Współczynnik powierzchni użytkowej

Strefy przemysłowe

Jako główny wyznacznik, wskaźnik powierzchni podłogi jest prawdopodobnie mniej przydatny w obszarach przemysłowych niż w jakimkolwiek innym typie dzielnicy użytkowania. Chociaż współczesne rośliny mają wiele cech wspólnych, cechy te niekoniecznie są jednolite w obrębie strefy. Dzieje się tak, ponieważ strefy przemysłowe są klasyfikowane głównie na podstawie „uciążliwych” charakterystyk procesów produkcyjnych.

Dla zilustrowania: „lekka” strefa przemysłowa wymaga nieuciążliwych gałęzi przemysłu i dużej odległości między zakładami oraz zastosowań pomocniczych na z jednej strony i okoliczne tereny mieszkalne z drugiej. Ma również, pożądane, niską gęstość strukturalną lub procent całkowitej powierzchni objętej strukturami. Cechy te można osiągnąć za pomocą innych kontroli masowych – głównie metrów i procent pokrycia partii. Ponieważ większość budowanych obecnie zakładów ma nie więcej niż jedno piętro, maksymalne limity wysokości nie ograniczają projektowania instalacji w taki sam sposób, jak ograniczają projektowanie budynków biurowych. W związku z tym istnieje niewielka zachęta do pójścia wyżej, niż jest to dozwolone w rozporządzeniu.

Jako kontrola gęstości zatrudnienia (liczba osób na akr) w strefach przemysłowych, współczynnik powierzchni podłogi jest dość nieskutecznym urządzeniem. W przeciwieństwie do budynków biurowych i sklepów stosunek osób do jednostki powierzchni w obrębie strefy jest bardzo zmienny. Podczas badań nad zmianą strefy w Chicago stwierdzono na przykład, że zakład o powierzchni 10000 stóp kwadratowych, położony na powierzchni 200 000 stóp kwadratowych, może zatrudniać od trzech do nawet 600 pracowników.

Wśród tzw. przemysłu ciężkiego różnice w powierzchni użytkowej przypadającej na pracownika mogą być znaczne. Na przykład huta blachy aluminiowej może mieć więcej niż 2000 stóp kwadratowych powierzchni podłogi na pracownika, podczas gdy fabryka samolotów może mieć mniej niż 300 stóp kwadratowych powierzchni na pracownika. (Patrz Space for Industry autorstwa Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954).

Zalecając lokalizację strefy przemysłowej, wielkość i rodzaj generowanego ruchu są prawie tak samo ważne jak uciążliwe cechy. Tutaj współczynnik powierzchni podłogi jest praktycznie bezużyteczny jako element sterujący w zapobieganiu zatorom. Według Jacka C. Smitha w artykule „Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officials) kontrole masowe i inne metody były rozważane w badaniach nad strefami w Chicago i odrzucane z następujących powodów:

(1) proste ograniczenie całkowitej wielkości zatrudnienia lub powierzchni działki jest daremne, ponieważ dziesięć małych zakładów zajmujących blok może generować ruch równy czy jedna duża roślina może zajmować cały blok; (2) kontrole masowe, choć pośrednio ograniczają koncentrację pracowników poprzez ograniczenia dotyczące większości budynków, nie ograniczają skutecznie koncentracji pracowników na dozwolonej powierzchni podłogi. Niektóre rodzaje działalności przemysłowej zazwyczaj zatrudniają do 175 pracowników na akr, nawet w nowych budynkach o stosunkowo niewielkiej masie. Gdy takie stężenia występują na obszarach, na których przepustowość ulic i tranzytu jest stosunkowo niska, nieuchronnie pojawiają się poważne problemy. Jak na ironię, tak duże zagęszczenie zwykle występuje w branżach, które są dobrymi sąsiadami stref mieszkalnych.

