem před uzavřením.
• Převod nemovitostí a daně z hypotéky – mnoho států ukládá daně na základě hodnoty nemovitosti převáděná nebo výše hypotéky a někdy obojí. Obvykle to bude malé procento hodnoty nemovitosti nebo výše hypotéky a bude se lišit podle státu a kraje a někdy dokonce podle obce.

Ve skutečnosti existují dvě alternativy, které mohou snížit nebo zcela eliminujte náklady na uzavření:

1. Vyjednejte, aby vám prodejce zaplatil náklady na uzavření – to bude přípustné pouze v oblastech, kde je to běžná praxe.
2. Vyjednávejte prémiové ceny s váš věřitel – Zde platíte vyšší úrokovou sazbu ze své hypotéky výměnou za to, že věřitel platí závěrečné náklady.

Buď může být dobrá volba, zvláště pokud vyděláváte minimum záloha, například 5%, a přidání závěrečných nákladů navrch by výrazně zvýšilo vaše hotovostní výdaje.

Předplacené výdaje

Jedná se pravděpodobně o nejasnější poplatky pro kupce domů, ale jsou zcela nezbytné. U většiny hypoték věřitel umístí daně z nemovitostí a pojištění majitelů domů do úschovy. To znamená, že tyto poplatky budou zahrnuty do vaší měsíční platby a budou zaplaceny věřitelem v době splatnosti.

Aby k tomu mohlo dojít, musí věřitel inkasovat určité částky předem, aby zajistil, že prostředky budou k dispozici k provedení plateb, když jsou splatné. Účty úschovy jsou nastaveny tak, aby platily poplatky k dalšímu datu splatnosti, zatímco část vaší měsíční platby doplňuje účet úschovy k datu splatnosti poté.

Podle toho, kde bydlíte a frekvence Pokud jde o výběr daní z nemovitostí, věřitel možná bude muset uložit do úschovy kdekoli mezi dvěma a dvanácti měsíci daní z nemovitostí. Pokud jsou daně z domu 250 $ měsíčně a je vyžadován šestiměsíční úschova, znamená to při uzavření předplacené náklady ve výši 1 500 $.

Totéž platí pro pojištění.

U pojistných smluv pro majitele domů je obvykle nutné předplatit jednoroční pojistnou smlouvu u majitele domu plus dva měsíce poplatků navíc na účet věřitele v úschově. Věřitel může také v případě potřeby uschovat jeden nebo dva měsíce pojistného za PMI. Nejlepší pojistné sazby najdete procházením Policygenius – mohou vám ukázat řadu sazeb a můžete snadno porovnat a vybrat tu nejlepší pro vás.

V závislosti na tom, kde žijete, mohou přijít náklady na předplacené služby až 2% z částky půjčky.

Naštěstí můžete některé nebo všechny předplacené výdaje nechat zaplatit buď prodejcem, nebo placením prémie věřiteli. Třetí možností je odmítnout uspořádání úschovy věřitelem. To bude vyžadovat složení zálohy ve výši nejméně 20%.

Úpravy nástrojů

Úpravy nástrojů mohou zahrnovat velké množství poplatků. Naštěstí málokdy přijdou na více než několik set dolarů. V zásadě představují náklady na energie zaplacené prodejcem nemovitosti předem.

Pokud například prodejce naplní nádrž na topný olej těsně před uzavřením, budete muset prodejci za nepoužitý olej zaplatit. To se stane u závěrečného stolu. Podobné poplatky mohou být účtovány, pokud prodávající předplatil další služby, jako je voda, kanalizace nebo odvoz odpadu.

Dalším nákladem, který by při uzavření mohl vyžadovat úpravu, jsou poplatky sdružení vlastníků domů. V mnoha čtvrtích sdružení vlastníků domů se členské příspěvky platí ročně. Pokud prodejce zaplatil poplatek za celý rok a zavíráte dům 31. března – tři měsíce v roce – budete muset prodejci uhradit poplatky za devět měsíců. Za účelem zahájení může být HOA také zpoplatněn. Mohou to nazvat poplatek za převod nebo něco podobného. V zásadě jde o paušální částku předem od nového majitele domu, která se dostane do HOA.

