Raport suprafață etaj

Zone industriale

Ca factor determinant, raportul suprafeței podele este probabil mai puțin util în zonele industriale decât în orice alt tip de district de utilizare. Deși plantele moderne au multe caracteristici comune, aceste caracteristici nu sunt neapărat uniforme într-o zonă. Acest lucru se datorează faptului că zonele industriale sunt clasificate în principal pe baza caracteristicilor „deranjante” ale proceselor de fabricație.

Pentru a ilustra: o zonă industrială „ușoară” necesită industrii neuniforme și o distanță mare între plante și utilizări accesorii pe de o parte și zonele rezidențiale înconjurătoare, pe de altă parte. De asemenea, are, de dorit, o densitate structurală scăzută sau procent din totalul terenului acoperit de structuri. Aceste caracteristici pot fi atinse prin alte controale în vrac – în principal curți și procent din acoperirea lotului. Deoarece majoritatea plantelor construite astăzi nu au mai mult de un etaj, limitele maxime de înălțime nu restricționează proiectarea plantelor în același mod în care restricționează proiectarea clădirilor de birouri. În consecință, există puține stimulente pentru a depăși ceea ce este permis de ordonanță.

Ca control al densității ocupării (persoane pe acre) în zonele industriale, raportul suprafeței de pardoseală este un dispozitiv destul de ineficient. Spre deosebire de clădirile de birouri și magazine, raportul dintre persoane și o unitate de suprafață este foarte variabil într-o zonă. S-a constatat în cursul studiilor de reparații din Chicago, de exemplu, că o uzină cu o suprafață de 10.000 de metri pătrați situată pe o suprafață de 200.000 de metri pătrați ar putea angaja doar trei sau 600 de muncitori.

Dintre așa-numitele industrii grele, diferențele de spațiu pe angajat pot fi considerabile. De exemplu, o fabrică de foi de aluminiu poate avea mai mult de 2.000 de metri pătrați de suprafață pe angajat, în timp ce o fabrică de aeronave poate avea mai puțin de 300 de metri pătrați de suprafață pe angajat. (A se vedea Spațiul pentru industrie de Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

În recomandarea unei locații a zonei industriale, cantitatea și tipul de trafic generat sunt aproape la fel de importante ca și caracteristicile de neplăcere. Aici raportul suprafeței pardoselii este practic inutil ca un control în prevenirea congestiei. Potrivit lui Jack C. Smith într-o lucrare, „Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officials), controalele în vrac și alte metode au fost luate în considerare în studiile de pre-zonare din Chicago și respinse din aceste motive:

(1) o simplă limitare a dimensiunii totale a ocupării forței de muncă sau a suprafeței de lot brut este inutilă, deoarece zece fabrici mici care ocupă un bloc pot genera trafic la fel de mult ca o plantă mare poate ocupa întregul bloc; (2) controalele în vrac, în timp ce limitează indirect concentrațiile de lucrători prin limitări asupra volumului mare de clădiri, nu limitează în mod eficient concentrația de lucrători în spațiul permis permis. Unele tipuri de operațiuni industriale angajează de obicei până la 175 de muncitori pe acru, chiar și în clădiri noi cu volum relativ mic. Atunci când astfel de concentrații apar în zone în care capacitățile stradale și de tranzit sunt relativ scăzute, rezultă inevitabil probleme grave. În mod ironic, astfel de densități mari apar de obicei în industriile care sunt altfel bune vecine cu zonele rezidențiale.

Mr. Smith continuă spunând că singurul control eficient pare a fi o limitare directă a densității ocupării (numărul de lucrători pe acre), deoarece un astfel de control va răspândi în mod eficient centrul generării de trafic. „Valorile unei astfel de reglementări vor fi în principal pentru a descuraja industriile de înaltă densitate să nu se localizeze în zonele cu probleme și pentru a servi drept indicator legal eficient în cazurile în care supraexpansiunea a dus la probleme grave de trafic.”

