vad är minsta tunnland som krävs för att kvalificera sig för skattebefrielse för fastighetsskatt i texas Arkiv – t2 Ranches

Av Troy Corman, t2ranches.com

Eftersom den låga räntemiljön har fortsatt efter den stora lågkonjunkturen har de flesta realpriserna stigit kraftigt, inklusive fritids- och jordbruksmark. Nu, mer än någonsin, är det viktigt att använda fastighetsskattesänkande strategier för att kompensera de högre fastighetsvärdena. Ett sätt att göra detta på ledig rå mark är att ha marken lagligt betraktad som Open Space (1-d-1) eller Ag-use (1-d), som beskrivs i Texas-konstitutionen i artikel VIII, avsnitt 1-d och 1-d-1. I den här artikeln kommer vi att diskutera hur Ag-användning och Open Space-mark i Colorado County kan kvalificera sig. Om du vill veta hur markbeteckningar på mark och mark fungerar i ditt län i Texas kommer vi gärna att undersöka och ge svaren.

Beteckningarna Open Space och Ag Use är speciella värderingar som beskatta mark på dess jordbruksanvändning eller produktivitetsvärde. Det finns specifika krav som måste uppfyllas för att kvalificera sig för endera beteckningen enligt nedan.

Ag Användning (1-d)
Marken måste ägas av en fysisk person. Partnerskap, företag eller organisationer kanske inte kvalificerar sig.
Marken måste ha använts i jordbruket i tre år innan han hävdade Ag Use-värderingen.
Ägaren måste ansöka om beteckningen varje år och lämna in ett svärt uttalande om markanvändning.
Jordbruksföretaget måste vara markägarens primära sysselsättning och inkomstkälla.

Öppet utrymme (1-d-1)
Marken kan ägas av en enskild , företag eller partnerskap.
Marken måste för närvarande ägnas huvudsakligen åt jordbruksbruk till den grad av intensitet som allmänt accepteras i området.
Marken måste ha ägnats åt kvalificerad användning i minst fem av de senaste sju år.
Jordbruksföretag kanske inte är ägarens huvudsakliga verksamhet.

Open Space är den vanligaste beteckningen. Tänk på att båda jordbruksvärderingarna inte har något att göra med markens marknadsvärde. Istället baseras det beskattningsbara värdet på markens produktivitet. (PTC sek 23.52 Bedömning av kvalificerad jordbruksmark). Ett sätt att kvalificera sig för Open Space-värderingen utan att behöva vänta i fem år är att ha marken som huvudsakligen ägnas åt förvaltning av vilda djur, enligt definitionen i underavdelning (7) (B) eller (C) i den grad av intensitet som allmänt accepteras i området, oavsett hur marken användes föregående år. Förbehållet är att detta endast är tillåtet om ditt land ligger i ett område med federalt hotade arter, som Golden-Cheeked Warbler eller Black-Capped Verio.

Intensitetsstandarder för Open Space Land
Intensitetsstandarder härrör från vad som är typiskt i det lokala området för de olika jordbruksverksamheterna. För att kvalificera sig för Open Space-mark i Colorado County måste traktaten ha minst 70% till 75% jordbruksanvändning för att kvalificera hela traktaten och måste användas som sådan i minst sex månader om året. Användningsområdena definieras i följande kategorier.

Verksamheter i odling av jordbruk – Radskörd – Fruktträdgård – Hay Crop
Truck Farm
Vineyards
Irrigated Cropland

Betesverksamhet – Förbättrad betesmark – Inhemsk betesmark – Borstmark
Ödemark

Särskild verksamhet
Mejeri – Fodral | Hopoperationer
Bee / Honung – Permakultur – Blomodling – Tämjad höns – Julgranar – Vattenbruk – Torvgräsgård och timmer

Minsta träd per tunnlandskrav
Pecan Fruktträdgårdar 14 träd / tunnland
Persikodlingar 40 träd / tunnland
Timmer 400 träd / tunnland
Julgransgård 700 träd / tunnland

