O guia completo para empréstimos hipotecários para médicos

Na superfície, os empréstimos hipotecários para médicos parecem ótimos. Sem dinheiro. Sem limites gigantescos. Sem seguro hipotecário privado (PMI). Finalmente, parece que existe um produto para recompensá-lo pelo seu tempo treinando para ser médico. Afinal, tem sido difícil. Nos últimos anos, você viu muitos de seus amigos se tornarem proprietários de casas.

Enquanto eles postavam a última foto de uma reforma divertida em uma casa do tipo faça você mesmo, você estava preso na biblioteca estudando patologia. Enquanto eles organizavam um churrasco de verão em seu próprio quintal, você fazia um exame de bordo de 8 horas (e cronometrava seus intervalos perfeitamente para que pudesse engolir uma barra de proteína).

Mas, vamos ser realistas. Os credores estão no negócio para ganhar dinheiro e não podem simplesmente dar-lhe uma boleia gratuita. Então, como os empréstimos hipotecários médicos se comparam a tudo que está disponível? Eles são realmente tão bons quanto parecem? Vamos descobrir.

Neste ponto do processo de compra de uma casa, você já tomou uma decisão sólida sobre quanto vai gastar com a sua casa e você tem seus patos financeiros em uma fileira. Portanto, a próxima etapa é decidir como financiar sua casa e se um empréstimo hipotecário médico é a melhor opção para você.

Antes de começarmos, se você preferir ouvir uma visão geral de como as hipotecas para médicos funcionam, confira este podcast do Finance For Physicians:

Para ajudá-lo a tomar uma decisão informada, abordaremos:

• Como os empréstimos hipotecários para médicos Trabalho
• Alternativas e como elas se comparam
• Decidindo sobre a melhor hipoteca para sua situação

Empréstimos hipotecários para médicos

Primeiro , vamos falar sobre por que existem empréstimos hipotecários para médicos. O motivo é que os médicos são clientes extremamente lucrativos para os credores. Eles pegam grandes empréstimos no início de suas carreiras e quase sempre os pagam. Os credores usam empréstimos hipotecários médicos para prender médicos em início de carreira, emprestando-lhes mais dinheiro com menos estipulações do que seus concorrentes. Eles o tornam ainda mais atraente ao comercializá-lo como um “programa especial” apenas para médicos.

Lembre-se, porém, de que o objetivo final deles é colocar você na porta e vender outros produtos como seu precisa mudar. Um estudante de medicina em transição para uma residência com histórico de rendimentos zero, nenhum dinheiro e muitos empréstimos estudantis normalmente nunca se qualificaria para uma hipoteca se não fosse para empréstimos hipotecários para médicos. No entanto, não existe almoço grátis. Esses empréstimos são atraentes no início, mas muitas vezes acabam sendo mais caros do que as alternativas. É por isso que é tão importante comparar empréstimos hipotecários médicos a outros tipos de empréstimos hipotecários antes de tomar sua decisão.

O que há de tão especial?

Então, em que o empréstimo hipotecário médico é diferente de uma hipoteca típica? Aqui estão algumas de suas características comuns:

• Pagamento de entrada zero (ou muito baixo) necessário
• Sem seguro hipotecário privado “PMI”
• Sem aumentos nas taxas de empréstimos jumbo (normalmente, empréstimos s maior que $ 417K)
• Empréstimos baseados em um contrato de trabalho assinado por um médico
• Menos crítico em relação à dívida de empréstimo estudantil

Quem conta como um qualificado Mutuário?

Um “mutuário qualificado” normalmente é um médico residente, bolsista ou médico assistente com um contrato de trabalho assinado. Alguns credores também incluem dentistas, veterinários e outros médicos.

Quem oferece empréstimos hipotecários para médicos?

Há uma lista crescente de credores que oferecem empréstimos hipotecários para médicos, incluindo:

• Quinto terceiro banco
• Bank of America
• BB & Banco T
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (agora Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Banco Central
• Banco do Cidadão
• Fairway Independent Mortgage
• Empréstimos para médicos
• BancorpSouth

Além disso, observe que não temos um relacionamento financeiro com nenhum desses credores – queremos apenas ajudá-lo a explorar suas opções. Se você é um credor e deseja ser adicionado à nossa lista, informe-nos.