Aparent, singurul scop al raportului suprafeței de pardoseală în zonele industriale este de a suplimenta alte tipuri de controale în vrac. Chiar și în acest sens, utilitatea sa pare limitată. Deoarece managerii de instalații, în ansamblu, nu doresc clădiri care au mai mult de o etaj, avantajele flexibilității atât de atractive în zonele comerciale nu se referă. Dacă, din motive de compatibilitate cu utilizările înconjurătoare, s-a considerat de dorit să se stabilească un raport constant între suprafața brută a suprafeței și suprafața brută a terenului, un control al raportului suprafeței podelei ar putea fi util pentru obținerea acestui rezultat – mai ales dacă există clădiri accesorii.

Mai mult decât atât, multe operațiuni industriale din „districtele industriale grele” tipice nu au suprafețe ca atare. De exemplu, elevatoarele de cereale, rafinăriile de petrol și procesele de gravitație. Un raport al suprafeței de suprafață este un tip lipsit de sens al controlului în vrac asupra acestor operațiuni.

Cu toate acestea, în zonele industriale care sunt aproape de districtul central de afaceri, controalele raportului suprafeței de suprafață pot avea aceleași aplicații și avantaje ca în secțiunea din centru propriu-zisă.Propunerea de revizuire cuprinzătoare a ordonanței de zonare din Philadelphia ar stabili un nou district industrial limitat pentru a găzdui unități industriale de tip loft în locații centrale. Conform rezumatului ordonanței propuse, acest district, spre deosebire de alte districte industriale limitate, „permite o gamă completă de utilizări comerciale și, prin urmare, este deosebit de adecvat pentru centrul orașului”. Volumul este similar cu cel permis pentru clădirile comerciale și de apartamente din locații centrale și este controlat de o limită a suprafeței etajului.

Zonele rezidențiale

Ținând cont de scopurile controalelor în vrac, ce Avantajele suplimentare are de oferit raportul suprafeței în zonele rezidențiale? Pentru a aborda un răspuns la această întrebare utilizările cu densitate mică și densitate mare vor fi luate în considerare separat.

În zonele cu una și două familii, utilizarea raportul suprafeței pardoselii pare a fi destul de limitat. Fără a intra în justificările bine stabilite pentru cerințele curții, putem vedea că împreună cu limitele maxime de înălțime stabilesc un control al volumului. Dacă la aceste dimensiuni se adaugă o acoperire maximă a lotului, obținem un rezultat care are același efect ca un raport al suprafeței de pardoseală, deoarece, atunci când sunt combinate, stabilesc un raport constant între volumul clădirilor și suprafața terenului. (A se vedea diagrama.) În plus, asigură o separare minimă între clădiri, care nu rezultă neapărat doar din controlul raportului suprafeței pardoselii.

În majoritatea cazurilor, parcările închise în afara străzii sunt scutite de ” suprafața brută a etajului. ” (A se vedea definițiile, paginile 3 la 7.) Cu toate acestea, alte clădiri accesorii sunt de asemenea acoperite de această definiție. Prin urmare, prin utilizarea dispozitivului de raportare a suprafeței de pardoseală, este reglementată cea mai mare parte a tuturor clădirilor principale și accesorii (cu excepția garajelor și a carporturilor).

În rezumat, efectul raportului de suprafață a pardoselii în zonele rezidențiale cu densitate mică este în principal de a rafina controalele în vrac. În acest sens, utilizarea sa este similară cu cea din zonele industriale.

Când ajungem în zonele rezidențiale cu densitate mare, pe de altă parte, abordăm situația care prevalează în zonele comerciale cu densitate mare, unde terenul este scump, înălțimea clădirilor este relativ neimportantă și unde, în orice caz, înălțimea poate fi ridicată dacă se câștigă spațiu la nivelul solului și al etajului inferior.

