Golvförhållande

Industriområden

Som en stor bestämningsfaktor är förhållandet golvyta troligen mindre användbart i industriområden än i någon annan typ av användningsområde. Även om moderna växter har många gemensamma egenskaper, är dessa egenskaper inte nödvändigtvis enhetliga inom en zon. Detta beror på att industriområden klassificeras huvudsakligen på grund av tillverkningsprocessernas ”olägenheter”.

För att illustrera: en ”lätt” industriområde kräver störningsindustri och gott avstånd mellan anläggningar och tillbehör å ena sidan och omgivande bostadsområden å andra sidan. Det har också önskvärt en låg strukturell densitet eller procent av den totala marken som omfattas av strukturer. Dessa egenskaper kan uppnås genom andra bulkkontroller – främst varv och procent av partietäckningen. Eftersom de flesta anläggningar som byggs idag inte är mer än en våning höga, begränsar maximala höjdgränser inte växtdesign på samma sätt som de begränsar kontorsbyggnadens design. Följaktligen finns det lite incitament att gå högre än vad som är tillåtet i förordningen.

Som en kontroll av sysselsättningstätheten (personer per tunnland) i industriområden är förhållandet golvyta en ganska ineffektiv anordning. Till skillnad från kontorsbyggnader och butiker är förhållandet mellan personer och en enhet av golvyta mycket varierande inom en zon. Det konstaterades till exempel under Chicago-omräkningsstudierna att en anläggning med en golvyta på 10 000 kvadratfot på mycket 200 000 kvadratmeter kan sysselsätta så få som tre eller så många som 600 arbetare.

Bland de så kallade tunga industrier kan skillnaderna i golvyta per anställd vara betydande. Till exempel kan en aluminiumplåtsfabrik ha mer än 2000 kvadratmeter golvyta per anställd, medan en flygplanstillverkningsanläggning kan ha mindre än 300 kvadratmeter golvyta per anställd. (Se Space for Industry av Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

När du rekommenderar en plats i industriområdet, mängden och typen av trafik som genereras är nästan lika viktiga som störande egenskaper. Här är golvförhållandet praktiskt taget värdelöst som en kontroll för att förhindra trängsel. Enligt Jack C. Smith i en uppsats, ”Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officials), övervägdes bulkkontroller och andra metoder i Chicago-områdesstudierna och avvisades av dessa skäl:

(1) en enkel begränsning av antingen den totala storleken på sysselsättningen eller bruttopartiområdet är meningslöst, eftersom tio små anläggningar som upptar ett block kan generera lika mycket trafik som kan en stor anläggning uppta hela blocket; (2) Bulkkontroller begränsar inte koncentrationen av arbetare inom det tillåtna golvytan, även om det indirekt begränsar arbetskoncentrationerna genom begränsningar på huvuddelen av byggnaderna. Vissa typer av industriell verksamhet sysselsätter vanligtvis så många som 175 arbetare per tunnland även i nya byggnader med relativt låg bulk. När sådana koncentrationer uppträder i områden där gatu- och transitkapacitet är relativt låg, uppstår oundvikligen allvarliga problem. Ironiskt nog förekommer sådana höga densiteter vanligtvis i industrier som annars är bra grannar till bostadszoner.

Mr. Smith fortsätter med att säga att den enda effektiva kontrollen verkar vara en direkt begränsning av sysselsättningens täthet (antalet arbetare per tunnland) eftersom en sådan kontroll effektivt kommer att sprida fokus för trafikgenerering. ”Värdena för en sådan reglering kommer huvudsakligen att avskräcka industrier med hög densitet från att lokalisera i problemområden och att fungera som en effektiv rättslig måttstock i fall där överutvidgning har resulterat i allvarliga trafikproblem.”

Tydligen är det enda syftet med ett golvyta i industriområden att komplettera andra typer av bulkkontroller. Även i detta avseende verkar dess användbarhet begränsad. Eftersom anläggningschefer i stort sett inte vill ha byggnader som är mer än en våning höga gäller inte fördelarna med flexibilitet som är så attraktiv i kommersiella zoner. Om det av kompatibilitetsskäl med omgivande användningsanläggningar ansågs önskvärt att fastställa ett konstant förhållande mellan brutto golvyta och brutto markarea, kan en kontroll av golvyta förhållandet vara användbart för att uppnå detta resultat – särskilt om det finns tillbehörsbyggnader. p>

Dessutom har många industriella verksamheter i typiska ”tunga industriområden” inte golvyta som sådan. Till exempel spannmålshissar, petroleumraffinaderier och tyngdkraftsflödesprocesser. Ett golvyta är en meningslös typ av bulkkontroll över sådana operationer.

