Wie man eine private Hypothekenversicherung überlistet

Niemand möchte eine private Hypothekenversicherung (PMI) für eine Hypothek bezahlen müssen. Es ist nicht billig und erhöht die monatlichen Kosten der Hypothek. Um herauszufinden, ob Sie PMI vermeiden können, müssen Sie zunächst verstehen, warum Sie möglicherweise überhaupt daran festhalten.

Eine der Risikomaßnahmen, die Kreditgeber beim Zeichnen einer Hypothek anwenden, ist das LTV-Verhältnis (Loan-to-Value) der Hypothek. Dies ist eine einfache Berechnung, bei der der Kreditbetrag durch den Wert des Eigenheims dividiert wird. Je höher die LTV-Quote ist, desto höher ist das Risikoprofil der Hypothek. Die meisten Hypotheken mit einer LTV-Quote von mehr als 80% erfordern die Zahlung des PMI durch den Kreditnehmer. Dies liegt daran, dass ein Kreditnehmer, der weniger als 20% des Wertes der Immobilie besitzt, mit größerer Wahrscheinlichkeit in Verzug gerät.

PMI in Depth

Let „s Angenommen, der Preis für das von Ihnen gekaufte Haus beträgt 300.000 USD und der Darlehensbetrag 270.000 USD (was bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 30.000 USD geleistet haben), was zu einer LTV-Quote von 90% führt. Die monatliche PMI-Zahlung würde zwischen 117 USD liegen und 150 USD, abhängig von der Art der Hypothek, die Sie erhalten. (Hypotheken mit variablem Zinssatz oder ARMs, erforderlich Sie benötigen höhere PMI-Zahlungen als festverzinsliche Hypotheken.)

PMI ist jedoch nicht unbedingt eine dauerhafte Anforderung. Die Kreditgeber müssen den PMI senken, wenn die LTV-Quote einer Hypothek durch eine Kombination aus Kapitalreduzierung der Hypothek und Aufwertung des Eigenheimpreises 78% erreicht. Wenn ein Teil der Senkung der LTV-Quote auf eine Aufwertung des Eigenheimpreises zurückzuführen ist, Denken Sie daran, dass Sie für eine neue Bewertung bezahlen müssen, um den Wertzuwachs zu überprüfen.

Eine Alternative zur Zahlung von PMI ist die Verwendung einer zweiten Hypothek oder was “ s als Huckepack-Darlehen bekannt. So funktioniert es: Sie erhalten eine erste Hypothek mit einem Betrag in Höhe von 80% des Eigenheimwerts, wodurch PMI vermieden wird, und nehmen dann eine zweite Hypothek mit einem Betrag auf, der dem Verkaufspreis des Eigenheims abzüglich des Betrags von entspricht die Anzahlung und den Betrag der ersten Hypothek.

Wenn das von Ihnen gekaufte Haus anhand der Zahlen aus dem obigen Beispiel 300.000 USD kostet, würden Sie eine erste Hypothek für 240.000 USD aufnehmen Machen Sie eine Anzahlung von 30.000 USD und erhalten Sie eine zweite Hypothek für 30.000 USD. Dadurch entfällt die Notwendigkeit, PMI zu zahlen, da die LTV-Quote der ersten Hypothek 80% beträgt. Sie haben jetzt jedoch auch eine zweite Hypothek, die mit ziemlicher Sicherheit einen höheren Zinssatz als Ihre erste Hypothek aufweist.

Obwohl es viele Arten von zweiten Hypotheken gibt, sind die höheren Zinsen höher Rate ist Par für den Kurs. Dennoch sind die kombinierten Zahlungen für die erste und die zweite Hypothek normalerweise geringer als die Zahlungen für die erste Hypothek plus PMI.