Lägsta arealkrav för mark – Naturbetesmark 10 Acres Minimum
Förbättrad betesmark 10 Acres Minimum
Hay Production 10 Acres Minimum
Orchards / Vineyards 10 Acres Minimum
Tree Farms 10 Acres Minimum
Grass Farms 10 Acres Minimum
Irrigated Crop 10 Acres Minst
vattenbruk 10 tunnland Minimum
Tidigare var minsta areal 6 tunnland, vilket är grandfa kommer in, men om du säljer mark eller överlåter mark till arvingar, träder minimum 10 tunnland i kraft.

Utan användning av Ag eller användning av tomt utrymme skulle denna mark normalt beskattas till $ 1,67 x $ 150,000 (det uppskattade värdet i det här exemplet) vilket resulterade i en fastighetsskatt på 2 505 $.

Om samma 15 tunnland klassificerades som ”Ag Undantag” baserat på betesdjur (Native Pastureland som kategori), skulle du multiplicera $ 150 000 x $ 98 (Colorado County-värderingsdistriktets ag-värde för inhemskt betesmark). Resultatet skulle motsvara $ 1 470.

Nu beräknas den årliga fastighetsskatten multiplicerat med $ 1 470 x 0,0167 (skattesats på 1,67 $ / 100) för att nå en fastighetsskatt på 24,55 $. Det är en stor skillnad!

Hur får du ditt land till ett Ag-undantag i Colorado County
Den nya fastighetsägaren / -erna måste ansöka om Ag-undantaget och måste ha ägt fastigheten den 1 januari i skatteår.Fastigheten måste ha haft undantag från ag under föregående skatteår och måste vara minst 10 hektar. När fastigheten har överförts till de nya ägarna måste utvärderingsdistriktet skicka dem en ansökan om att fortsätta ag-undantaget.

Om fastigheten köps efter den 1 januari där det tidigare ag-undantaget finns på plats kommer den nya ägaren att behålla fördelen med ag-undantaget för det beskattningsåret.

För en befintlig markägare som aldrig har fått ett ”Ag-undantag” måste marken mäta minst 10 hektar, måste vara för närvarande huvudsakligen ägnas åt jordbruksanvändning till de allmänt accepterade normerna för länet och måste ha etablerat jordbruksanvändning i fem av de föregående sju åren. En agansökan måste lämnas in till distriktet hos huvudvärderaren innan ag beviljas eller avslås ( PCTS sek. 23.54. Ansökan)

Ansökan 1D1 Open-Space Valuation (Ag Undantag) ska ske före den 1 maj.

Biodling är nu ett kvalificerat Ag-undantag för så små områden som 5 hektar
Den 1 januari 2012 är lagstiftning i Texas möjlig för biodling att kvalificera sig som undantag för fastighetsskatt. Detaljerna finns i Texas Property Tax Code under kapitel 23, underkapitel D, sek. 23.51 (1) och: (2) ”… begreppet innefattar också användning av mark för att uppfostra eller hålla bin för pollinering för produktion av livsmedel eller andra konkreta produkter med ett kommersiellt värde, förutsatt att den använda marken inte är mindre än 5 hektar eller mer än 20 hektar. Colorado County Appraisal District möjliggör pollinerande ensamma häckande bin (vanligtvis murarbin – pollinbin) eller honungsbin (produktion av livsmedel).

Under friluftsliv produktivitetsvärdering, beräknas värdena med en modifierad inkomstmetod för att bestämma värdet per tunnland.