În zonele rezidențiale, totuși, diferența în tipul de ocupare aduce alți factori în față. Fiind utilizări pentru locuințe, apartamentele și locuințele de grup trebuie să aibă acces la lumină, soare și aer, trebuie separate de alte utilizări, astfel încât zgomotul să nu deranjeze în mod nejustificat și să aibă o cantitate minimă de spațiu exterior utilizabil. Pe scurt, trebuie să aibă facilitățile care se potrivesc cu viața urbană modernă. Dar aceste necesități nu sunt garantate de raportul suprafeței de pardoseală și, în consecință, sunt utilizate alte controale pentru a le asigura.

Cele mai frecvente dintre acestea sunt dispozițiile de șantier, care au ca rezultat învelișul vrac care permite doar variații limitate în proiectarea clădirilor. În plus, se poate demonstra că, cu excepția cazului în care minimele stabilite pentru curți sunt suficient de largi sau de adânci, ele nu oferă de fapt facilitățile menționate mai sus.

Pentru a le atinge și, în același timp, pentru a păstra flexibilitatea inerent unui raport al suprafeței de pardoseală, au fost dezvoltate și alte dispozitive.4 Ele sunt utilizate împreună împreună, teoria fiind că efectul net atinge standarde minime. Acestea sunt descrise doar pe scurt aici, deoarece în formă de ordonanță reglementările sunt uneori destul de complexe. Toate derivă din ideile dezvoltate în Marea Britanie și sunt descrise în diferite publicații ale Ministerului Locuințelor și Administrației Locale (sau predecesorul său, Ministerul Urbanismului și Amenajării Teritoriului).

Angle of Light Obstruction. Scopul unghiului de obstrucție a luminii este de a asigura accesul luminii și aerului pe străzi și la ferestrele din față ale clădirilor. Astfel de dispoziții creează un plan imaginar, care se ridică în diagonală dintr-un unghi la linia centrală a străzii și se sprijină de clădire, care nu este permisă tăierea în acest plan. Acest dispozitiv apare în propunerile pentru orașul New York și districtul Columbia, în ordonanța de zonare din Denver și altele. Diagrama de la pagina 25 este preluată din raportul Harrison, Ballard & Allen.

Zona de acces la lumină. Aceasta este o zonă neobstrucționată în afara unei ferestre obligatorii din punct de vedere legal, într-un arc care se extinde la 70 de grade de fiecare parte a unei linii perpendiculare pe peretele clădirii de pe linia centrală a ferestrei. Raza este de obicei de cel puțin 15 picioare în zonele rezidențiale, deși poate avea o lungime de până la 60 de picioare în unele. O parte specificată a spațiului din această pană rămâne liberă de clădiri și alte obstacole. Detaliile variază între mai multe ordonanțe care utilizează acest dispozitiv.

Spațiu deschis utilizabil.Clădirile multifamiliale pot primi lumină adecvată prin intermediul celor două dispozitive descrise tocmai și încă nu dispun de spațiu de locuit în aer liber. Pentru a fi utilizabile, zonele exterioare de acest tip trebuie să fie ușor accesibile ocupanților, adecvate ca mărime și distribuție (adică, legate de numărul și tipurile de persoane care îl utilizează) și adecvate scopurilor pentru care sunt destinate. Aceste scopuri sunt descrise în raportul Harrison, Ballard & Allen ca spații „pentru a pune la dispoziție un loc de joacă pentru bebeluși sau o trăsură pentru un copil care doarme; spațiu pentru așezarea scaunelor într-o noapte fierbinte; spațiu pentru persoanele în vârstă și convalescenți pentru a obține aer proaspăt, soare și adiere răcoroasă; spațiu pentru suspendarea hainelor, pentru creșterea câtorva flori; se poate observa că spațiul deschis utilizabil este pur și simplu o extensie a curții din spate sau a coborârii din față pentru familiile care trăiesc în toate categoriile de densitate; cu siguranță nu este o parte nerezonabilă a unui nivel de trai urban. „

