Przewodnik dla początkujących kupujących w domu '

Kupowanie domu może być wyzwaniem dla początkującego. W końcu jest tak wiele kroków, zadań i wymagań, że możesz obawiać się popełnienia kosztownego błędu. Jednak nabywcy domów po raz pierwszy korzystają ze specjalnych zalet stworzonych, aby zachęcić nowych uczestników do wejścia na rynek nieruchomości. Aby zdemistyfikować ten proces, poniżej znajdziesz podsumowanie tego, co musisz wziąć pod uwagę przed zakupem i czego możesz oczekiwać od samego procesu zakupu, a także wskazówki, które ułatwią życie po zakupie pierwszego domu.

Pierwsza Korzyść dla kupujących w domu w czasie

Kupno domu jest nadal uważane za kluczowy aspekt amerykańskiego snu. Jako kupujący po raz pierwszy masz dostęp do programów stanowych, ulg podatkowych i pożyczek wspieranych przez rząd federalny, jeśli nie masz zwykłej minimalnej zaliczki – najlepiej 20% ceny zakupu konwencjonalnej pożyczki – lub członkiem określonej grupy (zobacz poniższe objaśnienie Ważne). I możesz kwalifikować się jako kupujący po raz pierwszy, nawet jeśli nie jesteś nowicjuszem.

Kupujący dom po raz pierwszy, według Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast ( HUD), to osoba, która spełnia jeden z następujących warunków:

• Osoba, która nie jest właścicielem głównego miejsca zamieszkania od trzech lat. domu, ale Twój współmałżonek nie ma, możesz wspólnie kupić miejsce jako pierwszy kupujący dom.
• Samotny rodzic, który w czasie małżeństwa posiadał tylko dom z byłym małżonkiem.
• Osoba prowadząca dom, która została przesiedlona i posiadała wyłącznie współmałżonka.
• Osoba, która była właścicielem tylko głównego miejsca zamieszkania, które nie jest na stałe przypisane do stałej fundacji zgodnie z obowiązującymi przepisami.
• Osoba fizyczna który posiadał tylko nieruchomość, która nie była zgodna z przepisami stanowymi, lokalnymi lub wzorcowymi przepisami budowlanymi – i której nie można doprowadzić do zgodności za mniej niż koszt budowy stałej konstrukcji.

6 pytań do rozważenia przed zakupem

Pierwszym krokiem jest ustalenie, jakie są Twoje długoterminowe cele i jaki jest sposób posiadania domu pasuje do tych celów. Być może po prostu chcesz przekształcić wszystkie te „zmarnowane” płatności czynszu w spłaty kredytu hipotecznego, które dają ci coś namacalnego: kapitał własny. A może postrzegasz posiadanie domu jako oznakę niezależności i cieszysz się ideą bycia własnym właścicielem. Kupno domu może być również dobrą inwestycją. Zawężenie ogólnych celów dotyczących posiadania domu wskaże Ci właściwy kierunek. Oto sześć pytań do rozważenia.

1. Jak oceniasz swój kondycja finansowa?

Zanim przejdziesz przez strony z ofertami online lub zakochasz się w swoim wymarzonym domu, przeprowadź poważny audyt swoich finansów. Trzeba być przygotowanym zarówno na zakup, jak i na bieżące wydatki domu. Wynik tego audytu powie Ci, czy jesteś gotowy, aby zrobić ten duży krok, czy też musisz zrobić więcej, aby się przygotować. Wykonaj następujące kroki:

Spójrz na swoje Oszczędności. Nawet nie rozważaj kupna domu, zanim nie będziesz mieć awaryjnego konta oszczędnościowego z od trzech do sześciu miesięcy kosztów utrzymania. Kupując dom, poniesiesz znaczne koszty z góry, w tym zaliczkę i koszty zamknięcia. Potrzebujesz odłożyć pieniądze nie tylko na te koszty, ale także na fundusz awaryjny. Pożyczkodawcy będą tego wymagać.

