Como enganar o seguro hipotecário privado

Ninguém quer ter que pagar seguro hipotecário privado (PMI) sobre uma hipoteca. Não é barato e aumenta o custo mensal da hipoteca. Descobrir se você pode evitar o PMI começa com a compreensão de por que você pode estar preso a ele em primeiro lugar.

Uma das medidas de risco que os credores usam ao subscrever uma hipoteca é a relação entre o valor do empréstimo e o valor da hipoteca (LTV). Este é um cálculo simples, feito dividindo o montante do empréstimo pelo valor da casa. Quanto maior o índice LTV, maior o perfil de risco da hipoteca. A maioria das hipotecas com índice de LTV superior a 80% exige que o PMI seja pago pelo mutuário. Isso porque um mutuário que possui menos de 20% do valor do imóvel é considerado mais propenso a inadimplir em um empréstimo.

PMI em profundidade

Vamos suponha, por exemplo, que o preço da casa que você está comprando é de $ 300.000 e o valor do empréstimo é de $ 270.000 (o que significa que você fez um pagamento inicial de $ 30.000), resultando em uma taxa de LTV de 90%. O pagamento mensal do PMI seria entre $ 117 e $ 150, dependendo do tipo de hipoteca que você obtiver. (Hipotecas de taxa ajustável, ou ARMs, req uire pagamentos de PMI mais elevados do que hipotecas de taxa fixa.)

No entanto, o PMI não é necessariamente um requisito permanente. Os credores são obrigados a reduzir o PMI quando o índice de LTV de uma hipoteca atinge 78% por meio de uma combinação de redução do principal na hipoteca e valorização do preço da casa. Se parte da redução no índice de LTV é devido à valorização do preço da casa, tenha em mente que você terá que pagar por uma nova avaliação para verificar o valor da apreciação.

Uma alternativa ao pagamento do PMI é usar uma segunda hipoteca ou o quê ” é conhecido como empréstimo piggyback. Funciona assim: você obtém uma primeira hipoteca com um valor igual a 80% do valor da casa, evitando assim o PMI, e então tira uma segunda hipoteca com um valor igual ao preço de venda da casa, menos o valor de o pagamento inicial e o valor da primeira hipoteca.

Usando os números do exemplo acima, se a casa que você está comprando custar $ 300.000, você fará uma primeira hipoteca de $ 240.000 , faça um pagamento inicial de $ 30.000 e obtenha uma segunda hipoteca de $ 30.000. Isso elimina a necessidade de pagar PMI porque o índice de LTV da primeira hipoteca é de 80%. No entanto, agora você também tem uma segunda hipoteca que quase certamente terá uma taxa de juros mais alta do que sua primeira hipoteca.

Embora haja muitos tipos de segunda hipoteca disponíveis, os juros mais altos a taxa é par para o curso. Ainda assim, os pagamentos combinados para a primeira e segunda hipotecas são geralmente menores do que os pagamentos da primeira hipoteca mais PMI.

As compensações

Para resumir , quando se trata de PMI, se você tiver menos de 20% do preço de venda ou valor de uma casa para usar como entrada, você tem duas opções básicas:

1. Use uma primeira hipoteca “autônoma” e pague o PMI até que o LTV da hipoteca atinja 78%, ponto em que o PMI pode ser eliminado.
2. Use uma segunda hipoteca. Isso provavelmente resultará em despesas iniciais mais baixas com a hipoteca do que pagar o PMI. No entanto, uma segunda hipoteca geralmente acarreta uma taxa de juros mais alta do que a primeira hipoteca e só pode ser eliminada pagando-a ou refinanciando a primeira e a segunda hipotecas em uma nova hipoteca autônoma. Presumivelmente, você faria isso quando o LTV atingir 80% ou menos, então nenhum PMI será exigido.

Vários outros fatores podem influenciar essa decisão. Por exemplo:

• Compare a possível economia de impostos associada ao pagamento do PMI com a economia de impostos associada ao pagamento de juros sobre uma segunda hipoteca. Pergunte ao seu contador sobre as regras fiscais do IRS sobre a dedução de juros de hipotecas.
• Compare o custo de uma nova avaliação para eliminar o PMI com os custos de refinanciamento de uma primeira e segunda hipotecas em uma única hipoteca autônoma. Observe o risco de que as taxas de juros possam aumentar entre o momento da decisão inicial da hipoteca e o momento em que a primeira e a segunda hipotecas serão refinanciadas.
• Verifique as diferentes taxas de redução do principal das duas opções.
• Observe o valor do dinheiro no tempo (a ideia de que o dinheiro que você gasta agora vale mais do que a mesma quantia no futuro).