I industriområden som ligger nära det centrala affärsdistriktet kan dock kontroller av golvyta ha samma applikationer och fördelar som i centrala delen korrekt.Den föreslagna omfattande översynen av områdesförordningen för Philadelphia skulle inrätta ett nytt begränsat industridistrikt för att rymma industrianläggningar på loft på centrala platser. Enligt sammanfattningen av den föreslagna förordningen tillåter detta distrikt, till skillnad från andra begränsade industriområden, ett komplett utbud av kommersiella användningsområden och är därför särskilt lämpligt för centrum. Bulk liknar den som är tillåten för kommersiella och flerbostadshus på centrala platser och styrs av en begränsning av golvyta.

Bostadszoner

Med tanke på syftet med bulkkontroller ytterligare fördelar har förhållandet golvyta att erbjuda i bostadszoner? Att närma sig ett svar på denna fråga kommer användningar med låg densitet och hög densitet att övervägas separat.

I en- och tvåfamiljzoner är användningen av golvytans förhållande verkar vara ganska begränsad. Utan att gå in på de väletablerade motiveringarna för gårdens krav kan vi se att de tillsammans med maximala höjdgränser skapar en volymkontroll. Om till dessa dimensioner läggs maximal täckning får vi ett resultat som har samma effekt som ett golvyta genom att de, när de kombineras, skapar ett konstant förhållande mellan byggnadsvolym och markarea. (Se diagram.) Dessutom försäkrar de en minimal avskiljning mellan byggnader, vilket inte nödvändigtvis följer av kontrollen av golvyta.

I de flesta fall är slutna parkeringsplatser undantagna från ” äckligt golvutrymme.” (Se definitioner, sidorna 3 till 7.) Andra tillbehörsbyggnader omfattas dock också av denna definition. Därför regleras huvuddelen av alla huvudbyggnader och tillbehörsbyggnader (förutom garage och carportar) med hjälp av anordningen för golvyta.

Sammanfattningsvis verkar effekten av golvytan i bostadsområden med låg densitet främst för att förfina bulkkontroller. I detta avseende liknar användningen den i industriområden.

När vi kommer till bostadsområdena med hög densitet, närmar vi oss däremot den situation som råder i kommersiella zoner med hög densitet, där mark är dyrt, är byggnadens höjd relativt oviktigt, och i vilket fall som helst kan höjden höjas om man får utrymme på marknivå och lägre våningsplan.

I bostadszoner är dock skillnaden i typ av beläggning ger andra faktorer framåt. Att vara bostadsanvändning, lägenhetshus och gruppbostäder måste båda ha tillgång till ljus, sol och luft, måste separeras från andra användningsområden så att buller inte stör onödigt och måste ha ett minimum av användbart utomhusutrymme. Kort sagt, de måste ha de bekvämligheter som följer med modernt urbana boende. Men dessa nödvändigheter garanteras inte av golvytans förhållande, och följaktligen används andra kontroller för att säkra dem.

Vanligast av dessa är gårdsbestämmelser, vilket resulterar i bulkhöljet som endast tillåter begränsad variation inom byggnadsdesign. Dessutom kan det visas att om inte minimivärdena för varven är tillräckligt breda eller djupa, ger de inte de bekvämligheter som nämns ovan.

För att uppnå dem och samtidigt för att bevara flexibiliteten inbyggt i ett golvyta har andra enheter också utvecklats.4 De används tillsammans med varandra, teorin är att nettoeffekten uppnår minimistandarder. De beskrivs bara kort här, eftersom förordningarna ibland är ganska komplicerade i ordningsform. Alla härrör från idéer som utvecklats i Storbritannien och beskrivs i olika publikationer från Ministry of Housing and Local Government (eller dess föregångare, Ministry of Town and Country Planning).

