Ghidul primului cumpărător de casă ' Ghidul cumpărătorului de casă

Cumpărarea unei case poate fi o provocare pentru un prim-cumpărător. La urma urmei, există atât de mulți pași, sarcini și cerințe și s-ar putea să fiți nerăbdători să faceți o greșeală costisitoare. Dar cumpărătorii de case pentru prima dată se bucură, de fapt, de câteva avantaje speciale create pentru a încuraja noii intrați pe piața imobiliară. Pentru a demitiza procesul, astfel veți obține cel mai mult din achiziția dvs., iată o descriere a ceea ce trebuie să luați în considerare înainte de a cumpăra și la ce vă puteți aștepta de la procesul de cumpărare în sine, plus sfaturi pentru a vă face viața mai ușoară după ce ați cumpărat prima dvs. casă. >

Primul Time Home Buyer Advantage

Cumpărarea unei case este încă considerată un aspect cheie al visului american. În calitate de cumpărător pentru prima dată, aveți acces la programe de stat, scutiri de impozite și împrumuturi cu garanție federală, dacă nu aveți avansul minim obișnuit – în mod ideal, 20% din prețul de achiziție pentru un împrumut convențional – sau sunteți un membru al unui anumit grup (consultați secțiunea Important, de mai jos). Și s-ar putea să vă calificați ca cumpărător pentru prima dată, chiar dacă nu sunteți un novice.

Un cumpărător pentru prima dată, conform Departamentului SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană ( HUD), este cineva care îndeplinește oricare dintre următoarele condiții:

• O persoană care nu deține o reședință principală de trei ani. Dacă ați deținut o casă, dar soțul nu are, atunci puteți cumpăra un loc împreună ca cumpărători pentru prima dată.
• Un părinte singur care a deținut o casă cu un fost soț în timp ce era căsătorit.
• O gospodină strămutată care a deținut doar cu un soț.
• O persoană care a deținut doar o reședință principală care nu a fost fixată definitiv pe o fundație permanentă în conformitate cu reglementările aplicabile.
• O persoană fizică care a deținut doar o proprietate care nu era conformă cu codurile de construcție de stat, locale sau model – și care nu poate fi adusă în conformitate cu costuri mai mici decât costul construirii unei structuri permanente.

6 întrebări de luat în considerare înainte de a cumpăra

Primul dvs. pas este să determinați care sunt obiectivele dvs. pe termen lung și modul de proprietate asupra locuințelor se potrivește cu aceste obiective. Poate că pur și simplu căutați să transformați toate acele plăți de chirie „irosite” în plăți ipotecare care să vă ofere ceva tangibil: echitate. Sau poate vedeți că proprietatea asupra locuințelor este un semn de independență și vă bucurați de ideea de a fi propriul dvs. proprietar. Cumpărarea unei case poate fi, de asemenea, o investiție bună. Reducerea obiectivelor de proprietate generală vă va indica în direcția corectă. Iată șase întrebări de luat în considerare.

1. Cum vă sănătate financiară?

Înainte de a face clic pe paginile listărilor online sau de a vă îndrăgosti de casa de vis, efectuați un audit serios al finanțelor. Trebuie să fiți pregătiți atât pentru achiziția cât și pentru cheltuielile curente ale unei case. Rezultatul acestui audit vă va spune dacă sunteți gata să faceți acest mare pas sau dacă trebuie să faceți mai multe pentru a vă pregăti. Urmați acești pași:

Uitați-vă la economii. Nu vă gândiți nici măcar să cumpărați o casă înainte de a avea un cont de economii de urgență cu trei până la șase luni de cheltuieli de trai. Când cumpărați o casă, vor exista costuri inițiale considerabile, inclusiv plata în avans și costurile de închidere. Aveți nevoie de bani alocați nu numai pentru aceste costuri, ci și pentru fondul dvs. de urgență. Împrumutătorii o vor solicita.

Una dintre cele mai mari provocări este păstrarea economiilor într-un vehicul accesibil, relativ sigur, care oferă în continuare un randament, astfel încât să „țineți pasul cu inflația.

