Ghidul complet pentru împrumuturile ipotecare pentru medici

La suprafață, împrumuturile ipotecare pentru medici arată excelent. Fără bani în jos. Fără limite jumbo. Fără asigurare ipotecară privată (PMI). În cele din urmă, se pare că există un produs care să vă răsplătească pentru timpul de pregătire pentru a fi medic. La urma urmei, a fost greu. În ultimii ani, i-ai urmărit pe mulți dintre prietenii tăi devenind proprietari de case.

În timp ce postau cea mai recentă fotografie a unei distracții, renovarea locuințelor DIY, ai fost blocat în bibliotecă studiind patologia. În timp ce au găzduit un grătar de vară în propria lor curte, ați stat la un examen de 8 ore la bord (și vă organizați pauzele perfect, astfel încât să puteți descărca o bară de proteine).

Dar, să fim reali. Împrumutătorii fac afaceri pentru a câștiga bani și nu vă pot oferi doar o plimbare gratuită. Deci, cum se împrumută împrumuturile ipotecare ale medicului împotriva tuturor celor disponibile? Sunt într-adevăr la fel de bune pe cât sună? Să aflăm.

În acest moment al procesului de cumpărare a locuințelor, ați luat deja o decizie solidă cu privire la cât să cheltuiți pentru casa dvs. și aveți rațele dvs. financiare la rând. Așadar, următorul pas este să decideți cum să vă finanțați casa și dacă un credit ipotecar medic este cea mai bună opțiune pentru dvs.

Înainte de a intra, dacă preferați să ascultați o prezentare generală a modului în care ipotecile medicului funcționează, consultați acest podcast din Finanța pentru medici:

Pentru a vă ajuta să luați o decizie în cunoștință de cauză, vom acoperi:

• Modul în care împrumuturile ipotecare ale medicului Munca
• Alternative și cum se compară
• Decizia asupra celui mai bun credit ipotecar pentru situația dvs.

Împrumuturi ipotecare medic

Mai întâi , să vorbim despre motivul pentru care există credite ipotecare de către medic. Motivul este că medicii sunt clienți extrem de profitabili pentru creditori. Ei iau împrumuturi mari la începutul carierei și aproape întotdeauna le plătesc. Împrumutătorii folosesc împrumuturile ipotecare ale medicilor pentru a bloca medicii de la începutul carierei, împrumutându-le mai mulți bani cu mai puține prevederi decât concurenții lor. Îl fac și mai atrăgător, comercializându-l ca „program special” doar pentru medici.

Rețineți, totuși, că scopul lor final este să vă aducă în ușă și să vă vândă alte produse Un student la medicină care trece în reședință cu istoric de câștiguri zero, fără numerar și o mulțime de împrumuturi pentru studenți nu s-ar califica în mod normal pentru o ipotecă dacă nu ar fi pentru împrumuturi ipotecare pentru medic. Cu toate acestea, nu există un prânz gratuit. Aceste împrumuturi sunt atrăgătoare la început, dar deseori ajung să fie mai scumpe decât alternativele. De aceea este atât de important să comparați împrumuturile ipotecare ale medicului cu alte tipuri de împrumuturi ipotecare înainte de a vă lua decizia.

Ce este atât de special?

Deci, în ce fel diferă împrumutul ipotecar pentru medic de un credit ipotecar obișnuit? Iată câteva dintre caracteristicile sale comune:

• Zero (sau foarte scăzut) avans necesar
• Fără asigurare ipotecară privată „PMI”
• Nicio creștere a ratei la împrumuturile jumbo (de obicei, împrumut s mai mare de 417.000 USD)
• Împrumuturi pe baza contractului de muncă semnat de un medic
• Mai puțin critic cu privire la datoria împrumutului studențesc

Cine este considerat calificat Împrumutat?

Un „împrumutat calificat” este în mod normal un rezident medical, un coleg sau un medic curant cu un contract semnat pentru angajare. Unii creditori includ, de asemenea, stomatologi, medici veterinari și alți medici.

Cine oferă împrumuturi ipotecare medicului?