No entanto, a variável mais importante na decisão é a taxa esperada de valorização do preço da casa. Se você escolher uma primeira hipoteca autônoma que exija que você pague o PMI – em vez de obter uma segunda hipoteca sem PMI – com que rapidez sua casa poderá valorizar a ponto de o LTV chegar a 78% e o PMI ser eliminado ? Este é o fator decisivo predominante e, portanto, aquele em que nos concentraremos agora.

Apreço: a chave para a tomada de decisões

Aqui está o fator de decisão mais importante: depois que o PMI for eliminado da primeira hipoteca autônoma, o pagamento mensal que você deverá será menor do que os pagamentos combinados da primeira e da segunda hipotecas. Isso levanta duas questões. Primeiro, quanto tempo levará para que o PMI seja eliminado? E, em segundo lugar, quais são as economias associadas a cada opção?

Abaixo estão dois exemplos baseados em diferentes estimativas da taxa de valorização do preço das casas.

Exemplo 1: Uma taxa lenta de apreciação do preço da casa

As tabelas abaixo comparam os pagamentos mensais de uma hipoteca autônoma de 30 anos com taxa fixa com PMI vs. Primeira hipoteca de taxa fixa de um ano combinada com uma segunda hipoteca de 30 anos / vencimento em 15 anos.

As hipotecas têm as seguintes características:

Na tabela abaixo, as taxas anuais de valorização do preço das casas são estimadas.

Observe que o pagamento de $ 120 PMI é eliminado do pagamento mensal total da primeira hipoteca autônoma no mês 60 (ver tabela abaixo) quando o LTV atinge 78% por meio de uma combinação de redução do principal e valorização do preço da casa.

A tabela abaixo mostra os pagamentos mensais combinados da primeira e da segunda hipoteca. Observe que o pagamento mensal é constante. A taxa de juros é uma média ponderada. O LTV é apenas o da primeira hipoteca.

Usando a primeira e a segunda hipotecas, $ 85 dólares podem ser economizados por mês para nos primeiros 60 meses. Isso equivale a uma economia total de $ 5.100. A partir do mês 61, a primeira hipoteca autônoma ganha uma vantagem de US $ 35 por mês para os termos restantes das hipotecas. Se dividirmos $ 5.100 por $ 35, obtemos 145.

Em outras palavras, neste cenário de lenta valorização do preço da casa, começando no mês 61, levaria mais 145 meses antes a vantagem de pagamento da primeira hipoteca autônoma sem PMI poderia ganhar de volta a vantagem inicial da primeira e segunda hipotecas combinadas. (Este período seria alongado se o valor do dinheiro no tempo fosse considerado.)

Exemplo 2: uma taxa rápida de apreciação do preço da casa

O exemplo abaixo é baseado nas mesmas hipotecas acima. No entanto, são utilizadas as seguintes estimativas de valorização do preço das casas.

Neste exemplo, mostramos apenas uma única tabela de pagamentos mensais para as duas opções (consulte a tabela abaixo). Observe que o PMI é reduzido neste caso no mês 13 devido à rápida valorização do preço das casas, que rapidamente reduz o LTV para 78%.

As hipotecas combinadas têm apenas um vantagem de pagamento de $ 85 por 12 meses. Isso equivale a uma economia total de $ 1.020. A partir do mês 13, a hipoteca autônoma tem uma vantagem de pagamento de $ 35. Se dividirmos $ 1.020 por 35, podemos determinar que levaria 29 meses para compensar a economia inicial da primeira e da segunda hipotecas combinadas.

Em outras palavras, começando em No mês 41, o mutuário teria uma situação financeira melhor ao escolher a primeira hipoteca autônoma com o PMI. (Este período seria prolongado se o valor do dinheiro no tempo fosse considerado.)

The Bottom Line

Se você é um mutuário que tem menos de 20% de entrada, a decisão de usar um primeiro stand- hipoteca sozinho e PMI ou optar por uma combinação de uma primeira e uma segunda hipoteca é em grande parte uma função de quão rápido você espera que o valor de sua casa aumente.

• Se você optar por pagar o PMI, ele pode ser eliminado por meio de uma avaliação quando o LTV atingir 78%.
• Se você escolher usar uma combinação de primeira e segunda hipotecas, provavelmente terá o pagamento inicial poupança. No entanto, a única maneira de eliminar a segunda hipoteca, que provavelmente terá uma taxa de juros mais alta do que a primeira, é pagando ou refinanciando seu primeiro e segundo empréstimos em uma nova hipoteca independente.

Se você não conseguir pagar uma entrada maior ou uma casa mais barata, calcule suas opções com base em seu horizonte de tempo e em como você espera que o mercado imobiliário se desenvolva. Nada é totalmente previsível, é claro, mas isso lhe dará a melhor chance de tomar a decisão mais favorável.