Despesas de hipoteca:

Agora que expliquei por que as hipotecas médicas são diferentes e por que eles atraem muitos jovens médicos, é hora de dar uma olhada nas despesas com hipotecas.Muitas pessoas se concentram nos pagamentos mensais ao considerar a compra de uma casa, mas há vários custos que compõem as despesas totais da hipoteca:

• Juros – O custo dos juros é baseado na taxa de juros, empréstimo saldo e prazo de amortização do empréstimo
• Custos de fechamento – Despesa única paga no fechamento, incluída no saldo do empréstimo ou incluída no empréstimo na forma de uma taxa de juros mais alta
• PMI – A taxa mensal normalmente paga até atingir o patrimônio líquido de 20%

A primeira coisa que você precisa saber sobre empréstimos hipotecários médicos é que muitos credores estão dispostos a reduzir suas taxas, especialmente quando sabem que é competitivo. Em muitas ocasiões, nossos clientes recebem descontos oferecidos assim que os credores percebem que estão falando com vários credores. Se você deseja obter o melhor negócio, certifique-se de que está claro para o credor que você está falando com vários concorrentes e não é uma chance certa para eles.

Os custos de fechamento e as taxas de juros são como um gangorra: reduzir os custos de fechamento de uma hipoteca aumenta a taxa de juros – Ou se você quiser a menor taxa possível, terá custos de fechamento maiores. Você pode ver como isso funciona neste detalhamento no site do Professor de hipoteca.

Quanto ao PMI, você o tem ou você não. Normalmente vai custar entre 0,3% a 1,5% do valor do empréstimo original por ano. Uma maneira infalível de evitar o PMI é reduzir 20%. Alguns empréstimos, no entanto, como o empréstimo hipotecário médico, permitem que você evite o PMI mesmo que você não tenha um patrimônio de 20%.

Outra maneira de evitar o PMI é obter duas hipotecas – uma que financia 80 % do valor do negócio e o segundo que cobre a dívida remanescente (até 20%). Mas tenha em mente que todas essas táticas de evasão de PMI têm custos adicionais.

Se você está curioso para ver como todas essas despesas se somam à sua situação, temos a ferramenta perfeita para você . Ele mostrará como vários cenários se traduzem em pagamentos mensais e também inclui estimativas para todas as despesas ocultas – como manutenção doméstica e serviços públicos. Você pode ver como tudo isso se soma ao longo da vida útil do empréstimo.

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Taxas e custos – um exemplo

Vamos supor que você seja um médico que está considerando uma casa de $ 500.000. Você tem um crédito fantástico, mas não tem dinheiro para pagar a entrada. Quais são suas opções para hipotecas com 0% de entrada sem PMI? Aqui estão os mais populares com algumas taxas de exemplo. Estas não são taxas reais e são apenas exemplos:

Qual opção você deve escolher?

Se você for militar e especialmente se for deficiente, o VA Mortgage pode ser uma opção sólida.

Os empréstimos hipotecários para médicos têm a taxa de juros mais alta, mas está bloqueada. O ARM tem uma taxa melhor do que a hipoteca para médicos de 30 anos, mas a taxa se torna variável após sete anos. O 80/20 convencional oferece a melhor taxa para a hipoteca primária, mas a segunda hipoteca tem uma taxa variável.

Supondo que você não seja militar e não possa obter uma hipoteca VA, deve basear-se esta decisão sobre quanto tempo você terá a casa e quanto pretende pagar na hipoteca. Vejamos as melhores opções com base nestes fatores:

• 0-7 anos – Se você não se prevê morar na casa por pelo menos sete anos, o Physician Mortgage Loan 7/1 O ARM costuma ser sua melhor opção. Mas, realmente, se você planeja morar nele por menos de cinco anos, você deveria alugar.
• 7+ anos (e renda média e poupança) – neste caso, o empréstimo hipotecário para médicos com 30 A taxa fixa de um ano é atraente (ou a taxa fixa de 15 anos se você tiver fluxo de caixa). Mas isso deve ser revisado quando você tem 20% de capital, cai abaixo dos limites do jumbo ou se as taxas caem em geral. Depois de se adequar ao perfil, muitas vezes você pode refinanciar para um novo empréstimo não médico que seja mais competitivo.
• 7 ou 7 anos (e capacidade de pagar o HELOC muito rapidamente) – O convencional 80/20 começa para ter uma aparência muito melhor, especialmente se você conseguir eliminar a linha de crédito do valor da casa própria dentro de um ou dois anos. Por outro lado, se você realmente tem tanto fluxo de caixa, talvez devesse buscar uma hipoteca de 15 anos.

Os custos de fechamento tendem a complicar as coisas rapidamente. Para simplificar a matemática, não incluímos nenhum custo de fechamento. Lembre-se disso ao comparar várias opções de hipotecas. Peça aos credores que forneçam orçamentos com custos de fechamento tão próximos de zero quanto possível – pelo menos para começar. É muito mais fácil comparar hipotecas estruturadas de forma semelhante do ponto de vista de custo.

Você deve colocar dinheiro?