Există o listă tot mai mare de creditori care oferă credite ipotecare medicului, inclusiv:

• A cincea a treia bancă
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Bank Regions
• SunTrust Bank (acum Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Banca centrală
• Banca cetățenilor
• Ipoteca independentă pe fairway
• Împrumuturi medicale
• BancorpSouth

De asemenea, vă rugăm să rețineți că nu avem o relație financiară cu niciunul dintre acești creditori – vrem doar să vă ajutăm să vă explorați opțiunile. Dacă sunteți creditor și doriți să fiți adăugat la lista noastră, vă rugăm să ne anunțați.

Cheltuielile cu ipoteca:

Deci, acum, am explicat de ce ipotecile medicilor sunt diferite. și de ce apelează la mulți doctori tineri, este timpul să aruncăm o privire asupra cheltuielilor ipotecare.Mulți oameni se concentrează asupra plăților lunare atunci când se gândesc să cumpere o casă, dar există mai multe costuri care constituie cheltuielile ipotecare totale:

• Dobânzi – Costul dobânzii se bazează pe rata dobânzii, împrumutul soldul și termenul de rambursare a împrumutului
• Costuri de închidere – O cheltuială unică, din buzunar plătită la închidere, înglobată în soldul împrumutului sau înglobată în împrumut sub forma unei rate a dobânzii mai mari
• PMI – Taxa lunară plătită în mod obișnuit până la atingerea 20% din capitalul propriu

Primul lucru pe care trebuie să-l știți despre împrumuturile ipotecare ale medicului este că mulți creditori sunt dispuși să își reducă taxele, mai ales când știu că este competitiv. În multe ocazii, clienții noștri primesc reduceri odată ce creditorii își dau seama că vorbesc cu mai mulți creditori. Dacă doriți să obțineți cea mai bună ofertă, asigurați-vă că este clar pentru creditor că vorbiți cu mai mulți concurenți și că nu este o lovitură sigură pentru ei.

Costurile de închidere și ratele dobânzilor sunt cam ca se clatină: reducerea costurilor de închidere a unui credit ipotecar crește rata dobânzii – Sau dacă doriți cea mai mică rată posibilă, veți avea costuri de închidere mai mari. Puteți vedea cum funcționează acest lucru în această defalcare de pe site-ul web Mortgage Professor.

În ceea ce privește PMI, fie îl aveți, fie îl aveți sau tu nu. De obicei, va costa între 0,3% și 1,5% din suma inițială a împrumutului pe an. O modalitate sigură de a evita PMI este de a reduce 20%. Unele împrumuturi, totuși, cum ar fi creditul ipotecar de la medic, vă permit să evitați PMI, chiar dacă nu aveți 20% capital propriu.

O altă modalitate de a evita PMI este de a obține două credite ipotecare – una care finanțează 80 % din tranzacție și al doilea care acoperă datoria rămasă (până la 20%). Dar rețineți că toate aceste tactici de evitare a PMI vin cu costuri suplimentare.

Dacă sunteți curios să vedeți cum se adaugă toate aceste cheltuieli în situația dvs., avem instrumentul perfect pentru dvs. . Vă va arăta cum diferitele scenarii se traduc în plăți lunare și include, de asemenea, estimări pentru toate cheltuielile ascunse – cum ar fi întreținerea locuinței și utilitățile. Puteți vedea cum se adaugă toate acestea pe durata de viață a împrumutului.

Faceți clic aici pentru a obține foaia de lucru!

Tarife și costuri – un exemplu

Să presupunem că sunteți un medic având în vedere o locuință de 500.000 USD. Aveți un credit fantastic, dar nu aveți bani în numerar pentru o avans. Care sunt opțiunile dvs. pentru ipoteci cu avans de 0% fără PMI? Iată cele mai populare cu câteva exemple de rate. Acestea nu sunt rate reale și sunt doar exemple:

Ce opțiune ar trebui să alegeți?

Dacă vă aflați în armată și mai ales dacă sunteți invalid, ipoteca VA poate fi o opțiune solidă.

Creditele ipotecare pentru medici au cea mai mare rată a dobânzii, dar sunt blocate. ARM are o rată mai bună decât ipoteca pentru 30 de ani, dar rata devine variabilă după șapte ani. 80/20 convențional oferă cea mai bună rată la ipoteca principală, dar a doua ipotecă are o rată variabilă.

