Razão de área de piso

Zonas industriais

Como um determinante de massa, a razão de área de piso é provavelmente menos útil em áreas industriais do que em qualquer outro tipo de distrito de uso. Embora as plantas modernas tenham muitas características em comum, essas características não são necessariamente uniformes dentro de uma zona. Isso ocorre porque as zonas industriais são classificadas principalmente com base nas características “incômodas” dos processos de manufatura.

Para ilustrar: uma zona industrial “leve” requer indústrias não-incômodas e ampla distância entre fábricas e usos de acessórios em por um lado e áreas residenciais circundantes por outro. Também tem, desejavelmente, uma baixa densidade estrutural ou por cento do total do terreno coberto por estruturas. Essas características podem ser obtidas por outros controles em massa – principalmente pátios e porcentagem de cobertura do lote. Como a maioria das plantas construídas hoje não tem mais do que um andar, os limites máximos de altura não restringem o projeto da planta da mesma forma que restringem o projeto de edifícios de escritórios. Conseqüentemente, há pouco incentivo para ir mais alto do que o permitido pela lei.

Como um controle da densidade de empregos (pessoas por acre) em zonas industriais, a proporção da área útil é um dispositivo bastante ineficaz. Ao contrário de edifícios de escritórios e lojas, a proporção de pessoas por unidade de área útil é altamente variável dentro de uma zona. Foi descoberto durante o curso dos estudos de rezoneamento de Chicago, por exemplo, que uma fábrica com uma área útil de 10.000 pés quadrados localizada em um lote de 200.000 pés quadrados pode empregar apenas três ou até 600 trabalhadores.

Entre as chamadas indústrias pesadas, as diferenças na área ocupada por funcionário podem ser consideráveis. Por exemplo, uma fábrica de chapas de alumínio pode ter mais de 2.000 pés quadrados de área útil por funcionário, enquanto uma fábrica de aeronaves pode ter menos de 300 pés quadrados de área útil por funcionário. (Veja Space for Industry de Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Ao recomendar uma localização de zona industrial, a quantidade e o tipo de tráfego gerado são quase tão importantes quanto características incômodas. Aqui, a proporção da área do piso é virtualmente inútil como um controle na prevenção de congestionamentos. De acordo com Jack C. Smith em um artigo, “Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officials), controles em massa e outros métodos foram considerados nos estudos de pré-zoneamento de Chicago e rejeitados pelos seguintes motivos:

(1) uma simples limitação do tamanho total do emprego ou da área bruta do lote é inútil, uma vez que dez pequenas fábricas ocupando um bloco podem gerar tanto tráfego quanto pode uma grande planta ocupando todo o bloco; (2) os controles de massa, embora indiretamente limitem as concentrações de trabalhadores por meio de limitações na massa dos edifícios, não limitam efetivamente a concentração de trabalhadores dentro do espaço permitido. Alguns tipos de operações industriais normalmente empregam até 175 trabalhadores por acre, mesmo em novos edifícios de volume relativamente baixo. Quando essas concentrações ocorrem em áreas onde as capacidades das ruas e de trânsito são comparativamente baixas, surgem problemas graves. Ironicamente, essas altas densidades geralmente ocorrem em indústrias que são boas vizinhas de zonas residenciais.

Sr. Smith prossegue, dizendo que o único controle eficaz parece ser uma limitação direta da densidade de empregos (o número de trabalhadores por acre) porque tal controle efetivamente espalhará o foco da geração de tráfego. “Os valores de tal regulamento serão principalmente para impedir que as indústrias de alta densidade se localizem em áreas problemáticas e servir como um parâmetro legal eficaz nos casos em que a expansão excessiva resultou em sérios problemas de tráfego.”

Aparentemente, o único propósito de uma proporção de área de piso em zonas industriais é complementar outros tipos de controles de massa. Mesmo nesse aspecto, sua utilidade parece limitada. Como os gerentes de fábrica em geral não querem prédios com mais de um andar, as vantagens de flexibilidade tão atraentes em zonas comerciais não se aplicam. Se, por razões de compatibilidade com os usos circundantes, for considerado desejável estabelecer uma razão constante entre a área bruta do piso e a área bruta do terreno, um controle de proporção da área do piso pode ser útil para alcançar este resultado – especialmente se houver edifícios acessórios.