• Dacă aveți de la unu la trei ani pentru a vă atinge obiectivul, un certificat de depozit poate fi o alegere bună. Nu vă va îmbogăți, dar nu sunteți ” Nu veți pierde bani (cu excepția cazului în care veți fi lovit cu o penalitate pentru că veți încasa devreme). Aceeași idee poate fi aplicată achiziționării unei obligațiuni pe termen scurt sau a unui portofoliu cu venituri fixe care vă va oferi o oarecare creștere, dar vă va proteja și de natura tumultuoasă a piețelor bursiere.
• Dacă aveți șase luni până la un an, păstrați banii lichizi. Un cont de economii cu randament ridicat ar putea fi cea mai bună opțiune.Asigurați-vă că este asigurat de FDIC (majoritatea băncilor sunt), astfel încât, dacă banca intră în posesia dvs., veți avea în continuare acces la banii dvs. de până la 250.000 USD.

Examinați cheltuire. Trebuie să știți exact cât cheltuiți în fiecare lună și unde merge. Acest calcul vă va spune cât de mult puteți aloca unei plăți ipotecare. Asigurați-vă că țineți cont de toate – utilități, alimente, întreținere și plăți ale mașinilor, datorii ale studenților, îmbrăcăminte, activități pentru copii, divertisment, economii la pensie, economii regulate și orice alte obiecte.

Verificați-vă creditul. În general, pentru a vă califica pentru un împrumut la domiciliu, veți avea nevoie de un credit bun, un istoric de plată a facturilor la timp și un raport maxim datorie-venit (DTI) de 43%. aceste zile preferă, în general, să limiteze cheltuielile de locuință (principal, dobânzi, impozite și asigurarea proprietarilor de locuințe) la aproximativ 30% din venitul lunar brut al debitorilor, deși această cifră poate varia foarte mult în funcție de piața imobiliară locală.

2. Ce tip de casă se potrivește cel mai bine nevoilor dvs.?

Aveți o serie de opțiuni atunci când achiziționați o proprietate rezidențială: o casă unifamilială tradițională, un duplex, o casă de oraș, un apartament, o cooperativă sau o clădire multifamilială cu două până la patru unități. Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele sale, în funcție de obiectivul dvs. de proprietate s, deci trebuie să decideți ce tip de proprietate vă va ajuta să atingeți aceste obiective. Puteți economisi prețul de achiziție în orice categorie, alegând un fixer-superior, dar fiți avertizat: timpul necesar, transpirația echivalentă și banii necesari pentru a transforma un fixer-superior în casa dvs. de vis ar putea fi mult mai mult decât v-ați negociat pentru.

3. Ce caracteristici specifice doriți să aveți casa ideală?

Deși este bine să păstrați o anumită flexibilitate în această listă, faceți probabil cea mai mare achiziție din viața dvs. și meritați ca această achiziție să se potrivească atât nevoilor cât și dorințelor dvs. cât mai aproape posibil. Lista dvs. ar trebui să includă dorințe de bază, cum ar fi dimensiunea și cartierul, până la detalii mai mici, cum ar fi amenajarea băii și o bucătărie dotată cu aparate rezistente.

4. Cât de multă ipotecă fac te califici pentru?

Înainte de a începe să faceți cumpărături, este important să vă faceți o idee despre cât vă va oferi un creditor pentru achiziționarea primei case. Puteți crede că vă puteți permite o casă de 300.000 USD, dar creditorii vă pot crede că ” sunteți bun doar pentru 200.000 de dolari, pe baza unor factori precum câtă alte datorii aveți, venitul lunar și cât timp ați fost la locul de muncă actual. În plus, mulți agenți imobiliari nu vor petrece timp cu clienții care nu au clarificat cât de mult își pot permite să cheltuiască.

Asigurați-vă că obțineți o aprobare prealabilă pentru un împrumut înainte de a plasa o ofertă într-o casă: în multe cazuri, vânzătorii nu vor primi nici măcar o ofertă care nu este însoțită. cu o aprobare prealabilă a ipotecii. Faceți acest lucru solicitând un credit ipotecar și completând documentele necesare. Este benefic să căutați un împrumutat și să comparați ratele dobânzilor și comisioanele folosind un instrument precum un calculator ipotecar sau căutările Google.

5. Cât de multă casă vă puteți permite?

Uneori, o bancă vă va acorda un împrumut pentru mai multă casă decât doriți cu adevărat să plătiți. Doar pentru că o bancă spune că vă va împrumuta 300.000 USD nu înseamnă că ar trebui să împrumutați atât de mult. Mulți pentru prima dată cumpărătorii de case fac această greșeală și ajung să fie „săraci în casă”, rămânând puțin după ce își fac plata ipotecară lunară pentru a acoperi alte costuri, cum ar fi îmbrăcămintea, utilitățile, vacanțele, divertismentul sau chiar mâncarea.