Angle of Light Obstruction. Syftet med ljusstoppets vinkel är att säkerställa åtkomst av ljus och luft till gator och till fönster i byggnader. Sådana bestämmelser skapar ett imaginärt plan, som stiger diagonalt från en vinkel vid gatans mittlinje och lutar sig mot byggnaden, vilket inte är tillåtet att klippa in i detta plan. Denna enhet visas i förslagen för New York City och District of Columbia, i Denver zonbestämmelser och andra. Diagrammet på sidan 25 är hämtat från Harrison, Ballard & Allen-rapporten.

Område för ljusåtkomst. Detta är ett obegränsat område utanför ett lagenligt fönster, inom en båge som sträcker sig 70 grader på vardera sidan av en linje vinkelrätt mot byggnadsväggen vid fönstrets mittlinje. Radien är vanligtvis minst 15 fot i bostadszoner, men det kan vara så långt som 60 fot i vissa. En viss del av utrymmet i denna kil är fri från byggnader och andra hinder. Detaljer varierar mellan de olika förordningarna som använder den här enheten.

Användbart öppet utrymme.Flerfamiljshus kan få tillräckligt ljus med hjälp av de två enheter som just beskrivits och fortfarande saknar utomhusbostadsutrymme. För att vara användbara måste utomhusarealer av denna typ vara lättillgängliga för passagerare, tillräckliga i storlek och fördelning (dvs. relaterade till antalet och typerna av människor som använder den) och passar de ändamål för vilka de är avsedda. Dessa syften beskrivs i Harrison, Ballard & Allen-rapporten som mellanslag ”för att sätta upp barnets lekhage eller en vagn för ett sovande barn; utrymme för att sätta ut stolar på en varm natt; utrymme för äldre personer och rekonstruktioner för att få frisk luft, solsken och svala vindar; utrymme för att hänga ut kläder, för att höja några blommor; Man kan se att användbart öppet utrymme helt enkelt är en förlängning av bakgården eller främre lutningen till familjer som bor i alla densitetskategorier. säkert inte en orimlig del av en urbana levnadsstandard. ”

Samma rapport definierar” användbart öppet utrymme ”så att endast den delen av markområdet för ett bostadsområdesområdes område omfattas:

1. Som ägnas åt friluftsliv, grönska och serviceutrymme för hushållsaktiviteter (som torkning av kläder), som normalt bedrivs utomhus och
2. Som överensstämmer med de föreskrivna minimimåtten …, för lämpligt distrikt, och
3. Som inte ägnas åt privata vägar som är öppna för fordonstransporter, tillbehörsparkeringsplatser eller tillbehörsplatser utanför gatan , och
4. I vilka det inte finns några strukturer på marken, förutom vad som är tillåtet, … och
5. Som är fri från den tillåtna nivån på bakgården och himlen, utom att högst tjugofem procent (25%) av det totala ”användbara öppna utrymmet” som tillhandahålls på alla zonområden får vara täckta och i så fall högst femtio y procent (50%) av takets sektions omkrets ska vara innesluten och
6. Vilken, när den är över kvalitet, är strukturellt säker och tillräckligt belagd och skyddad, och
7. Vilken är åtkomligt och tillgängligt åtminstone för alla som bor i bostadsenheter för vilka det krävs utrymme.

Även om användbart öppet utrymme definieras som en del av en markyta, kan takytor och balkonger ersättas, förutsatt att de uppfyller föreskrifterna om storlek, frihet från hinder, tillgänglighet och säkerhet.

Hittills har vi diskuterat golvytan som en kontroll av byggnadsmassa. Ibland har det också använts som en densitetskontroll. Med tanke på antalet familjer per tunnland och den genomsnittliga storleken på lägenheter i kvadratmeter kan ett golvytahärde härledas. Men i ett försök att kontrollera densiteten genom en zonbestämning är det ultimata förhållandet som eftersträvas mellan personer och mark. Standarder för minimilotarea per familj uppnår detta förhållande direkt utan att lägga in data om golvyta.

Även om genomsnittliga golvytor för olika typer av bostäder var kända är golvytans förhållandet en opålitlig densitetskontroll. Planering av grannskapet påpekar:

… förhållanden i golvyta återspeglar inte befolkningstätheten, eftersom golvyta per person varierar (ökar vanligtvis när inkomst ökar) . För att mäta befolkningsbelastningar bör ett ytterligare index för golvyta per person användas. Detta gör det möjligt att relatera densitet i termer av golvyta till befolkningstäthet.