Mr. Smith dodaje, że jedyną skuteczną kontrolą wydaje się być bezpośrednie ograniczenie gęstości zatrudnienia (liczby pracowników na akr), ponieważ taka kontrola skutecznie rozłoży nacisk na generowanie ruchu. „Wartość takiej regulacji będzie polegała głównie na powstrzymaniu branż o dużym zagęszczeniu od lokalizowania się w obszarach problematycznych i posłużeniu jako skuteczny miernik prawny w przypadkach, gdy nadmierna ekspansja spowodowała poważne problemy z ruchem drogowym”. Najwyraźniej jedynym celem wskaźnika powierzchni podłogi w strefach przemysłowych jest uzupełnienie innych rodzajów kontroli masowej. Nawet pod tym względem jego użyteczność wydaje się ograniczona. Ponieważ zarządzający fabrykami w ogóle nie chcą budynków, które mają więcej niż jedną kondygnację, korzyści wynikające z elastyczności tak atrakcyjnej w strefach handlowych nie istnieją. Jeśli ze względu na zgodność z otaczającymi zastosowaniami uznano za pożądane ustalenie stałego stosunku między powierzchnią użytkową a powierzchnią gruntową, do osiągnięcia tego wyniku może być przydatna kontrola współczynnika powierzchni użytkowej – zwłaszcza jeśli istnieją dodatkowe budynki.

Ponadto wiele zakładów przemysłowych w typowych „okręgach przemysłu ciężkiego” jako takich nie ma powierzchni. Na przykład elewatory zbożowe, rafinerie ropy naftowej i procesy grawitacyjne. Współczynnik powierzchni jest bezsensownym rodzajem kontroli masowej nad takimi operacjami.

Jednak w strefach przemysłowych, które są blisko centralnej dzielnicy biznesowej, sterowanie współczynnikiem powierzchni może mieć takie same zastosowania i zalety, jak w właściwa część centrum miasta.Proponowana kompleksowa zmiana zarządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym w Filadelfii ustanowiłaby nową, ograniczoną dzielnicę przemysłową, która pomieści lofty przemysłowe w centralnych lokalizacjach. Zgodnie ze streszczeniem proponowanego zarządzenia, dzielnica ta, w przeciwieństwie do innych ograniczonych okręgów przemysłowych, „pozwala na pełny zakres zastosowań komercyjnych, a zatem jest szczególnie odpowiednia dla śródmieść”. Zbiorcze jest podobne do tego, które jest dozwolone dla budynków komercyjnych i mieszkalnych w centralnych lokalizacjach i jest kontrolowane przez ograniczenie powierzchni podłogi.

Strefy mieszkalne

Mając na uwadze cele kontroli masowej, co dodatkowe korzyści, jakie oferuje współczynnik powierzchni użytkowej w strefach mieszkalnych? Aby odpowiedzieć na to pytanie, zastosowania o małej i dużej gęstości zostaną rozważone osobno.

W strefach jedno- i dwurodzinnych użycie powierzchni użytkowej wydaje się być raczej ograniczona. Nie wchodząc w dobrze ugruntowane uzasadnienia wymagań stoczni, widzimy, że wraz z maksymalnymi limitami wysokości określają one regulację głośności. Jeśli do tych wymiarów doda się maksymalne pokrycie działki, otrzymamy wynik, który ma taki sam efekt jak stosunek powierzchni, ponieważ po połączeniu ustalają stały stosunek między kubaturą budynków a powierzchnią gruntu. (Patrz diagram.) Ponadto zapewniają minimalną odległość między budynkami, która niekoniecznie wynika z samej kontroli współczynnika powierzchni podłogi.

W większości przypadków zamknięte parkingi poza ulicami są wyłączone z „ powierzchnia brutto. ” (Patrz definicje na stronach od 3 do 7.) Jednak inne budynki pomocnicze są również objęte tą definicją. W związku z tym za pomocą urządzenia do określania wskaźnika powierzchni podłogi reguluje się większość wszystkich budynków głównych i dodatkowych (z wyjątkiem garaży i wiat garażowych).

Podsumowując, wpływ wskaźnika powierzchni podłogi na obszarach mieszkalnych o małej gęstości zaludnienia polega głównie na udoskonaleniu kontroli masowych. Pod tym względem jego zastosowanie jest podobne do tego w strefach przemysłowych.

Z drugiej strony, gdy docieramy do gęsto zaludnionych obszarów mieszkalnych, zbliżamy się do sytuacji panującej w strefach handlowych o dużym zagęszczeniu, tam, gdzie grunty są drogie, wysokość budynków jest stosunkowo nieistotna i gdzie, w każdym przypadku, wysokość można zwiększyć, jeśli uzyskamy miejsce na parterze i niższych kondygnacjach.

