jaka jest minimalna liczba akrów wymagana, aby kwalifikować się do zwolnienia agenta z podatków od nieruchomości w teksasowych archiwach – t2 Rancza

Autor: Troy Corman, t2ranches.com

Ponieważ środowisko niskich stóp procentowych utrzymywało się po Wielkiej Recesji, ceny większości realnych aktywów znacznie wzrosły, w tym gruntów rekreacyjnych i rolniczych. Teraz, bardziej niż kiedykolwiek, ważne jest, aby zastosować strategie obniżania podatku od nieruchomości, aby zrównoważyć wyższe wartości nieruchomości. Jednym ze sposobów, aby to zrobić na pustej ziemi surowej, jest prawnie uznanie gruntu za otwartą przestrzeń (1-d-1) lub wykorzystanie Ag (1-d), jak opisano w Konstytucji Teksasu w artykule VIII, sekcje 1-d i 1-d-1. W tym artykule omówimy, w jaki sposób można zakwalifikować wykorzystanie Ag i grunty na otwartej przestrzeni w hrabstwie Colorado. Jeśli chcesz wiedzieć, jak działają oznaczenia terenów otwartych i gruntów rolnych w Twoim hrabstwie w Teksasie, z przyjemnością zbadamy i udzielimy odpowiedzi.

Oznaczenia Open Space i Ag Use to specjalne wartości, które opodatkować ziemię od jej rolniczego wykorzystania lub wartości produktywności. Istnieją określone wymagania, które muszą zostać spełnione, aby kwalifikować się do objęcia jednym z wyznaczonych miejsc, jak opisano szczegółowo poniżej.

Wykorzystanie w rolnictwie (1-d)
Grunt musi być własnością osoby fizycznej. Spółki osobowe, korporacje lub organizacje mogą się nie kwalifikować.
Ziemia musi być użytkowana rolniczo przez trzy lata przed wystąpieniem o wycenę Ag Use.
Właściciel musi co roku ubiegać się o wyznaczenie i składać oświadczenie pod przysięgą o użytkowania gruntu.
Działalność rolnicza musi być głównym zajęciem i źródłem dochodu właściciela gruntu.

Open Space (1-d-1)
Grunt może być własnością osoby fizycznej , korporacja lub spółka osobowa.
Grunty muszą być obecnie przeznaczone głównie do użytku rolniczego w stopniu natężenia ogólnie przyjętym na danym obszarze.
Grunty musiały być przeznaczone na kwalifikujące się użytkowanie przez co najmniej pięć z ostatnich siedmiu lat.
Działalność rolnicza może nie być główną działalnością właściciela.

Open Space to najczęściej używane określenie. Należy pamiętać, że obie wyceny rolne nie mają nic wspólnego z wartością rynkową gruntu. Zamiast tego wartość podlegająca opodatkowaniu opiera się na wartości produktywności gruntu. (PTC Sec. 23.52 Ocena kwalifikowanych gruntów rolnych). Jednym ze sposobów zakwalifikowania się do wyceny Open Space bez konieczności czekania przez pięć lat jest przeznaczenie gruntów głównie na zarządzanie dziką fauną i florą, zgodnie z definicją w podrejonie (7) (B) lub (C), w stopniu intensywności ogólnie przyjętym w obszar, niezależnie od sposobu użytkowania gruntu w poprzednim roku. Zastrzeżeniem jest to, że jest to dozwolone tylko wtedy, gdy twoja ziemia znajduje się na obszarze z zagrożonymi federalnie gatunkami, takimi jak wodniczka o złocistych policzkach lub czarnogłowa Verio.

Normy intensywności dla terenów otwartych
Normy intensywności pochodzą z tego, co jest typowe dla danego obszaru dla różnych operacji rolniczych. Aby zakwalifikować się do obszaru otwartej przestrzeni w hrabstwie Colorado, trakt musi mieć co najmniej 70% do 75% rolniczego użytku, aby zakwalifikować cały obszar i musi być używany jako taki przez co najmniej sześć miesięcy w roku. Zastosowania są zdefiniowane w następujących kategoriach.

