Första gången köparen ' Guide

Att köpa ett hem kan vara utmanande för en första timer. När allt kommer omkring det finns så många steg, uppgifter och krav, och du kan vara orolig för att göra ett dyrt misstag. Men första gången husköpare har faktiskt några speciella fördelar som skapats för att uppmuntra nya aktörer till fastighetsmarknaden. För att avmystifiera processen så att du får det mesta av ditt köp, här är en sammanfattning av vad du behöver tänka på innan du köper och vad du kan förvänta dig av själva köpprocessen, plus tips för att göra livet enklare när du köper ditt första hem.

Den första- Time Homebuyer Advantage

Att köpa ett hus anses fortfarande vara en viktig aspekt av den amerikanska drömmen. Som första köpare har du tillgång till statliga program, skattelättnader och federalt stödda lån om du inte har den vanliga minimiutbetalningen – helst 20% av inköpspriset för ett konventionellt lån – eller om du är en medlem i en viss grupp (se Viktig information nedan). Och du kan kvalificera dig som förstagångsköpare även om du inte är nybörjare.

En förstagångsboendeköpare, enligt US Department of Housing and Urban Development ( HUD), är någon som uppfyller något av följande villkor:

• En person som inte har ägt en huvudbostad på tre år. ett hem men din make inte har det, då kan du köpa en plats tillsammans som första gången husköpare.
• En ensamstående förälder som bara har ägt ett hem med en tidigare make medan han var gift.
• En fördriven hemmafru som bara har ägt med en make.
• En person som endast har ägt en huvudbostad som inte är permanent fäst vid en permanent stiftelse i enlighet med gällande regler.
• En individ som bara har ägt en fastighet som inte överensstämmer med statliga, lokala eller modellbyggande föreskrifter – och som inte kan bringas i överensstämmelse för mindre än kostnaden för att bygga en permanent struktur.

6 frågor att tänka på innan du köper

Ditt första steg är att avgöra vad dina långsiktiga mål är och hur bostadsägande passar in i dessa mål. Kanske vill du helt enkelt förvandla alla dessa ”bortkastade” hyresbetalningar till hypoteksbetalningar som ger dig något konkret: eget kapital. Eller kanske du ser bostadsägande som ett tecken på självständighet och tycker om idén att vara din egen hyresvärd. kan också vara en bra investering. Att begränsa dina stora mål för husägare kommer att peka i rätt riktning. Här är sex frågor att tänka på.

1. Hur är din ekonomisk hälsa?

Innan du klickar igenom sidor med onlinelister eller blir kär i ditt drömhem, gör en allvarlig granskning av din ekonomi. Du måste vara beredd på både inköp och löpande utgifter för ett hem. Resultatet av denna granskning kommer att berätta om du är redo att ta detta stora steg eller om du behöver göra mer för att förbereda dig. Följ dessa steg:

Titta på din överväga inte ens att köpa ett hus innan du har ett nödsparekonto med tre till sex månaders levnadskostnader. När du köper ett hem kommer det att finnas betydande förutgående kostnader inklusive handpenning och stängningskostnader. Du behöver lägga pengar inte bara för dessa kostnader utan också för din nödfond. Långivare kommer att kräva det.

En av de största utmaningarna är att hålla dina besparingar i ett tillgängligt, relativt säkert fordon som fortfarande ger en avkastning så att du följer inflationen.

• Om du har ett till tre år på dig att förverkliga ditt mål kan ett depositionsbevis vara ett bra val. Det kommer inte att göra dig rik, men du är inte t kommer att tappa pengar antingen (såvida du inte drabbas av en straff för att ta ut tidigt). Samma idé kan tillämpas på att köpa en kortfristig obligation eller en ränteportfölj som ger dig viss tillväxt men också skyddar dig från stormarknad på aktiemarknaderna.
• Om du har sex månader till ett år, behåll pengarna likvida. Ett högavkastande sparkonto kan vara det bästa alternativet.Se till att det är FDIC-försäkrat (de flesta banker är) så att om banken går under kommer du fortfarande att ha tillgång till dina pengar upp till $ 250 000.

Granska din utgifter. Du måste veta exakt hur mycket du spenderar varje månad – och vart det går. Denna beräkning visar hur mycket du kan avsätta till en inteckning. Se till att du redogör för allt – verktyg, mat, underhåll och betalningar för bilar, studentskuld, kläder, barnaktiviteter, underhållning, pensionssparande, regelbundna besparingar och annat.

Kontrollera din kredit. Generellt sett, för att kvalificera dig för ett bostadslån, behöver du bra kredit, en historia för att betala dina räkningar i tid och en maximal skuld-till-inkomst-andel (DTI) på 43%. dessa dagar föredrar i allmänhet att begränsa bostadskostnader (ränta, ränta, skatter och husägare) till cirka 30% av låntagarnas ”månatliga bruttoinkomst, även om denna siffra kan variera mycket beroende på den lokala fastighetsmarknaden.