Jednak w strefach mieszkalnych różnica w rodzaj obłożenia stawia na pierwszy plan inne czynniki. Mieszkania i domy wielorodzinne muszą mieć dostęp do światła, słońca i powietrza, muszą być oddzielone od innych zastosowań, aby hałas nie przeszkadzał nadmiernie, i muszą mieć minimalną ilość użytkowej przestrzeni zewnętrznej. Krótko mówiąc, muszą mieć udogodnienia, które pasują do nowoczesnego życia w mieście. Ale te potrzeby nie są gwarantowane przez współczynnik powierzchni podłogi, w związku z czym stosuje się inne kontrole w celu ich zabezpieczenia.

Najczęściej są to przepisy dotyczące stoczni, co skutkuje masową kopertą, która pozwala tylko na ograniczoną zmienność w projektowaniu budynków. Ponadto można wykazać, że o ile minimalne wartości jardów nie są dostatecznie szerokie lub głębokie, w rzeczywistości nie zapewniają wymienionych powyżej udogodnień.

Aby je osiągnąć, a jednocześnie zachować elastyczność ze względu na współczynnik powierzchni użytkowej opracowano również inne urządzenia4. Są one używane w połączeniu ze sobą, przy założeniu, że efekt netto spełnia minimalne standardy. Zostały one tutaj opisane tylko pokrótce, ponieważ w formie rozporządzeń przepisy są czasami dość złożone. Wszystkie wywodzą się z pomysłów opracowanych w Wielkiej Brytanii i są opisane w różnych publikacjach Ministerstwa Mieszkalnictwa i Samorządu Terytorialnego (lub jego poprzednika, Ministerstwa Planowania Miast i Wsi).

Kąt przeszkody świetlnej. Celem kąta zasłaniania światła jest zapewnienie dostępu światła i powietrza do ulic oraz do okien frontowych budynków. Takie zabezpieczenia tworzą wyimaginowaną płaszczyznę, wznoszącą się po przekątnej pod kątem w linii środkowej ulicy i opartą o budynek, który nie może wcinać się w tę płaszczyznę. To urządzenie pojawia się w propozycjach dla Nowego Jorku i Dystryktu Kolumbii, w rozporządzeniu w sprawie zagospodarowania przestrzennego Denver i innych. Diagram na stronie 25 pochodzi z raportu Harrisona, Ballarda & Allena.

Obszar dostępu światła. Jest to niezakłócony obszar na zewnątrz wymaganego przez prawo okna, w obrębie łuku rozciągającego się pod kątem 70 stopni z każdej strony linii prostopadłej do ściany budynku znajdującej się w środkowej linii okna. Promień zwykle wynosi co najmniej 15 stóp w strefach mieszkalnych, choć w niektórych może mieć nawet 60 stóp. Określona część przestrzeni w tym klinie pozostaje wolna od budynków i innych przeszkód. Szczegóły różnią się w kilku rozporządzeniach, które wykorzystują to urządzenie.

Otwarta przestrzeń do użytku.Budynki wielorodzinne mogą otrzymywać odpowiednie oświetlenie za pomocą dwóch właśnie opisanych urządzeń i nadal nie mają przestrzeni życiowej na zewnątrz. Aby tereny zewnętrzne były użyteczne, muszą być łatwo dostępne dla mieszkańców, odpowiednie pod względem wielkości i rozmieszczenia (tj. Związane z liczbą i rodzajem osób z nich korzystających) oraz dostosowane do celów, do których są przeznaczone. Cele te są opisane w raporcie Harrisona, Ballarda & Allena jako spacje „do umieszczenia kojca lub wózka dla śpiącego dziecka; miejsce na rozstawienie krzeseł w upalną noc; miejsce dla osób starszych i rekonwalescentów na świeże powietrze, słońce i chłodną bryzę; miejsce na rozwieszenie ubrań, na podniesienie kilku kwiatów; można zauważyć, że użytkowa otwarta przestrzeń jest po prostu przedłużeniem podwórka lub tarasu frontowego dla rodzin, które żyją we wszystkich kategoriach gęstości; z pewnością nie jest to nierozsądny element standardu życia w mieście. ”

Ten sam raport definiuje„ użytkową otwartą przestrzeń ”jako obejmującą tylko tę część terenu działki przeznaczonej na strefy mieszkalne:

1. który jest przeznaczony do rekreacji na świeżym powietrzu, zieleni i przestrzeni usługowej do wykonywania czynności domowych (takich jak suszenie ubrań), które są zwykle noszone na zewnątrz, oraz
2. Który jest zgodny z minimalnymi zalecanymi wymiarami … dla odpowiedniej dzielnicy oraz
3. który nie jest przeznaczony na prywatne drogi otwarte dla transportu pojazdów, dodatkowe miejsca parkingowe poza ulicami lub dodatkowe miejsca do załadunku poza ulicami , oraz
4. w którym nie ma żadnych konstrukcji na ziemi, z wyjątkiem przypadków dozwolonych, … oraz
5. który jest pozbawiony przeszkód między dozwolonym poziomem podwórka a niebem, z wyjątkiem że nie więcej niż dwadzieścia pięć procent (25%) całkowitej „powierzchni użytkowej otwartej” przewidzianej na jakiejkolwiek działce przeznaczonej na strefy może być zadaszone, a w takim przypadku nie więcej niż pięćdziesiąt y procent (50%) obwodu sekcji zadaszonej powinno być osłonięte i
6. który, gdy jest powyżej poziomu, jest konstrukcyjnie bezpieczny, odpowiednio nawierzchnia i chroniony, oraz
7. który jest dostępna i dostępna przynajmniej dla wszystkich mieszkańców lokali mieszkalnych, do których użytkowania wymagana jest przestrzeń.

Chociaż użytkowa otwarta przestrzeń jest definiowana jako część powierzchni ziemi, przestrzenie dachowe i balkony mogą być zastąpione, pod warunkiem, że spełniają wymagania rozporządzenia dotyczące wielkości, braku przeszkód, dostępności i bezpieczeństwa.

Do tej pory omawialiśmy współczynnik powierzchni podłogi jako kontrolę masy budynku. Czasami był również używany jako kontrola gęstości. Biorąc pod uwagę liczbę rodzin na akr i średnią wielkość mieszkań w stopach kwadratowych, można wyliczyć współczynnik powierzchni użytkowej. Jednak próbując kontrolować gęstość poprzez zarządzenie strefowe, ostatecznym poszukiwanym związkiem jest związek między ludźmi a ziemią. Normy minimalnych powierzchni parceli na rodzinę osiągają ten współczynnik bezpośrednio, bez wstawiania danych dotyczących powierzchni.

Nawet jeśli znane są średnie powierzchnie dla różnych typów mieszkań, współczynnik powierzchni podłogi jest niewiarygodną kontrolą gęstości. Planowanie sąsiedztwa zwraca uwagę:

… współczynniki powierzchni nie odzwierciedlają gęstości zaludnienia, ponieważ powierzchnia na osobę jest różna (zwykle rośnie wraz ze wzrostem dochodów) . Aby zmierzyć obciążenie ludności, należy zastosować dodatkowy wskaźnik powierzchni podłogi na osobę. Umożliwia to powiązanie gęstości w kategoriach stosunków powierzchni użytkowej z gęstością zaludnienia.

Ta sama uwaga została sformułowana w nieco inny sposób przez Jacka C. Smith komentując zarządzenie strefowe Chicago:

Sam FAR jest bardzo nieskuteczną kontrolą gęstości. Kiedy poszukuje się pożądanego wzoru gęstości zaludnienia, sam FAR może przynieść zasłużony cel tylko wtedy, gdy wszystkie jednostki mieszkalne są zbudowane do średniej wielkości. Odchylenia od średniej wielkości mieszkań i średniej liczby osób przypadających na jedno mieszkanie unieważniłyby realizację celów dotyczących gęstości. Z tego powodu w rozporządzeniu z Chicago zastosowaliśmy bezpośrednią kontrolę gęstości, powierzchnię działki na jednostkę mieszkalną, aby uzupełnić FAR.