Jednym z największych wyzwań jest trzymanie oszczędności w łatwo dostępnym, stosunkowo bezpiecznym pojeździe, który nadal zapewnia zwrot, dzięki czemu „nadążasz za inflacją.

• Jeśli masz od jednego do trzech lat na realizację swojego celu, świadectwo depozytowe może być dobrym wyborem. Nie uczyni Cię bogatym, ale tak nie jest nie stracisz również pieniędzy (chyba że zostaniesz ukarany karą za wczesną wypłatę). Ten sam pomysł można zastosować przy zakupie portfela obligacji krótkoterminowych lub portfela o stałym dochodzie, który zapewni Ci wzrost, ale także ochroni Cię przed burzliwy charakter rynków akcji.
• Jeśli masz od sześciu miesięcy do roku, zachowaj płynność pieniędzy. Konto oszczędnościowe o wysokim dochodzie może być najlepszą opcją.Upewnij się, że jest ubezpieczony przez FDIC (większość banków jest), aby w przypadku upadku banku nadal mieć dostęp do swoich pieniędzy do 250 000 USD.

Przejrzyj wydatki. Musisz dokładnie wiedzieć, ile wydajesz każdego miesiąca i dokąd zmierza. Ta kalkulacja powie Ci, ile możesz przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego. Upewnij się, że bierzesz pod uwagę wszystko – media, żywność, utrzymanie samochodu i płatności, zadłużenie studenckie, odzież, zajęcia dla dzieci, rozrywkę, oszczędności emerytalne, regularne oszczędności i wszelkie inne rzeczy.

Sprawdź swój kredyt. Ogólnie, aby kwalifikować się do kredytu mieszkaniowego, potrzebujesz dobrego kredytu, historii terminowego regulowania rachunków oraz maksymalnego wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI) wynoszącego 43%. Pożyczkodawcy obecnie zazwyczaj wolę ograniczyć wydatki mieszkaniowe (kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie domu) do około 30% miesięcznego dochodu brutto kredytobiorcy, chociaż liczba ta może się znacznie różnić w zależności od lokalnego rynku nieruchomości.

2. Jaki typ domu będzie najlepiej odpowiadał Twoim potrzebom?

Kupując nieruchomość mieszkalną, masz kilka możliwości: tradycyjny dom jednorodzinny, dwupoziomowy, kamienica, mieszkanie, spółdzielnia lub budynek wielorodzinny składający się z dwóch do czterech jednostek. Każda opcja ma swoje wady i zalety, w zależności od celu posiadania domu musisz więc zdecydować, który rodzaj nieruchomości pomoże Ci osiągnąć te cele. Możesz zaoszczędzić na cenie zakupu w dowolnej kategorii, wybierając cholewkę utrwalającą, ale pamiętaj: ilość czasu, kapitał własny i pieniądze potrzebne do przekształcenia cholewki naprawczej w Twój wymarzony dom mogą być znacznie większe niż się spodziewałeś dla.

3. Jakie konkretne funkcje chciałbyś mieć w swoim idealnym domu?

Chociaż dobrze jest zachować pewną elastyczność na tej liście, dokonujesz prawdopodobnie największego zakupu w swoim życiu i zasługujesz na to, aby ten zakup był jak najbardziej dopasowany zarówno do Twoich potrzeb, jak i pragnień. Twoja lista powinna zawierać podstawowe pragnienia, takie jak wielkość i sąsiedztwo, aż do mniejszych szczegółów, takich jak układ łazienki i kuchnia wyposażona w trwałe urządzenia.

4. Ile wynosi kredyt hipoteczny kwalifikujesz się?

Przed rozpoczęciem zakupów ważne jest, aby zorientować się, ile pożyczkodawca da Ci na zakup pierwszego domu. Możesz pomyśleć, że stać Cię na dom za 300 000 USD, ale kredytodawcy mogą pomyśleć, że Ty ” są dobre tylko za 200 000 dolarów w oparciu o takie czynniki, jak wysokość innego zadłużenia, miesięczny dochód i jak długo pracujesz. Ponadto wielu pośredników w handlu nieruchomościami nie będzie spędzać czasu z klientami, którzy nie wyjaśnili, ile ich stać na wydatki.