Die Kompromisse

Zusammenfassend Wenn es um PMI geht und Sie weniger als 20% des Verkaufspreises oder des Werts eines Eigenheims als Anzahlung verwenden können, haben Sie zwei grundlegende Optionen:

1. Verwenden Sie eine „eigenständige“ erste Hypothek und zahlen Sie den PMI, bis der LTV der Hypothek 78% erreicht. Ab diesem Zeitpunkt kann der PMI beseitigt werden.
2. Verwenden Sie eine zweite Hypothek. Dies wird höchstwahrscheinlich zu niedrigeren anfänglichen Hypothekenkosten führen als die Zahlung von PMI. Eine zweite Hypothek ist jedoch in der Regel mit einem höheren Zinssatz als die erste Hypothek verbunden und kann nur durch Tilgung oder Refinanzierung der ersten und zweiten Hypothek in eine neue eigenständige Hypothek beseitigt werden. Vermutlich würden Sie dies tun, wenn der LTV 80% oder weniger erreicht, sodass kein PMI erforderlich ist.

Bei dieser Entscheidung können mehrere andere Faktoren eine Rolle spielen. Beispiel:

• Vergleichen Sie die möglichen Steuereinsparungen, die mit der Zahlung von PMI verbunden sind, mit den Steuereinsparungen, die mit der Zahlung von Zinsen für eine zweite Hypothek verbunden sind. Fragen Sie Ihren Buchhalter nach den IRS-Steuervorschriften für den Abzug von Hypothekenzinsen.
• Vergleichen Sie die Kosten einer neuen Bewertung zur Eliminierung des PMI mit den Kosten für die Refinanzierung einer ersten und zweiten Hypothek in eine einzelne eigenständige Hypothek. Beachten Sie das Risiko, dass die Zinssätze zwischen dem Zeitpunkt der ersten Hypothekenentscheidung und dem Zeitpunkt der Refinanzierung der ersten und zweiten Hypothek steigen.
• Überprüfen Sie die unterschiedlichen Zinssätze einer Kapitalherabsetzung der beiden Optionen.
• Beachten Sie den Zeitwert des Geldes (die Idee, dass Geld, das Sie jetzt ausgeben, in Zukunft mehr als den gleichen Betrag wert ist).

Die wichtigste Variable bei der Entscheidung ist jedoch die erwartete Aufwertung des Eigenheimpreises. Wenn Sie sich für eine eigenständige erste Hypothek entscheiden, bei der Sie PMI zahlen müssen, anstatt eine zweite Hypothek ohne PMI zu erhalten, wie schnell kann Ihr Haus an Wert gewinnen, bis der LTV 78% beträgt und der PMI beseitigt werden kann ? Dies ist der entscheidende Faktor und daher der, auf den wir uns jetzt konzentrieren werden.

Wertschätzung: Der Schlüssel zur Entscheidungsfindung

Hier „s Der wichtigste Entscheidungsfaktor: Sobald PMI aus der eigenständigen ersten Hypothek eliminiert ist, ist die monatliche Zahlung, die Sie schulden, geringer als die kombinierten Zahlungen für die erste und zweite Hypothek. Dies wirft zwei Fragen auf. Erstens, wie lange wird es dauern, bis der PMI beseitigt werden kann? Und zweitens, welche Einsparungen sind mit jeder Option verbunden?

Nachfolgend sind zwei Beispiele aufgeführt, die auf unterschiedlichen Schätzungen der Aufwertungsrate für Eigenheime basieren.

Beispiel 1: Eine langsame Rate der Aufwertung des Eigenheimpreises

In den folgenden Tabellen werden die monatlichen Zahlungen einer eigenständigen 30-jährigen Festhypothek mit PMI mit einer 30 verglichen -Jahre, festverzinsliche erste Hypothek kombiniert mit einer zweiten Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren / Fälligkeit innerhalb von 15 Jahren.

Die Hypotheken weisen die folgenden Merkmale auf:

In der folgenden Tabelle werden die jährlichen Aufwertungsraten für Eigenheime geschätzt.

Beachten Sie, dass die PMI-Zahlung in Höhe von 120 USD erfolgt wird von der monatlichen Gesamtzahlung der eigenständigen ersten Hypothek im Monat 60 (siehe Tabelle unten) gestrichen, wenn der LTV durch eine Kombination aus Kapitalherabsetzung und Aufwertung des Eigenheimpreises 78% erreicht.

