Den kompletta guiden till läkarlån

På ytan ser hypotekslån på läkare bra ut. Inga pengar nere. Inga jumbo-gränser. Ingen privat inteckningsförsäkring (PMI). Slutligen verkar det som om det finns en produkt för att belöna dig för din tidsträning att bli läkare. Det har trots allt varit tufft. Under de senaste åren har du sett hur många av dina vänner blir husägare.

Medan de publicerade sitt senaste foto av en rolig, DIY-hemrenovering, satt du fast i biblioteket och studerade patologi. Medan de var värd för en sommargrill i sin egen bakgård, satt du igenom en 8-timmars brädeexamen (och tidsinställde dina pauser perfekt så att du kunde scarf ner en proteinbar).

Men, låt oss vara riktiga. Långivare är i branschen för att tjäna pengar, och de kan inte bara ge dig en gratis åktur. Så, hur stämmer läkarlån över allt annat som finns tillgängligt? Är de verkligen så bra som de låter? Låt oss ta reda på det.

Vid denna tidpunkt i hemmaköpsprocessen har du redan tagit ett gediget beslut om hur mycket du ska spendera på ditt hem och du har dina ekonomiska ankor i rad. Så nästa steg är att bestämma hur du ska finansiera ditt hem och om ett läkarlån är det bästa alternativet för dig.

Innan vi hoppar in, om du hellre vill lyssna på en översikt över hur läkarlån fungerar, kolla in denna podcast från Finance For Physicians:

För att hjälpa dig att fatta ett välgrundat beslut kommer vi att täcka:

• Hur läkarlån Arbete
• Alternativ och hur de jämförs
• Att välja den bästa inteckningen för din situation

Läkares inteckningslån

Först , låt oss prata om varför läkarlån ännu finns. Anledningen är att läkare är extremt lönsamma kunder för långivare. De tar upp stora lån tidigt i karriären och betalar dem nästan alltid. Långivare använder hypotekslån för läkare för att låsa in läkare i tidig karriär genom att låna dem mer pengar med färre villkor än sina konkurrenter. De gör det ännu mer tilltalande genom att marknadsföra det som ett ”specialprogram” bara för läkare.

Kom dock ihåg att deras yttersta mål är att få dig in i dörren och sälja dig andra produkter som din behov av förändring. En medicinstudent som övergår till bostad med noll inkomsthistorik, inga kontanter och en båt med studielån skulle normalt aldrig kvalificera sig för en inteckning om det inte var för läkarlånelån. Det finns dock inget sådant som en gratis lunch. Dessa lån är tilltalande först men blir ofta dyrare än alternativen. Det är därför det är så viktigt att jämföra läkarlån med andra typer av hypotekslån innan du fattar ditt beslut.

Vad är så speciellt?

Så hur skiljer läkaren inteckningslånet från en typisk inteckning? Här är några av dess vanliga funktioner:

• Noll (eller mycket låg) förskottsbetalning krävs
• Ingen privat inteckningsförsäkring ”PMI”
• Inga räntehöjningar på jumbo-lån (vanligtvis lån s större än $ 417K)
• Utlåning baserad på en läkares undertecknade anställningsavtal
• Mindre kritisk mot studielåneskuld

Vem räknas som kvalificerad Låntagare?

En ”kvalificerad låntagare” är normalt en medicinsk bosatt, stipendiat eller behandlande läkare med ett undertecknat anställningsavtal. Vissa långivare inkluderar också tandläkare, veterinärer och andra läkare.

Vem erbjuder läkarlån?

Det finns en växande lista över långivare som erbjuder läkarlån, inklusive:

• Femte tredje banken
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (nu Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Centralbank
• Citizens Bank
• Fairway Independent Mortgage
• Läkarlån
• BancorpSouth

Observera också att vi inte har någon ekonomisk relation med någon av dessa långivare – vi vill bara hjälpa dig att utforska dina alternativ. Om du är långivare och vill läggas till i vår lista, vänligen meddela oss.