Upewnij się, że uzyskasz wstępną zgodę na pożyczkę przed złożeniem oferty na dom: w wielu przypadkach sprzedawcy nie przyjmą nawet oferty, której nie towarzyszy ze wstępną akceptacją kredytu hipotecznego. Robisz to, składając wniosek o kredyt hipoteczny i wypełniając niezbędne dokumenty. Warto rozejrzeć się za pożyczkodawcą i porównać stopy procentowe i opłaty za pomocą narzędzia takiego jak kalkulator kredytu hipotecznego lub wyszukiwanie w Google.

5. Na ile domu możesz sobie pozwolić?

Czasami bank udziela pożyczki na większy dom, niż naprawdę chcesz zapłacić. To, że bank mówi, że pożyczy ci 300 000 $, nie oznacza, że powinieneś pożyczyć tyle. Wiele osób po raz pierwszy nabywcy domów popełniają ten błąd i kończą jako „biedni domownicy”, pozostawiając niewiele po spłaceniu miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego na pokrycie innych kosztów, takich jak odzież, media, wakacje, rozrywka, a nawet jedzenie.

Decydując o wysokości faktycznie zaciągniętej pożyczki, będziesz chciał spojrzeć na całkowity koszt domu, a nie tylko na miesięczną płatność. Zastanów się, jaka jest wysokość nieruchomości. osie znajdują się w wybranej okolicy, ile będzie kosztować ubezpieczenie domu, ile przewidujesz wydatki na utrzymanie lub ulepszenie domu i jakie będą koszty zamknięcia.

6 Kto pomoże Ci znaleźć dom i poprowadzi Cię przez proces zakupu?

Agent nieruchomości pomoże Ci znaleźć domy spełniające Twoje potrzeby i mieszczące się w Twoim przedziale cenowym, a następnie spotka się z Tobą, aby obejrzeć te domy. Gdy już wybierzesz dom do kupienia, ci specjaliści mogą pomóc Ci w negocjowaniu całego procesu zakupu, w tym złożeniu oferty, uzyskaniu pożyczki i załatwieniu dokumentacji. Dobra specjalistyczna wiedza agenta nieruchomości może uchronić Cię przed wszelkimi pułapkami, może napotkać podczas procesu. Większość agentów otrzymuje prowizję wypłacaną z dochodów sprzedawcy.

Proces zakupu

Teraz, gdy zdecydowałeś się podjąć decyzję, zobaczmy, co możesz oczekiwać od samego procesu zakupu domu. Może to być chaotyczny czas, w którym oferty i kontroferty latają wściekle, ale jeśli jesteś przygotowany na kłopoty (i papierkową robotę), możesz przejść przez ten proces bez uszczerbku na zdrowiu psychicznym. Oto podstawowy postęp, jakiego możesz się spodziewać:

Znajdź dom

Upewnij się, że korzystasz ze wszystkich dostępnych opcji wyszukiwania domów na rynku, w tym korzystanie z agenta nieruchomości, wyszukiwanie ofert online i jazdę po okolicach, które Cię interesują w poszukiwaniu znaków na sprzedaż. Porozmawiaj z przyjaciółmi, rodziną i kontaktami biznesowymi. Nigdy nie wiadomo, skąd może pochodzić dobre referencje lub wskazówka na temat domu.

Kiedy już poważnie robisz zakupy w domu, nie wchodź do otwartego domu bez agenta (lub przynajmniej jesteś przygotowany do wyrzucenia nazwiska osoby, z którą przypuszczalnie pracujesz). Możesz zobaczyć, jak może nie działać w Twoim najlepszym interesie rozpoczęcie współpracy z agentem sprzedającego przed skontaktowaniem się z własnym .