2. Vilken typ av bostad passar bäst för dina behov?

Du har ett antal alternativ när du köper en bostadsfastighet: ett traditionellt enfamiljshus, ett duplex, ett radhus, en lägenhet, ett kooperativ eller en flerfamiljshus med två till fyra enheter. Varje alternativ har sina fördelar och nackdelar, beroende på ditt husägarmål s, så du måste bestämma vilken typ av fastighet som hjälper dig att nå dessa mål. Du kan spara på inköpspriset i vilken kategori som helst genom att välja en fixer-upper, men var uppmärksam: Den tid, svettkapital och pengar som krävs för att göra en fixer-upper till ditt drömhem kan vara mycket mer än du förhandlat för.

3. Vilka specifika funktioner vill du att ditt idealiska hem ska ha?

Även om det är bra att behålla viss flexibilitet i den här listan, gör du kanske det största köpet i ditt liv, och du förtjänar att det köpet passar både dina behov och önskemål så nära som möjligt. Din lista bör innehålla grundläggande önskemål, som storlek och grannskap, ända ner till mindre detaljer som badrumslayout och ett kök utrustat med hållbara apparater.

4. Hur mycket inteckning gör kvalificerar du dig för?

Innan du börjar shoppa är det viktigt att få en uppfattning om hur mycket en långivare ger dig att köpa ditt första hem. Du kanske tror att du har råd med ett hem på 300 000 dollar, men långivare kanske tror att du ” är bara bra för 200 000 dollar baserat på faktorer som hur mycket annan skuld du har, din månadsinkomst och hur länge du har varit på ditt nuvarande jobb. Dessutom kommer många fastighetsmäklare inte att spendera tid med kunder som inte har klargjort hur mycket de har råd att spendera.

Se till att bli förgodkänt för ett lån innan du lägger ett erbjudande i ett hem: I många fall kommer säljare inte ens att erbjuda ett erbjudande som inte följer med med hypotekslån. Du gör detta genom att ansöka om en inteckning och fylla i nödvändigt pappersarbete. Det är fördelaktigt att shoppa efter en långivare och jämföra räntor och avgifter med hjälp av ett verktyg som en hypotekskalkylator eller Google-sökningar.

5. Hur mycket hem har du faktiskt råd?

Ibland ger en bank dig ett lån för mer hus än du verkligen vill betala för. Bara för att en bank säger att den kommer att låna ut 300 000 dollar betyder det inte att du faktiskt borde låna så mycket. Många första gången bostadsköpare gör detta misstag och hamnar ”husfattiga” med lite kvar efter att de betalat sin månadslån för att täcka andra kostnader, som kläder, verktyg, semester, underhållning eller till och med mat.

När du bestämmer dig för hur stort ett lån faktiskt ska tas vill du titta på husets totala kostnad, inte bara den månatliga betalningen. Tänk på hur hög fastigheten är yxor finns i ditt valda område, hur mycket husägare kommer att kosta, hur mycket du räknar med att spendera för att underhålla eller förbättra huset och hur mycket dina stängningskostnader kommer att bli.

6 Vem hjälper dig att hitta ett hem och vägleda dig genom köpet?

En fastighetsmäklare hjälper dig att hitta bostäder som uppfyller dina behov och ligger inom ditt prisklass och träffas sedan för att se dessa bostäder. När du väl har valt ett hem att köpa kan dessa yrkesverksamma hjälpa dig att förhandla om hela inköpsprocessen, inklusive att göra ett erbjudande, få ett lån och slutföra pappersarbete. En bra fastighetsmäklares expertis kan skydda dig från alla fallgropar du kan stöta på under processen. De flesta agenter får en provision som betalas av säljarens intäkter.

Köpprocessen

Nu när du har beslutat att ta steget, låt oss utforska vad du kan förväntar sig från själva bostadsprocessen. Detta kan vara en kaotisk tid med erbjudanden och motbud som flyger rasande, men om du är beredd på besväret (och pappersarbetet) kan du komma igenom processen med din sanity intakt. Här är den grundläggande utvecklingen du kan förvänta dig:

Hitta ett hem

Se till att dra nytta av alla tillgängliga alternativ för att hitta hem på marknaden, inklusive att använda din fastighetsmäklare, söka efter listor online och köra runt i de stadsdelar som intresserar dig för att söka efter försäljningsskyltar. Sätt ut några känslor med dina vänner, familj och företagskontakter också. Du vet aldrig var en bra referens eller ledning till ett hem kan komma ifrån.

När du ”seriöst handlar efter ett hem”, gå inte in i ett öppet hus utan att behöva en agent (eller åtminstone vara beredd att kasta ut namnet på någon som du förmodligen arbetar med). Du kan se hur det kanske inte fungerar i ditt bästa intresse att börja hantera en säljares agent innan du kontaktar en av dina egna .