Lånekostnader:

Så nu när jag har förklarat varför läkarlån är annorlunda och varför de vädjar till många unga dokument är det dags att ta en titt på inteckningskostnaderna.Många människor fokuserar på de månatliga betalningarna när de överväger att köpa ett hus, men det finns flera kostnader som utgör dina totala inteckningskostnader:

• Ränta – Räntekostnaden baseras på räntan, lånet Saldo och återbetalningstid för lån
• Avslutningskostnader – En engångskostnad som inte betalas av egna pengar som betalas vid stängningen, förpackad i lånesaldot eller inslagen i lånet i form av en högre ränta
• PMI – Den månadsavgift som vanligtvis betalas till 20% av kapitalet

Det första du behöver veta om läkarlån är att många långivare är villiga att sänka sina avgifter, speciellt när de vet att det är konkurrenskraftigt. Vid många tillfällen erbjuds våra kunder rabatter när långivarna inser att de pratar med flera långivare. Om du vill få det bästa erbjudandet, se till att det är klart för långivaren att du pratar med flera konkurrenter och att det inte är ett säkert skott för dem.

Stängningskostnader och räntor är som en teeter totter: att minska stängningskostnaderna på en inteckning ökar räntan – Eller om du vill ha lägsta möjliga ränta har du högre stängningskostnader. Du kan se hur detta fungerar i denna uppdelning från webbplatsen för inteckningsprofessor.

När det gäller PMI har du antingen det eller du inte. Det kommer vanligtvis att kosta mellan 0,3% och 1,5% av det ursprungliga lånebeloppet per år. Ett säkert sätt att undvika PMI är att sänka 20%. Vissa lån tillåter dock, som läkarlånelånet, dig att undvika PMI även om du inte har 20% eget kapital.

Ett annat sätt att undvika PMI är att få två inteckningar – en som finansierar 80 % av affären och den andra som täcker återstående skuld (upp till 20%). Men kom ihåg att alla dessa PMI-undvikande taktiker kommer med extra kostnader.

Om du är nyfiken på att se hur alla dessa utgifter läggs samman i din situation har vi det perfekta verktyget för dig . Det visar hur olika scenarier översätts till månatliga betalningar, och det inkluderar också uppskattningar för alla dolda utgifter – som hemunderhåll och verktyg. Du kan se hur allt detta lägger till under lånets livstid.

Klicka här för att få kalkylbladet!

Priser och kostnader – ett exempel

Låt oss anta att du är en läkare som överväger ett hem på 500 000 $. Du har fantastisk kredit men inget kontant för en handpenning. Vilka är dina alternativ för 0% handpenning utan PMI? Här är de mest populära med några exempelpriser. Dessa är inte faktiska priser och är endast exempel:

Vilket alternativ ska du välja?

Om du är i militären och speciellt om du är inaktiverad kan VA-inteckningen ett solidt alternativ.

Läkarlån har den högsta räntan, men den är låst. ARM har en bättre ränta än den 30-åriga läkarlånet, men räntan blir variabel efter sju år. Den konventionella 80/20 erbjuder den bästa räntan på den primära inteckningen, men den andra inteckningen har en variabel ränta.

Förutsatt att du inte är i militären och inte kan få en VA-inteckning, bör du basera detta beslut om hur länge du kommer att äga hemmet och hur mycket du planerar att betala på inteckningen. Låt oss gå igenom de bästa alternativen baserat på dessa faktorer:

• 0-7 år – Om du inte förutser att du ska bo i hemmet i minst sju år, kommer läkaren inteckningslån 7/1 ARM är ofta det bästa alternativet. Men egentligen, om du planerar att leva i den i mindre än fem år, borde du hyra.
• 7+ år (och genomsnittlig inkomst och besparingar) – I det här fallet är läkarens hypotekslån med 30 -årig fast ränta är tilltalande (eller 15 år fast om du har kassaflödet). Men detta bör ses över när du har 20% eget kapital, du sjunker under jumbo-gränserna eller om räntorna sjunker i allmänhet. När du väl har passat profilen kan du ofta återfinansiera till ett nytt, icke-läkarlån som är mer konkurrenskraftigt.
• 7+ år (och förmågan att betala HELOC mycket snabbt) – The Conventional 80/20 startar att se mycket bättre ut speciellt om du kan få utlåningen till ett eget kapital inom ett år eller två. Å andra sidan, om du verkligen har så mycket kassaflöde, kanske du bör titta på en 15-årig inteckning istället.

Stängningskostnader tenderar att komplicera saker snabbt. För att förenkla matematiken inkluderade vi inga stängningskostnader. Tänk på detta när du jämför olika inteckningsalternativ. Be långivarna att erbjuda så nära nollkostnader som möjligt – åtminstone till att börja med. Det är mycket lättare att jämföra inteckningar strukturerade på samma sätt ur kostnadssynpunkt.

Ska du lägga ner kontanter?

