care sunt acrile minime necesare pentru a beneficia de scutirea de taxe pe proprietate în Texas Arhive – T2 Ranches

De Troy Corman, t2ranches.com

Deoarece mediul ratei scăzute a dobânzii a continuat după Marea Recesiune, majoritatea prețurilor reale ale activelor s-au apreciat foarte mult, inclusiv terenurile recreative și agricole. Acum, mai mult ca oricând, este important să folosiți strategii de reducere a impozitului pe proprietate pentru a compensa valorile mai ridicate ale proprietății. O modalitate de a face acest lucru pe terenul brut este de a avea terenul considerat în mod legal ca Open Space (1-d-1) sau Ag-use (1-d), așa cum este descris în Constituția Texasului la articolul VIII secțiunile 1-d și 1-d-1. În acest articol, vom discuta despre cum se pot califica terenurile Utilizarea Ag și Spațiul Deschis din județul Colorado. Dacă doriți să știți cum funcționează denumirile de spațiu deschis și de terenuri agricole în județul dvs. din Texas, vom fi fericiți să cercetăm și să oferim răspunsurile.

Denumirile de spațiu deschis și de utilizare a agului sunt evaluări speciale care impozitează terenul pe utilizarea sa agricolă sau pe valoarea productivității. Există cerințe specifice care trebuie îndeplinite pentru a se califica pentru fiecare desemnare, așa cum este detaliat mai jos.

Utilizarea Ag (1-d)
Terenul trebuie să fie deținut de o persoană fizică. Este posibil ca parteneriatele, corporațiile sau organizațiile să nu se califice.
Terenul trebuie să fi fost în uz agricol timp de trei ani înainte de a solicita evaluarea utilizării Ag.
Proprietarul trebuie să solicite desemnarea în fiecare an și să depună o declarație jurată cu privire la utilizarea terenului.
Afacerea agricolă trebuie să fie ocupația principală a proprietarului terenului și sursa de venit.

Spațiu deschis (1-d-1)
Terenul poate fi deținut de o persoană fizică , corporație sau parteneriat.
Terenul trebuie să fie în prezent dedicat în principal utilizării agricole la gradul de intensitate general acceptat în zonă.
Terenul trebuie să fi fost dedicat unei utilizări eligibile pentru cel puțin cinci din ultimele șapte ani.
Este posibil ca afacerile agricole să nu fie principala afacere a proprietarului.

Open Space este cea mai comună desemnare. Rețineți că ambele evaluări agricole nu au nimic de-a face cu valoarea de piață a terenului. În schimb, valoarea impozabilă se bazează pe valoarea productivității terenului. (PTC Sec. 23.52 Evaluarea terenurilor agricole calificate). O modalitate de a vă califica pentru evaluarea Spațiului Deschis fără a fi nevoie să așteptați cinci ani este ca terenul să fie dedicat în principal gestionării faunei sălbatice, așa cum este definit în Subdiviziunea (7) (B) sau (C) la gradul de intensitate general acceptat în zona, indiferent de modul în care a fost utilizat terenul în anul precedent. Avertismentul este că acest lucru este permis numai dacă pământul dvs. se află într-o zonă cu specii pe cale de dispariție federală, cum ar fi Vârlita cu obrazul auriu sau Verio cu capac negru.

Standarde de intensitate pentru terenurile în spațiu deschis
Standardele de intensitate sunt derivate din ceea ce este tipic în zona locală pentru diferitele operațiuni agricole. Pentru a se califica pentru terenul Open Space din județul Colorado, tractul trebuie să aibă cel puțin 70% până la 75% utilizare agricolă pentru a califica întregul tract și trebuie utilizat ca atare timp de minimum șase luni pe an. Utilizările sunt definite în următoarele categorii.