Atunci când decideți cât de mare este să luați un împrumut, veți dori să vă uitați la costul total al casei, nu doar la plata lunară. Luați în considerare cât de mare este proprietatea axele sunt în cartierul ales, cât va costa asigurarea pentru proprietarii de locuințe, cât anticipați cheltuielile pentru întreținerea sau îmbunătățirea casei și cât vor fi costurile de închidere.

6 Cine vă va ajuta să găsiți o casă și să vă ghidați în timpul achiziției?

Un agent imobiliar vă va ajuta să localizați case care să răspundă nevoilor dvs. și care se încadrează în gama dvs. de prețuri, apoi să vă întâlniți pentru a vizualiza acele case. Odată ce ați ales o casă de cumpărat, acești profesioniști vă pot ajuta în negocierea întregului proces de cumpărare, inclusiv efectuarea unei oferte, obținerea unui împrumut și completarea documentelor. Expertiza unui bun agent imobiliar vă poate proteja de orice capcană pe care o aveți s-ar putea întâlni în timpul procesului. Majoritatea agenților primesc un comision, plătit din încasările vânzătorului.

Procesul de cumpărare

Acum că ați decis să faceți pasul, să explorăm ce puteți așteptați de la procesul de cumpărare a casei în sine. Acesta poate fi un moment haotic, cu oferte și contraofere care zboară cu furie, dar dacă sunteți pregătiți pentru bătăi de cap (și documentele), puteți trece prin proces cu sănătatea voastră intactă. Iată evoluția de bază la care vă puteți aștepta:

Găsiți o casă

Asigurați-vă că profitați de toate opțiunile disponibile pentru a găsi case pe piață, inclusiv folosirea agentului dvs. imobiliar, căutarea listărilor online și conducerea prin cartierele care vă interesează în căutarea semnelor de vânzare. Puneți și niște simțitori cu prietenii, familia și contactele de afaceri. Nu știți niciodată de unde ar putea veni o referință bună sau o direcție către o casă.

Odată ce „cumpărați serios o casă, nu intrați într-o casă deschisă fără să aveți un agent (sau cel puțin pregătit să arunce numele cuiva cu care se presupune că lucrați). Puteți vedea cum s-ar putea să nu funcționeze în interesul dvs. să începeți să tratați cu agentul unui vânzător înainte de a contacta unul .

Dacă aveți un buget, căutați case cu al căror potențial maxim nu a fost încă realizat. Chiar dacă nu vă puteți permite să înlocuiți tapetul hidos din baie acum, este posibil să fiți dispus să trăiți cu el o vreme în schimbul intrării într-un loc pe care vi-l puteți permite. Dacă locuința satisface nevoile dvs. în ceea ce privește lucrurile mari dificil de modificat, cum ar fi locația și dimensiunea, nu lăsați imperfecțiunile fizice să vă îndepărteze. Cumpărătorii de case pentru prima dată ar trebui să caute o casă la care să poată adăuga valoare, ca acest lucru asigură o creștere a capitalului propriu pentru a-i ajuta să urce pe scara imobiliară.

Luați în considerare opțiunile dvs. de finanțare și asigurați finanțarea

Cumpărătorii de case pentru prima dată au o mare varietate de opțiuni care să-i ajute să intre într-o casă – atât cele disponibile oricărui cumpărător, inclusiv creditele ipotecare garantate de Autoritatea Federală pentru Locuințe (FHA), cât și cele destinate în special novicilor. până la 5% (față de standardul de 20%), iar câteva nu necesită deloc plata în avans. Asigurați-vă că analizați sau luați în considerare:

