Kompletny przewodnik po kredytach hipotecznych dla lekarzy

Pozornie kredyty hipoteczne dla lekarzy wyglądają świetnie. Żadnych pieniędzy. Brak limitów dużych. Brak prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Wreszcie, wygląda na to, że istnieje produkt, który nagrodzi Cię za poświęcony czas na naukę zawodu lekarza. W końcu było ciężko. Przez ostatnie kilka lat widziałeś, jak wielu Twoich znajomych staje się właścicielami domów.

Kiedy publikowali swoje najnowsze zdjęcie przedstawiające zabawny remont domu dla majsterkowiczów, utknąłeś w bibliotece, studiując patologię. Podczas gdy oni organizowali letnie grillowanie na swoim własnym podwórku, ty przechodziłeś 8-godzinny egzamin na tablicy (i idealnie odliczałeś przerwy, żebyś mógł zjeść baton proteinowy).

Ale bądźmy szczerzy. Pożyczkodawcy działają w branży, aby zarabiać pieniądze, i nie mogą po prostu zapewnić Ci darmowego transportu. Jak więc wypadają pożyczki hipoteczne dla lekarzy w porównaniu ze wszystkim innym, co jest dostępne? Czy naprawdę są tak dobre, jak brzmią? Przekonajmy się.

Na tym etapie procesu kupowania domu już podjąłeś solidną decyzję dotyczącą tego, ile chcesz wydać na swój dom i masz pod rząd kaczuszki finansowe. Następnym krokiem jest więc podjęcie decyzji, jak sfinansować swój dom i czy kredyt hipoteczny dla lekarza jest dla Ciebie najlepszą opcją.

Zanim przejdziemy do tematu, jeśli wolisz posłuchać omówienia, w jaki sposób hipoteki dla lekarzy działają, sprawdź ten podcast z Finance For Physicians:

Aby pomóc Ci podjąć świadomą decyzję, omówimy:

• Jak pożyczki hipoteczne dla lekarzy Praca
• Alternatywy i ich porównanie
• Decydowanie o najlepszym kredycie hipotecznym dla Twojej sytuacji

Pożyczki hipoteczne dla lekarzy

Po pierwsze , porozmawiajmy o tym, dlaczego w ogóle istnieją kredyty hipoteczne dla lekarzy. Powodem jest to, że lekarze są niezwykle dochodowymi klientami dla pożyczkodawców. Zaciągają duże pożyczki na początku swojej kariery i prawie zawsze je spłacają. Pożyczkodawcy korzystają z kredytów hipotecznych dla lekarzy, aby zablokować lekarzy na początku kariery, pożyczając im więcej pieniędzy z mniejszymi zastrzeżeniami niż ich konkurenci. Sprawiają, że jest on jeszcze bardziej atrakcyjny, reklamując go jako „specjalny program” tylko dla lekarzy.

Pamiętaj jednak, że ich ostatecznym celem jest wprowadzenie Cię do drzwi i sprzedaż innych produktów jako Twoich wymaga zmiany. Student medycyny, który przechodzi na miejsce zamieszkania bez historii zarobków, bez gotówki i dużej ilości kredytów studenckich, normalnie nigdy nie kwalifikowałby się do kredytu hipotecznego, gdyby nie był to kredyt hipoteczny dla lekarza. Jednak nie ma czegoś takiego jak darmowy obiad. Te pożyczki są na początku atrakcyjne, ale często kończą się ich wyższymi kosztami niż inne. Dlatego przed podjęciem decyzji tak ważne jest porównanie kredytów hipotecznych dla lekarzy z innymi rodzajami kredytów hipotecznych.

Co jest takiego specjalnego?

Czym więc kredyt hipoteczny dla lekarza różni się od typowego kredytu hipotecznego? Oto niektóre z jego typowych cech:

• Wymagana zerowa (lub bardzo niska) zaliczka
• Brak prywatnego ubezpieczenia hipotecznego „PMI”
• Brak podwyżek oprocentowania dużych pożyczek (zazwyczaj pożyczki przekracza 417 000 USD)
• Pożyczka na podstawie umowy o pracę podpisanej przez lekarza
• Mniej krytyczna wobec zadłużenia z tytułu kredytu studenckiego

Kto kwalifikuje się Pożyczkobiorca?

„Kwalifikowany pożyczkobiorca” to zwykle mieszkaniec medyczny, inny lekarz lub lekarz prowadzący z podpisaną umową o pracę. Do niektórych pożyczkodawców należą także stomatolodzy, weterynarze i inni lekarze.

Kto oferuje lekarzom pożyczki hipoteczne?

