Nybörjarguiden för att köpa en privat ö

Fastighetsmäklare är ibland skyldiga att gå en extra mil för att sälja en fastighet. För de flesta betyder det en visning efter jobbet eller en resa ut ur staden. För Edward de Mallet Morgan innebar det att ta bort och simma med hajar.

De Mallet Morgan säljer privata öar i Karibien för Knight Frank. När vissa klienter tvivlade på att de infödda sjuksköterskeshajarna var godartade, var han tvungen att bevisa dem fel.

Välkommen till ”den sällsynta världen av trofétillgångar”, säger han.

Det finns otaliga privata öar till salu runt om i världen, från tre tunnland utsprång i Egeiska havet till avlägsna eko-utposter i Bahamas och lyxresorter i Seychellerna. De är dyra, byggkostnader kan vara astronomiska och det finns många fallgropar. FT pratade med ett antal personer med erfarenhet av privata öar och sålde dem som bodde på dem för att ta reda på hur man kan undvika katastrofer. Här är våra sju tips för att köpa en ö.

Plats dig själv

”Ön är alltid en dröm: det är inte något lätt, det är inte något banalt. Det är något speciellt, säger John Bracco, försäljningsdirektör på Immobilsarda, ett dotterbolag till Christies International Real Estate. Bracco, vars verksamhet huvudsakligen bedrivs i vattnet runt Italien, säger att öarna erbjuder integritet och en koppling till naturen. I Medelhavet tillägger han att det finns ett knapphetsvärde: ”Det är inte som i Karibien där du har hundratals.” och inte till salu, säger Bracco. De som ofta har strikta regler för utveckling. Ändå säger han, ”det finns fortfarande människor som vill köpa öar de inte kan bygga på”.

Inköp i mycket av Karibien styrs av brittisk lag, vilket gör transaktioner relativt enkla. Fria äganden till många ägs av holdingbolag så transaktioner sker i form av aktieförsäljning, säger de Mallet Morgan.

I Thailand och andra delar av Asien är frilandsöar sällsynta, utlänningar är ofta förbjudna att äga mark och köpare kan ha svårt att etablera det ultimata ägandet, tillägger han. I Vanuatu, i södra Stilla havet, finns det inget tomtmark men hyresavtal kan förlängas när som helst mot en avgift.

När du väl har köpt din ö är det nästa problem att bygga vidare på den. Äganderätten på Karibiska öarna sträcker sig till högvattenmärket och bryggor kräver särskilda behörigheter.

Företag eller nöje ?

Att köpa en ö för privat bruk liknar att köpa ett dyrt hus, säger John Christie, som som vd för Bahamas byrå HG Christie ”säljer öar hela dagen varje dag”.

Om du planerar att göra din ö till ett kommersiellt förslag kan det dock bli mer komplicerat. I Bahamas behöver kommersiella köpare godkännande från regeringens investeringsmyndighet. Christie uppskattar att 80 procent av köparna i Bahamas köper för familjeanvändning, vilket hjälper dem att navigera snabbare i processen. När godkännandet har beviljats säger han att vissa försöker ta sig an pengar.

Många av Christies köpare ”vill vara som Richard Branson”, han säger. Den brittiska entreprenören var en pionjär på ön. 1978 köpte han Necker på Brittiska Jungfruöarna för 180 000 $ och har sedan dess förvandlat den till en lyxresort. En natt på Necker kostar nu 5 000 dollar. För 77 500 dollar per natt kan 30 gäster boka hela ön.

Little Pipe Cay, en 38 hektar stor ö i Exumas skärgård på Bahamas, köptes efter att dess tidigare ägare ”vägde upp fördelarna och nackdelarna. att köpa en superyacht eller en privat ö. De gick för ön för att den kan uppskatta i värde, säger de Mallet Morgan. Köpt och utvecklat av miljardären Michael Dingman – den tidigare presidenten för Shipston Group och en direktör på Ford och Time Warner, som dog 2017 – ön säljs för närvarande för 85 miljoner dollar med Knight Frank.

Bli präglad

Öar är alltid dyra. Men det kommer troligen inte att avskräcka många privata ököpare På Bahamas kostar inköpspriserna från 700 000 dollar för ”en tre tunnland ö med lite tomt mark” till 70 miljoner dollar för ”en 100 tunnland tunnland som är helt utvecklad, eller en 700 tunnland outvecklad tomt”, säger Christie.

Den billigaste ön Marcus Gondolo Gordon någonsin har sålt – ”helt liten, fast i planering, en perfekt liten puckel av en grön ö ”- kostar 5 miljoner euro. I och runt Grekland är den genomsnittliga kostnaden för en ö 10–20 miljoner euro, men kan vara så hög som 85 miljoner euro, säger Gondolo Gordon, vars företag Incognito Properties säljer öar över hela världen.

Utanför Panama finns en trio av öar tillgängliga. Köparen kommer bara att kunna utveckla 30 procent av sina 1800 tunnland och måste göra det på ett miljömedvetet sätt. En prislapp på 100 miljoner dollar kan verka brant, men varje köpare ”förvärvar inte bara fastigheter utan kommer också att förvärva en global arv”, enligt Hana Ayala, öns medsäljare.

