Cum să depășiți asigurarea ipotecară privată

Nimeni nu dorește să plătească o asigurare ipotecară privată (PMI) pe o ipotecă. Nu este ieftin și se adaugă la costul lunar al creditului ipotecar. A afla dacă puteți evita PMI începe cu înțelegerea de ce ați putea fi blocat cu el în primul rând.

na dintre măsurile de risc pe care creditorii le utilizează la subscrierea unui credit ipotecar este raportul împrumut-valoare (LTV) al creditului ipotecar. Acesta este un calcul simplu realizat prin împărțirea valorii împrumutului la valoarea locuinței. Cu cât este mai mare raportul LTV, cu atât este mai mare profilul de risc al ipotecii. Majoritatea creditelor ipotecare cu un raport LTV mai mare de 80% necesită ca PMI să fie plătit de împrumutat. Acest lucru se datorează faptului că un împrumutat care deține mai puțin de 20% din valoarea proprietății este considerat a avea mai multe șanse de a neîncadra un împrumut.

PMI în adâncime

Să „ presupunem, de exemplu, că prețul casei pe care o cumpărați este de 300.000 USD, iar suma împrumutului este de 270.000 USD (ceea ce înseamnă că ați făcut o plată în avans de 30.000 USD), rezultând un raport LTV de 90%. Plata PMI lunară ar fi între 117 USD și 150 USD, în funcție de tipul de credit ipotecar pe care îl primiți (ipoteci cu rată ajustabilă sau ARM-uri, cerere plătiți PMI mai mari decât ipotecile cu rată fixă.)

Cu toate acestea, PMI nu este neapărat o cerință permanentă. Împrumutătorii sunt obligați să renunțe la PMI atunci când raportul LTV al unei ipoteci ajunge la 78% printr-o combinație de reducere a principalului ipotecii și aprecierea prețului casei. Dacă o parte din reducerea raportului LTV se datorează aprecierii prețului locuințelor, rețineți că va trebui să plătiți pentru o nouă evaluare pentru a verifica valoarea aprecierii.

O alternativă la plata PMI este utilizarea unei a doua ipoteci sau ce ” Este cunoscut sub numele de împrumut de salvare. Iată cum funcționează: obțineți o primă ipotecă cu o sumă egală cu 80% din valoarea locuinței, evitând astfel PMI și apoi faceți o a doua ipotecă cu o sumă egală cu prețul de vânzare al locuinței, minus suma de plata în avans și suma primei ipoteci.

Folosind numerele din exemplul de mai sus, dacă locuința pe care o cumpărați costă 300.000 USD, veți lua o primă ipotecă pentru 240.000 USD , faceți o avans de 30.000 USD și obțineți o a doua ipotecă pentru 30.000 USD. Acest lucru elimină necesitatea de a plăti PMI, deoarece raportul LTV al primei ipoteci este de 80%. Cu toate acestea, aveți și acum o a doua ipotecă care va avea cu siguranță o rată a dobânzii mai mare decât prima ipotecă.

Deși există multe tipuri de ipoteci secundare disponibile, dobânda mai mare rata este egală cu cursul. Cu toate acestea, plățile combinate pentru prima și a doua ipotecă sunt de obicei mai mici decât plățile pentru prima ipotecă plus PMI.

Compensările

Pentru a rezuma , când vine vorba de PMI, dacă aveți mai puțin de 20% din prețul de vânzare sau valoarea unei case de utilizat ca avans, aveți două opțiuni de bază:

1. Folosiți o primă ipotecă „independentă” și plătiți PMI până când LTV-ul ipotecii ajunge la 78%, moment în care PMI poate fi eliminat.
2. Utilizați o a doua ipotecă. Acest lucru va duce cel mai probabil la cheltuieli ipotecare inițiale mai mici decât plata PMI. Cu toate acestea, o a doua ipotecă are, de obicei, o rată a dobânzii mai mare decât prima ipotecă și poate fi eliminată doar plătind-o sau refinanțând prima și a doua ipotecă într-o nouă ipotecă independentă. Probabil, veți face acest lucru atunci când LTV atinge 80% sau mai puțin, astfel încât nu va fi necesar PMI.

În această decizie pot juca mai mulți alți factori. De exemplu:

• Comparați posibilele economii fiscale asociate plății PMI cu economiile fiscale asociate plății dobânzilor la o a doua ipotecă. Întrebați-vă contabilul despre regulile fiscale IRS privind deducerea dobânzii ipotecare.
• Comparați costul unei noi evaluări pentru a elimina PMI față de costurile de refinanțare a primei și a doua ipoteci într-o singură ipotecă independentă. Rețineți riscul ca ratele dobânzilor să crească între momentul deciziei ipotecare inițiale și momentul în care prima și a doua ipotecă ar fi refinanțate.
• Verificați diferitele rate ale unei reduceri principale a celor două opțiuni.
• Rețineți valoarea în timp a banilor (ideea că banii pe care îi cheltuiți acum valorează mai mult decât aceeași sumă în viitor).