E se você tiver algum dinheiro para depositar ou estiver pensando em esperar até ter o dinheiro? Nesse caso, você comparará a hipoteca do médico com a hipoteca convencional de 20%. Mais uma vez, vamos supor que ambos estão estruturados para envolver os custos de fechamento no empréstimo para tornar a matemática mais simples.Para lhe dar uma comparação clara, vamos estruturar o empréstimo convencional de 20% para ter exatamente os mesmos pagamentos que o empréstimo hipotecário médico. A única diferença é a entrada e a taxa de juros.

Opção nº 1 – empréstimo convencional de entrada de $ 100K

• Saldo de $ 400.000
• 18,1183 ano taxa fixa de 3%
• $ 2.387,08 por mês principal e juros

Opção # 2 – $ 0 de empréstimo hipotecário médico para pagamento inicial

• $ 500.000 saldo
• taxa fixa de 30 anos a 4%
• $ 2.387,08 por mês principal e juros

Olhando para esses números, você provavelmente está pensando que pegaria a opção $ 0 para baixo. Talvez você não tenha muito dinheiro disponível ou talvez pense que existem maneiras mais inteligentes de usar esses $ 100.000. Você pode usá-lo para pagar empréstimos ou começar a investir. E 4% ainda é uma taxa muito boa. Mas como ele realmente se compara à opção de redução de 20%?

Os custos totais de juros vitalícios:

• Opção 1 – $ 118.998
• Opção 2 – $ 359.348

Como você pode ver nos gráficos acima, investir $ 100.000 no valor final resultará em uma economia de mais de $ 240.000 em juros. Além disso (e esta é uma grande vantagem), você terá sua hipoteca paga quase 12 anos antes.

Além disso, não se esqueça de que ter patrimônio em sua casa proporcionará maior segurança e flexibilidade, especialmente se algo inesperado acontecer. Com o empréstimo hipotecário médico 100% financiado, você deve esperar começar debaixo dágua. Se algo não der certo e você for forçado a vender rapidamente, esteja preparado para preencher um cheque potencialmente grande de até 10% do preço de compra apenas para sair de casa.

Por outro lado, se você chegar aos US $ 100.000, poderá financiar 100% usando o empréstimo hipotecário do médico e investir o dinheiro. Se você executar esses números, o resultado final parecerá muito melhor. Mas isso não requer apenas um investimento agressivo, mas também uma maior alavancagem da sua casa, o que aumenta ainda mais o risco. Também exigirá muitos anos de investimento disciplinado e pressupõe que você nunca gasta nada disso. Isso não é impossível, é claro, mas é muito mais fácil falar do que fazer.

No final do dia, obter a hipoteca convencional e pagá-la mais rapidamente é um negócio muito melhor. Se você não tiver dinheiro para um pagamento inicial, no entanto, o empréstimo hipotecário médico é uma alternativa sólida que vale a pena considerar. Ainda assim, nem sempre é automaticamente a melhor solução.

E se você já tiver uma hipoteca para médico?

Se você já tem um empréstimo hipotecário para médico, mas não está prestando atenção nele, há uma boa chance de você estar jogando um bom dinheiro fora. Você deve revisar suas opções de refinanciamento se ocorrer alguma das seguintes situações:

• queda nas taxas de juros
• Você atinge o patrimônio líquido de 20%
• Você fica abaixo do limites gigantes
• Seus planos mudaram

Nos últimos anos, há uma boa chance de todas essas quatro coisas terem acontecido para muitos de vocês.

Este é um cenário que ilustra uma das oportunidades mais comuns de economia de dinheiro para tomadores de empréstimos hipotecários médicos:

Dr. Smith comprou sua casa usando um empréstimo hipotecário médico 100% financiado a 4,75% em julho de 2013. O valor do empréstimo original era de $ 500.000 com principal mensal e pagamentos de juros de $ 2.608,24. Os juros vitalícios desse empréstimo seriam de $ 438.965,21. Três anos depois, a propriedade da Dra. Smith aumentou para cerca de US $ 600.000 e ela deve US $ 475.712 em sua hipoteca original.

Quando comprou a casa, ela não tinha dinheiro para pagar e muito pouco opções. O empréstimo hipotecário do médico provavelmente era sua melhor aposta. Mas agora que ela tem mais de 20% de patrimônio líquido e um histórico de ganhos saudáveis, todos os tipos de opções se abriram. Provavelmente ela se qualificaria para o melhor negócio disponível.

Se ela tivesse a iniciativa de refinanciar e quisesse manter o pagamento semelhante ao que já estava acostumada, ela estaria procurando em uma nova hipoteca fixa de 20 anos em 3%. O pagamento mensal do principal e dos juros sobre a nova hipoteca de $ 475.712 chegaria a $ 2.638,29. Mais importante, ela economizaria sete anos de seu prazo de reembolso com apenas um aumento de $ 30 / mês no pagamento. Isso sim é um home run!