Lista pożyczkodawców oferujących lekarzom kredyty hipoteczne rośnie, w tym:

• Fifth Third Bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (obecnie Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Bank Centralny
• Citizens Bank
• Fairway Independent Mortgage
• Pożyczki dla lekarzy
• BancorpSouth

Pamiętaj również, że nie mamy powiązań finansowych z żadnym z tych pożyczkodawców – chcemy tylko pomóc Ci zbadać dostępne opcje. Jeśli jesteś pożyczkodawcą i chciałbyś znaleźć się na naszej liście, daj nam znać.

Wydatki na kredyt hipoteczny:

Teraz, gdy wyjaśniłem, dlaczego kredyty hipoteczne dla lekarzy są różne i dlaczego przemawiają do wielu młodych doktorów, czas przyjrzeć się wydatkom na kredyt hipoteczny.Wiele osób skupia się na miesięcznych ratach, rozważając zakup domu, ale istnieje kilka kosztów, które składają się na całkowite wydatki na kredyt hipoteczny:

• Odsetki – koszt odsetek jest obliczany na podstawie stopy procentowej, kredytu saldo i okres spłaty pożyczki
• Koszty zamknięcia – jednorazowy wydatek z własnej kieszeni płacony przy zamknięciu, doliczany do salda pożyczki lub zawarty w pożyczce w formie wyższego oprocentowania
• PMI – Miesięczna opłata zazwyczaj płacona do osiągnięcia 20% kapitału

Pierwszą rzeczą, którą musisz wiedzieć o kredytach hipotecznych dla lekarzy, jest to, że wielu pożyczkodawców jest skłonnych obniżyć swoje opłaty, zwłaszcza gdy wiedzą, że jest to konkurencyjne. W wielu przypadkach nasi klienci otrzymują zniżki, gdy pożyczkodawcy zorientują się, że rozmawiają z wieloma pożyczkodawcami. Jeśli chcesz uzyskać najlepszą ofertę, upewnij się, że pożyczkodawca wie, że rozmawiasz z wieloma konkurentami i nie jest to dla nich pewna szansa.

Koszty zamknięcia i stopy procentowe są czymś w rodzaju chwiejnie się zachwiać: obniżenie kosztów zamknięcia kredytu hipotecznego zwiększa stopę procentową – lub jeśli chcesz najniższej możliwej stopy, będziesz mieć wyższe koszty zamknięcia. Możesz zobaczyć, jak to działa w tym zestawieniu w witrynie Mortgage Professor.

Jeśli chodzi o PMI, masz go albo ty nie. Zwykle będzie to kosztować od 0,3% do 1,5% pierwotnej kwoty pożyczki rocznie. Pewnym sposobem uniknięcia PMI jest obniżenie o 20%. Jednak niektóre pożyczki, takie jak kredyt hipoteczny dla lekarza, pozwalają uniknąć PMI, nawet jeśli nie masz 20% kapitału.

Innym sposobem uniknięcia PMI jest uzyskanie dwóch kredytów hipotecznych – jednego, który finansuje 80 % transakcji i druga, która pokrywa pozostały dług (do 20%). Pamiętaj jednak, że wszystkie te taktyki unikania PMI wiążą się z dodatkowymi kosztami.

Jeśli jesteś ciekawy, jak sumują się wszystkie te wydatki w Twojej sytuacji, mamy dla Ciebie idealne narzędzie . Pokazuje, jak różne scenariusze przekładają się na miesięczne płatności, a także zawiera szacunki dotyczące wszystkich ukrytych wydatków, takich jak utrzymanie domu i media. Możesz zobaczyć, jak to wszystko składa się na cały okres pożyczki.

Kliknij tutaj, aby pobrać arkusz!

Stawki i koszty – przykład

Załóżmy, że jesteś lekarzem rozważającym dom za 500 000 USD. Masz fantastyczny kredyt, ale nie masz gotówki na zaliczkę. Jakie są Twoje opcje dla kredytów hipotecznych o wartości 0% bez PMI? Oto najpopularniejsze z przykładowymi stawkami. To nie są rzeczywiste stawki i są tylko przykładami:

Którą opcję wybrać?

Jeśli jesteś w wojsku, a zwłaszcza jeśli jesteś niepełnosprawny, kredyt hipoteczny VA może być solidna opcja.

Pożyczki hipoteczne dla lekarzy mają najwyższe oprocentowanie, ale są zablokowane. ARM ma lepszą stopę procentową niż 30-letni kredyt hipoteczny dla lekarzy, ale po siedmiu latach oprocentowanie staje się zmienne. Tradycyjny kredyt hipoteczny 80/20 oferuje najlepszą stopę procentową od głównego kredytu hipotecznego, ale drugi kredyt hipoteczny ma zmienną stopę procentową.