Vad händer om du har lite pengar att lägga ner eller funderar på att vänta tills du har kontanter? I så fall kommer du att jämföra läkarlån med den konventionella 20% -lånet. Återigen antar vi att båda är strukturerade för att sätta in stängningskostnader i lånet för att göra matematiken enklare.För att ge dig en tydlig jämförelse, låt oss strukturera det 20% lägre konventionella lånet för att få exakt samma betalningar som läkarens hypotekslån. Den enda skillnaden är handpenningen och räntan.

Alternativ # 1 – $ 100K handpenning konventionellt lån

• $ 400.000 saldo
• 18.1183 år fast ränta till 3%
• 2.387,08 dollar per månad kapital och ränta

Alternativ # 2 – $ 0 handpenning läkare inteckningslån

• $ 500.000 balans
• Fast ränta på 30 år till 4%
• 2 387,08 dollar per månad ränta och ränta

Om du tittar på dessa siffror tänker du förmodligen dig skulle ta ner $ 0-alternativet. Kanske har du inte så mycket kontanter tillgängliga eller kanske tror du att det finns smartare sätt att använda de 100 000 $. Du kan använda den för att betala lån eller börja investera. Och 4% är fortfarande en riktigt bra ränta. Men hur jämförs det egentligen med 20% -alternativet?

De totala räntekostnaderna för livstid:

• Alternativ 1 – $ 118,998
• Alternativ 2 – $ 359,348

Som du kan se på diagrammen ovan, kommer du att spara över $ 240 000 i ränta om du lägger ner $ 100 000. Plus (och detta är ett enormt plus), du kommer att få din inteckning betald nästan 12 år tidigare.

Dessutom glöm inte att ha eget kapital i ditt hem kommer att ge större säkerhet och flexibilitet, särskilt om något oväntat händer. Med det 100% finansierade läkarlånet bör du räkna med att börja under vattnet. Om något inte fungerar och du tvingas sälja snabbt bör du vara beredd att skriva en potentiellt stor check för upp till 10% av inköpspriset bara för att komma ut ur hemmet.

På baksidan, om du kommer med $ 100.000, kan du finansiera 100% med läkarlånet och investera kontanterna. Om du kör dessa siffror kommer slutresultatet att se mycket bättre ut. Men inte bara kräver detta en aggressiv investering, det kräver också större hävstång på ditt hem, vilket ytterligare ökar risken. Det kommer också att kräva många års disciplinerad investering och förutsätter att du aldrig spenderar något av det. Det är naturligtvis inte omöjligt, men det är mycket lättare sagt än gjort.

I slutet av dagen är det en mycket bättre affär att få den konventionella inteckningen och betala den snabbare. Om du inte har kontanter för en handpenning är dock läkarens inteckningslån ett solidt alternativ som är värt att överväga. Ändå är det inte alltid den bästa lösningen automatiskt.

Vad händer om du redan har en läkarlån?

Om du redan har ett läkarlån, men du inte är uppmärksam på det, det finns en god chans att du slänger bort bra pengar. Du bör granska dina alternativ för omfinansiering om något av följande inträffar:

• Räntesänkningar
• Du når 20% eget kapital
• Du kommer under jumbo-gränser
• Dina planer ändras

Under de senaste åren finns det en god chans att alla dessa fyra saker har hänt för många av er.

Här är ett scenario som illustrerar en av de vanligaste penningsparningsmöjligheterna för läkarlånelåntagare:

Dr. Smith köpte sitt hem med ett 100% finansierat läkarlån på 4,75% i juli 2013. Det ursprungliga lånebeloppet var 500 000 dollar med en månatlig ränte- och räntebetalning på 2 608,24 dollar. Livslängdsräntan för det lånet skulle ha varit $ 438 965,21. Snabbspolning framåt i tre år till idag och Dr. Smiths egendom har uppskattats till cirka 600 000 dollar i värde och hon är skyldig 475 712 dollar på sin ursprungliga inteckning.

När hon köpte hemmet hade hon inga pengar att lägga ner och väldigt få alternativ. Läkarens inteckningslån var förmodligen hennes bästa satsning. Men nu när hon har över 20% eget kapital och en sund inkomsthistoria har alla möjliga alternativ öppnats. Oddsen är att hon skulle kunna kvalificera sig för det bästa erbjudandet.

