quais são os acres mínimos exigidos para se qualificar para a isenção agrícola de impostos sobre a propriedade nos arquivos do texas – t2 Ranches

Por Troy Corman, t2ranches.com

Como o ambiente de taxas de juros baixas continuou após a Grande Recessão, a maioria dos preços reais dos ativos se valorizou muito, incluindo terras para recreação e agrícolas. Agora, mais do que nunca, é importante empregar estratégias de redução do imposto sobre a propriedade para compensar os valores mais altos das propriedades Uma maneira de fazer isso em terra bruta desocupada é ter a terra legalmente considerada Espaço Aberto (1-d-1) ou Ag-uso (1-d), conforme descrito na Constituição do Texas no Artigo VIII, Seções 1-d e 1-d-1. Neste artigo, discutiremos como as terras de uso agrícola e espaço aberto no Condado de Colorado podem se qualificar. Se você gostaria de saber como funcionam as designações de terras e terras agrícolas em seu condado no Texas, ficaremos felizes em pesquisar e fornecer as respostas.

As designações de Espaço Aberto e Uso Agrícola são avaliações especiais que imposto terra sobre seu uso agrícola, ou valor de produtividade. Existem requisitos específicos que devem ser atendidos para se qualificar para qualquer designação, conforme detalhado abaixo.

Uso agrícola (1-d)
A terra deve ser propriedade de uma pessoa física. Parcerias, corporações ou organizações podem não se qualificar.
A terra deve ter sido usada para fins agrícolas por três anos antes de reivindicar a avaliação do uso Ag.
O proprietário deve solicitar a designação a cada ano e apresentar uma declaração juramentada sobre a uso da terra.
O negócio agrícola deve ser a principal ocupação e fonte de renda do proprietário da terra.

Espaço aberto (1-d-1)
A terra pode ser propriedade de um indivíduo , corporação ou parceria.
A terra deve ser dedicada principalmente ao uso agrícola no grau de intensidade geralmente aceita na área.
A terra deve ter sido dedicada a um uso qualificado em pelo menos cinco dos últimos sete anos.
As empresas agrícolas podem não ser o principal negócio do proprietário.

Espaço aberto é a designação mais comum. Tenha em mente que ambas as avaliações agrícolas não têm nada a ver com o valor de mercado da terra. Em vez disso, o valor tributável é baseado no valor da produtividade da terra. (PTC Sec. 23.52 Avaliação de Terras Agrícolas Qualificadas). Uma forma de se qualificar para a avaliação de Open Space sem ter que esperar cinco anos, é ter a terra dedicada principalmente ao manejo da vida selvagem, conforme definido na Subdivisão (7) (B) ou (C) no grau de intensidade geralmente aceito em área, independentemente da forma como o terreno foi usado no ano anterior. A ressalva é que isso só é permitido se o seu terreno estiver em uma área com espécies ameaçadas pelo governo federal, como a toutinegra-da-cara-dourada ou a Verio-de-bico-preto.

Padrões de intensidade para terras em espaço aberto
Os padrões de intensidade são derivados do que é típico na área local para as diferentes operações agrícolas. Para se qualificar para terras Open Space no Condado de Colorado, o trato deve ter pelo menos 70% a 75% de uso agrícola para qualificar o trato inteiro, e deve ser usado como tal por no mínimo seis meses por ano. Os usos são definidos nas seguintes categorias.

Operações em lavouras
Lavoura em linha
Pomar
Lavoura de feno
Fazenda de caminhões
Vinhedos
Lavoura irrigada

Operações de pastoreio
Pastagem melhorada
Pasto nativo
Terreno de vagem
Terreno baldio

Operações especiais
Laticínios
Confinamento
Operações de lúpulo
Bee / Mel
Permacultura
Floricultura
Aves domesticadas
Árvores de Natal
Aquicultura
Fazenda de relva
Madeira

Requisitos mínimos de árvores por acre
Nozes-pecã Pomares 14 árvores / acre
Pomares de pessegueiros 40 árvores / acre
Madeira 400 árvores / acre
Fazenda de árvores de Natal 700 árvores / acre