Die folgende Tabelle zeigt die kombinierten monatlichen Zahlungen der ersten und zweiten Hypothek. Beachten Sie, dass die monatliche Zahlung konstant ist. Der Zinssatz ist ein gewichteter Durchschnitt. Der LTV ist nur der der ersten Hypothek.

Mit der ersten und zweiten Hypothek können 85 US-Dollar pro Monat eingespart werden die ersten 60 Monate. Dies entspricht einer Gesamteinsparung von 5.100 USD. Ab dem 61. Monat erhält die eigenständige erste Hypothek einen Vorteil von 35 USD pro Monat für die verbleibenden Laufzeit der Hypotheken. Wenn wir 5.100 USD durch 35 USD teilen, erhalten wir 145.

Mit anderen Worten, in diesem Szenario einer langsamen Aufwertung der Immobilienpreise ab Monat 61 würde es weitere 145 Monate dauern Der Zahlungsvorteil der eigenständigen ersten Hypothek ohne PMI könnte den anfänglichen Vorteil der kombinierten ersten und zweiten Hypothek zurückgewinnen. (Dieser Zeitraum würde verlängert, wenn der Zeitwert des Geldes berücksichtigt würde.)

Beispiel 2: Eine schnelle Rate der Wertschätzung des Eigenheimpreises

Das Beispiel unten basiert auf den gleichen Hypotheken wie oben. Es werden jedoch die folgenden Schätzungen zur Aufwertung des Eigenheimpreises verwendet.

In diesem Beispiel wird nur eine einzige Tabelle mit monatlichen Zahlungen für angezeigt die beiden Optionen (siehe Tabelle unten). Beachten Sie, dass der PMI in diesem Fall im Monat 13 aufgrund der raschen Aufwertung des Eigenheimpreises, die den LTV schnell auf 78% senkt, sinkt.

Die kombinierten Hypotheken haben nur eine Zahlungsvorteil von 85 USD für 12 Monate. Dies entspricht einer Gesamteinsparung von 1.020 USD. Ab dem 13. Monat hat die eigenständige Hypothek einen Zahlungsvorteil von 35 USD. Wenn wir 1.020 USD durch 35 teilen, können wir bestimmen, dass es 29 Monate dauern würde, um die anfänglichen Einsparungen der kombinierten ersten und zweiten Hypothek auszugleichen.

Mit anderen Worten, beginnend mit Im 41. Monat wäre der Kreditnehmer finanziell besser dran, wenn er die eigenständige erste Hypothek bei PMI wählen würde. (Dieser Zeitraum würde verlängert, wenn der Zeitwert des Geldes berücksichtigt würde.)

Das Endergebnis

Wenn Sie ein Kreditnehmer sind, der weniger als 20% Anzahlung hat, entscheiden Sie, ob Sie einen ersten Stand verwenden. Allein Hypothek und PMI oder die Entscheidung für eine Kombination aus einer ersten und einer zweiten Hypothek hängt weitgehend davon ab, wie schnell Sie erwarten, dass der Wert Ihres Eigenheims steigt.

• Wenn Sie sich für die Zahlung eines PMI entscheiden, kann dieser durch eine Bewertung beseitigt werden, sobald der LTV 78% erreicht.
• Wenn Sie sich für eine Kombination aus erster und zweiter Hypothek entscheiden, haben Sie wahrscheinlich eine erste Zahlung Ersparnisse. Die einzige Möglichkeit, die zweite Hypothek zu eliminieren, die wahrscheinlich einen höheren Zinssatz als die erste aufweist, besteht darin, sie zurückzuzahlen oder Ihr erstes und zweites Darlehen in eine neue eigenständige Hypothek zu refinanzieren.

Wenn Sie keine höhere Anzahlung oder ein günstigeres Eigenheim finden können, berechnen Sie Ihre Optionen anhand Ihres Zeithorizonts und der erwarteten Entwicklung des Immobilienmarkts. Nichts ist natürlich vollständig vorhersehbar, aber dies gibt Ihnen die beste Chance, die günstigste Entscheidung zu treffen.