Zawiadomienie o wygaśnięciu umowy najmu: jak? Gdy? Kto?

ORLANDO, Floryda – Niedawno nastąpił wzrost liczby telefonów do telefonicznej gorącej linii Florida Realtors® Legal Hotline w sprawie wypowiedzenia umowy najmu oraz z jakim wyprzedzeniem jedna strona musi powiadomić drugą stronę, jeśli odchodzi lub nie odnawiać.

Osoby dzwoniące mają szeroki zakres założeń co do tego, jaka jest „reguła” powiadamiania, gdy strony zbliżają się do końca dzierżawy. Przeanalizujmy, jak to faktycznie działa:

Osoba dzwoniąca nr 1: „Najemca nie przedłuża umowy najmu, ale nigdy nie informuje o tym właściciela. Czy najemca nie jest zobowiązany do powiadomienia wynajmującego, że wyjeżdża? ”

Odpowiedź: Wiem, że to twój ulubiony, ale to zależy. Oto jak jednak określasz odpowiedź – spójrz na umowę najmu.

Czy umowa najmu wymaga powiadomienia przez określoną liczbę dni od stron w przypadku, gdy nie przedłużają i / lub nie opuszczają lokalu? Jeśli nie, dzierżawa kończy się wraz z wygaśnięciem dzierżawy. W języku prawniczym nazywa się to najmem na określony czas. Przykład? Strony mają umowę najmu, która rozpoczyna się 1 października 2020 r., A kończy 30 września 2021 r. W umowie nie ma nic, co by zawierało wzmiankę o powiadomieniu o nieprzedłużeniu lub opuszczeniu lokalu. W związku z tym umowa najmu kończy się 30 września 2021 r. – i żadna ze stron nie jest prawnie zobowiązana do powiadamiania drugiej strony.

Osoba dzwoniąca nr 2: „Zgodnie z prawem najemca musi być powiadomiony z co najmniej 60-dniowym wyprzedzeniem właścicielowi lokalu, że najemca opuszcza lokal. ”

Odpowiedź: Jest to powszechne nieporozumienie, oparte na języku z rozdziału 83, części II Statutu Florydy, najczęściej określane jako Właściciel / Ustawa o lokatorach. W szczególności art. 83.575 (1) stanowi, w stosownej części, że „umowa najmu na czas określony może zawierać postanowienie zobowiązujące najemcę do powiadomienia wynajmującego w określonym czasie przed opuszczeniem lokalu po wygaśnięciu umowy najmu … Jednak umowa najmu nie może wymagać więcej niż 60 dni wypowiedzenia… ”

Przyjrzyjmy się bliżej tej umowie. Po pierwsze, należy zauważyć, że umowa najmu może zawierać wymóg powiadomienia. Oznacza to, że nie musi, ale może. Więc jeśli umowa dzierżawy nic nie mówi (patrz dzwoniący nr 1 powyżej), to nie ma takiego wymogu.

Po drugie, mówi, że jeśli umowa zawiera wymóg powiadomienia, to nie może wymagać powiadomienia, które jest dalej niż 60 dni. Może to więc oznaczać 25-dniowe, 30-dniowe lub 58-dniowe wypowiedzenie. Po prostu nie może przekroczyć 60 dni. Nie ma ogólnych przepisów prawa, które wymagałyby 60-dniowego powiadomienia.

Dzwoniący nr 3: „Najemca natknął się na właściciela, który powiedział, że zadzwoni do niego w sprawie przechadzki w przyszłym tygodniu od wygaśnięcia umowy. Najemca wpada w panikę – nie miał pojęcia, że właściciel nie zamierza przedłużać umowy najmu i nie zamierzał się wyprowadzać ”.

Odpowiedź: Jak podano w pierwszym przykładzie spójrz na dzierżawę. Jeśli nie ma wymogu powiadomienia w ramach najmu, najemca poczynił duże założenie, że będzie w stanie zostać.

Jak powiedziałem wcześniej, najem kończy się wraz z wygaśnięciem umowy. Statut Florydy 83.575 (1) stanowi, że jeśli umowa najmu wymaga powiadomienia wynajmującego o opuszczeniu lokalu przez najemcę, musi istnieć taki sam wymóg ze strony właściciela, aby powiadomił najemcę, jeśli najem nie ma być przedłużony. jeśli dzierżawa milczy w tej kwestii, nie ma wymogu powiadamiania.

Co zabrać z tego artykułu? Uzyskanie wymogu powiadomienia przez strony, komunikacja jest nadal kluczowa. „Najlepsza praktyka” dla zarządców nieruchomości: utwórz kalendarz przypominający o zbliżającym się wygaśnięciu umowy najmu. Dzięki temu będziesz mieć czas na skontaktowanie się z wynajmującym w celu uzyskania informacji na temat zainteresowania odnowieniem i omówienie tego z najemcą. Być może właściciel tego nie zrobił. nie tak, że najemca zapłacił kilka płatności z opóźnieniem i nigdy nie uiścił opłat za zwłokę. W związku z tym właściciel nie jest zainteresowany odnowieniem umowy z tym najemcą.

Mądry zarządca nieruchomości przekaże właścicielowi zamiar kontynuowania nowego najemcę i przypomnij aktualnemu najemcy, że oczekuje się, że opuści lokal przed końcem najmu. Należy to zrobić wystarczająco wcześnie, aby najemca miał czas na dokonanie alternatywnych ustaleń i wyprowadzkę. Dzwonienie do najemcy tego dnia przed wygaśnięciem umowy najmu nie jest najlepszym sposobem na rozwiązanie tego scenariusza.

Zaleca się również, aby najemca zainteresowany odnowieniem najmu poinformował o tym wynajmującego przed końcem umowy. Czy właściciel chce odnowić? Jeśli tak, to świetnie. Połącz razem nową umowę najmu eter dla stron do zawarcia lub zawarcia umowy najmu z miesiąca na miesiąc.

Niezależnie od tego strony muszą się komunikować, nawet jeśli umowa najmu tego nie wymaga.W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której najemca zakładał, że będzie mógł zostać, a właściciel nie ma zamiaru przedłużenia umowy i faktycznie podpisał nową umowę najmu z nowym najemcą, która ma rozpocząć się w przyszłym tygodniu. Krótko mówiąc, bałagan.

Meredith Caruso jest Associate General Counsel w Florida Realtors