Cu toate acestea, cea mai importantă variabilă din decizie este rata estimată de apreciere a prețului locuințelor. Dacă alegeți o primă ipotecă autonomă care vă impune să plătiți PMI – în loc să obțineți o a doua ipotecă fără PMI – cât de repede ar putea aprecia casa dvs. în valoare până la punctul în care LTV este de 78%, iar PMI poate fi eliminat ? Acesta este factorul decisiv principal și, prin urmare, cel pe care ne vom concentra acum.

Apreciere: cheia procesului decizional

Aici cel mai important factor de decizie: Odată ce PMI este eliminat din prima ipotecă autonomă, plata lunară pe care o veți datora va fi mai mică decât plățile combinate pentru prima și a doua ipotecă. Acest lucru ridică două întrebări. În primul rând, cât va trece până când PMI poate fi eliminat? Și, în al doilea rând, care sunt economiile asociate fiecărei opțiuni?

Mai jos sunt două exemple bazate pe estimări diferite ale ratei de apreciere a prețului locuințelor.

Exemplul 1: o rată lentă de apreciere a prețului locuinței

Tabelele de mai jos compară plățile lunare ale unei ipoteci independente, cu 30 de ani, cu rată fixă, cu PMI vs. 30 -un an, prima ipotecă cu rată fixă combinată cu o ipotecă de 30 de ani / scadentă în 15 ani.

Ipotecile au următoarele caracteristici:

În tabelul de mai jos, se estimează ratele anuale de apreciere a prețului locuințelor.

Observați că plata PMI de 120 USD este scăzută din plata lunară totală a primei ipoteci independente în luna 60 (a se vedea tabelul de mai jos), când LTV ajunge la 78% printr-o combinație de reducere a principalului și aprecierea prețului locuințelor.

Tabelul de mai jos prezintă plățile lunare combinate pentru prima și a doua ipotecă. Rețineți că plata lunară este constantă. Rata dobânzii este o medie ponderată. LTV este doar cea a primei ipoteci.

Folosind prima și a doua ipotecă, se pot economisi lunar 85 USD primele 60 de luni. Aceasta înseamnă o economie totală de 5.100 USD. Începând din luna 61, prima ipotecă autonomă câștigă un avantaj de 35 USD pe lună pentru termenii rămași ai ipotecilor. Dacă împărțim 5.100 USD la 35 USD, obținem 145.

Cu alte cuvinte, în acest scenariu de apreciere lentă a prețului locuințelor, începând cu luna 61, ar mai dura 145 de luni înainte avantajul de plată al primei ipoteci independente fără PMI ar putea câștiga înapoi avantajul inițial al primei și celei de-a doua ipoteci combinate. (Această perioadă de timp s-ar prelungi dacă ar fi luată în considerare valoarea timpului banilor.)

Exemplul 2: o rată rapidă de apreciere a prețului locuinței

Exemplul mai jos se bazează pe aceleași credite ipotecare ca mai sus. Cu toate acestea, se utilizează următoarele estimări de apreciere a prețului casei.

În acest exemplu, afișăm doar un singur tabel de plăți lunare pentru cele două opțiuni (vezi tabelul de mai jos). Observați că PMI a scăzut în acest caz în luna 13 din cauza aprecierii rapide a prețului locuințelor, care scade rapid LTV la 78%.

Ipotecile combinate au doar o avantaj de plată de 85 USD timp de 12 luni. Aceasta înseamnă o economie totală de 1.020 USD. Începând din luna 13, ipoteca independentă are un avantaj de plată de 35 USD. Dacă împărțim 1.020 USD la 35, putem stabili că ar dura 29 de luni pentru a face economiile inițiale ale primei și a doua ipoteci combinate.

Cu alte cuvinte, începând cu luna 41, împrumutatul ar fi mai bine din punct de vedere financiar, alegând prima ipotecă autonomă cu PMI. (Această perioadă de timp s-ar prelungi dacă s-ar lua în considerare valoarea în timp a banilor.)

Concluzia

Dacă sunteți un împrumutat care are mai puțin de 20% avans, decizia dacă se utilizează o primă poziție singurul credit ipotecar și PMI sau optați pentru o combinație între o primă și a doua ipotecă este în mare măsură o funcție de cât de repede vă așteptați să crească valoarea casei dvs.

• Dacă alegeți să plătiți PMI, acesta poate fi eliminat printr-o evaluare după ce LTV atinge 78%.
• Dacă alegeți să utilizați o combinație de ipoteci prima și a doua, este probabil să aveți plata inițială economii. Cu toate acestea, singura modalitate de a elimina a doua ipotecă, care va avea probabil o rată a dobânzii mai mare decât prima, este prin achitarea acesteia sau refinanțarea primului și celui de-al doilea împrumut într-o nouă ipotecă independentă.

Dacă nu puteți obține o avans mai mare sau o casă mai puțin costisitoare, calculați opțiunile pe baza orizontului dvs. de timp și a modului în care vă așteptați să se dezvolte piața imobiliară. Nimic este complet previzibil, desigur, dar acest lucru vă va oferi cele mai mari șanse de a lua cea mai favorabilă decizie.