Was sind die Mindestflächen, die erforderlich sind, um sich für eine Befreiung von der Grundsteuer in Texas Archives zu qualifizieren? – t2 Ranches

Von Troy Corman, t2ranches.com

Da sich das Niedrigzinsumfeld nach der großen Rezession fortgesetzt hat, haben die meisten realen Vermögenspreise, einschließlich Freizeit- und Agrarflächen, stark zugenommen. Mehr denn je ist es wichtig, Strategien zur Reduzierung der Grundsteuer anzuwenden, um die höheren Immobilienwerte auszugleichen. Eine Möglichkeit, dies auf freiem Rohland zu tun, besteht darin, das Land gesetzlich als Freifläche (1-d-1) oder Ag-Nutzung (1-d) zu betrachten, wie in der texanischen Verfassung in Artikel VIII, Abschnitte 1-d beschrieben und 1-d-1. In diesem Artikel werden wir diskutieren, wie sich Ag Use und Open Space Land in Colorado County qualifizieren können. Wenn Sie wissen möchten, wie Freiflächen- und Ag-Landbezeichnungen in Ihrem Landkreis in Texas funktionieren, werden wir gerne nachforschen und die Antworten geben.

Die Bezeichnungen Open Space und Ag Use sind spezielle Bewertungen, die Steuern Sie Land auf seine landwirtschaftliche Nutzung oder Produktivitätswert. Es gibt bestimmte Anforderungen, die erfüllt sein müssen, um sich für eine der unten aufgeführten Bezeichnungen zu qualifizieren.

Ag-Nutzung (1-d)
Das Land muss einer natürlichen Person gehören. Partnerschaften, Unternehmen oder Organisationen sind möglicherweise nicht qualifiziert.
Das Land muss drei Jahre lang landwirtschaftlich genutzt worden sein, bevor die Ag-Nutzungsbewertung beantragt wird.
Der Eigentümer muss jedes Jahr die Benennung beantragen und eine eidesstattliche Erklärung über die Nutzung des Landes.
Das landwirtschaftliche Geschäft muss der Hauptberuf und die Einnahmequelle des Landbesitzers sein.

Freifläche (1-d-1)
Das Land kann einer Einzelperson gehören , Unternehmen oder Personengesellschaft.
Das Land muss derzeit hauptsächlich für die landwirtschaftliche Nutzung in dem in der Region allgemein akzeptierten Grad an Intensität genutzt werden.
Das Land muss für mindestens fünf der letzten sieben Jahre einer qualifizierten Nutzung gewidmet worden sein Jahre.
Landwirtschaftliche Betriebe sind möglicherweise nicht das Hauptgeschäft des Eigentümers.

Freiflächen sind die häufigste Bezeichnung. Beachten Sie, dass beide landwirtschaftlichen Bewertungen nichts mit dem Marktwert des Landes zu tun haben. Stattdessen basiert der steuerpflichtige Wert auf dem Produktivitätswert des Landes. (PTC § 23.52 Bewertung qualifizierter landwirtschaftlicher Flächen). Eine Möglichkeit, sich für die Open Space-Bewertung zu qualifizieren, ohne fünf Jahre warten zu müssen, besteht darin, das Land hauptsächlich dem Wildtiermanagement gemäß Definition in Unterabschnitt (7) (B) oder (C) in dem allgemein akzeptierten Grad an Intensität zu widmen das Gebiet, unabhängig davon, wie das Land im Vorjahr genutzt wurde. Die Einschränkung ist, dass dies nur zulässig ist, wenn sich Ihr Land in einem Gebiet mit vom Bund gefährdeten Arten befindet, wie dem Goldwangen-Waldsänger oder dem Schwarzkopf-Verio.

Intensitätsstandards für Freiflächen
Intensitätsstandards werden aus dem abgeleitet, was in der Region für die verschiedenen landwirtschaftlichen Betriebe typisch ist. Um sich für Freiflächen in Colorado County zu qualifizieren, muss der Trakt zu mindestens 70% bis 75% landwirtschaftlich genutzt werden, um den gesamten Trakt zu qualifizieren, und muss mindestens sechs Monate im Jahr als solcher genutzt werden. Die Verwendungen werden in den folgenden Kategorien definiert.

