Hur man överlistar privatlåneförsäkring

Ingen vill behöva betala en privat inteckningförsäkring (PMI) på en inteckning. Det är inte billigt och det lägger till den månatliga kostnaden för inteckningen. Att räkna ut om du kan undvika PMI börjar med att förstå varför du kanske fastnar med det i första hand.

Ett av de riskmått som långivare använder för att teckna en inteckning är hypotekets belåningsgrad (LTV). Detta är en enkel beräkning som görs genom att dividera lånebeloppet med hemmets värde. Ju högre LTV-förhållandet är, desto högre är riskprofilen för inteckningen. De flesta inteckningar med ett LTV-förhållande över 80% kräver att PMI betalas av låntagaren. Detta beror på att en låntagare som äger mindre än 20% av fastighetens värde anses vara mer benägna att betala ett lån.

PMI i djup

Låt oss anta till exempel att priset på det hem du köper är 300 000 dollar och lånebeloppet är 270 000 dollar (vilket innebär att du gjorde en utbetalning på 30 000 dollar), vilket resulterade i ett LTV-förhållande på 90%. Den månatliga PMI-betalningen skulle vara mellan 117 USD och $ 150, beroende på vilken typ av inteckning du får. (Lån med justerbar ränta, eller ARM, begär uire högre PMI-betalningar än fasta räntor.)

PMI är dock inte nödvändigtvis ett permanent krav. Långivare är skyldiga att tappa PMI när en inteckning LTV-andel når 78% genom en kombination av huvudsaklig minskning av inteckning och bostadsprisuppskattning. Om en del av minskningen av LTV-förhållandet beror på bostadsprisuppgång, kom ihåg att du måste betala för en ny bedömning för att verifiera hur mycket uppskattning det är.

Ett alternativ till att betala PMI är att använda en andra inteckning eller vad ” s känd som ett piggyback-lån. Så här fungerar det: Du får en första inteckning med ett belopp som motsvarar 80% av bostadsvärdet, därigenom undviker du PMI och tar sedan en andra inteckning med ett belopp som är lika med försäljningspriset för hemmet minus beloppet av handpenningen och beloppet för den första inteckningen.

Om du använder siffrorna från exemplet ovan, om det hem du köper kostar 300 000 $, skulle du ta en första inteckning för 240 000 $ , gör en handpenning på 30 000 $ och få en andra inteckning för 30 000 $. Detta eliminerar behovet av att betala PMI eftersom LTV-förhållandet för den första inteckningen är 80%. Men du har nu också en andra inteckning som nästan säkert kommer att ha en högre ränta än din första inteckning.

Även om det finns många typer av andra inteckningar tillgängliga, desto högre ränta kursen är lika med kursen. Ändå är de kombinerade betalningarna för första och andra inteckningen vanligtvis mindre än betalningarna för den första inteckningen plus PMI.

Avvägningarna

Sammanfattningsvis , när det gäller PMI, om du har mindre än 20% av försäljningspriset eller värdet på ett hem att använda som utbetalning, har du två grundläggande alternativ:

1. Använd en ”fristående” första inteckning och betala PMI tills inteckningens LTV når 78%, vid vilken tidpunkt PMI kan elimineras.
2. Använd en andra inteckning. Detta kommer sannolikt att leda till lägre initiala inteckningskostnader än att betala PMI. En andra inteckning har dock vanligtvis en högre ränta än den första inteckningen och kan bara elimineras genom att betala av den eller återfinansiera de första och andra inteckningarna till en ny fristående inteckning. Antagligen skulle du göra detta när LTV når 80% eller mindre så ingen PMI krävs.

Flera andra faktorer kan spela in i detta beslut. Till exempel:

• Jämför möjliga skattebesparingar i samband med att betala PMI jämfört med skattebesparingar som är förknippade med att betala ränta på en andra inteckning. Fråga din revisor om IRS-skatteregler för ränteavdrag på hypotekslån.
• Jämför kostnaden för en ny bedömning för att eliminera PMI jämfört med kostnaderna för refinansiering av en första och andra inteckning till en enda, fristående inteckning. Observera risken för att räntorna kan stiga mellan tidpunkten för det första inteckningsbeslutet och den tid då det första och andra inteckningen skulle refinansieras.
• Kontrollera de olika räntorna för en huvudsaklig minskning av de två alternativen. / li>
• Lägg märke till pengarnas tidsvärde (tanken att pengar du spenderar nu är mer än lika mycket i framtiden).