Além disso, muitas operações industriais em “distritos industriais pesados” típicos não possuem áreas de piso como tais. Por exemplo, elevadores de grãos, refinarias de petróleo e processos de fluxo por gravidade. Uma proporção de área útil é um tipo sem sentido de controle em massa sobre essas operações.

No entanto, em zonas industriais próximas ao distrito comercial central, os controles de proporção de área útil podem ter as mesmas aplicações e vantagens que no seção do centro adequada.A revisão abrangente proposta da lei de zoneamento da Filadélfia estabeleceria um novo distrito industrial limitado para acomodar estabelecimentos industriais de loft em locais centrais. De acordo com o resumo do decreto proposto, este distrito, ao contrário de outros distritos industriais limitados, “permite uma gama completa de usos comerciais e, portanto, é particularmente apropriado para o centro da cidade”. O volume é semelhante ao permitido para edifícios comerciais e de apartamentos em locais centrais e é controlado por um limite de área útil.

Zonas residenciais

Tendo em mente os objetivos dos controles em massa, o que vantagens adicionais a proporção de área útil a oferecer em zonas residenciais? Para responder a esta pergunta, os usos de baixa e alta densidade serão considerados separadamente.

Em zonas de uma e duas famílias, o uso da proporção da área útil parece ser bastante limitada. Sem entrar nas justificativas bem estabelecidas para os requisitos do pátio, podemos ver que junto com os limites de altura máxima eles estabelecem um controle de volume. Se a essas dimensões for adicionada a cobertura máxima do lote, obtemos um resultado que tem o mesmo efeito de uma razão de área útil, pois, quando combinadas, estabelecem uma razão constante entre o volume dos edifícios e a área do terreno. (Consulte o diagrama.) Além disso, eles garantem uma separação mínima entre os edifícios, o que não decorre necessariamente do controle da proporção da área do piso sozinho.

Na maioria dos casos, os estacionamentos fechados estão isentos de ” área bruta de construção. ” (Ver definições, páginas 3 a 7.) No entanto, outros edifícios acessórios também são abrangidos por esta definição. Portanto, usando o dispositivo de proporção da área do piso, a maior parte de todos os edifícios principais e acessórios (exceto garagens e garagem) é regulamentada.

Em resumo, o efeito da proporção da área do piso em áreas residenciais de baixa densidade é principalmente para refinar os controles em massa. A este respeito, a sua utilização é semelhante à das zonas industriais.

Quando chegamos às zonas residenciais de alta densidade, por outro lado, abordamos a situação que prevalece nas zonas comerciais de alta densidade, onde o terreno é caro, a altura dos edifícios é relativamente sem importância, e onde, em qualquer caso, a altura pode ser aumentada se o espaço for ganho no nível do solo e nos andares mais baixos.

Em zonas residenciais, no entanto, a diferença em o tipo de ocupação traz outros fatores para a frente. Sendo usos residenciais, os prédios de apartamentos e alojamentos coletivos devem ter acesso à luz, ao sol e ao ar, devem ser separados de outros usos para que o ruído não perturbe indevidamente e devem ter uma quantidade mínima de espaço exterior utilizável. Em suma, eles devem ter as comodidades que acompanham a vida urbana moderna. Mas essas necessidades não são garantidas pela proporção da área do piso e, consequentemente, outros controles são empregados para protegê-las.

O mais comum delas são as disposições do pátio, que resultam no envelope a granel que permite apenas uma variação limitada no projeto de construção. Além disso, pode-se demonstrar que, a menos que os mínimos estabelecidos para os pátios sejam suficientemente largos ou profundos, eles de fato não proporcionam as amenidades mencionadas acima.

Para alcançá-los e ao mesmo tempo preservar a flexibilidade inerente a uma relação de área do piso, outros dispositivos também foram desenvolvidos.4 Eles são usados em conjunto uns com os outros, a teoria é que o efeito líquido atinge padrões mínimos. Eles são descritos apenas brevemente aqui, uma vez que na forma de decreto os regulamentos às vezes são bastante complexos. Todas derivam de ideias desenvolvidas na Grã-Bretanha e são descritas em várias publicações do Ministério da Habitação e Governo Local (ou seu antecessor, o Ministério de Planejamento Urbano e Rural).