Zakładając, że nie jesteś w wojsku i nie możesz uzyskać kredytu hipotecznego VA, powinieneś decyzja o tym, jak długo będziesz właścicielem domu i ile planujesz zapłacić za kredyt hipoteczny. Przyjrzyjmy się najlepszym opcjom w oparciu o następujące czynniki:

• 0-7 lat – Jeśli nie przewidujesz, że będziesz mieszkać w domu przez co najmniej siedem lat, Kredyt hipoteczny dla lekarza 7/1 ARM to często najlepsza opcja. Ale tak naprawdę, jeśli planujesz mieszkać w nim krócej niż pięć lat, powinieneś wynajmować.
• 7+ lat (i średni dochód i oszczędności) – w tym przypadku kredyt hipoteczny dla lekarza na 30 -letnia stała stopa jest atrakcyjna (lub stała 15-letnia, jeśli masz przepływ gotówki). Ale należy to powtórzyć, gdy masz 20% equity, spadasz poniżej limitów jumbo lub jeśli ogólnie spadają stawki. Po dopasowaniu profilu często możesz refinansować nową, nielekarską pożyczkę, która jest bardziej konkurencyjna.
• 7+ lata (i możliwość bardzo szybkiej spłaty HELOC) – Konwencjonalny 80/20 startuje wyglądać znacznie lepiej, zwłaszcza jeśli możesz stracić linię kredytową pod zastaw domu w ciągu roku lub dwóch. Z drugiej strony, jeśli naprawdę masz tak duży przepływ gotówki, może powinieneś rozważyć zamiast tego 15-letni kredyt hipoteczny.

Koszty zamknięcia zwykle szybko komplikują sprawę. Aby uprościć matematykę, nie uwzględniliśmy żadnych kosztów zamknięcia. Pamiętaj o tym, porównując różne opcje kredytu hipotecznego. Poproś pożyczkodawców, aby przedstawili oferty z możliwie bliskimi zerowymi kosztami zamknięcia – przynajmniej na początek. O wiele łatwiej jest porównać kredyty hipoteczne o podobnej strukturze z punktu widzenia kosztów.

Czy powinieneś odłożyć gotówkę?

A co, jeśli masz trochę gotówki do spłacenia lub rozważasz zaczekanie, aż będziesz mieć gotówka? W takim przypadku porównasz kredyt hipoteczny dla lekarza z konwencjonalnym kredytem hipotecznym obniżonym o 20%. Ponownie przyjmiemy, że obie struktury są tak skonstruowane, aby zawrzeć koszty zamknięcia w pożyczce, aby uprościć obliczenia.Aby dać ci jasne porównanie, skonstruujmy 20% pożyczkę tradycyjną tak, aby miała dokładnie takie same spłaty jak pożyczka hipoteczna dla lekarza. Jedyną różnicą jest zaliczka i oprocentowanie.

Opcja nr 1 – zwykła spłata zaliczki w wysokości 100 000 USD

• Saldo 400 000 USD
• 18,1183 rok stała oprocentowanie na poziomie 3%
• 2.387,08 $ miesięcznie, kwota główna i odsetki

Opcja nr 2 – 0 $ pożyczka hipoteczna dla lekarza zaliczki

• 500 000 $ saldo
• 30-letnia stała stopa na poziomie 4%
• 2387,08 USD miesięcznie, kapitał i odsetki

Patrząc na te liczby, prawdopodobnie myślisz, że wybrałbym opcję 0 $ w dół. Może nie masz tak dużo gotówki, a może uważasz, że istnieją mądrzejsze sposoby wykorzystania tych 100 000 dolarów. Możesz go użyć do spłaty pożyczki lub rozpoczęcia inwestowania. A 4% to nadal bardzo dobra stawka. Ale jak to naprawdę wygląda w porównaniu z opcją obniżenia o 20%?

Całkowity koszt odsetek dożywotnich:

• Opcja 1 – 118 998 USD
• Opcja 2 – 359 348 USD

Jak widać na powyższych wykresach, wpłacenie 100 000 $ spowoduje zaoszczędzenie ponad 240 000 $ odsetek. Dodatkowo (i to jest ogromny plus), spłacisz kredyt hipoteczny prawie 12 lat wcześniej.