Presupunând că nu sunteți în armată și nu puteți obține o ipotecă VA, ar trebui să vă bazați această decizie cu privire la cât timp veți deține locuința și cât intenționați să plătiți pentru ipotecă. Să trecem în revistă cele mai bune opțiuni pe baza acestor factori:

• 0-7 ani – Dacă nu vă prevedeți că locuiți acasă timp de cel puțin șapte ani, împrumutul pentru ipotecare medic 7/1 ARM este adesea cea mai bună opțiune. Dar, într-adevăr, dacă intenționați să locuiți în el mai puțin de cinci ani, ar trebui să închiriați.
• 7+ ani (și venituri și economii medii) – În acest caz, împrumutul ipotecar medic cu 30 – rata fixă pe an este atrăgătoare (sau fixă pe 15 ani dacă aveți flux de numerar). Dar acest lucru ar trebui revizuit atunci când aveți 20% de capitaluri proprii, scădeți sub limitele jumbo sau dacă ratele scad în general. Odată ce vă încadrați în profil, puteți de multe ori să refinanțați un împrumut nou, non-medic, care să fie mai competitiv.
• 7+ ani (și capacitatea de a plăti HELOC foarte repede) – Începe convenționalul 80/20 pentru a arăta mult mai bine, mai ales dacă puteți obține linia de credit pentru capital propriu eliminată în decurs de un an sau doi. Pe de altă parte, dacă aveți cu adevărat atât de mult flux de numerar, poate că ar trebui să vă uitați la o ipotecă de 15 ani.

Costurile de închidere tind să complice lucrurile rapid. Pentru a simplifica matematica, nu am inclus costuri de închidere. Rețineți acest lucru atunci când comparați diferite opțiuni ipotecare. Rugați creditorii să furnizeze cotații cu costuri de închidere cât mai aproape de zero – cel puțin pentru începători. Este mult mai ușor să comparați creditele ipotecare structurate în mod similar din punct de vedere al costurilor.

Ar trebui să puneți bani în jos?

Ce se întâmplă dacă aveți ceva bani de dat jos sau vă gândiți să așteptați până când veți avea bani lichizi? În acest caz, veți compara ipoteca ipotecară cu cea ipotecară convențională de 20%. Încă o dată, vom presupune că ambele sunt structurate pentru a încadra costurile de închidere în împrumut pentru a simplifica matematica.Pentru a vă oferi o comparație clară, să structurăm împrumutul convențional cu 20% în jos pentru a avea exact aceleași plăți ca și creditul ipotecar pentru medic. Singura diferență este plata în avans și rata dobânzii.

Opțiunea nr. 1 – împrumut convențional de 100.000 USD în avans

• Sold 400.000 USD
• 18.1183 an rată fixă la 3%
• 2.387,08 USD pe lună principal și dobândă

Opțiunea nr. 2 – împrumut ipotecar de 0 USD pentru avans

• 500.000 USD sold
• Rată fixă de 30 de ani la 4%
• 2.387,08 USD pe lună principal și dobândă

Privind aceste numere, probabil că te gândești că Ați lua opțiunea de reducere de 0 $. Poate că nu aveți atât de mulți bani disponibili sau poate credeți că există modalități mai inteligente de a folosi acei 100.000 de dolari. L-ați putea folosi pentru a plăti împrumuturi sau pentru a începe să investiți. Și 4% este încă o rată foarte bună. Dar cum se compară cu opțiunea de reducere de 20%?

Costurile totale ale dobânzii pe viață:

• Opțiunea 1 – 118.998 USD
• Opțiunea 2 – 359.348 USD

După cum puteți vedea în graficele de mai sus, reducerea a 100.000 USD va duce la economisirea a peste 240.000 USD în dobânzi. În plus (și acesta este un plus imens), veți primi plata ipotecii cu aproape 12 ani mai devreme.