Om du har en budget, leta efter hem vars fulla potential ännu inte har förverkligats. Även om du inte har råd att byta ut den hemska tapeten i badrummet nu kanske du är villig att leva med det ett tag i utbyte mot att komma in på en plats du har råd med. Om hemmet uppfyller dina behov när det gäller de stora saker som är svåra att förändra, till exempel plats och storlek, låt inte fysiska brister vända dig bort. Första gången bostadsköpare bör leta efter ett hus de kan ge värde till, som detta säkerställer en bult i eget kapital för att hjälpa dem upp fastighetsstegen.

Tänk på dina finansieringsalternativ och säker finansiering

Första gången husköpare har ett brett utbud av alternativ för att hjälpa dem att komma in i ett hem – både de som är tillgängliga för alla köpare, inklusive inteckningar med Federal Housing Authority (FHA), och de som särskilt riktar sig till nybörjare. till 5% (jämfört med standard 20%), och några kräver ingen handpenning alls. Var noga med att titta på eller överväga:

• HUD ”s resurslista. Även om det statliga organet själv inte ger bidrag direkt till enskilda, beviljar det medel som är öronmärkta för första gången husköpare till organisationer med IRS-skattebefriad status. HUD-webbplatsen innehåller detaljer. FHA (och dess låneprogram) är en del av HUD.
• Din IRA. Varje första husköpare kan ta ut upp till 10 000 dollar av sin individuella traditionella IRA eller Roth IRA utan att betala 10% straff för tidigt uttag (men du kommer fortfarande att betala skatt om du använder en traditionell IRA). Det betyder att ett par kan dra ut maximalt $ 20 000 ($ 10 000 från varje konto) att använda mot ett första hemköp. Vet bara att om du inte betalar tillbaka pengarna inom 120 dagar – och du är under 59½ – blir det 10% straff. Du är också skyldig inkomstskatt på uttaget / uttagen.
• Dina staters program. Många stater, inklusive Illinois, Ohio och Washington, erbjuder ekonomiskt stöd med handpenning och stängningskostnader samt med kostnader för rehabilitering eller förbättring av en fastighet för första gången husköpare som kvalificerar sig. i dessa program baseras på inkomst och ofta storleken på en fastighets inköpspris.
• Indianers optioner. Indianerköpare kan ansöka om ett avsnitt 184-lån. Detta lån kräver 1,5 % garantiavgift på lånet och en handpenning på 2,25% på lån över $ 50 000 (för lån under det beloppet är det 1,25%). Avsnitt 184-lån kan endast användas för enfamiljshus (en till fyra enheter) och för primära bostäder.

Var inte bunden av lojalitet till ditt nuvarande finansinstitut när du söker en förhandsgodkännande eller söker en inteckning: Handla, även om du bara är berättigad till en typ av lån. Avgifterna kan vara överraskande varierade. Ett FHA-lån kan till exempel ha olika avgifter beroende på om du ansöker om lånet via en lokal bank, kreditförening, hypoteksbanker, storbank eller inteckningsmäklare. Låneräntor, som naturligtvis har stor inverkan på det totala priset du betalar för ditt hem, kan också variera.

När du väl har bestämt dig för en långivare och ansökt, långivaren kommer att verifiera all finansiell information som lämnats (kontrollera kreditpoäng, verifiera anställningsinformation, beräkna tekniska institut osv.). ditt lån kan falla igenom i sista minuten om du gör något för att ändra din kreditpoäng, som att finansiera ett bilköp.

Vissa myndigheter rekommenderar också att du har en reservkreditgivare. Att kvalificera sig för ett lån är inte en garanti för att ditt lån så småningom kommer att finansieras: Garantiriktlinjer kan förändras, långivarens riskanalys kan förändras och investerarmarknaderna kan förändras. Kunder kan underteckna lån och spärradokument och sedan meddelas 24 till 48 timmar före stängningen att långivaren har fryst finansiering på sitt låneprogram. Att ha en andra långivare som redan har kvalificerat dig för en inteckning ger dig ett alternativt sätt att hålla processen på eller nära planen.

Lägg ett erbjudande

Din fastighetsmäklare hjälper dig att bestämma hur mycket pengar du vill erbjuda huset, tillsammans med alla villkor du vill be om. Din agent kommer då att presentera erbjudandet för säljarens agent; säljaren kommer antingen att acceptera ditt erbjudande eller utfärda ett motbud. Du kan sedan acceptera eller fortsätta att gå fram och tillbaka tills du antingen når en affär eller bestämmer dig för att avsluta det. .

