Vad är Common Area Maintenance (CAM)?
Att förhandla om ett leasingavtal för ditt företag kan vara en svår process och om du inte har gjort det tidigare kommer du att se många nya, potentiellt förvirrande termer. En term som ofta stubbar hyresgäster är underhåll av det gemensamma området, de avgifter som hyresgästerna betalar i kommersiella hyresavtal för områden som är gemensamma för alla hyresgäster.
Vad är Common Area Maintenance?
Common area maintenance (CAM) är den kostnad som ditt företag betalar för områdena i en kommersiell byggnad som är gemensamma för alla hyresgäster. Titta på det här: När du hyr en kommersiell byggnad betalar du för två separata områden, det användbara området och det gemensamma området.
Användbart område
Användbart område är det utrymme du hyr ut, vilket betyder kvadratfilmen i en byggnad som du specifikt använder som hyresgäst. Detta område kan inkludera toaletter inom utrymmet, garderober, pausrum och ett mottagningsområde, förutom enskilda kontor eller andra anläggningar som ditt företag behöver.
Gemensamt område
Gemensamma områden i byggnaden ligger utanför ditt hyrda utrymme, men tillgängliga för dig och andra hyresgäster. Dessa områden inkluderar vanliga toaletter, lobbyar, gångvägar, parkeringsplatser och landskapsarkitektur. Det gemensamma området i en byggnad med flera våningar kan innehålla hissar, elektriska rum och offentliga korridorer.
Ibland används termen ”hyrbar byggnadsarea” eller ”bruttobyggnadsarea” för att inkludera det hyrda utrymmet plus de gemensamma områdena.
Hur fungerar underhåll av gemensamt område?
CAM-avgifter är en del av villkoren i ett kommersiellt fastighetshyresavtal, så det är viktigt att förstå hur de fungerar.
Typiska avgifter i ett gemensamt område
CAM-avgiften du betalar är för underhåll av dessa gemensamma utrymmen, inklusive underhåll, reparationer och driftskostnader som snöröjning och landskapsarkitektur. Andra vanliga områden som täcks av CAM-avgifter inkluderar tak, strukturella element, gångvägar och gemensamma toaletter.
Andra kostnader som ingår i CAM-avgifter
Leta efter andra CAM-kostnader i ditt hyresavtal. Alla dessa kostnader måste betalas av antingen hyresvärden / fastighetsförvaltaren eller hyresgästen.
- Säkerhetssystem eller löner för säkerhetspersonal
- Tillstånd , skatter, försäkringar eller eventuella rättsliga kostnader
- Annonsering, skyltar eller andra driftskostnader
- Verktyg, hyra eller kostnader för underhåll av ett separat leasingkontor
CAM-kostnader citeras vanligtvis per kvadratmeter (pro-rata) -basis, visas som en bråkdel:
Uthyrbar golvyta
En del eller hela hyrd eller uthyrbar golvyta i byggnaden, stripgallerian eller köpcentret
Om byggnadens totala uthyrningsbara kvadratmeter är 250 000 kvm och ditt kontorsutrymme är 15 000 kvm, måste du betala 6% av den totala kostnaden för din hyresavgift som en CAM-avgift.
Underhåll av gemensamt område i ditt hyresavtal
Ett kommersiellt leasingavtal avtalet kommer också att omfatta severa l avsnitt som hänvisar till gemensamma områden och CAM-avgifter.
- En lista och beskrivning av alla gemensamma områden
- Ett uttalande om att CAM-områden är under exklusiv kontroll av ledningen
- Ett uttalande om att hyresvärden kommer att hålla alla gemensamma utrymmen i gott skick och på ett sätt som överensstämmer med jämförbara byggnader i omgivningen
- Ett uttalande från hyresvärden att den har obegränsad tillgång till gemensamma områden
- Regler för användning av gemensamma utrymmen
- En ersättning för hyresreduktion (minskning eller avbrott) om du inte kan använda lokalerna eller gemensamma utrymmen på grund av skada på olycka
CAM-betalningsalternativ i kommersiella hyresavtal
Kommersiella hyresavtal inkluderar andra förvirrande villkor som anger vem som betalar vilka kostnader – hyresgästen eller hyresvärden. Du kan se en av dessa villkor, listade från att hyresvärden betalar alla kostnader till hyresgästen som betalar alla kostnader.
- Gross (eller Full Service) Leasing: Hyresgästens månadsbetalning inkluderar allt inklusive alla driftskostnader, skatter och CAM-kostnader.
- Ändrat hyresavtal (eller brutto): Kostnaderna delas mellan hyresgästen och hyresvärden (olika för varje hyresavtal).
- Nettoleasing: Hyresgästen betalar en andel av driftskostnaderna utöver den fastställda hyran.
- Triple Net Leasing (kallas ibland net-net-net eller NNN): Hyresgästen betalar alla driftskostnader, skatter och försäkringar. Hyresvärden ansvarar för byggnaden, taket och ibland parkeringsplatsen.
Hur dessa termer används används varierar mycket för varje omständighet. Titta noga på ditt specifika hyresdokument för att se hur termerna definieras och vad som ingår.
Förhandla om CAM-kostnader
Några frågor att tänka på när du förhandlar om CAM-kostnader i ett kommersiellt leasingavtal inkluderar ytterligare avgifter, omfattning och avskrivningar
Ytterligare avgifter
Vissa hyresvärdar tar ut en administrativ avgift i procent av CAM-kostnaderna. Denna kostnad är för redovisningstjänster, hantering av betalningar etc. Vissa kan också lägga till tredjepartsadministrationsavgifter, men dessa är i princip samma sak. Du ska inte behöva betala för båda.
Kostnadsklargörande
Inkluderar CAM-avgiften ”underhåll” och ”utbyte”, och definieras dessa kostnader? Vissa hyresvärdar inkluderar utbyten i CAM eftersom de är billigare än fortsatt underhåll, medan hyresgäster skulle hävda att utbyten är en extra kostnad.
Systemavskrivningar
Ersättningar av stora system, som exempelvis ett värme-, ventilations- och luftkonditioneringssystem (HVAC), är kostnader som hyresvärden kan avskriva och uppdatering av dessa system förbättrar en fastighets säljbarhet. Så det är vettigt att hyresvärden – inte hyresgästerna – ska betala för detta.
Din förmåga att förhandla om CAM-kostnader beror på marknadsförhållandena, din relativa förhandlingsposition med hyresvärden och andra faktorer. Få hjälp av en advokat för att navigera i denna process.