Uprawy rolne
Uprawy rzędowe
Sad
Uprawy siana
Ciężarówki
Winnice
Nawadniane pola uprawne

Wypas
Ulepszone pastwiska
Rodzime Pastwiska
Zarośla
Nieużytki

Operacje Specjalne
Nabiał
Hodowla
Chmiel Operacje
Pszczoła / Miód
Permakultura
Kwiaciarstwo
Drób Domowy
Choinki
Akwakultura
Trawa Farma Trawa
Drewno

Minimalne wymagania dotyczące drzew na akr
Pecan Sady 14 drzew / akr
Sady brzoskwiniowe 40 drzew / akr
Drewno 400 drzew / akr
Farma choinkowa 700 drzew / akr

Minimalne wymagania dotyczące powierzchni gruntu
Rodzime Pastwiska 10 Minimum hektarów
Ulepszone pastwisko Minimum 10 hektarów
Produkcja siana Minimum 10 hektarów
Sady / winnice Minimum 10 hektarów
Farmy drzewne Minimum 10 hektarów
Farmy trawiaste Minimum 10 akrów
Uprawa nawadniana 10 hektarów Minimum
Akwakultura 10 akrów Minimum
Wcześniej minimalny areał wynosił 6 akrów, czyli grandfa wpłacone, ale jeśli sprzedasz ziemię lub przekażesz ją spadkobiercom, obowiązuje minimum 10 akrów.

Bez wykorzystania Ag lub otwartej przestrzeni ta ziemia byłaby zwykle opodatkowana w wysokości 1,67 $ x 150 000 $ (oszacowana wartość w tym przykładzie) skutkująca podatkiem od nieruchomości w wysokości 2505 USD.

Jeśli te same 15 akrów zostało sklasyfikowane jako „Zwolnienie od rolników” na podstawie wypasu bydła (kategoria Native Pasttureland), należałoby pomnóż 150 000 $ x 98 $ (wartość okręgowa wyceny hrabstwa Kolorado dla rodzimych pastwisk). Wynik wyniósłby 1470 USD.

Teraz roczny podatek od nieruchomości zostałby obliczony przez pomnożenie 1470 USD x 0,0167 (stawka podatku 1,67 USD / 100), aby otrzymać rachunek podatku od nieruchomości w wysokości 24,55 USD. To spora różnica!

Jak uzyskać zwolnienie od rolników w hrabstwie Colorado
Nowi właściciele nieruchomości muszą ubiegać się o zwolnienie od rolników i musieli być właścicielami nieruchomości 1 stycznia rok podatkowy.Nieruchomość musi być objęta zwolnieniem od rolników w poprzednim roku podatkowym i musi mieć co najmniej 10 akrów. Gdy nieruchomość zostanie przekazana nowemu właścicielowi (nowym właścicielom), Okręg ds. Oceny musi wysłać im wniosek o kontynuowanie zwolnienia z tytułu agenta.

Jeśli nieruchomość zostanie zakupiona po 1 stycznia, w którym obowiązuje poprzednie zwolnienie agenta , nowy właściciel zachowa korzyść ze zwolnienia agenta w tym roku podatkowym.

W przypadku istniejącego właściciela gruntu, który nigdy nie otrzymał „Zwolnienia od rolników”, grunt musi mierzyć co najmniej 10 akrów, obecnie poświęcone głównie rolnictwu zgodnie z ogólnie przyjętymi standardami dla hrabstwa i musi mieć ustalone wykorzystanie rolnicze przez pięć z ostatnich siedmiu lat. Wniosek o agencję należy złożyć w okręgu u głównego rzeczoznawcy, zanim agencja zostanie przyznana lub odrzucona ( PCTS Sec. 23.54. Application)

Wniosek 1D1 Open-Space Valuation (Ag Exemption) należy złożyć przed 1 maja.

Pszczelarstwo jest teraz kwalifikowanym zwolnieniem rolniczym dla traktatów tak małych jak 5 akrów
1 stycznia 2012 r. Prawo stanu Teksas umożliwiło pszczelarstwu kwalifikowanie się jako zwolnienie od podatku od nieruchomości. Szczegóły można znaleźć w Kodeksie podatku od nieruchomości stanu Teksas w rozdziale 23, podrozdziale D, ust. 23.51 ust. 1 oraz: (2) „… określenie to obejmuje również użytkowanie ziemi do hodowli lub utrzymywania pszczół w celu zapylania do produkcji żywności dla ludzi lub innych materialnych produktów mających wartość handlową, pod warunkiem że użytkowana ziemia nie jest mniejsza niż 5 akrów lub więcej niż 20 akrów. Okręg Colorado County Appraisal District zezwala na zapylanie-samotne pszczoły lęgowe (zwykle pszczoły murarki – pszczoły zapylające) lub pszczoły miodne (produkcja żywności dla ludzi).

W otwartej przestrzeni wycena produktywności, wartości są obliczane przy użyciu zmodyfikowanego podejścia dochodowego w celu określenia wartości na akr.