• HUD lista resurselor. Deși agenția guvernamentală în sine nu acordă subvenții direct persoanelor fizice, acordă fonduri destinate cumpărătorilor de locuințe pentru prima dată organizațiilor cu statut scutit de impozite IRS. Site-ul web HUD conține detalii. FHA (și programul său de împrumut) face parte din HUD.
• IRA dvs. Fiecare cumpărător pentru prima dată poate retrage până la 10.000 USD din IRA-ul tradițional sau IRA Roth fără a plăti penalizarea de 10% pentru retragerea anticipată (dar veți plăti în continuare impozite dacă utilizați un IRA tradițional). Asta înseamnă că un cuplu ar putea retrage maximum 20.000 USD (10.000 USD din fiecare cont) de utilizat pentru achiziționarea primei locuințe. Știți doar că, dacă nu rambursați banii în termen de 120 de zile – și aveți sub 59½ – se supune penalizării de 10%. De asemenea, veți datora impozite pe venit pentru retragere.
• Programele statului dvs. Multe state, inclusiv Illinois, Ohio și Washington, oferă asistență financiară cu plăți în avans și costuri de închidere, precum și cu cheltuieli de reabilitare sau îmbunătățire a unei proprietăți, pentru cumpărătorii de case care se califică pentru prima dată. în aceste programe se bazează pe venituri și, adesea, pe mărimea prețului de cumpărare al unei proprietăți.
• Opțiunile nativilor americani. Cumpărătorii de case nativi americani pot solicita un împrumut din secțiunea 184. Acest împrumut necesită 1,5 % comision de garanție anticipată a împrumutului și o plată în avans de 2,25% pentru împrumuturile de peste 50.000 USD (pentru împrumuturile sub această sumă, acesta este de 1,25%). Împrumuturile din secțiunea 184 pot fi folosite numai pentru locuințele unifamiliale (una până la patru unități) și pentru reședințele principale.

Nu fiți obligați de loialitate către instituția dvs. financiară actuală atunci când căutați o aprobare prealabilă sau căutați o ipotecă: cumpărați, chiar dacă vă calificați doar pentru un tip de împrumut. Taxele pot fi surprinzător de variate. Un împrumut FHA, de exemplu, poate avea comisioane diferite, în funcție de solicitarea creditului printr-o bancă locală, o uniune de credit, un bancher ipotecar, o bancă mare sau un broker ipotecar. Ratele dobânzilor ipotecare, care, desigur, au un impact major asupra prețului total pe care îl plătiți pentru casa dvs., pot varia, de asemenea.

Odată ce ați stabilit un împrumut și ați aplicat, creditorul va verifica toate informațiile financiare furnizate (verificarea scorurilor de credit, verificarea informațiilor privind ocuparea forței de muncă, calcularea DTI etc.). Creditorul poate aproba în prealabil împrumutatul pentru o anumită sumă. Rețineți că, chiar dacă ați fost aprobat în prealabil pentru un credit ipotecar, împrumutul dvs. poate pierde în ultimul moment dacă faceți ceva pentru a vă modifica scorul de credit, cum ar fi finanțarea unei achiziții de mașini.

Unele autorități recomandă, de asemenea, un creditor de rezervă. Calificarea pentru un împrumut nu este o garanție că împrumutul dvs. va fi finanțat în cele din urmă: liniile directoare de subscriere se pot schimba, analiza riscului împrumutătorului se poate modifica și piețele investitorilor se pot modifica. Clienții pot semna documente de împrumut și garanție și apoi pot fi anunțați cu 24 până la 48 de ore înainte de închidere că creditorul a înghețat finanțarea programului lor de împrumut. A avea un al doilea creditor care v-a calificat deja pentru un credit ipotecar vă oferă o modalitate alternativă de a menține procesul în program sau aproape de acesta.

Faceți o ofertă

Agentul dvs. imobiliar vă va ajuta să decideți câți bani doriți să oferiți pentru casă, împreună cu orice condiții pe care doriți să le solicitați. Agentul dvs. va prezenta oferta agentului vânzătorului; vânzătorul va accepta oferta dvs. sau va emite o contraofertă. Puteți apoi să acceptați sau să continuați să mergeți înainte și înapoi până când ajungeți la o afacere sau decideți să o anulați. .

Înainte de a trimite oferta dvs., aruncați o altă privire asupra bugetului dvs. De data aceasta, calculați costurile estimate de închidere (care pot totaliza între 2% și 5% din prețul de achiziție ), costurile de navetă și orice reparații imediate și aparate obligatorii de care ați putea avea nevoie înainte de a vă putea muta. Gândiți-vă mai departe: este ușor să vă lăsați în ambuscadă de utilități mai mari sau neașteptate și de alte costuri dacă vă mutați de la o închiriere la o casă mai mare . S-ar putea să solicitați facturi de energie din ultimele 12 luni, de exemplu, pentru a vă face o idee despre costurile lunare medii.

Dacă ajungeți la un acord , veți face un depozit de bună-credință și procesul va trece apoi în escrow. Escrow este o perioadă scurtă de timp (adesea aproximativ 30 de zile) în care vânzătorul scoate casa de pe piață cu așteptarea contractuală că o veți cumpăra — Cu condiția să nu găsiți probleme grave atunci când îl inspectați.