Samma punkt görs på ett något annat sätt av Jack C. Smith kommenterade Chicago-regleringsförordningen:

FAR ensam är en mycket ineffektiv densitetskontroll. När ett önskat mönster av befolkningstäthet eftersträvas kan FAR ensam producera det förtjänta änden endast om alla bostäder byggs till medelstorleken. Avvikelser från den genomsnittliga storleken på bostäder och det genomsnittliga antalet personer per bostadsenhet skulle upphäva genomförandet av densitetsmålen. Av denna anledning i Chicago-förordningen använde vi en direkt densitetskontroll, lottarean per bostadsenhet, för att komplettera FAR.

Mr. Smith påpekar också att golvförhållandet är värdelöst vid reglering av konvertering inom befintliga strukturer, och att tomtareal per bostadsenhet var metoden som fastställdes i Chicago-förordningen för att kontrollera alltför stora omvandlingar.5

Slutsatser

Golvförhållandet är en förbättring av traditionella bulkkontroller. Den uttrycker i ett mått istället för flera den matematiska relationen mellan byggnadsvolym och markenhet. Det kontrollerar dock inte på något sätt placeringen av den volymen på marken. Därför, om placering är en faktor som ska regleras, krävs kompletterande bulkanordningar.

Golvförhållandet är inte ett botemedel.Det får värde som en zonindelningsanordning när det numeriska värdet som tilldelas den hjälper till att uppnå syftena med zonbestämmelsen och samtidigt ger konstruktörer av byggnader mer utrymme. Därför är ett lågt golvyta inte nödvändigtvis bra eller ett högt nödvändigtvis dåligt. Det beror på zonen.

I den mån bruttoytan är ett mått på belastningen på allmänna gator och allmännyttiga tjänster och efterfrågan på transport och parkeringsplats, utgör golvförhållandet ett sätt att reglera produktionen trafik och efterfrågan och förutsäga framtida behov. I den mån bruttoytan inte är ett mått på befolkningstätheten är golvyteförhållandet bristfälligt som en kontroll av densiteten och som en förutsägbar anordning.

Ändringar av den ursprungliga idén har ökat dess mångsidighet. Det verkar troligt att ytterligare förbättringar kommer att utöka dess användbarhet. När ändringar införs blir förordningsbestämmelserna dock mer komplexa. Premien är till exempel orimligt komplex för en liten stad och bör inte kopieras blindt. Dessutom verkar fördelarna med golvytans förhållande huvudsakligen ske i zoner med hög bulk där byggnadshöjd inte är särskilt en faktor. Därför är golvyta inte en oblandad välsignelse.

Anmärkningar

1. Planering av grannskapet (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, publicerad av Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) påpekar att det matematiska förhållandet mellan golvyta och byggnadens täckning och höjd uttrycks av följande formel:

2. I kommersiella distrikt kan förhållandet golvyta ökas om det finns inredd parkering. I C-4-distriktet är FAR 3.5 till exempel gränsen för flerbostadshus utan sluten parkering ovan mark. ytterligare FAR 1.0 ges för sluten parkering, vilket gör totalt FAR till 4,5. Andra användningar är tillåtna FAR 7.0, plus 2.0 för sluten parkering, vilket gör totalt FAR 9.0.

3. Det finns bevis för att överföringen av golvyta från nedre till övre våningar är lönsam. Studier av kontorsbyggnader i New York City visar att hyrespriserna på kvadratmeter i genomsnitt ökar med cirka en procent per våning, med tredje, fjärde eller femte våningen som bas. Marken och andra berättelser är ”skattebetalare” och är pålitliga inkomstgolv. På tal om dessa, kommenterar Herr Ford (i Building Bulk, Height, and Form: ”I alla fall är det mest uppenbart att ljus och utsikter styr en markant premie, och att allt som kommer att föra mer av det övre ljuset och öppenheten ner i de lägre våningarna kommer motsvarande att öka deras hyresvärde. Med andra ord är det praktiskt att göra ett betydande offer för att bygga bulk i de nedre våningarna, förutsatt att en tillräcklig andel av den läggs till tornet. ”

4 ”Vinkel av ljusobstruktion” och ”område för ljusåtkomst” används också i icke-bosättningszoner.

5. Förordningen lyder: ”Ingen befintlig bostadsbyggnad ska omvandlas för att strida mot, eller ytterligare konflikt med kraven på tomtområdet per bostadsenhet i det distrikt där en sådan bostad är belägen. ”