Ângulo de Obstrução de Luz. O objetivo do ângulo de obstrução leve é garantir o acesso de luz e ar às ruas e às janelas frontais dos edifícios. Tais disposições criam um plano imaginário, elevando-se diagonalmente a partir de um ângulo na linha central da rua e encostando no edifício, que não é permitido cortar neste plano. Este dispositivo aparece nas propostas para a cidade de Nova York e o Distrito de Columbia, no decreto de zoneamento de Denver e outros. O diagrama na página 25 foi retirado do relatório Harrison, Ballard & Allen.

Área de Acesso à Luz. Esta é uma área desobstruída fora de uma janela legalmente exigida, dentro de um arco que se estende 70 graus em cada lado de uma linha perpendicular à parede do prédio na linha central da janela. O raio é geralmente de no mínimo 15 pés em zonas residenciais, embora possa chegar a até 60 pés em algumas. Uma parte específica do espaço dentro desta cunha permanece livre de edifícios e outras obstruções. Os detalhes variam entre as várias ordenanças que empregam este dispositivo.

Espaço aberto utilizável.Os edifícios multifamiliares podem receber luz adequada por meio dos dois dispositivos que acabamos de descrever e ainda carecem de espaço ao ar livre. Para serem utilizáveis, as áreas externas deste tipo devem ser facilmente acessíveis aos ocupantes, adequadas em tamanho e distribuição (ou seja, relacionadas ao número e tipos de pessoas que as utilizam) e adequadas aos fins a que se destinam. Esses propósitos são descritos no relatório de Harrison, Ballard & Allen como espaços “para colocar o cercadinho do bebê ou um carrinho para uma criança dormindo; espaço para colocar cadeiras em uma noite quente; espaço para pessoas idosas e convalescentes obterem ar fresco, sol e brisas frescas; espaço para pendurar roupas, para levantar algumas flores; pode-se ver que o espaço aberto utilizável é simplesmente uma extensão do quintal ou da varanda da frente para famílias que vivem em todas as categorias de densidade; certamente não é uma parte irracional de um padrão de vida urbano. “

O mesmo relatório define” espaço aberto utilizável “para incluir apenas a parte da área de um lote de zoneamento residencial:

1. Que é dedicado a espaços recreativos ao ar livre, vegetação e espaço de serviço para atividades domésticas (como secar roupas), que normalmente são realizadas ao ar livre e
2. Que esteja em conformidade com as dimensões mínimas prescritas …, para o distrito apropriado, e
3. Que não seja dedicado a estradas privadas abertas ao transporte de veículos, vagas de estacionamento fora da rua acessórias ou berços de carga fora da rua acessórios , e
4. Em que não haja estruturas no terreno, exceto conforme permitido, … e
5. Que esteja desobstruída entre o nível permitido do pátio traseiro e o céu, exceto que não mais de vinte e cinco por cento (25%) do total de “espaço aberto utilizável” fornecido em qualquer lote de zoneamento pode ser coberto e, em tal caso, não mais do que cinco y por cento (50%) do perímetro da seção coberta deve ser fechado, e
6. que, quando acima do nível, é estruturalmente seguro e adequadamente coberto e protegido, e
7. está acessível e disponível, pelo menos, a todos os ocupantes das unidades habitacionais para cujo uso o espaço é necessário.

Embora o espaço aberto utilizável seja definido como parte de uma área de solo, os espaços do telhado e as varandas podem ser substituídos, desde que atendam aos requisitos de ordenação de tamanho, isenção de obstruções, acessibilidade e segurança.

Até agora, estivemos discutindo a relação de área útil como um controle do volume do edifício. Ocasionalmente, também foi usado como um controle de densidade. Dado o número de famílias por acre e o tamanho médio dos apartamentos em pés quadrados, pode-se derivar uma razão de área útil. No entanto, ao tentar controlar a densidade por meio de uma portaria de zoneamento, a relação final buscada é aquela entre pessoas e terras. Os padrões de áreas mínimas de lote por família alcançam essa proporção diretamente, sem interpor dados sobre a área do piso.

Mesmo se as áreas médias do piso para diferentes tipos de residências fossem conhecidas, a proporção da área do piso é um controle de densidade não confiável. O planejamento da vizinhança aponta:

… as proporções da área do piso não refletem as densidades populacionais, porque a área do piso por pessoa varia (geralmente aumentando à medida que a renda aumenta) . Para medir as cargas populacionais, um índice adicional de área de piso por pessoa deve ser usado. Isso torna possível relacionar a densidade em termos de proporções de área de piso à densidade populacional.