În plus, nu uitați că deținerea capitalului propriu la domiciliu vă va oferi mai multă siguranță și flexibilitate, în special dacă se întâmplă ceva neașteptat. Cu creditul ipotecar 100% finanțat de medic, ar trebui să vă așteptați să începeți sub apă. Dacă ceva nu funcționează și ești obligat să vinzi rapid, ar trebui să fii pregătit să scrii un cec potențial mare pentru până la 10% din prețul de achiziție doar pentru a ieși din casă.

Pe de altă parte, dacă veniți cu cei 100.000 de dolari, ați putea finanța 100% folosind creditul ipotecar al medicului și puteți investi banii. Dacă rulați aceste numere, rezultatul final va arăta mult mai bine. Dar nu numai că acest lucru necesită o investiție agresivă, ci necesită, de asemenea, o pârghie mai mare asupra casei dvs., ceea ce crește și mai mult riscul. De asemenea, va necesita mulți ani de investiții disciplinate și presupune că nu cheltuiți niciodată. Acest lucru nu este imposibil, desigur, dar este mult mai ușor de spus decât de făcut.

La sfârșitul zilei, obținerea creditului ipotecar convențional și achitarea acestuia mai rapid este o afacere mult mai bună. Cu toate acestea, dacă nu aveți bani pentru o avans, creditul ipotecar pentru medic este o alternativă solidă demnă de luat în considerare. Totuși, nu este întotdeauna cea mai bună soluție în mod automat.

Ce se întâmplă dacă aveți deja un credit ipotecar pentru medic?

Dacă aveți deja un credit ipotecar pentru medic, dar nu îi acordați atenție, există șanse mari să arunci bani buni. Ar trebui să vă examinați opțiunile pentru refinanțare dacă apar oricare dintre următoarele:

• Ratele dobânzilor scad
• Ajungeți la 20% din capitalul propriu
• Obțineți sub limite jumbo
• Planurile tale se schimbă

În ultimii ani există șanse mari ca toate aceste patru lucruri să se fi întâmplat pentru mulți dintre voi.

Iată un scenariu care ilustrează una dintre cele mai frecvente oportunități de economisire a banilor pentru împrumutații de credite ipotecare de către medic:

Dr. Smith și-a cumpărat casa folosind un credit ipotecar finanțat 100% de către medic, la 4,75% în iulie 2013. Suma inițială a împrumutului era de 500.000 USD, cu plăți lunare de principal și dobânzi de 2.608,24 USD. Dobânda pe viață pentru acest împrumut ar fi fost de 438.965,21 USD. Avansează cu trei ani până astăzi, iar proprietatea doctorului Smith a apreciat aproximativ 600.000 de dolari în valoare și datorează 475.712 dolari pe ipoteca sa inițială.

Când a cumpărat casa, nu avea bani de dat și foarte puțini. Opțiuni. Creditul ipotecar al medicului a fost probabil cel mai bun pariu al ei. Dar acum că are peste 20% capital propriu și un istoric câștigător sănătos, s-au deschis tot felul de opțiuni. Probabil că ar putea să se califice pentru cea mai bună ofertă.

Dacă ar fi avut inițiativa de a refinanța și ar dori să păstreze plata similară cu cea cu care era obișnuită, ar fi căutat la o nouă ipotecă fixă pe 20 de ani la 3%. Plata lunară a principalului și a dobânzii pentru noua ipotecă de 475.712 USD ar ajunge până la 2.638,29 USD. Mai important, ea ar fi fost de ras cu șapte ani de la termenul de rambursare, cu doar o creștere de 30 USD / lună a plății. Acum este o acasă!

De asemenea, ea ar putea lua în considerare refinanțarea unui nou credit ipotecar pentru medic. Ar fi fost mai bine, dar nici pe departe atât de atrăgător ca și ipoteca convențională. Acum se află în locul preferat pentru ipotecile tradiționale și ar trebui să profite de ea.

Când vă gândiți la o refinanțare , asigurați-vă că verificați câțiva creditori diferiți.

Și amintiți-vă, deși refinanțarea pentru un nou împrumut de medic poate fi o afacere bună, nu este întotdeauna cea mai bună. Dacă vă faceți temele înainte de a vă refinanța împrumutul ipotecar de la medic, veți da roade.În mod ideal, aveți și pe cineva, precum un planificator financiar, care vă poate ajuta să vă analizați opțiunile în mod obiectiv.