Szacuje się, że w Teksasie jeden ul produkuje 74 funty miodu, przy kosztach szacowanych na 60 USD na ul. średnia z pięciu lat wynosząca 5,08 USD za funt miodu, hrabstwo Colorado oblicza wycenę pszczelarstwa w następujący sposób:

Standardy intensywności pszczelarstwa w hrabstwie Kolorado w Teksasie

5 akrów – musi mieć 6 uli lub budki lęgowe
6 – 10 akrów – musi mieć 7 uli lub budek lęgowych
11 – 12 akrów s – musi mieć 8 uli lub budek lęgowych
13 – 14 akrów – musi mieć 9 uli lub budek lęgowych
15 – 16 akrów – musi mieć 10 uli lub budek lęgowych
17 – 18 akrów – musi mieć 11 ule lub budki lęgowe
19 – 20 akrów – musi mieć 12 uli lub budek lęgowych

Jak zakwalifikować się do zarządzania dziką przyrodą w celu wyceny rolnictwa na otwartej przestrzeni w celu obniżenia podatków od nieruchomości w Teksasie
Aby kwalifikować się do wykorzystania w zarządzaniu dziką fauną i florą, teren musi być wcześniej zakwalifikowany jako użytek Ag Open Space przez co najmniej rok. Ziemia musiała być użytkowana na co najmniej trzy z następujących sposobów do rozmnażania podtrzymującej rozrodu, migracji lub zimowania populacji rodzimych dzikich zwierząt do użytku przez ludzi, w tym do celów spożywczych, leczniczych lub rekreacyjnych:

1. Kontrola siedlisk
2. Kontrola erozji
3. Kontrola drapieżników
4. Zapewnienie dodatkowych zapasów wody
5. Zapewnienie dodatkowych dostaw pożywienia
6. Zapewnienie schronień i
7. Spis ludności liczy się w celu określenia populacji

Jeśli nowy właściciel wydzielił ziemię z większego obszaru, wówczas obszar musi być minimum 16 akrów, aby kwalifikować się jako użytkowanie w gospodarce dzikiej przyrody. Nowy właściciel może odczekać rok w ramach zwolnienia z ag, a następnie przejść na tryb Wildlife Management.

Jeśli trakt był używany w programie Wildlife Management w poprzednim roku i spełnia minimum 10 akrów dla zwolnienia z ag, wówczas nowy właściciel może nadal korzystać z funkcji Wildlife Management, ale należy złożyć nowy wniosek 1D1 Ag wraz z planem zarządzania dziką przyrodą. Plan zarządzania dziką fauną i florą może znajdować się w Texas Parks and Wildlife Form 885 lub może być planem napisanym samodzielnie, ale musi zawierać trzy z siedmiu praktyk dzikiej przyrody wymienionych powyżej wraz z listą docelowych gatunków dzikich zwierząt.

Zaleca się dostarczenie mapy miejsc, w których te trzy praktyki znajdują się na twoim terenie. Ponadto zachowaj rachunki za wydatki poniesione w wyniku aktywnego przestrzegania trzech z siedmiu praktyk zarządzania dziką przyrodą. Idealnie byłoby, gdybyś chciał skontaktować się z lokalnym biologiem Texas Parks and Wildlife (TPWD) przed wypełnieniem planu zarządzania dziką przyrodą. Biolog może również doradzić, jaka przyroda sprzyja twojej konkretnej nieruchomości.

Ag Rollback Taxes w Teksasie
Pamiętaj, że jeśli sprzedajesz ziemię, która ma oznaczenie Ag Use lub Open Space, wycofaj podatki mogą zostać uruchomione. Ag Rollback Tax to dodatkowy podatek, który jest nakładany, gdy właściciel nieruchomości zmienia sposób użytkowania nieruchomości z rolniczego na jakiekolwiek inne – z wyłączeniem budowy domu na własne gospodarstwo. Podatek zwrócony zwraca podatek, który właściciel zapłaciłby, gdyby jego grunt był opodatkowany według wartości rynkowej za lata objęte wycofaniem (zazwyczaj pięć lat).

W ramach użytkowania rolniczego (1-D) sprzedaż gruntu lub zmiana jego użytkowania powoduje powstanie podatku zwrotnego, który rozciąga się wstecz do trzech lat poprzedzających rok, w którym sprzedaż lub zmiana ma miejsce.

W Open Space (1-D-1), Rollback Taxes są uruchamiane, gdy zmiana w użytkowaniu jest nierolnicza, z cofniętymi podatkami, aby odzyskać poprzednie pięć lat podatków, które zapłacono by, gdyby ziemia nie miała oznaczenia Open Space.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące szczegółów w tym artykule lub potrzebujesz dodatkowych informacji, skontaktuj się z Troyem Cormanem, założycielem t2 Ranches, pod numerem 832 -759-1523 lub 214-690-9682.