Jeśli masz ograniczony budżet, szukaj domów, których pełny potencjał nie został jeszcze wykorzystany. Nawet jeśli nie możesz sobie pozwolić na wymianę okropnej tapety w łazience teraz możesz chcieć z tym żyć przez jakiś czas w zamian za dostanie się do miejsca, na które cię stać. Jeśli dom spełnia Twoje potrzeby pod względem dużych rzeczy, które są trudne do zmiany, takich jak lokalizacja i rozmiar, nie pozwól, aby fizyczne niedoskonałości Cię odstraszyły. Kupujący po raz pierwszy powinni szukać domu, do którego mogą dodać wartość, ponieważ zapewnia to wzrost kapitału, który pomoże im piąć się po drabinie nieruchomości.

Rozważ swoje opcje finansowania i zapewnij finansowanie

Osoby kupujące dom po raz pierwszy mają szeroki wybór opcji, które pomogą im dostać się do domu – zarówno tych dostępnych dla każdego nabywcy, w tym kredytów hipotecznych zabezpieczonych przez Federalny Urząd Mieszkaniowy (FHA), jak i tych przeznaczonych specjalnie dla nowicjuszy. Wiele programów dla początkujących nabywców domu oferuje minimalne zaliczki na poziomie zaledwie 3% do 5% (w porównaniu ze standardowymi 20%), a kilka z nich nie wymaga żadnej pierwszej wpłaty. Pamiętaj, aby przyjrzeć się lub rozważyć:

• HUD ” lista zasobów. Chociaż sama agencja rządowa nie udziela dotacji bezpośrednio osobom fizycznym, przyznaje fundusze przeznaczone dla osób kupujących po raz pierwszy w domu organizacjom zwolnionym z podatku IRS. Witryna HUD zawiera szczegółowe informacje. FHA (i jego program pożyczkowy) jest częścią HUD.
• Twój IRA. Każdy kupujący dom po raz pierwszy może wypłacić do 10 000 USD ze swojego indywidualnego tradycyjnego IRA lub Roth IRA bez płacenia 10% kary za wcześniejszą wypłatę (ale nadal będziesz płacić podatki, jeśli używasz tradycyjnego IRA). Oznacza to, że para może wypłacić maksymalnie 20 000 USD (10 000 USD z każdego konta) do wykorzystania na zakup pierwszego domu. Pamiętaj tylko, że jeśli nie spłacisz pieniędzy w ciągu 120 dni – a masz mniej niż 59% – zostanie nałożona kara w wysokości 10%. Będziesz również zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od wypłat.
• Programy w Twoim stanie. Wiele stanów, w tym Illinois, Ohio i Waszyngton, oferuje pomoc finansową w postaci zaliczek i kosztów zamknięcia, a także wydatków na rehabilitację lub ulepszenie nieruchomości dla początkujących nabywców domu, którzy się kwalifikują. w tych programach zależy od dochodu i często od ceny zakupu nieruchomości.
• Opcje dla rdzennych Amerykanów. Kupujący domy w Ameryce mogą ubiegać się o pożyczkę z sekcji 184. Ta pożyczka wymaga 1,5 % opłaty gwarancyjnej z góry pożyczki i 2,25% zaliczki na pożyczki powyżej 50 000 USD (w przypadku pożyczek poniżej tej kwoty jest to 1,25%). Pożyczki z sekcji 184 można wykorzystać tylko na domy jednorodzinne (od jednej do czterech jednostek) i na domy podstawowe.

Nie ograniczaj się lojalnością do swojej obecnej instytucji finansowej, starając się o wstępne zatwierdzenie lub szukając kredytu hipotecznego: rozejrzyj się, nawet jeśli kwalifikujesz się tylko do jednego rodzaju pożyczki. Opłaty mogą być zaskakująco zróżnicowane. Na przykład pożyczka FHA może mieć różne opłaty w zależności od tego, czy ubiegasz się o pożyczkę za pośrednictwem lokalnego banku, kasy pożyczkowej, banku hipotecznego, dużego banku czy pośrednika hipotecznego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego, które oczywiście ma duży wpływ na całkowitą cenę, jaką płacisz za swój dom, może się różnić.