Anbauflächenbetrieb
Reihenkultur
Obstgarten
Heuernte
LKW-Farm
Weinberge
Bewässertes Ackerland

Beweidung
Verbesserte Weide
Eingeborene Weide
Buschland
Ödland

Spezialoperationen
Molkerei
Feedlot
Hopfenbetrieb
Biene / Honig
Permakultur
Blumenzucht
domestiziertes Geflügel
Weihnachtsbäume
Aquakultur
Rasengrasfarm
Holz

Mindestanforderungen an Bäume pro Morgen
Pekannuss Obstgärten 14 Bäume / Morgen
Pfirsichplantagen 40 Bäume / Morgen
Holz 400 Bäume / Morgen
Weihnachtsbaumfarm 700 Bäume / Morgen

Mindestanbauflächenanforderungen für Land
Einheimische Weide 10 Acres Minimum
Verbesserte Weide 10 Acres Minimum
Heuproduktion 10 Acres Minimum
Obstgärten / Weinberge 10 Acres Minimum
Baumfarmen 10 Acres Minimum
Grasfarmen 10 Acres Minimum
Bewässerte Ernte 10 Acres Minimum
Aquakultur 10 Acres Minimum
Zuvor betrug die minimale Anbaufläche 6 Acres, was Grandfa ist Wenn Sie jedoch Land verkaufen oder Land an Erben weitergeben, tritt das Minimum von 10 Morgen in Kraft.

Ohne Ag-Nutzung oder Freiflächen-Nutzung würde dieses Land normalerweise mit 1,67 x 150.000 US-Dollar besteuert (der geschätzte Wert in diesem Beispiel), der zu einer Grundsteuer in Höhe von 2.505 US-Dollar führt.

Wenn diese 15 Hektar aufgrund der Viehweide (Native Pastureland als Kategorie) als „Ag-Ausnahme“ eingestuft würden, würden Sie dies tun Multiplizieren Sie den Wert von 150.000 x 98 US-Dollar (Wert des Colorado County Appraisal District AG für einheimisches Weideland). Das Ergebnis würde 1.470 USD entsprechen.

Nun würde die jährliche Grundsteuer berechnet, multipliziert mit 1.470 USD x .0167 USD (Steuersatz von 1,67 USD / 100 USD), um eine Grundsteuerrechnung von 24,55 USD zu erhalten. Das ist ein ziemlicher Unterschied!

Wie Sie Ihrem Land eine Ag-Befreiung in Colorado County gewähren
Die neuen Eigentümer müssen die Ag-Befreiung beantragen und die Immobilie am 1. Januar des Jahres besessen haben Steuerjahr.Die Immobilie muss im vorangegangenen Steuerjahr eine Ag-Befreiung gehabt haben und muss mindestens 10 Hektar groß sein. Sobald die Immobilie auf die neuen Eigentümer übertragen wurde, muss der Beurteilungsbezirk ihnen einen Antrag auf Fortsetzung der Ag-Befreiung senden.

Wenn die Immobilie nach dem 1. Januar gekauft wird, in dem die vorherige Ag-Befreiung vorliegt Der neue Eigentümer behält den Vorteil der Ag-Befreiung für dieses Steuerjahr.

Für einen bestehenden Landbesitzer, der noch nie eine „Ag-Befreiung“ erhalten hat, muss das Land mindestens 10 Acres groß sein Derzeit hauptsächlich der landwirtschaftlichen Nutzung gemäß den allgemein anerkannten Standards des Landkreises gewidmet und muss in den letzten sieben Jahren fünf Jahre lang eine landwirtschaftliche Nutzung festgestellt haben. Ein Antrag der AG muss beim Distrikt beim Chief Appraiser eingereicht werden, bevor die AG bewilligt oder abgelehnt wird ( PCTS-Abschnitt 23.54. Antrag)

Der Antrag auf 1D1-Freiraumbewertung (Ag-Ausnahme) ist vor dem 1. Mai fällig.

Die Bienenzucht ist jetzt eine qualifizierte Ag-Ausnahme für Gebiete mit einer Größe von bis zu 5 Acres
Am 1. Januar 2012 kann die Bienenzucht nach texanischem Recht als qualifiziert gelten eine Befreiung von der Grundsteuer. Einzelheiten finden Sie im Texas Property Tax Code unter Kapitel 23, Unterkapitel D, Kap. 23.51 (1) und: (2) „… umfasst der Begriff auch die Nutzung von Land zur Aufzucht oder Haltung von Bienen zur Bestäubung für die Herstellung menschlicher Lebensmittel oder anderer materieller Produkte mit kommerziellem Wert, sofern das genutzte Land nicht weniger als beträgt 5 Morgen oder mehr als 20 Morgen. Der Colorado County Appraisal District ermöglicht die Bestäubung von Brutbienen (typischerweise Mason Bees – Bienen der Bestäubung) oder Honigbienen (Produktion von menschlicher Nahrung).

Unter freiem Raum Bei der Produktivitätsbewertung werden die Werte unter Verwendung eines modifizierten Einkommensansatzes berechnet, um den Wert pro Morgen zu bestimmen.