För de flesta köpare , priset har begränsad betydelse. Det är inte många som väljer en inteckning. ”Jag har aldrig upplevt att någon tar ut finansiering”, säger de Mallet Morgan. Bland ägarna i Exumas finns hedgefondförvaltare, franchiseägare från NBA och NFL och fotbollsklubbägare. Johnny Depp, skådespelaren och trollkarlen David Copperfield, äger också här.

Andra öägare är Larry Ellison, grundare av Oracle och skådespelaren Leonardo DiCaprio. Marlon Brando köpte en hel atoll i Franska Polynesien på 1960-talet. En gång en plats att underhålla Tahiti-chefer, öarna är nu ockuperade av ”The Brando Resort”.

Var redo att skjuta ut båten

Att skaffa en ö ger dig chansen att ” skapa ditt eget rike bara några minuter från fastlandet, eller miles offshore ”, säger Joe Sortwell, en mäklare på LandVest som arbetar i nordöstra USA.

Men att bygga dessa riken kan vara en huvudvärk. Fraktmaterial från fastlandet kan höja byggkostnaderna dramatiskt, och det är en hög order att se till att öarna är självförsörjande och hållbara.

Du kan ha din ö mitt i ingenstans, och sedan kommer en 150m superyacht och förtöjer upp

”Konstruktion kostnaderna går absolut genom taket för att allt måste transporteras in eller flygas in ”, säger Gondolo Gordon.” Vad som kan vara 3000 dollar per kvadratmeter på fastlandet är dubbelt så mycket som på en ö, säger han.

Mark äger Lataro, en 719 hektar stor ö utanför Vanuatu, och har tillbringat ett decennium på att bygga på det djungelbundna landskapet. Han uppskattar att 60 containermassor av material hade transporterats från andra håll i regionen, mest på en pråm som var specialbyggd för uppgiften. Ön säljs för närvarande för $ 9,95 miljoner via Incognito Property.

”Verkligheten är att du kan köpa öar för $ 5 miljoner – $ 15 miljoner utan strukturer på dem. Det” verkliga inköpspriset ”måste då ta hänsyn till tid och utvecklingskostnader, säger de Mallet Morgan.

Tänk logistik

När byggandet startade på Lataro köpte Mark motorsågar vid pallen. Lokalt arbete utgjorde också en utmaning : ”De visste inte hur man använder en skruvmejsel.”

”Du måste vara 100 procent självförsörjande: organiskt avloppsvatten, solpaneler, en brunn, en satellit för internet. Och på en saltvattenö har du en brunn med avsaltning”, säger Bracco. / p>

Fantastisk isolering kostar bekvämlighetens pris. ”Om du befinner dig i det djupaste mörkaste Franska Polynesien och någon blir biten av en haj, måste du ta hänsyn till:” hur långt borta är jag från civilisationen? ”” säger de Mallet Morgan.

Men det finns ett silverfoder, säger Mark och talar till mig från sin yacht utanför Nya Zeelands kust. ”Vi fann också att det är en skatteparadis – det är verkligen en bonus. Det vi spenderar för att driva det sparar vi i skatt. Det är gratis.”

Tänk på dina grannar

” Jag har sett så många expats gå in och misslyckas spektakulärt genom att behandla lokalbefolkningen som idioter, för de har olika standarder och olika värden, säger Mark, som anställde lokalbefolkningen och respekterade deras tillvägagångssätt.

Det fanns ändå lite hicka. ”Det fanns några krig mellan byarna när vi kom dit, och de dödade varandra. Om du avskedar dem kommer de verkligen att gå och döda dig”, säger han.

Richard Branson köpte Necker på Brittiska Jungfruöarna för 180 000 dollar och har sedan dess förvandlat det

Köparens främsta krav är integritet, men ovälkomna besök kan vara svåra att förhindra. ”Du kan ha din ö mitt i ingenstans, och sedan kommer en 150 meter superyacht och förtöjer. Om de har ett diskotek kommer du att höra det, och det finns jetskidor som skriker runt, säger de Mallet Morgan.

Tänk också på vem som kanske flyttar in snart. I Vanuatu och de bredare Stillahavsöarna, säger Mark, verkar kineserna ”köpa upp allt med betydande mark här”. Man talar till och med om direktflyg mellan Kina och Espiritu Santo, Vanuatus huvudö, som Kinas Belt and Road-initiativ – som riktar sig till ”bälten” och sjövägar eller ”vägar” över land – ser investeringar hälla in i regionen.

Se tidvattnet

Att hänga över alla de prosaiska farhågorna är mer existentiellt På Little Pipe Cay har varje byggnad fjärrstyrda fönsterluckor, som faller ihop med ett knapptryck.Översvämningar och orkaner i Karibien kan vara brutala, och klimatförändringar är ett problem.

”För en ö är det en stor fråga”, säger Gondolo Gordon. ”De grekiska öarna är ganska kuperade så att du kan hålla fast villa på toppen. Men på vissa Maldiviska öar är den högsta punkten cirka 1,5 meter. Om du befinner dig i cykelbältet är det ett problem. ”

Följ @FTProperty på Twitter eller @ft_houseandhome på Instagram för att ta reda på mer om våra senaste berättelser. Prenumerera på FT Life på YouTube för de senaste FT Weekend-filmerna