I Texas beräknas en bikupa producera 74 pund honung, med uppskattningsvis $ 60 per kostnad per bikupa. femårsgenomsnitt på 5,08 dollar per pund honung, Colorado County beräknar biodlingsvärderingen enligt följande:

Intensitetsstandarder för biodling i Colorado County i Texas

5 tunnland – måste ha 6 bikupor eller häcklådor på 6 – 10 hektar – måste ha 7 nässelfeber eller häcklådor på 11 – 12 hektar s – måste ha 8 bikupor eller kapslar
13 – 14 tunnland – måste ha 9 bikupor eller kapslar
15 – 16 tunnland – måste ha 10 bikupor eller kapslar
17 – 18 tunnland – måste ha 11 bikupor eller häckande lådor – 19 – 20 hektar – måste ha 12 bikupor eller häckande lådor

Hur man kvalificerar sig för djurhantering Användning för en jordbruksvärdering i öppna ytor för att sänka dina fastighetsskatter i Texas
För att kvalificera sig för användning av djurlivet måste marken ha kvalificerats som Ag Open Space-användning tidigare i minst ett år. Marken måste ha använts på minst tre av följande sätt för att föröka en bestående avel-, vandrings- eller övervintringspopulation av inhemska vilda djur för mänskligt bruk, inklusive mat, medicin eller rekreation:

1. Livsmedelskontroll
2. Erosionskontroll
3. Rovdjurskontroll
4. Tillhandahållande av kompletterande vattenförsörjning
5. Tillhandahållande av kompletterande livsmedelsförsörjning
6. Tillhandahållande av skydd och
7. Att göra folkräkningar för att bestämma befolkningen

Om den nya ägaren har delat upp marken ur ett större område måste traktaten vara en minst 16 hektar för att kvalificera sig som djurlivshantering. Den nya ägaren kan vänta ett år med undantag för ag och sedan byta till användning av djurlivshantering.

Om traktatet hade använts av djurlivshantering under föregående år och uppfyller de minst 10 tunnland för Ag-undantag, då ny ägare kan fortsätta använda Wildlife Management-användning men en ny 1D1 Ag-ansökan måste skickas in tillsammans med en Wildlife Management-plan. Wildlife Management Plan kan finnas på Texas Parks and Wildlife Form 885, eller kan vara en självskriven plan, men den måste innehålla tre av de sju djurlivspraxis som anges ovan med en lista över riktade djurarter.

Det rekommenderas att du tillhandahåller en karta över var de tre metoderna finns på ditt land. Spara dessutom dina kvitton för dina utgifter som uppstått som ett resultat av att du aktivt upprätthåller de tre av sju djurhanteringsmetoderna. Helst vill du kontakta din lokala Texas Parks and Wildlife (TPWD) biolog innan du fyller i planen för djurhantering. Biologen kan också ge dig råd om vilket vilda djur som främjar din specifika egendom.

Ag Återbetalningsskatter i Texas
Var medveten om att om du säljer mark som antingen har Ag-användning eller Open Space-beteckning, återbetalning skatter kan utlösas. En Ag-återbetalningsskatt är en tilläggsskatt som tas ut när en fastighetsägare ändrar användningen av en fastighet från Agricultural till någon annan användning – exklusive att bygga ett hus för en privat gård. Återbetalningsskatten återvinner den skatt som ägaren skulle ha betalat om hans eller hennes mark hade beskattats till marknadsvärde under de år som omfattas av återbetalningen (vanligtvis fem år).

Under Ag Use (1-D), försäljning av marken eller ändring av användningen i marken skapar återbetalningsskatten som sträcker sig tillbaka till de tre åren före året då försäljningen eller förändringen i användning inträffar.

Under Open Space (1-D-1) utlöses återbetalningsskatterna när ändringen i användning är för ett icke-jordbruksändamål, med skatter rullade tillbaka för att återta de föregående fem åren av skatter som skulle ha betalats om marken inte hade haft Open Space-beteckningen.

Om du har några frågor angående detaljer i denna artikel eller behöver ytterligare information, kontakta Troy Corman, grundare av t2 Ranches, på 832 -759-1523 eller 214-690-9682.

Landa en d Ranches till salu i Colorado County, TX