Operațiuni pentru terenuri agricole
culturi în rânduri
livadă
culturi de fân
fermă pentru camioane
podgorii
terenuri cultivate irigate

Operațiuni de pășunat
pășuni îmbunătățite
pășuni native
terenuri de perii
pustii

Operațiuni speciale
produse lactate
parc de hrănire
operațiuni de hamei
albină / Miere
Permacultură
Floricultură
Păsări domestice
Pomi de Crăciun
Acvacultură
Fermă de iarbă de gazon
Lemn

Cerințe minime de arbori pe hectar
Pecan Livezi 14 copaci / acru
piersici livezi 40 copaci / acru
cherestea 400 copaci / acru
Ferma de pom de Crăciun 700 arbori / acru

Cerințe minime de suprafață pentru terenuri
pășuni native 10 Acri Minime
Pășune îmbunătățite 10 Acri Minime
Producție de fân 10 Acri Minime
livezi / podgorii 10 Acri Minime
Ferme de copaci 10 Acri Minime
Ferme de iarbă 10 Acri Minime
Cultură irigată 10 Acri Minim
acvacultură 10 acri Minim
Anterior, suprafața minimă era de 6 acri, care este grandfa pătruns, dar dacă vindeți terenuri sau le transmiteți moștenitorilor, minimum 10 acri intră în vigoare.

Fără o utilizare a Ag sau spații deschise, acest teren ar fi taxat în mod normal la 1,67 USD x 150.000 USD (valoarea evaluată din acest exemplu) rezultând într-o factură de impozit pe proprietate de 2.505 USD.

Dacă aceleași 15 acri ar fi clasificat ca „scutire Ag” pe baza pășunatului vitelor (pășuni native ca categorie), înmulțiți 150.000 $ x 98 $ (valoarea județului Colorado de evaluare a județului Colorado pentru pășunile native). Rezultatul ar fi egal cu 1.470 USD.

Acum, impozitul anual pe proprietate ar fi calculat înmulțind 1.470 USD .0167 (rata de impozitare de 1,67 USD / 100), pentru a ajunge la o factură de impozit pe proprietate de 24,55 USD. Este o diferență!

Cum să obțineți terenul dvs. o scutire AG în județul Colorado
Noii proprietari trebuie să solicite scutirea Ag și trebuie să dețină proprietatea la 1 ianuarie a anul fiscal.Proprietatea trebuie să fi avut o scutire AG în anul fiscal anterior și trebuie să aibă cel puțin 10 acri. Odată ce proprietatea se transferă noului proprietar (i), districtul de evaluare trebuie să le trimită o cerere pentru a continua scutirea AG.

Dacă proprietatea este cumpărată după 1 ianuarie, în care este stabilită scutirea AG anterioară. , noul proprietar va păstra beneficiul scutirii AG pentru anul fiscal respectiv.

Pentru un proprietar de teren existent care nu a primit niciodată o „scutire AG”, terenul trebuie să măsoare cel puțin 10 acri, trebuie să fie în prezent dedicat în principal utilizării agriculturii la standardele general acceptate pentru județ și trebuie să aibă o utilizare agricolă stabilită în cinci din ultimii șapte ani. O cerere AG trebuie depusă la district la Evaluatorul șef înainte ca AG să fie acordată sau respinsă ( PCTS Sec. 23.54. Aplicație)

Aplicația 1D1 Open-Space Valuation (Ag Exemption) este scadentă înainte de 1 mai.

Apicultura este acum o scutire AG calificată pentru Tracturi la fel de mici ca 5 Acri
La 1 ianuarie 2012, legea din Texas făcută este posibilă ca apicultura să se califice drept o scutire de taxe pe proprietate. Detaliile pot fi găsite în Codul impozitului pe proprietate din Texas la capitolul 23, subcapitolul D, sec. 23.51 (1) și: (2) „… termenul include și utilizarea terenului pentru creșterea sau păstrarea albinelor pentru polenizare pentru producția de alimente umane sau alte produse corporale cu valoare comercială, cu condiția ca terenul utilizat să nu fie mai mic de 5 acri sau mai mult de 20 de acri. Districtul de evaluare al județului Colorado permite albinele cuiburi polenizatoare-solitare (în mod tipic albine Mason – albine ale polenizării) sau albinele miere (producția de hrană umană).

În spațiul deschis evaluarea productivității, valorile sunt calculate utilizând o abordare modificată a venitului pentru a determina valoarea pe acru.