Același raport definește„ spațiu deschis utilizabil ”pentru a include doar acea parte a suprafeței de la sol a unui lot de zonare rezidențială:

1. Care este dedicat spațiului de agrement în aer liber, verdeață și spațiului de servicii pentru activități casnice (cum ar fi uscarea hainelor), care se desfășoară în mod normal în aer liber și
2. Care corespunde dimensiunilor minime prescrise …, pentru cartierul corespunzător și
3. Care nu este dedicat drumurilor private deschise pentru transportul vehiculelor, spațiu de parcare accesibil în afara străzii sau dane de încărcare accesorii în afara străzii , și
4. În care nu există structuri pe sol, cu excepția cazului în care este permis, … și
5. Care este neobstrucționată între nivelul permis al curții din spate și cer, cu excepția că nu mai mult de douăzeci și cinci la sută (25%) din totalul „spațiu deschis utilizabil” prevăzut pe orice lot de zonare poate fi acoperit și, în acest caz, nu mai mult de cincisprezece y procent (50%) din perimetrul secțiunii acoperite trebuie să fie închisă și
6. care, atunci când este deasupra nivelului, este sigur din punct de vedere structural și este bine protejat și acoperit; este accesibil și disponibil cel puțin pentru toți ocupanții unităților de locuit pentru a căror utilizare este necesar spațiul.

Deși spațiul deschis utilizabil este definit ca o parte a unei zone de la sol, spațiile de pe acoperiș și balcoane pot să fie înlocuite, cu condiția să îndeplinească cerințele ordonanței de mărime, lipsă de obstacole, accesibilitate și siguranță.

Până acum, am discutat raportul suprafeței pardoselii ca un control al volumului de construcție. Ocazional a fost folosit și ca control al densității. Având în vedere numărul de familii pe hectar și dimensiunea medie a apartamentelor în metri pătrați, se poate obține un raport al suprafeței etajului. Cu toate acestea, în încercarea de a controla densitatea printr-o ordonanță de zonare, relația finală căutată este cea dintre persoane și teren. Standardele privind suprafețele minime de lot pe familie realizează acest raport direct fără a interpune date privind suprafața etajului.

Chiar dacă se cunoaște suprafețele medii ale etajelor pentru diferite tipuri de locuințe, raportul suprafeței etajului este un control al densității nesigur. Planificarea vecinătății subliniază:

… raporturile suprafeței pardoselii nu reflectă densitatea populației, deoarece suprafața etajului pe persoană variază (de obicei crește odată cu creșterea venitului) . Pentru a măsura încărcăturile populației, ar trebui utilizat un indice suplimentar de suprafață pe persoană. Acest lucru face posibilă relaționarea densității în termeni de raporturi ale suprafeței podelei cu densitatea populației.

Același punct este făcut într-un mod ușor diferit de Jack C. Smith comentând ordonanța de zonare din Chicago:

FAR singur este un control al densității foarte ineficient. Atunci când se caută un model dorit de densitate a populației, FAR singur poate produce scopul meritat numai dacă toate unitățile de locuit sunt construite la dimensiunea medie. Abaterile de la dimensiunea medie a unităților de locuit și numărul mediu de persoane pe unitate de locuință ar anula efectuarea obiectivelor de densitate. Din acest motiv, în ordonanța de la Chicago, am folosit un control direct al densității, suprafața lotului pe unitate de locuință, pentru a suplimenta FAR.

Mr. Smith subliniază, de asemenea, că raportul suprafeței de pardoseală este inutil în reglementarea conversiei în cadrul structurilor existente și că suprafața lotului pe unitate de locuit a fost metoda stabilită în ordonanța de la Chicago pentru a controla conversiile excesive.5

Concluzii

Raportul suprafeței de pardoseală este un rafinament pentru controalele tradiționale în vrac. Exprimă într-o singură măsură, în loc de mai multe, relația matematică dintre volumul clădirii și unitatea de teren. Cu toate acestea, nu controlează în niciun fel amplasarea volumului respectiv pe teren. Prin urmare, dacă plasarea este un factor care trebuie reglementat, sunt necesare dispozitive suplimentare în vrac.