Este mesmo ponto é apresentado de uma maneira ligeiramente diferente por Jack C. Smith ao comentar sobre a lei de zoneamento de Chicago:

FAR sozinho é um controle de densidade muito ineficaz. Quando um padrão desejado de densidade populacional é buscado, o FAR sozinho pode produzir o fim merecido apenas se todas as unidades habitacionais forem construídas com o tamanho médio. Desvios do tamanho médio das unidades domiciliares e do número médio de pessoas por unidade domiciliar anulariam a efetivação das metas de densidade. Por esta razão, na portaria de Chicago, usamos um controle de densidade direto, a área do lote por unidade de habitação, para complementar FAR.

Sr. Smith também aponta que a proporção da área de piso é inútil para regular a conversão dentro das estruturas existentes, e que a área do lote por unidade de habitação foi o método estabelecido na portaria de Chicago para controlar conversões excessivas.5

Conclusões

A proporção da área útil é um refinamento nos controles de massa tradicionais. Ele expressa em uma medida em vez de várias a relação matemática entre o volume do edifício e a unidade de terreno. No entanto, não controla de forma alguma a colocação desse volume no terreno. Portanto, se a colocação é um fator a ser regulamentado, dispositivos de massa suplementares são necessários.

A proporção da área do piso não é uma panaceia.Ele ganha valor como dispositivo de zoneamento quando o valor numérico atribuído a ele ajuda a atingir os propósitos da portaria de zoneamento e, ao mesmo tempo, dá aos projetistas de edifícios mais margem de manobra. Portanto, uma relação de área de piso baixa não é necessariamente boa, nem uma alta é necessariamente ruim. Depende da zona.

Na medida em que a área bruta é uma medida da carga nas vias públicas e utilidades e da demanda por transporte e estacionamento, a relação da área útil apresenta um meio de regular a geração de tráfego e demanda e de previsão de necessidades futuras. Na medida em que a área bruta do piso não é uma medida da densidade populacional, a proporção da área do piso é deficiente como um controle de densidade e como um dispositivo de previsão.

As modificações da ideia original aumentaram sua versatilidade. Parece provável que mais refinamentos estenderão sua utilidade. No entanto, conforme as modificações são introduzidas, as disposições da portaria tornam-se mais complexas. Os prêmios, por exemplo, são excessivamente complexos para uma cidade pequena e não devem ser copiados às cegas. Além disso, as vantagens da proporção da área do piso parecem ocorrer principalmente em zonas de grande volume, onde a altura do edifício não é um fator especial. Portanto, a proporção da área do piso não é uma bênção não misturada.

Notas

1. Planning the Neighbourhood (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, publicado pelo Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) aponta que a relação matemática da razão da área do piso para a cobertura e altura do edifício é expressa pelo seguinte fórmula:

2. Em distritos comerciais, a proporção da área útil pode ser aumentada se o estacionamento interno for mobiliado. No distrito C-4, por exemplo, FAR 3.5 é o limite para prédios de apartamentos sem estacionamento fechado acima do solo; um FAR 1.0 adicional é fornecido para estacionamento fechado, perfazendo um FAR total de 4,5. Outros usos são permitidos FAR 7.0, mais 2.0 para estacionamento fechado, perfazendo um total de FAR 9.0.

3. Há algumas evidências de que a transferência de espaço dos andares inferiores para os superiores é lucrativa. Estudos de edifícios de escritórios na cidade de Nova York mostram que as taxas de aluguel de metros quadrados aumentam, em média, cerca de um por cento por andar, usando o terceiro, quarto ou quinto andar como base. O térreo e o segundo andar são “contribuintes” e pisos de renda confiáveis. Falando sobre isso, o Sr. Ford (em Building Bulk, Height, and Form comenta: “Em qualquer caso, é mais óbvio que a luz e a perspectiva comandam um prêmio acentuado, e que qualquer coisa que traga mais luz superior e abertura para baixo nos andares de baixo aumentará correspondentemente seu valor de aluguel. Em outras palavras, é praticável fazer um sacrifício considerável na construção em massa nos andares de baixo, desde que uma proporção suficiente seja adicionada à torre. ” > 4 “Ângulo de obstrução leve” e “área de acesso à luz” também são empregados em zonas de não residência.

5. A portaria diz: “Nenhum edifício residencial existente deve ser convertido de modo a entrar em conflito com, ou conflito adicional com os requisitos de área de lote por unidade de moradia do distrito em que tal moradia está localizada. “