Innan du lämnar in ditt erbjudande, ta en titt igenom din budget. Den här gången beräknar du beräknade stängningskostnader (som kan uppgå till allt från 2% till 5% av inköpspriset ), pendlingskostnader och alla omedelbara reparationer och obligatoriska apparater du kan behöva innan du kan flytta in. Tänk framåt: Det är lätt att bli bakhåll av högre eller oväntade verktyg och andra kostnader om du flyttar från en hyra till ett större hem . Du kan begära energiräkningar från de senaste 12 månaderna, till exempel för att få en uppfattning om genomsnittliga månatliga kostnader.

Om du når en överenskommelse , kommer du att göra en god tro-insättning och processen övergår sedan till deponering. Escrow är en kort tidsperiod (ofta cirka 30 dagar) under vilken säljaren tar huset av marknaden med den kontraktsmässiga förväntningen att du ska köpa det — Förutsatt att du inte hittar några allvarliga problem med det när du inspekterar det.

Låt inspektera hemmet

Även om det hem du planerar att köpa verkar vara felfritt, det finns inget substitut för att få en utbildad professionell att göra en heminspektion av fastigheten för kvalitet, säkerhet och övergripande skick i ditt potentiella nya hem. Du vill inte fastna med en penninggrop eller w med huvudvärken att utföra många oväntade reparationer. Om heminspektionen avslöjar allvarliga brister som säljaren inte avslöjade, kommer du i allmänhet att kunna häva ditt erbjudande och få tillbaka din insättning. Alternativt kan du förhandla om att säljaren ska göra reparationer eller rabattera försäljningspriset. p>

Stäng — eller fortsätt

Om du ”kan träffa en affär med säljaren, eller ännu bättre, om inspektionen inte avslöjade något betydande problem, bör du vara redo att stänga. Att stänga innebär i grund och botten att du undertecknar massor av pappersarbete under en mycket kort tidsperiod, medan du ber om att inget faller igenom i sista minuten.

Saker du kommer att hantera och betala för i de sista faserna av ditt köp kan innefatta att ha värderat hemmet (hypoteksföretag kräver detta för att skydda sitt intresse i huset), göra en titelsökning för att se till att ingen annan än säljaren har anspråk på fastigheten, får en privat inteckning försäkring eller ett piggyback lån om din handpenning är mindre än 20%, och slutföra inteckning pappersarbete. Andra stängningskostnader kan inkludera avgifter för lånets ursprung, titelförsäkring, undersökningar, skatter och kreditrapporteringsavgifter.

Grattis, ny husägare! Nu då?

Du har undertecknat tidningarna, betalat flyttarna och den nya platsen börjar kännas som hemma. Spel över, eller hur? Inte riktigt. Husägarkostnader sträcker sig utöver handpenning och månatliga intäkter. Låt oss nu gå igenom några sista tips för att göra livet som en ny husägare roligare och säkrare.

Fortsätt spara

Med husägare kommer stora oväntade utgifter, som att ersätta taket eller skaffa en ny varmvattenberedare. Starta en akutfond för ditt hem så att du inte kommer att bli övervakad när dessa kostnader oundvikligen uppstår.

Utför regelbundet underhåll

Med den stora summa pengar du lägger in i ditt hem vill du se till att ta hand om det utmärkt. Regelbundet underhåll kan minska dina reparationskostnader genom att låta problem åtgärdas när de är små och hanterbara.

Ignorera bostadsmarknaden

Det spelar ingen roll vad ditt hem är värt vid varje tillfälle utom när du säljer det. Att kunna välja när du säljer ditt hem, snarare än att tvingas sälja det på grund av omlokalisering eller ekonomisk nöd, kommer att vara den största avgörande för om du kommer att se en solid vinst från din investering.

Förlita dig inte på försäljningen av ditt hem för att finansiera din pension

Även om du äger ett hem bör du göra ditt bästa för att rädda maximalt på dina pensionssparekonton varje år. Även om det kan tyckas svårt att tro för någon som har observerat de förmögenheter som vissa människor skaffat under bostadsbubblan, kommer du inte nödvändigtvis att göra ett mord när du säljer ditt hus. Om du vill se på ditt hem som en källa till förmögenhet vid pensionering, när du har betalat av din inteckning, överväga de pengar du spenderade på månatliga betalningar som en finansieringskälla för dina levnads- och sjukvårdskostnader i pension. pensionärer vill ofta stanna kvar (trots alla artiklar du ser om nedskärning eller pensionering på exotiska platser).

Slutsatsen

Den här översikten ska hjälpa sätt dig på vägen för att fylla i eventuella luckor i din hemköpskunskap. Kom ihåg att ju mer du utbildar dig själv om processen i förväg, desto mindre stressande blir det och desto mer sannolikt kommer du att få det hus du vill ha ett pris du har råd. När det är klart kommer du att ha det förtroende som kommer från att framgångsrikt förhandla om ett stort steg i ditt liv.