Ela também pode considerar o refinanciamento de um novo empréstimo hipotecário médico. Isso teria sido melhor, mas nem de longe tão atraente quanto a hipoteca convencional. Ela agora está em uma posição ideal para hipotecas tradicionais e deve tirar proveito disso.

Quando você está considerando um refinanciamento , certifique-se de verificar alguns credores diferentes.

E lembre-se, embora o refinanciamento para um novo empréstimo médico possa ser um bom negócio, nem sempre é o melhor. Fazer sua lição de casa antes de refinanciar o empréstimo hipotecário de seu médico terá retorno.Idealmente, você também tem alguém, como um planejador financeiro, que pode ajudá-lo a analisar suas opções de maneira objetiva.

Quando você deve evitar empréstimos hipotecários para médicos?

Talvez agora você já esteja mais animado do que nunca com a compra de uma casa, especialmente agora que você sabe que existe uma opção onde pode obter uma casa com $ 0 de entrada e sem PMI. No entanto, a fim de cobrir todas as minhas bases, gostaria de salientar que você provavelmente deve ficar longe de empréstimos hipotecários médicos se alguma ou todas estas condições se aplicarem:

• A facilidade de obter um O empréstimo hipotecário para um médico está tentando você a considerar a compra de uma casa em excesso
• Você tem (ou terá) pelo menos 20% para pagar pela casa. Nessa situação, uma hipoteca convencional é melhor.
• Você está no serviço militar. Nesta situação, procure um empréstimo VA
• Você espera um grande fluxo de dinheiro logo após a compra e está usando a hipoteca do médico para fechar o negócio agora
• Você não é confortável com a perspectiva de começar 5-10% debaixo dágua em sua casa (em outras palavras, você não quer preencher um cheque grande para se livrar dela se as circunstâncias mudarem)

Você pode ler mais sobre esses pontos em nossa postagem do blog: “5 Desvantagens do Empréstimo Hipotecário para Médicos que Você Não Considerou.” melhor esperar até ter pelo menos 20% para pagar pela casa. Dessa forma, você conseguirá o melhor negócio possível. Além disso, você não precisa assumir nenhum dos riscos inerentes ao financiamento de qualquer coisa 100 %.

Se você gosta da ideia, vá em frente e alugue por agora e comece a guardar algum dinheiro para se preparar para a compra de sua primeira casa. Se você já possui uma casa e planeja fazer um upgrade, a melhor maneira de salve para o seu futuro baixo pa yment é pagando sua hipoteca atual mais rapidamente. Você pode até considerar o refinanciamento de sua hipoteca atual em um prazo mais curto para se acostumar com os pagamentos mensais. Você também pode estruturar o novo empréstimo de forma que ele permita que você acumule capital até o valor necessário para ter 20% no momento em que planeja fazer o upgrade.

Existem vários outros tipos de empréstimos que não cobrimos que poderia entrar em jogo. Aqui estão alguns deles:

1) O empréstimo convencional com PMI normalmente requer pelo menos 10% de entrada. Se você tem 10% para pagar, esta pode ser uma opção melhor do que o empréstimo hipotecário médico, se você planeja possuir a casa por tempo suficiente para que o PMI pare.

2) O empréstimo FHA normalmente exige 3% de desconto e taxas muito competitivas, mas também vem com uma mensalidade permanente semelhante a um PMI. A taxa FHA mensal torna-o menos atraente para a maioria dos mutuários.

3) O empréstimo Jumbo com PMI normalmente requer pelo menos 10% de entrada. Vale a pena comparar esse tipo de empréstimo aos empréstimos hipotecários maiores para médicos. Freqüentemente, tudo se resume a quanto tempo você planeja ter a casa. O Jumbo pode ter uma taxa mais baixa, mas também vem com o PMI.

Outros recursos de hipotecas

Existem muitos recursos online para ajudá-lo a aprender mais sobre hipotecas. Alguns exemplos incluem:

• The Mortgage Professor: um site com várias calculadoras de hipotecas e planilhas para ajudar a analisar as opções de hipotecas.

• White Coat Investor List of Physician Mortgage Lenders nos EUA: verifique a lista de Jim de muitos dos médicos credores de hipotecas nos EUA, organizada por estado.

Além disso, se você estiver se sentindo oprimido por todas essas opções , entre em contato conosco. Ajudamos os clientes a navegar por esses tipos de decisões o tempo todo. Temos o prazer de marcar uma consulta gratuita para descobrir se somos uma boa opção.