In Texas wird geschätzt, dass ein Bienenstock 74 Pfund Honig produziert, wobei die Kosten pro Bienenstock auf 60 US-Dollar geschätzt werden Im Fünfjahresdurchschnitt von 5,08 USD pro Pfund Honig berechnet Colorado County die Bienenzuchtbewertung wie folgt:

Intensitätsstandards für die Bienenzucht in Colorado County in Texas

5 Morgen – müssen 6 Bienenstöcke haben oder Nistkästen
6 – 10 Morgen – müssen 7 Bienenstöcke oder Nistkästen
11 – 12 Morgen haben s – muss 8 Bienenstöcke oder Nistkästen haben
13 – 14 Morgen – muss 9 Bienenstöcke oder Nistkästen haben
15 – 16 Morgen – muss 10 Bienenstöcke oder Nistkästen haben
17 – 18 Morgen – muss 11 haben Bienenstöcke oder Nistkästen
19 – 20 Morgen – müssen 12 Bienenstöcke oder Nistkästen haben

So qualifizieren Sie sich für das Wildtiermanagement Verwenden Sie diese Option für eine landwirtschaftliche Bewertung im Freien, um Ihre Grundsteuern in Texas zu senken
Um sich für die Nutzung des Wildtiermanagements zu qualifizieren, muss das Land zuvor mindestens ein Jahr lang als Ag Open Space-Nutzung qualifiziert worden sein. Das Land muss auf mindestens drei der folgenden Arten genutzt worden sein, um eine nachhaltige Brut-, Migrations- oder Überwinterungspopulation einheimischer Wildtiere für den menschlichen Gebrauch, einschließlich Nahrung, Medizin oder Erholung, zu vermehren:

1. Habitatkontrolle
2. Erosionskontrolle
3. Raubtierkontrolle
4. Bereitstellung zusätzlicher Wasserversorgung
5. Bereitstellung zusätzlicher Nahrungsmittelversorgung
6. Bereitstellung von Unterkünften und
7. Volkszählungen zur Bestimmung der Bevölkerung

Wenn der neue Eigentümer das Land in ein größeres Gebiet unterteilt hat, muss das Gebiet a sein Mindestens 16 Acres, um sich als Wildlife Management Use zu qualifizieren. Der neue Eigentümer kann ein Jahr unter Ag-Ausnahme warten und dann zur Verwendung von Wildlife Management wechseln.

Wenn der Trakt im Vorjahr Wildlife Management verwendet hat und die Mindest-10 Acres für Ag-Ausnahme erfüllt, dann die Der neue Eigentümer kann die Nutzung von Wildlife Management weiterhin nutzen, es muss jedoch ein neuer 1D1 Ag-Antrag zusammen mit einem Wildlife Management-Plan eingereicht werden. Der Wildlife Management Plan kann sich auf dem Texas Parks and Wildlife Form 885 befinden oder ein selbst geschriebener Plan sein. Er muss jedoch drei der sieben oben aufgeführten Wildlife-Praktiken mit einer Liste gezielter Wildlife-Arten enthalten.

Es wird empfohlen, dass Sie eine Karte darüber bereitstellen, wo sich die drei Praktiken auf Ihrem Land befinden. Bewahren Sie außerdem Ihre Belege für Ihre Ausgaben auf, die durch die aktive Pflege der drei von sieben Wildtiermanagementpraktiken entstehen. Idealerweise sollten Sie sich vor dem Ausfüllen des Wildtiermanagementplans an Ihren örtlichen Biologen für Texas Parks and Wildlife (TPWD) wenden. Der Biologe kann Sie auch darüber beraten, welche Wildtiere für Ihr bestimmtes Eigentum förderlich sind.

Ag-Rollback-Steuern in Texas
Beachten Sie, dass beim Verkauf von Grundstücken mit der Bezeichnung Ag-Nutzung oder Open Space ein Rollback erfolgt Steuern könnten ausgelöst werden. Eine Ag-Rollback-Steuer ist eine zusätzliche Steuer, die erhoben wird, wenn ein Eigentümer die Nutzung einer Immobilie von landwirtschaftlich auf eine andere Nutzung umstellt – ausgenommen den Bau eines Hauses für ein persönliches Gehöft. Die Rollback-Steuer erstattet die Steuer, die der Eigentümer gezahlt hätte, wenn sein Land für die im Rollback abgedeckten Jahre (in der Regel fünf Jahre) zum Marktwert besteuert worden wäre.

Unter Ag-Nutzung (1-D) führt der Verkauf des Grundstücks oder die Änderung der Nutzung des Grundstücks zu einer Rollback-Steuer, die bis in die drei Jahre vor dem Jahr zurückreicht, in dem der Verkauf oder die Änderung des Grundstücks erfolgt Verwendung erfolgt.

Unter Open Space (1-D-1) werden die Rollback-Steuern ausgelöst, wenn die Änderung der Nutzung für einen nicht-landwirtschaftlichen Zweck erfolgt, wobei die Steuern zurückgesetzt werden, um die Steuern der letzten fünf Jahre wieder zu erfassen wäre bezahlt worden, wenn das Land nicht die Open Space-Bezeichnung gehabt hätte.

Wenn Sie Fragen zu Details in diesem Artikel haben oder zusätzliche Informationen benötigen, wenden Sie sich bitte an Troy Corman, Gründer von t2 Ranches, unter 832 -759-1523 oder 214-690-9682.

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