Inspectați casa

Chiar dacă casa pe care intenționați să o achiziționați pare a fi impecabil, nu există nici un substitut pentru ca un profesionist instruit să efectueze o inspecție la domiciliu a proprietății pentru calitatea, siguranța și starea generală a potențialei case noi. Nu doriți să vă blocați cu o groapă de bani sau w cu durerea de cap de a efectua o mulțime de reparații neașteptate. Dacă inspecția la domiciliu relevă defecte grave pe care vânzătorul nu le-a dezvăluit, în general veți putea să vă anulați oferta și să vă restituiți depozitul. Alternativ, puteți negocia ca vânzătorul să efectueze reparațiile sau să reducă prețul de vânzare.

Închideți – sau mergeți mai departe

Dacă puteți rezolva o înțelegere cu vânzătorul sau mai bine, dacă inspecția nu a dezvăluit probleme semnificative, ar trebui să fiți gata să închideți. Închiderea presupune practic semnarea unei tone de documente într-o perioadă foarte scurtă de timp, în timp ce vă rugați ca nimic să nu treacă în ultimul moment.

Lucrurile cu care vă veți ocupa și pe care le veți plăti în etapele finale ale achiziției dvs. pot include evaluarea locuinței (companiile ipotecare necesită acest lucru pentru a-și proteja interesul în casă), efectuarea unei căutări de titlu pentru a vă asigura că nimeni altul decât vânzătorul are o creanță asupra proprietății, obținând o asigurare ipotecară privată sau un împrumut de salvare în cazul în care avansul dvs. este mai mic de 20% și completarea documentelor ipotecare. Alte costuri de închidere pot include taxe de inițiere a împrumutului, asigurare de titlu, sondaje, impozite și taxe pentru raportul de credit.

Felicitări, nou proprietar! Acum ce?

Ați semnat hârtiile, ați plătit agenții de mutare și noul loc începe să se simtă ca acasă. S-a terminat, nu? Nu chiar. Costurile proprietății se extind dincolo de plățile în avans și plățile ipotecare lunare. treceți în revistă câteva sfaturi finale pentru a face viața ca nou proprietar de casă mai distractivă și mai sigură.

Economisiți continuu

Odată cu proprietatea asupra locuinței apar cheltuieli majore neașteptate, precum înlocuirea acoperișul sau obținerea unui nou încălzitor de apă. Porniți un fond de urgență pentru casa dvs., astfel încât să nu fiți prins cu ochi buni atunci când apar inevitabil aceste costuri.

Efectuați o întreținere regulată

Cu suma mare de bani pe care o introduceți în casa dvs., veți dori să vă asigurați că aveți o îngrijire excelentă. Întreținerea regulată vă poate reduce costurile de reparație, permițând remedierea problemelor atunci când acestea sunt mici și ușor de gestionat.

Ignorați piața imobiliară

Nu contează ce valoare are casa ta în orice moment, cu excepția momentului în care o vinzi. A putea alege când vinde casa ta, mai degrabă decât să fii obligat să o vinzi din cauza relocării locului de muncă sau a problemelor financiare, va fi cel mai important factor va vedea un profit solid din investiția dvs.

Nu vă bazați pe vânzarea casei dvs. pentru a vă finanța pensionarea

Chiar dacă dețineți o casă, ar trebui să faceți tot posibilul pentru a salva maxim în conturile de economii la pensionare în fiecare an. Deși poate părea greu de crezut pentru oricine a observat averile pe care le-au făcut unii oameni în timpul balonului imobiliar, nu veți câștiga neapărat atunci când vă vindeți casa. Dacă doriți să vă priviți casa ca o sursă de avere în pensie, odată ce v-ați achitat ipoteca, considerați banii pe care îi cheltuiți pentru plățile lunare ca o sursă de finanțare pentru cheltuielile de trai și medicale la pensionare. De asemenea, pensionarii își doresc adesea să rămână pe loc (în ciuda tuturor articolelor pe care le vedeți despre reducerea sau pensionarea în regiuni exotice).

Linia de fund

Această prezentare generală ar trebui să vă ajute vă pune pe calea spre a umple orice goluri din cunoștințele dvs. de cumpărare a casei. Amintiți-vă că cu cât vă educați mai mult despre proces în prealabil, cu atât va fi mai puțin stresant și cu atât mai probabil veți avea casa pentru care doriți. un preț pe care ți-l poți permite. Când va fi terminat, vei avea încrederea care vine din negocierea cu succes a unui pas major în viața ta.