Raportul suprafeței de pardoseală nu este un remediu.Câștigă valoare ca dispozitiv de zonare atunci când valoarea numerică atribuită acestuia ajută la atingerea scopurilor ordonanței de zonare și, în același timp, oferă proiectanților de clădiri mai multă libertate. Prin urmare, un raport scăzut al suprafeței podelei nu este neapărat bun și nici unul ridicat neapărat rău. Depinde de zonă.

În măsura în care suprafața brută a podelei este o măsură a încărcăturii pe străzile și utilitățile publice și a cererii de transport și spațiu de parcare, raportul suprafeței de podea prezintă un mijloc de reglementare a generației a traficului și a cererii și a prezicerii nevoilor viitoare. În măsura în care suprafața brută a pardoselii nu este o măsură a densității populației, raportul suprafeței pardoselii este deficitar ca control al densității și ca dispozitiv predictiv.

Modificările ideii originale au sporit versatilitatea acesteia. Se pare că perfecționările ulterioare îi vor extinde utilitatea. Cu toate acestea, odată cu introducerea modificărilor, prevederile ordonanței devin mai complexe. Primele, de exemplu, sunt nerezonabil de complexe pentru un oraș mic și nu ar trebui copiate orbește. De asemenea, avantajele raportului suprafeței pardoselii par să aibă loc în principal în zonele cu volum mare în care înălțimea clădirii nu este un factor deosebit. Prin urmare, raportul suprafeței podelei nu este o binecuvântare nemiscată.

Note

1. Planning the Neighborhood (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, publicat de Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) subliniază că relația matematică a raportului suprafeței pardoselii cu acoperirea și înălțimea clădirii este exprimată prin următoarele formula:

2. În raioanele comerciale, raportul suprafeței podelei poate fi mărit dacă parcarea interioară este amenajată. În districtul C-4, de exemplu, FAR 3,5 este limita pentru casele de apartamente fără parcare închisă deasupra solului; se oferă un FAR 1.0 suplimentar pentru parcarea închisă, ceea ce face un FAR total de 4.5. Alte utilizări sunt permise FAR 7.0, plus 2.0 pentru parcarea închisă, ceea ce reprezintă un total de FAR 9.0.

3. Există unele dovezi că transferul spațiului de la etajele inferioare la etajele superioare este profitabil. Studiile asupra clădirilor de birouri din orașul New York arată că tarifele de închiriere de metri pătrați cresc, în medie, cu aproximativ un procent pe etaj, folosind etajul al treilea, al patrulea sau al cincilea ca bază. Pământul și cel de-al doilea etaj sunt „contribuabili” și sunt etaje de venit fiabile. Vorbind despre acestea, domnul Ford (în Building Bulk, Height, and Form comentează: „În orice caz, este foarte evident că lumina și perspectivele impun o primă marcată și că orice lucru care va aduce mai multă lumină superioară și deschidere în jos în etajele inferioare vor crește în mod corespunzător valoarea lor de închiriere. Cu alte cuvinte, este practic să se facă un sacrificiu considerabil în construcția în vrac în etajele inferioare, cu condiția să se adauge o proporție suficientă din acesta în turn. „

4 „Unghiul de obstrucție a luminii” și „zona de acces la lumină” sunt folosite și în zonele de nerezidență.

5. Ordonanța spune: „Nicio clădire rezidențială existentă nu va fi convertită pentru a intra în conflict cu, sau în conflict suplimentar cu cerințele suprafeței lotului pe unitate de locuință din districtul în care se află această locuință. „