Mr. Smith zwraca również uwagę, że współczynnik powierzchni użytkowej jest bezużyteczny w regulowaniu konwersji w istniejących strukturach, a powierzchnia działki przypadająca na jednostkę mieszkalną była metodą ustaloną w rozporządzeniu chicagowskim w celu kontrolowania nadmiernych konwersji.5

Wnioski

Współczynnik powierzchni podłogi jest udoskonaleniem w tradycyjnych sterowaniach zbiorczych. Wyraża w jednej mierze zamiast kilku matematyczną zależność między kubaturą budynku a jednostką gruntu. Jednak w żaden sposób nie kontroluje rozmieszczenia tej objętości na gruncie. Dlatego też, jeśli umieszczenie jest czynnikiem wymagającym regulacji, wymagane są dodatkowe urządzenia masowe.

Stosunek powierzchni podłogi nie jest lekarstwem na wszystko.Nabiera wartości jako urządzenie strefowe, gdy przypisana mu wartość liczbowa pomaga osiągnąć cele rozporządzenia o strefach, a jednocześnie daje większe pole manewru projektantom budynków. Dlatego niski współczynnik powierzchni podłogi niekoniecznie jest dobry, a wysoki niekoniecznie zły. Zależy to od strefy.

O ile powierzchnia całkowita brutto jest miarą obciążenia ulic i mediów publicznych oraz zapotrzebowania na transport i miejsca parkingowe, to współczynnik powierzchni podłogi stanowi środek regulujący wytwarzanie ruchu i popytu oraz przewidywania przyszłych potrzeb. O ile powierzchnia brutto nie jest miarą gęstości zaludnienia, współczynnik powierzchni podłogi jest niewystarczający jako element kontrolny gęstości i jako urządzenie predykcyjne.

Modyfikacje pierwotnego pomysłu zwiększyły jego wszechstronność. Wydaje się prawdopodobne, że dalsze udoskonalenia zwiększą jego użyteczność. Jednak wraz z wprowadzaniem zmian przepisy rozporządzenia stają się bardziej złożone. Na przykład premie są nieracjonalnie skomplikowane dla małego miasta i nie należy ich na ślepo kopiować. Wydaje się również, że korzyści wynikające ze stosunku powierzchni kondygnacji występują głównie w strefach o dużej masie, gdzie wysokość budynku nie jest szczególnie istotna. W związku z tym stosunek powierzchni podłogi nie jest niezmąconym błogosławieństwem.

Uwagi

1. Planning the Neighborhood (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, opublikowane przez Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) zwraca uwagę, że matematyczna zależność między stosunkiem powierzchni podłogi do pokrycia i wysokości budynku wyraża się następująco: wzór:

2. W dzielnicach handlowych współczynnik powierzchni użytkowej można zwiększyć, jeśli wyposażony jest w parking wewnętrzny. Na przykład w dzielnicy C-4 FAR 3,5 to limit dla domów mieszkalnych bez zamkniętego parkingu naziemnego; Dodatkowy FAR 1,0 jest przyznawany za ogrodzony parking, co daje łącznie FAR 4,5. Inne zastosowania są dozwolone FAR 7.0 plus 2.0 dla zamkniętego parkingu, co daje łącznie FAR 9.0.

3. Istnieją dowody na to, że przenoszenie powierzchni podłogi z niższych kondygnacji na wyższe jest opłacalne. Badania budynków biurowych w Nowym Jorku pokazują, że stawki czynszu za metry kwadratowe rosną średnio o około jeden procent na piętro, przy czym podstawą jest trzecie, czwarte lub piąte piętro. Parter i drugie piętro są „podatnikami” i zapewniają wiarygodne podstawy dochodu. Skoro o tym mowa, pan Ford (w książce Building Bulk, Height i Form komentuje: „W każdym razie jest najbardziej oczywiste, że światło i wygląd mają znaczną wartość i wszystko, co obniży górne światło i otwartość na niższych kondygnacjach odpowiednio zwiększy ich wartość czynszową. Innymi słowy, możliwe jest dokonanie znacznych poświęceń w budowaniu masy na niższych kondygnacjach, pod warunkiem, że dostateczna jej część zostanie dodana do wieży.

4 „Kąt zasłaniania światła” i „obszar dostępu światła” są również stosowane w strefach bez zamieszkania.

5. Rozporządzenie brzmi: „Żaden istniejący budynek mieszkalny nie będzie przebudowywany tak, aby był w konflikcie z, lub dalszy konflikt z wymaganiami dotyczącymi powierzchni działki przypadającej na jednostkę mieszkalną dzielnicy, w której to mieszkanie się znajduje