Títulos lastreados em hipotecas e obrigações hipotecárias colateralizadas
Títulos lastreados em hipotecas (MBS) são obrigações de dívida que representam direitos aos fluxos de caixa de pools de empréstimos hipotecários, mais comumente em propriedades residenciais. Os empréstimos hipotecários são adquiridos de bancos, empresas hipotecárias e outros originadores e, em seguida, agrupados em pools por uma entidade governamental, quase-governamental ou privada. A entidade então emite títulos que representam créditos sobre o principal e os pagamentos de juros feitos pelos mutuários sobre os empréstimos do pool, um processo conhecido como securitização.
A maioria dos títulos lastreados em hipotecas são emitidos pela Government National Mortgage Association (Ginnie Mae), uma agência do governo dos Estados Unidos, ou a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), empresas patrocinadas pelo governo dos Estados Unidos. Ginnie Mae, respaldada por toda a fé e crédito do governo dos EUA, garante que os investidores recebam os pagamentos em dia. A Fannie Mae e a Freddie Mac também fornecem certas garantias e, embora não tenham o respaldo da fé e do crédito total do governo dos EUA, têm autoridade especial para emprestar do Tesouro dos EUA. Algumas instituições privadas, como corretoras, bancos e construtoras, também securitizam hipotecas, e esses títulos são conhecidos como MBS de “marca privada”.
Os títulos lastreados em hipotecas exibem uma variedade de estruturas. Os tipos mais básicos são certificados de participação passiva, que conferem ao detentor o direito a uma parcela pro-rata de todos os pagamentos de principal e juros feitos no pool de empréstimos hipotecários. Títulos lastreados em hipotecas mais complicados, conhecidos como obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs) ou conduits de investimento hipotecário imobiliário (REMICs), consistem em várias classes de títulos projetados para atrair investidores com diferentes objetivos de investimento e tolerâncias de risco. Numa OCM, os pagamentos de capital e juros efetuados sobre a carteira de créditos hipotecários são distribuídos pelas diferentes classes de títulos, denominadas “tranches”, de acordo com uma prioridade de pagamento. Cada tranche pode ter diferentes saldos principais, taxas de cupom, riscos de pré-pagamento e datas de vencimento.
Um risco importante em relação a títulos lastreados em hipotecas residenciais e obrigações hipotecárias colateralizadas envolve pré-pagamentos, normalmente porque os proprietários refinanciam quando as taxas de juros outono. Esses pré-pagamentos tendem a retornar o principal aos investidores exatamente quando suas opções de reinvestir esses fundos podem ser relativamente pouco atraentes. Além do risco de pré-pagamento, os investidores nesses títulos também podem estar expostos a riscos significativos de mercado e liquidez.