Ponadto nie zapominaj, że posiadanie kapitału własnego w domu zapewni większe bezpieczeństwo i elastyczność, zwłaszcza jeśli wydarzy się coś nieoczekiwanego. Z kredytem hipotecznym dla lekarza finansowanym w 100%, powinieneś spodziewać się, że zaczniesz pływać pod wodą. Jeśli coś nie wychodzi i jesteś zmuszony do szybkiej sprzedaży, powinieneś być przygotowany na wypisanie potencjalnie dużego czeku w wysokości do 10% ceny zakupu, aby wyjść z domu.

Z drugiej strony, jeśli wpadniesz na 100 000 dolarów, możesz sfinansować w 100% kredyt hipoteczny dla lekarza i zainwestować gotówkę. Jeśli policzysz te liczby, wynik końcowy będzie wyglądał znacznie lepiej. Ale wymaga to nie tylko agresywnej inwestycji, ale także większej dźwigni finansowej w Twoim domu, co dodatkowo zwiększa ryzyko. Będzie to również wymagało wielu lat zdyscyplinowanego inwestowania i zakłada, że nigdy nie wydasz żadnego z nich. Nie jest to oczywiście niemożliwe, ale o wiele łatwiej powiedzieć niż zrobić.

Ostatecznie uzyskanie tradycyjnego kredytu hipotecznego i jego szybsza spłata to znacznie lepsza okazja. Jeśli jednak nie masz gotówki na zaliczkę, kredyt hipoteczny dla lekarza jest solidną alternatywą, którą warto rozważyć. Jednak nie zawsze jest to najlepsze rozwiązanie automatycznie.

A jeśli masz już kredyt hipoteczny dla lekarza?

Jeśli masz już kredyt hipoteczny dla lekarza, ale nie zwracasz na to uwagi, jest duża szansa, że wyrzucasz dobre pieniądze. Powinieneś przejrzeć swoje opcje refinansowania, jeśli wystąpi którakolwiek z poniższych sytuacji:

• Spadek stóp procentowych
• Osiągasz 20% kapitału własnego
• Otrzymujesz poniżej jumbo limity
• Twoje plany się zmieniają

W ciągu ostatnich kilku lat istnieje duża szansa, że wszystkie te cztery rzeczy przytrafiły się wielu z was.

Oto scenariusz, który ilustruje jedną z najczęstszych możliwości oszczędzania pieniędzy przez lekarzy kredytobiorców hipotecznych:

Dr. Smith kupiła swój dom, korzystając ze 100% sfinansowanego kredytu hipotecznego dla lekarza na poziomie 4,75% w lipcu 2013 r. Pierwotna kwota pożyczki wynosiła 500 000 USD z miesięczną spłatą kapitału i odsetek w wysokości 2 608,24 USD. Odsetki do końca życia tej pożyczki wyniosłyby 438 965,21 USD. Przenieśmy się trzy lata do przodu, a wartość majątku dr Smith wzrosła do około 600 000 dolarów, a jej pierwotny kredyt hipoteczny jest winny 475 712 dolarów.

Kiedy kupiła dom, nie miała gotówki do odłożenia i bardzo niewiele opcje. Kredyt hipoteczny dla lekarza był prawdopodobnie najlepszym rozwiązaniem. Ale teraz, gdy ma ponad 20% kapitału i dobrą historię zysków, otworzyły się różne opcje. Są szanse, że byłaby w stanie zakwalifikować się do najlepszej oferty.

Gdyby miała inicjatywę refinansowania i chciała, aby płatność była podobna do tej, do której była już przyzwyczajona, szukałaby przy nowej 20-letniej hipotece stałej na 3%. Miesięczna rata kapitału i odsetek od nowej hipoteki w wysokości 475 712 dolarów wyniosłaby 2638,29 dolarów. Co ważniejsze, skróciłaby okres spłaty o siedem lat przy wzroście płatności tylko o 30 USD miesięcznie. To dobra passa!

Mogłaby również rozważyć refinansowanie nowego kredytu hipotecznego dla lekarza. Byłoby lepiej, ale nie jest tak atrakcyjne jak zwykły kredyt hipoteczny. Jest teraz w idealnym miejscu do tradycyjnych kredytów hipotecznych i powinna z tego skorzystać.

Rozważając refinansowanie pamiętaj, aby sprawdzić kilku różnych pożyczkodawców.

I pamiętaj, że chociaż refinansowanie do nowej pożyczki dla lekarza może być dobrą ofertą, nie zawsze jest to najlepsza. Odrobienie pracy domowej przed refinansowaniem kredytu hipotecznego dla lekarza opłaci się.Idealnie byłoby, gdybyś miał również kogoś, na przykład planistę finansowego, który pomoże Ci obiektywnie przeanalizować opcje.

Kiedy unikać kredytów hipotecznych dla lekarzy?