Requisitos mínimos de área plantada para terra
Pastagem nativa 10 Mínimo de hectares
Pastagem melhorada Mínimo de 10 hectares
Produção de feno Mínimo de 10 hectares
Pomares / vinhedos, mínimo de 10 hectares
Fazendas de árvores, mínimo de 10 hectares
Fazendas de grama, mínimo de 10 hectares
Cultura irrigada 10 hectares Mínimo
Aquicultura Mínimo de 10 hectares
Anteriormente, a área cultivada mínima era de 6 hectares, que é grandfa aqui, mas se você vender terras ou passar terras para herdeiros, o mínimo de 10 acres entra em vigor.

Sem um uso agrícola ou uso de espaço aberto, esta terra normalmente seria tributada em $ 1,67 x $ 150.000 (o valor avaliado neste exemplo) resultando em uma conta de imposto sobre a propriedade de $ 2.505.

Se esses mesmos 15 acres fossem classificados como “Isenção Ag” com base no pastoreio de gado (Pastagens nativas como a categoria), você multiplique $ 150.000 x $ 98 (valor ag do distrito de avaliação do Condado de Colorado para pastagens nativas). O resultado seria igual a $ 1.470.

Agora, o imposto anual sobre a propriedade seria calculado multiplicando $ 1.470 x .0167 (taxa de imposto de $ 1,67 / 100), para chegar a uma conta de imposto sobre a propriedade de $ 24,55. Isso é uma grande diferença!

Como obter uma isenção da agência para seu terreno no condado de Colorado
O (s) novo (s) proprietário (s) devem se inscrever para a isenção da agência e devem ter possuído a propriedade em 1º de janeiro do ano fiscal.A propriedade deve ter tido uma isenção agrícola no ano fiscal anterior e deve ter pelo menos 10 acres. Assim que a propriedade for transferida para o (s) novo (s) proprietário (s), o Distrito de Avaliação deve enviar a eles um pedido para continuar com a isenção de impostos.

Se a propriedade for comprada após 1º de janeiro em que a isenção de impostos anterior esteja em vigor , o novo proprietário manterá o benefício da isenção agrícola naquele ano fiscal.

Para um proprietário de terra existente que nunca recebeu uma “Isenção agrícola”, o terreno deve medir pelo menos 10 acres, deve ser atualmente dedicado principalmente ao uso agrícola, de acordo com os padrões geralmente aceitos para o condado, e deve ter estabelecido o uso agrícola por cinco dos sete anos anteriores. Um pedido agrícola deve ser apresentado ao distrito junto ao Avaliador-Chefe antes que a agricultura seja concedida ou negada ( PCTS Sec. 23.54. Solicitação)

A inscrição 1D1 Open-Space Valuation (isenção de Ag) é devido antes de 1º de maio.

A apicultura agora é uma isenção de Ag qualificada para setores tão pequenos quanto 5 Acres
Em 1 de janeiro de 2012, a lei do Texas tornou possível que a apicultura se qualificasse como isenção de impostos sobre a propriedade. Os detalhes podem ser encontrados no Código do imposto sobre a propriedade do Texas no capítulo 23, subcapítulo D, seção 23.51 (1) e: (2) “… o termo também inclui o uso de terra para criar ou manter abelhas para polinização para a produção de comida humana ou outros produtos tangíveis com valor comercial, desde que a terra usada não seja inferior a 5 acres ou mais de 20 acres. O Colorado County Appraisal District permite a polinização de abelhas solitárias (normalmente Mason Bees – abelhas de polinização) ou Honey Bees (produção de comida humana).

Em espaço aberto Para avaliação da produtividade, os valores são calculados usando uma abordagem de renda modificada para determinar o valor por acre.