Om hon hade initiativet till att refinansiera och ville behålla betalningen som den som hon redan var van vid, skulle hon titta på en ny 20-årig fast inteckning till 3%. Den månatliga räntebetalningen och räntebetalningen på $ 475,712 nya inteckning skulle uppgå till $ 2,638,29. Ännu viktigare är att hon skulle raka sig sju år av sin återbetalningstid med bara en ökning på 30 USD / månad. Nu är det ett hemmabruk!

Hon kan också överväga att återfinansiera till ett nytt läkarlånelån. Det hade varit bättre, men ingenstans nära lika tilltalande som den konventionella inteckningen. Hon är nu på jakt efter traditionella inteckningar och hon borde dra nytta av det.

När du funderar på en refinansiering , var noga med att kolla in några olika långivare.

Och kom ihåg att det kan vara en bra affär att refinansiera till ett nytt läkarlån, men det är inte alltid det bästa. Att göra dina läxor innan du refinansierar ditt läkarlån kommer att löna sig.Helst har du också någon, som en ekonomisk planerare, som kan hjälpa dig att analysera dina alternativ objektivt.

När ska du undvika läkarlån?

Kanske är du nu mer upphetsad än någonsin att köpa ett hus, särskilt nu när du vet att det finns ett alternativ där du kan få ett hem med $ 0 ned och ingen PMI. För att täcka alla mina grunder ville jag dock påpeka att du antagligen borde hålla dig borta från läkarlån om någon eller alla av dessa villkor gäller:

• Det är lätt att få en läkarlån kan locka dig att överväga att köpa för mycket hus
• Du har (eller kommer att ha) minst 20% att lägga ner på hemmet. I den här situationen är en konventionell inteckning bäst.
• Du är i militären. I den här situationen, titta på ett VA-lån istället
• Du förväntar dig ett stort inflöde av kontanter strax efter köpet och använder läkarlånet för att få affären klar nu
• Du är inte bekväm med möjligheten att börja 5-10% under vattnet i ditt hem (med andra ord, du vill inte skriva en stor check för att komma ur det om dina omständigheter förändras)

Du kan läsa mer om dessa punkter i vårt blogginlägg: ”5 Läkemedelsinteckningar som du inte har tänkt på.”

Alternativ att tänka på innan du undertecknar

Enligt min mening är det bäst att vänta tills du har minst 20% att lägga ner på hemmet. På det sättet kommer du att få bästa möjliga affär. Dessutom behöver du inte ta några av de risker som följer med att finansiera någonting 100 %.

Om du gillar den tanken, fortsätt och hyr för tillfället och börja städa bort lite pengar för att köpa ditt första hem. Om du redan äger ett hem och planerar att uppgradera, det bästa sättet att spara för din framtid ner pa är att betala din nuvarande inteckning snabbare. Du kan till och med överväga att refinansiera din nuvarande inteckning till en kortare period för att vänja dig vid månatliga betalningar. Du kan också strukturera det nya lånet så att det låter dig bygga eget kapital till det belopp som krävs för att ha 20% när du planerar att uppgradera.

Det finns flera andra typer av lån som vi inte täckte. som skulle kunna spela in. Här är några av dem:

1) Det konventionella lånet med PMI kräver vanligtvis minst 10% lägre. Om du har 10% att lägga ner kan detta vara ett bättre alternativ än läkarlånet, om du planerar att äga hemmet tillräckligt länge för att PMI ska sluta.

2) FHA-lånet kräver vanligtvis 3% lägre och har mycket konkurrenskraftiga priser, men det kommer också med en månatlig permanent avgift som liknar en PMI. Den månatliga FHA-avgiften gör det mycket mindre tilltalande för de flesta låntagare.

3) Jumbolånet med PMI kräver vanligtvis minst 10% lägre. Denna typ av lån skulle vara värt att jämföra med större läkarlån. Ofta handlar det om hur länge du planerar att äga hemmet. Jumbo kan ha en lägre ränta men den kommer också med PMI.

Andra hypoteksresurser

Det finns många online-resurser som hjälper dig att lära dig mer om inteckningar. Några exempel inkluderar:

• Låneprofessorn: En webbplats med flera hypotekskalkylatorer och kalkylblad för att analysera hypoteksalternativ.

• Lista över investerare i White Coat av läkarlånelångivare i USA: Kolla in Jims lista över många av läkarlånelångivarna i USA organiserade av staten.

Om du känner dig överväldigad av alla dessa alternativ , vänligen kontakta oss. Vi hjälper kunderna att navigera i dessa typer av beslut hela tiden. Vi skapar gärna en gratis konsultation för att ta reda på om vi passar bra.