Den viktigaste variabeln i beslutet är dock den förväntade bostadsprisuppgången. Om du väljer en fristående första inteckning som kräver att du betalar PMI – istället för att få en andra inteckning utan PMI – hur snabbt kan ditt hem uppskatta i värde till den punkt där LTV är 78% och PMI kan elimineras ? Detta är den avgörande avgörande faktorn och därför den vi kommer att fokusera på nu.

Uppskattning: Nyckeln till beslutsfattande

Här är den viktigaste beslutsfaktorn: När PMI har eliminerats från den fristående första inteckningen kommer den månatliga betalningen du kommer att vara mindre än de sammanlagda betalningarna på den första och andra inteckningen. Detta väcker två frågor. Först, hur lång tid tar det innan PMI kan elimineras? Och för det andra, vilka är besparingarna för varje alternativ?

Nedan följer två exempel baserade på olika uppskattningar av prisuppgången för bostäder.

Exempel 1: En långsam uppskattning av bostadspriser

Tabellerna nedan jämför de månatliga betalningarna för en fristående, 30-årig, fast ränta med PMI jämfört med en 30 -år, fast ränta första inteckning kombinerat med en andra inteckning på 30 år / förfallodag 15 år.

Inteckningarna har följande egenskaper:

I tabellen nedan uppskattas de årliga priserna för hemuppskattning.

Observera att PMI-betalningen är 120 USD faller bort från den totala månatliga betalningen av den fristående första inteckningen i månad 60 (se tabellen nedan) när LTV når 78% genom en kombination av principiell sänkning och bostadsprisuppgång.

Tabellen nedan visar de kombinerade månatliga betalningarna för första och andra inteckningar. Observera att den månatliga betalningen är konstant. Räntan är ett vägt genomsnitt. LTV är bara den första inteckningens.

Med den första och andra inteckningen kan $ 85 dollar sparas per månad för de första 60 månaderna. Detta motsvarar en total besparing på 5 100 $. Från och med månad 61 får den fristående första inteckningen en fördel på $ 35 per månad för de återstående villkoren för inteckningarna. Om vi delar 5 100 dollar med 35 dollar får vi 145.

Med andra ord, i detta scenario med långsam uppgång i bostadspriser, med början i månad 61, skulle det ta ytterligare 145 månader innan betalningsfördelen med den fristående första inteckningen utan PMI kan få tillbaka den ursprungliga fördelen med de kombinerade första och andra inteckningarna. (Denna tidsperiod skulle förlängas om tidsvärdet av pengar beaktades.)

Exempel 2: En snabb uppskattning av bostadspriser

Exemplet nedan baseras på samma inteckningar som ovan. Följande uppskattningar av bostadspriserna används dock.

I det här exemplet visar vi bara en enda tabell över månatliga betalningar för de två alternativen (se tabell nedan). Observera att PMI tappas i det här fallet under månad 13 på grund av den snabba bostadsprisuppgången, vilket snabbt sänker LTV till 78%.

De kombinerade inteckningarna har bara en betalningsfördel på $ 85 i 12 månader. Detta motsvarar en total besparing på 1 020 dollar. Från och med månad 13 har den fristående inteckning en betalningsfördel på $ 35. Om vi delar 1 020 dollar med 35 kan vi fastställa att det skulle ta 29 månader att kompensera för de första besparingarna på de kombinerade första och andra inteckningarna.

Med andra ord, med början i månad 41 skulle låntagaren ha det bättre ekonomiskt genom att välja den fristående första inteckning med PMI. (Denna tidsperiod skulle förlängas om pengarnas tidsvärde beaktades.)

Slutsatsen

Om du är en låntagare som har mindre än 20% handpenning, beslutet om du vill använda en första stand- ensam inteckning och PMI eller välja en kombination av en första och en andra inteckning är till stor del en funktion av hur snabbt du förväntar dig att ditt hem ska öka.

• Om du väljer att betala PMI kan det elimineras genom en bedömning när LTV når 78%.
• Om du väljer att använda en kombination av första och andra inteckningar är det troligt att du får en första betalning besparingar. Det enda sättet att eliminera den andra inteckningen, som sannolikt kommer att ha en högre ränta än den första, är dock att betala av den eller refinansiera dina första och andra lån till en ny fristående inteckning.

Om du inte kan komma med en högre handpenning eller ett billigare hem, beräkna dina alternativ baserat på din tidshorisont och på hur du förväntar dig att fastighetsmarknaden utvecklas. Ingenting är naturligtvis helt förutsägbart, men detta ger dig den bästa chansen att fatta det mest gynnsamma beslutet.