No Texas, estima-se que uma colmeia produza 74 libras de mel, com uma estimativa de $ 60 de despesas por colmeia. média de cinco anos de US $ 5,08 por libra de mel, o Condado de Colorado calcula a avaliação da apicultura da seguinte forma:

Padrões de intensidade para apicultura no Condado de Colorado, no Texas

5 acres – deve ter 6 colmeias ou caixas de nidificação
6 – 10 acres – deve haver 7 colmeias ou caixas de nidificação
11 – 12 acres s – deve ter 8 colmeias ou caixas de nidificação
13 – 14 acres – deve ter 9 colmeias ou caixas de nidificação
15 – 16 acres – deve ter 10 colmeias ou caixas de nidificação
17 – 18 acres – deve ter 11 colmeias ou caixas de nidificação
19 – 20 acres – deve ter 12 colmeias ou caixas de nidificação

Como se qualificar para o uso de manejo da vida selvagem para uma avaliação agrícola em espaço aberto para reduzir seus impostos de propriedade no Texas
Para se qualificar para o Uso de Manejo da Vida Selvagem, a terra deve ter sido qualificada como uso de Espaço Aberto Ag anteriormente por pelo menos um ano. A terra deve ter sido usada em pelo menos três das seguintes maneiras de propagar uma população de reprodução sustentável, migração ou invernada de animais selvagens indígenas para uso humano, incluindo alimentos, remédios ou recreação:

1. Controle do habitat
2. Controle da erosão
3. Controle do predador
4. Fornecimento de suprimentos suplementares de água
5. Fornecimento de suprimentos suplementares de alimentos
6. Fornecimento de abrigos e
7. contagem do censo para determinar a população

Se o novo proprietário subdividiu a terra de uma área maior, então a área deve ser um mínimo de 16 acres para se qualificar como Uso para Manejo da Vida Selvagem. O novo proprietário pode esperar um ano sob a isenção agrícola e, em seguida, mudar para o uso de Manejo da Vida Selvagem.

Se o trato teve o uso do Manejo da Vida Selvagem no ano anterior e atende ao mínimo de 10 acres para a Isenção Agrícola, então o o novo proprietário pode continuar usando o uso de gerenciamento de vida selvagem, mas um novo aplicativo 1D1 Ag deve ser enviado junto com um plano de gerenciamento de vida selvagem. O Plano de Gestão da Vida Selvagem pode estar no Formulário 885 de Parques e Vida Selvagem do Texas ou pode ser um plano escrito por ele mesmo, mas deve incluir três das sete práticas de vida selvagem listadas acima, com uma lista de espécies de vida selvagem-alvo.

É recomendado que você forneça um mapa de onde as três práticas estão localizadas em sua propriedade. Além disso, guarde seus recibos de despesas incorridas como resultado da manutenção ativa de três das sete práticas de manejo da vida selvagem. O ideal é entrar em contato com o biólogo local do Texas Parks and Wildlife (TPWD) antes de preencher o plano de manejo da vida selvagem. O biólogo também pode aconselhá-lo sobre quais animais selvagens são adequados para sua propriedade em particular.

Impostos de reversão da agricultura no Texas
Esteja ciente de que se você vender terras que tenham a designação Uso agrícola ou Espaço aberto, reverta impostos poderiam ser acionados. O Ag Rollback Tax é um imposto adicional cobrado quando um proprietário muda o uso de uma propriedade de Agrícola para qualquer outro uso – excluindo a construção de uma casa para uma herdade pessoal. O imposto de reversão recupera o imposto que o proprietário teria pago se suas terras tivessem sido tributadas pelo valor de mercado nos anos cobertos pela reversão (geralmente cinco anos).

No uso agrícola (1-D), a venda da terra ou a mudança de uso da terra cria o imposto de reversão que se estende aos três anos anteriores ao ano em que a venda ou mudança uso ocorre.

No Espaço Aberto (1-D-1), os Impostos de Rollback são acionados quando a mudança no uso é para fins não agrícolas, com os impostos revertidos para recuperar os cinco anos anteriores de impostos que teria sido pago se o terreno não tivesse a designação Open Space.

Se você tiver alguma dúvida sobre quaisquer detalhes neste artigo, ou precisar de informações adicionais, entre em contato com Troy Corman, fundador da t2 Ranches, em 832 -759-1523 ou 214-690-9682.

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