În Texas, un stup este estimat să producă 74 de kilograme de miere, cu o cheltuială estimată de 60 USD pe stup. media pe cinci ani de 5,08 dolari pe kilogram de miere, județul Colorado calculează evaluarea apiculturii după cum urmează:

Standarde de intensitate pentru apicultură în județul Colorado din Texas

5 acri – trebuie să aibă 6 stupi sau cutii de cuibărit
6 – 10 acri – trebuie să aibă 7 stupi sau cutii de cuibărit
11 – 12 acri s – trebuie să aibă 8 stupi sau cutii de cuibărit
13 – 14 acri – trebuie să aibă 9 stupi sau cutii de cuibărit
15 – 16 acri – trebuie să aibă 10 stupi sau cutii de cuibărit
17 – 18 acri – trebuie să aibă 11 stupi sau cutii de cuibărit – 19 – 20 acri – trebuie să aibă 12 stupi sau cutii de cuibărit

Cum să vă calificați pentru gestionarea faunei sălbatice Utilizați pentru o evaluare agricolă în spațiu deschis pentru a vă reduce impozitele pe proprietate în Texas
Pentru a se califica pentru utilizarea de gestionare a faunei sălbatice, terenul trebuie să fi fost calificat drept utilizare a spațiului deschis de Ag timp de cel puțin un an. Terenul trebuie să fi fost utilizat în cel puțin trei dintre următoarele moduri pentru a răspândi o populație de reproducere, migrare sau iernare susținută de animale sălbatice indigene pentru uz uman, inclusiv hrană, medicamente sau recreere:

1. Controlul habitatului
2. Controlul eroziunii
3. Controlul prădătorilor
4. Furnizarea de surse suplimentare de apă
5. Furnizarea de aprovizionare suplimentară cu alimente
6. Furnizarea de adăposturi și
7. Efectuarea recensământului pentru a determina populația

Dacă noul proprietar a împărțit terenul dintr-o zonă mai mare, atunci zona trebuie să fie o minimum 16 acri pentru a se califica drept utilizare a gestionării faunei sălbatice. Noul proprietar poate aștepta un an sub scutirea de ag, și apoi poate trece la utilizarea Wildlife Management.

Dacă tractul a avut o utilizare a Wildlife Management în anul precedent și îndeplinește minimum 10 acri pentru scutirea Ag, atunci noul proprietar poate continua să utilizeze utilizarea Wildlife Management, dar trebuie depusă o nouă cerere 1D1 Ag împreună cu un Plan de Management Wildlife. Planul de gestionare a faunei sălbatice poate fi inclus în formularul 885 al parcurilor și faunei sălbatice din Texas sau poate fi un plan auto-scris, dar trebuie să includă trei din cele șapte practici ale faunei sălbatice enumerate mai sus, cu o listă a speciilor faunei sălbatice vizate.

Este recomandat să furnizați o hartă a locului în care se află cele trei practici pe terenul dvs. În plus, păstrați chitanțele pentru cheltuielile efectuate ca urmare a menținerii active a celor trei practici de gestionare a animalelor sălbatice din șapte. În mod ideal, veți dori să contactați biologul local Texas Parks and Wildlife (TPWD) înainte de a completa planul de gestionare a faunei sălbatice. Biologul vă poate sfătui, de asemenea, asupra naturii sălbatice care este propice pentru proprietatea dvs. particulară.

Impozite de rambursare Ag în Texas
Rețineți că, dacă vindeți terenuri care au fie denumirea Ag Utilizare, fie Spațiu deschis, rambursare ar putea fi declanșate impozite. O taxă de restituire a agenților este o taxă suplimentară care se impune atunci când un proprietar de proprietate schimbă utilizarea unei proprietăți din agricultură în orice altă utilizare – excluzând construirea unei case pentru o gospodărie personală. Impozitul de restituire recuperează impozitul pe care proprietarul l-ar fi plătit dacă terenul său ar fi fost impozitat la valoarea de piață pentru anii acoperiți de restituire (în general, cinci ani).

În cadrul Utilizării Ag (1-D), vânzarea terenului sau schimbarea utilizării în teren creează impozitul de restituire care se extinde până la cei trei ani anteriori anului în care vânzarea sau modificarea utilizarea are loc.

În spațiul deschis (1-D-1), taxele de restituire sunt declanșate atunci când modificarea utilizării este în scopuri neagricole, cu taxele revocate pentru a recâștiga ultimii cinci ani de impozite care ar fi fost plătit dacă terenul nu ar fi avut denumirea de spațiu deschis.

Dacă aveți întrebări cu privire la orice detalii din acest articol sau aveți nevoie de informații suplimentare, vă rugăm să contactați Troy Corman, fondatorul t2 Ranches, la numărul 832 -759-1523 sau 214-690-9682.

Land an d Ferme de vânzare în Colorado County, TX