Po ustaleniu warunków pożyczkodawcy i złożeniu wniosku, pożyczkodawca zweryfikuje wszystkie podane informacje finansowe (sprawdzanie ocen kredytowych, weryfikacja informacji o zatrudnieniu, obliczanie DTI itp.). Pożyczkodawca może wstępnie zatwierdzić pożyczkobiorcę na określoną kwotę. Należy pamiętać, że nawet jeśli zostałeś wstępnie zatwierdzony do kredytu hipotecznego, Twoja pożyczka może spaść w ostatniej chwili, jeśli zrobisz coś, aby zmienić swoją zdolność kredytową, na przykład sfinansujesz zakup samochodu.

Niektóre władze zalecają również posiadanie rezerwowego pożyczkodawcy. Kwalifikacja do pożyczki nie jest gwarancją, że Twoja pożyczka zostanie w końcu sfinansowana: wytyczne dotyczące oceny ryzyka mogą ulec zmianie, analiza ryzyka pożyczkodawcy może się zmienić, a rynki inwestorów mogą się zmienić. Klienci mogą podpisywać dokumenty pożyczki i depozytu, a następnie być powiadamiani na 24 do 48 godzin przed zamknięciem, że pożyczkodawca zablokował finansowanie ich programu pożyczkowego. Posiadanie drugiego pożyczkodawcy, który już zakwalifikował Cię do kredytu hipotecznego, daje alternatywny sposób kontynuowania procesu lub zbliżania go do harmonogramu.

Złóż ofertę

Twój agent nieruchomości pomoże Ci zdecydować, ile pieniędzy chcesz zaoferować na dom, wraz z warunkami, o które chcesz poprosić. Twój agent przedstawi następnie ofertę agentowi sprzedającego; sprzedający zaakceptuje Twoją ofertę lub wystawi kontrofertę. Następnie możesz zaakceptować lub kontynuować pracę w tę iz powrotem, dopóki nie osiągniesz porozumienia lub nie zdecydujesz się na rezygnację .

Przed złożeniem oferty przyjrzyj się jeszcze raz budżetowi. Tym razem weź pod uwagę szacunkowe koszty zamknięcia (które mogą wynosić od 2% do 5% ceny zakupu ), koszty dojazdu oraz wszelkie natychmiastowe naprawy i obowiązkowe urządzenia, których możesz potrzebować, zanim będziesz mógł się wprowadzić. Myśl z wyprzedzeniem: łatwo jest zostać zaatakowanym przez wyższe lub nieoczekiwane media i inne koszty, jeśli przenosisz się z wynajmu do większego domu . Na przykład możesz poprosić o rachunki za energię z ostatnich 12 miesięcy, aby zorientować się w średnich miesięcznych kosztach.

Jeśli osiągniesz porozumienie , dokonasz wpłaty w dobrej wierze, a proces przechodzi w depozyt. Escrow to krótki okres (często około 30 dni), podczas którego sprzedawca wycofuje dom z rynku z oczekiwaniem umownym, że go kupisz —Pod warunkiem, że podczas inspekcji nie napotkasz żadnych poważnych problemów.

Sprawdź dom

Nawet jeśli dom, który planujesz kupić wydaje się być bezbłędny, nic nie zastąpi wyszkolonego profesjonalisty, który przeprowadzi inspekcję domu pod kątem jakości, bezpieczeństwa i ogólnego stanu potencjalnego nowego domu. Nie chcesz utknąć w kasie z pieniędzmi ani w z bólem głowy związanym z wykonywaniem wielu niespodziewanych napraw. Jeśli oględziny domu ujawnią poważne wady, których sprzedawca nie ujawnił, zasadniczo będziesz w stanie odstąpić od oferty i odzyskać depozyt. Alternatywnie możesz negocjować, aby sprzedawca dokonał naprawy lub obniżył cenę sprzedaży.

Zamknij – lub przejdź dalej

Jeśli „jesteś w stanie zawrzeć umowę ze sprzedawcą lub jeszcze lepiej, jeśli inspekcja nie ujawniła żadnego” poważne problemy, powinieneś być gotowy na zamknięcie. Zamykanie polega w zasadzie na podpisaniu mnóstwa dokumentów w bardzo krótkim czasie, jednocześnie modląc się, aby w ostatniej chwili nic nie wypadło.