„Peníze rezervy“ vyžadované věřitelem

Tento způsob překvapení mnoha kupců domů. Nejedná se o závěrečný výdaj, ale věřitelé vyžadují, abyste po zaplacení všech závěrečných nákladů zbyli tolik peněz v úsporách.

Věřitelé mít požadavek na hotovostní rezervu, aby nedocházelo k „zavírání rozbití“ kupujícího Nechtějí, abyste skončili v předčasném selhání. Tento požadavek zajišťuje, že dlužník bude schopen provést platbu během několika prvních měsíců.

Nejtypičtější požadavek na hotovostní rezervu je dva měsíce. To znamená, že musíte mít dostatečné rezervy na pokrytí prvních dvou měsíců splácení hypotéky. Pokud tedy vaše jistina, úroky, daně a pojištění (PITI) dosáhnou 1 500 $ měsíčně, bude povinná rezerva činit 3 000 $.

Nejedná se o prostředky, které musí být vloženy u věřitele. Věřitel však musí být schopen ověřit, že budete mít prostředky k dispozici v likvidním zdroji. Patří mezi ně spořicí účet, běžný účet nebo fond peněžního trhu – po uzavření nemovitosti. Obecně lze říci, že se zamračili na využití důchodových aktiv k tomuto účelu, protože tyto prostředky nelze snadno zlikvidovat.

Kde získat financování hypotékou na nákup vašeho domu

Reali Loans

Reali Loans je online poskytovatel hypotéky, který jak urychluje, tak zjednodušuje proces žádosti o hypotéku. Poskytují hypotéky na nákup i na refinancování a tvrdí, že mohou půjčku uzavřít od začátku do konce do 30 dnů nebo méně.

Platforma nabízí půjčky s pevnou sazbou na 30 i 15 let. Financování je k dispozici jak pro vlastnické, tak pro investiční nemovitosti.

Jednou z největších výhod půjček Reali je však to, že neúčtují počáteční poplatek. Jedná se o poplatek, který obvykle účtuje většina hypotečních poskytovatelů, a je obvykle 1% z nové částky úvěru. Tím, že nemusíte platit počáteční poplatek, budete mít k dispozici mnohem více peněz na složení zálohy. Koneckonců, 1% z 300 000 $ je 3 000 $, a to může být hlavní část vaší zálohy.

Důvěryhodné

Další skvělé místo pro zahájení hledání je důvěryhodné. Ještě než začnete nakupovat nový domov, můžete zjistit, jakou částku hypotéky si můžete dovolit, a za tuto částku dokonce získat předběžné schválení. Dopis o předběžném schválení vám pomůže získat důvěru vašeho realitního agenta a všech kupujících domů, protože uvidí, že můžete získat půjčku za částku nákupu.

Co je na Credible skvělé, je to, že jedna rychlá předběžná žádost, můžete získat nabídky od více věřitelů. To vám umožní porovnat sazby, abyste se ujistili, že pro hypotéku získáte nejlepší úrokové sazby a podmínky. Pokud se vám některá z nabídek líbí, můžete přistoupit k rozsáhlejší aplikaci.

Stejně jako půjčky Reali, Credible neúčtuje poplatky za své služby. Veškeré poplatky, které zaplatíte, budou věřiteli, kterého si vyberete na základě nabídek, které vám společnost Credible poskytne.

Shrnutí

Pokud kupujete dům za 200 000 $ a potřebujete zálohu 10%, celková částka hotovosti, kterou budete muset poskytnout nebo alespoň ukázat, vypadá nějak takto. :

Jak vidíte, k úspěšnému uzavření domu můžete potřebovat více než 1,5násobek zálohy.

Proto je důležité zahrnout do vašeho domu další požadavky na hotovost. nákupní plány.

• Jaké procento svého příjmu si můžete dovolit za splátky hypotéky?
• Kalkulačka cenové dostupnosti domů