Când ar trebui să evitați împrumuturile ipotecare ale medicului?

Poate că acum sunteți mai entuziasmat ca niciodată de cumpărarea unei case, mai ales acum că știi că există o opțiune în care poți obține o casă cu 0 $ în jos și fără PMI. Cu toate acestea, pentru a acoperi toate bazele mele, am vrut să subliniez că probabil ar trebui să stați departe de împrumuturile ipotecare ale medicului dacă se aplică oricare sau toate aceste condiții:

• Ușurința de a obține un creditul ipotecar de către medic vă tentează să luați în considerare cumpărarea unei cantități prea mari de casă
• Aveți (sau veți avea) cel puțin 20% pentru a plăti acasă. În această situație, cel mai bine este un credit ipotecar convențional.
• Sunteți în armată. În această situație, uitați-vă la un împrumut VA.
• Vă așteptați la un aflux mare de numerar la scurt timp după ce ați cumpărat și utilizați ipoteca medicală pentru a finaliza afacerea acum
• Nu sunteți confortabil cu perspectiva de a începe 5-10% sub apă în casa ta (cu alte cuvinte, nu vrei să scrii un cec mare pentru a ieși din ea dacă circumstanțele tale se schimbă)

Puteți citi mai multe despre aceste puncte în postarea de pe blogul nostru: „5 minusuri pe care nu le-ați luat în considerare pentru creditele ipotecare ale medicului”.

Alternative de luat în considerare înainte de semnare

În opinia mea, este cel mai bine să așteptați până când aveți cel puțin 20% pentru a vă lăsa acasă. În acest fel, veți obține cea mai bună ofertă posibilă. În plus, nu trebuie să vă asumați niciunul dintre riscurile care vin cu finanțarea a ceva 100 %.

Dacă vă place această idee, continuați și închiriați pentru moment și începeți să ascundeți niște bani în pregătirea pentru cumpărarea primei case. Dacă dețineți deja o casă și intenționați să faceți upgrade, cel mai bun mod de a salvează pentru viitorul tău jos pa plata se face prin achitarea mai rapidă a creditului ipotecar actual. S-ar putea chiar să luați în considerare refinanțarea ipotecii dvs. curente într-un termen mai scurt pentru a vă obișnui cu plățile lunare. De asemenea, puteți structura noul împrumut astfel încât să vă permită să construiți capitaluri proprii la suma necesară pentru a avea 20% până în momentul în care intenționați să faceți upgrade.

Există mai multe alte tipuri de împrumuturi pe care nu le-am acoperit care ar putea intra în joc. Iată câteva dintre ele:

1) Împrumutul convențional cu PMI necesită de obicei cel puțin 10% reducere. Dacă aveți 10% de închis, aceasta poate fi o opțiune mai bună decât împrumutul ipotecar pentru medic, dacă intenționați să dețineți casa suficient de mult timp pentru ca PMI să se oprească. Reduce cu 3% și are rate foarte competitive, dar vine și cu o taxă lunară permanentă similară cu un PMI. Taxa lunară FHA o face mult mai puțin atrăgătoare pentru majoritatea debitorilor.

3) Împrumutul Jumbo cu PMI necesită de obicei o reducere de cel puțin 10%. Acest tip de împrumut ar merita să fie comparat cu împrumuturile ipotecare mai mari ale medicilor. Adesea, se rezumă la cât timp intenționați să dețineți casa. Jumbo ar putea avea o rată mai mică, dar vine și cu PMI.

Alte resurse ipotecare

Există multe resurse online pentru a vă ajuta să aflați mai multe despre ipoteci. Câteva exemple includ:

• Profesorul ipotecar: un site cu mai multe calculatoare ipotecare și foi de calcul pentru a ajuta la analiza opțiunilor ipotecare.

• Lista investitorilor White Coat de creditori ipotecari medic în SUA: Consultați listarea lui Jim cu mulți dintre creditorii ipotecari medic din SUA, organizate de stat. Vă rugăm să ne contactați. Ajutăm clienții să navigheze tot timpul pe aceste tipuri de decizii. Suntem bucuroși să organizăm o consultație gratuită pentru a afla dacă ne potrivește bine.