Rzeczy, z którymi będziesz mieć do czynienia i za które będziesz płacić na końcowych etapach zakupu, mogą obejmować wycenę domu (firmy hipoteczne wymagają tego, aby chronić swoje interesy w domu), przeszukiwanie tytułu własności, aby upewnić się, że nikt inny niż sprzedającemu przysługuje roszczenie do nieruchomości, uzyskanie prywatnego ubezpieczenia hipotecznego lub pożyczki typu piggyback, jeśli Twoja zaliczka jest niższa niż 20% i wypełnienie dokumentacji hipotecznej. Inne koszty zamknięcia mogą obejmować opłaty za udzielenie pożyczki, ubezpieczenie tytułu, ankiety, podatki i opłaty za raporty kredytowe.

Gratulacje, nowy właściciel domu! Co teraz?

Podpisałeś dokumenty, zapłaciłeś osobom przeprowadzającym się i nowe miejsce zaczyna czuć się jak w domu. Gra skończona, prawda? Niezupełnie. Koszty posiadania domu wykraczają poza przedpłaty i miesięczne spłaty kredytu hipotecznego. Teraz podaj kilka ostatnich wskazówek, jak uczynić życie nowego właściciela domu przyjemniejszym i bezpieczniejszym.

Oszczędzaj dalej

Wraz z posiadaniem domu wiążą się nieoczekiwane poważne wydatki, takie jak wymiana dach lub zakup nowego podgrzewacza wody. Uruchom fundusz awaryjny dla swojego domu, aby nie dać się zaskoczyć, gdy te koszty nieuchronnie się pojawią.

Wykonuj regularną konserwację

Przy dużej ilości pieniędzy, które wkładasz do swojego domu, będziesz chciał mieć pewność, że dobrze o niego zadbasz. Regularna konserwacja może obniżyć koszty napraw, umożliwiając rozwiązywanie problemów, gdy są małe i możliwe do rozwiązania.

Ignoruj rynek mieszkaniowy

To nie ma znaczenia ile wart jest Twój dom w dowolnym momencie, z wyjątkiem momentu, w którym go sprzedasz. Możliwość wyboru, kiedy go sprzedasz, zamiast bycia zmuszonym do jego sprzedaży z powodu zmiany miejsca pracy lub kłopotów finansowych, będzie największym wyznacznikiem tego, czy osiągnie solidny zysk z Twojej inwestycji.

Nie polegaj na sprzedaży domu, aby sfinansować emeryturę

Nawet jeśli jesteś właścicielem domu, powinieneś dołożyć wszelkich starań, aby uratować każdego roku na Twoich kontach oszczędności emerytalnych. Chociaż może wydawać się, że trudno w to uwierzyć komuś, kto obserwował fortuny, jakie niektórzy ludzie zrobili podczas bańki mieszkaniowej, nie musisz koniecznie zabić, sprzedając dom. Jeśli chcesz patrzeć na swój dom jako źródło bogactwa na emeryturze, po spłaceniu kredytu hipotecznego, potraktuj pieniądze, które wydawałeś na miesięczne spłaty, jako źródło finansowania swoich kosztów utrzymania i opieki medycznej na emeryturze. emeryci często chcą pozostać na miejscu (pomimo wszystkich artykułów, które widzisz na temat redukcji zatrudnienia lub przechodzenia na emeryturę w egzotycznych lokalizacjach).

Podsumowanie

Ten przegląd powinien pomóc postawić Cię na ścieżce do wypełnienia wszelkich luk w wiedzy dotyczącej kupowania domu. Pamiętaj, że im więcej wcześniej dowiesz się o tym procesie, tym mniej będzie to stresujące i tym większe prawdopodobieństwo, że dostaniesz dom, na który chcesz cena, na którą Cię stać. Kiedy to zrobisz, będziesz mieć pewność, że pomyślnie pokonasz ważny krok w swoim życiu.