O que é manutenção de área comum (CAM)?

Negociar um arrendamento para a sua empresa pode ser um processo difícil e, se ainda não o fez, verá muitos termos novos e potencialmente confusos. Um termo que muitas vezes confunde os arrendatários é a manutenção de áreas comuns, as taxas que os inquilinos pagam em arrendamentos comerciais por áreas comuns a todos os inquilinos.

O que é manutenção de áreas comuns?

Manutenção de área comum (CAM) é o custo que sua empresa paga pelas áreas em um prédio comercial que são comuns a todos os locatários. Veja desta forma: quando você aluga um prédio comercial, está pagando por duas áreas distintas, a área útil e a área comum.

Área utilizável

Área utilizável é o espaço que você está alugando, ou seja, a metragem quadrada de um edifício que você usa especificamente como inquilino. Esta área pode incluir banheiros dentro do espaço, armários, salas de descanso e uma área de recepção, além de escritórios individuais ou outras instalações de que seu negócio precisa.

Área comum

As áreas comuns do edifício estão fora do espaço alugado, mas estão disponíveis para você e outros inquilinos. Essas áreas incluem banheiros comuns, lobbies, passarelas, estacionamentos e paisagismo. A área comum em um prédio de vários andares pode incluir elevadores, salas elétricas e corredores públicos.

Às vezes, o termo “área de construção locável” ou “área bruta de construção” é usado para incluir o espaço alugado mais as áreas comuns.

Como funciona a manutenção de áreas comuns?

As taxas do CAM fazem parte dos termos de um contrato de locação de imóveis comerciais, por isso é importante entender como funcionam.

Taxas típicas em uma área comum

A taxa de CAM que você paga é para a manutenção dessas áreas comuns, incluindo manutenção, reparos e custos operacionais como remoção de neve e paisagismo. Outras áreas comuns cobertas pelas taxas do CAM incluem o telhado, elementos estruturais, passarelas e banheiros comuns.

Outros custos incluídos nas taxas do CAM

Procure outros custos do CAM no seu contrato de aluguel. Todos esses custos devem ser pagos pelo proprietário / gerente da propriedade ou pelo inquilino.

• Sistemas de segurança ou salários do pessoal de segurança
• Licenças , impostos, seguro ou quaisquer custos legais
• Publicidade, sinalização ou outras despesas operacionais
• Serviços públicos, aluguel ou custos de manutenção de um espaço de escritório de aluguel separado

Os custos de CAM são normalmente cotados em uma base por metragem quadrada (pro-rata), mostrado como uma fração:

Área de piso locável

Parte ou toda a área de piso locada ou locável no prédio, strip mall ou shopping center

Manutenção da área comum em seu contrato de aluguel

Um contrato de arrendamento comercial acordo também incluirá vários l seções que se referem a áreas comuns e taxas de CAM.

• Uma lista e descrição de todas as áreas comuns
• Uma declaração de que as áreas CAM estão sob o controle exclusivo da administração
• Uma declaração de que o proprietário manterá todas as áreas comuns em bom estado de conservação e condição e de maneira consistente com os edifícios comparáveis na área circundante
• Uma declaração do proprietário de que tem acesso ilimitado às áreas comuns
• Regras para o uso de áreas comuns
• Um subsídio para redução do aluguel (redução ou paralisação) se você não puder usar as instalações ou áreas comuns como resultado de danos causados por vítimas

Opções de pagamento do CAM em arrendamentos comerciais

Os arrendamentos comerciais incluem outros termos confusos que especificam quem paga quais custos – o inquilino ou o locador. Você pode ver um desses termos, listados por ter o locador pagando todos os custos para o locatário pagando todos os custos.

• Aluguel bruto (ou serviço completo): O locatário o pagamento mensal inclui tudo, incluindo todos os custos operacionais, impostos e custos do CAM.
• Aluguel modificado (ou bruto): as despesas são divididas entre o locatário e o locador (diferente para cada aluguel).
• Locação líquida: O locatário paga uma parte das despesas operacionais além do aluguel estipulado.
• Locação Triple Net (às vezes chamado de net-net-net ou NNN): O locatário paga todas as despesas operacionais, impostos e seguros. O proprietário é responsável pela construção, telhado e, às vezes, pelo estacionamento.

Negociando custos de CAM

Algumas questões a serem consideradas quando você está negociando custos de CAM em um arrendamento comercial incluem taxas adicionais, escopo e depreciação

Taxas adicionais

Alguns proprietários cobram uma taxa administrativa como uma porcentagem dos custos do CAM. Esse custo é para serviços de contabilidade, processamento de pagamentos, etc. Alguns também podem adicionar taxas de gerenciamento de terceiros, mas são basicamente a mesma coisa. Você não deveria ter que pagar por ambos.

Esclarecimento de custos

A taxa do CAM inclui “manutenção” e “substituição” e esses custos estão definidos? Alguns proprietários incluem substituições no CAM porque são menos dispendiosas do que a manutenção contínua, enquanto os inquilinos argumentariam que as substituições são um custo extra.

Depreciação do sistema

Substituições dos principais sistemas, como um sistema de aquecimento, ventilação e ar condicionado (HVAC), por exemplo, são custos que o proprietário pode depreciar e atualizar esses sistemas melhora a vendabilidade de uma propriedade. Portanto, faz sentido que o proprietário – e não os inquilinos – deva pagar por isso.