Być może już teraz jesteś bardziej niż kiedykolwiek podekscytowany kupnem domu, zwłaszcza teraz, gdy wiesz, że istnieje opcja, w której możesz kupić dom z obniżką o 0 USD i bez PMI. Jednak aby uwzględnić wszystkie moje podstawy, chciałem zwrócić uwagę, że prawdopodobnie powinieneś trzymać się z daleka od kredytów hipotecznych dla lekarzy, jeśli mają zastosowanie którekolwiek lub wszystkie z poniższych warunków:

• Łatwość uzyskania kredyt hipoteczny dla lekarza kusi, abyś rozważył kupno zbyt dużego domu.
• Masz (lub będziesz mieć) co najmniej 20% na zakup domu. W tej sytuacji najlepszy jest zwykły kredyt hipoteczny.
• Jesteś w wojsku. W tej sytuacji spójrz zamiast tego na pożyczkę VA
• Spodziewasz się dużego napływu gotówki wkrótce po zakupie i korzystasz z kredytu hipotecznego dla lekarza, aby zawrzeć umowę teraz
• Nie jesteś czujesz się komfortowo z perspektywą startu 5-10% pod wodą w twoim domu (innymi słowy, nie chcesz wypisać dużego czeku, aby się z niego wydostać, jeśli zmienią się twoje okoliczności)

Możesz przeczytać więcej o tych kwestiach w naszym poście na blogu: „5 wad kredytu hipotecznego dla lekarzy, których nie brałeś pod uwagę”.

Alternatywy do rozważenia przed podpisaniem umowy

Moim zdaniem jest to najlepiej poczekać, aż będziesz mieć co najmniej 20% na opłacenie domu. W ten sposób uzyskasz najlepszą możliwą ofertę. Ponadto nie musisz podejmować żadnego ryzyka związanego z finansowaniem czegokolwiek 100 %.

Jeśli podoba Ci się ten pomysł, wynajmij go na razie i zacznij odkładać trochę gotówki na zakup swojego pierwszego domu. Jeśli masz już dom i planujesz go ulepszyć, najlepszym sposobem zachowaj na przyszłość w dół pa spłatą jest szybsza spłata obecnego kredytu hipotecznego. Możesz nawet rozważyć refinansowanie obecnego kredytu hipotecznego na krótszy okres, aby przyzwyczaić się do miesięcznych płatności. Możesz również tak skonstruować nową pożyczkę, aby umożliwić zbudowanie kapitału do kwoty niezbędnej do posiadania 20% przed planowaną aktualizacją.

Istnieje kilka innych rodzajów pożyczek, których nie pokryliśmy które mogą wejść w grę. Oto kilka z nich:

1) Kredyt konwencjonalny z PMI zazwyczaj wymaga co najmniej 10% zniżki. Jeśli masz 10% do spłacenia, może to być lepsza opcja niż kredyt hipoteczny dla lekarza, jeśli planujesz posiadać dom wystarczająco długo, aby PMI przestał działać.

2) Pożyczka FHA zazwyczaj wymaga 3% w dół i ma bardzo konkurencyjne stawki, ale wiąże się również z miesięczną stałą opłatą podobną do PMI. Miesięczna opłata FHA sprawia, że jest ona mniej atrakcyjna dla większości pożyczkobiorców.

3) Pożyczka Jumbo z PMI zazwyczaj wymaga co najmniej 10% zniżki. Ten rodzaj kredytu byłby wart porównania z większymi kredytami hipotecznymi dla lekarzy. Często wszystko sprowadza się do tego, jak długo planujesz posiadać dom. Jumbo może mieć niższą stopę procentową, ale ma również wskaźnik PMI.

Inne źródła kredytów hipotecznych

Istnieje wiele zasobów internetowych, które pomogą Ci dowiedzieć się więcej o kredytach hipotecznych. Oto kilka przykładów:

• The Mortgage Professor: witryna z kilkoma kalkulatorami hipotecznymi i arkuszami kalkulacyjnymi, które pomagają analizować opcje kredytu hipotecznego.

• Lista inwestorów w białych fartuchach lekarzy pożyczkodawców hipotecznych w USA: Sprawdź listę Jima wielu lekarzy pożyczkodawców hipotecznych w Stanach Zjednoczonych, uporządkowaną według stanów.

Ponadto, jeśli czujesz się przytłoczony wszystkimi tymi opcjami skontaktuj się z nami. Cały czas pomagamy klientom w poruszaniu się po tego typu decyzjach. Z przyjemnością umówimy się na bezpłatne konsultacje, aby dowiedzieć się, czy pasujemy do Ciebie.