Jak przechytrzyć prywatne ubezpieczenie hipoteczne

Nikt nie chce płacić prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI) od kredytu hipotecznego. Nie jest tania i zwiększa miesięczny koszt kredytu hipotecznego. Aby dowiedzieć się, czy możesz uniknąć PMI, zacznij od zrozumienia, dlaczego możesz się z tym utknąć.

Jedną z miar ryzyka, które pożyczkodawcy stosują przy udzielaniu kredytów hipotecznych, jest stosunek wartości kredytu do wartości kredytu hipotecznego (LTV). Jest to prosta kalkulacja polegająca na podzieleniu kwoty kredytu przez wartość domu. Im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższy profil ryzyka kredytu hipotecznego. Większość kredytów hipotecznych o współczynniku LTV większym niż 80% wymaga spłaty PMI przez kredytobiorcę. Dzieje się tak, ponieważ uważa się, że kredytobiorca, który posiada mniej niż 20% wartości nieruchomości, jest bardziej narażony na spłacenie pożyczki.

PMI in Depth

Niech załóżmy na przykład, że cena domu, który kupujesz, wynosi 300 000 USD, a kwota pożyczki to 270 000 USD (co oznacza, że wpłaciłeś zaliczkę w wysokości 30 000 USD), co daje współczynnik LTV na poziomie 90%. Miesięczna płatność PMI wynosiłaby między 117 USD i 150 USD, w zależności od rodzaju otrzymanego kredytu hipotecznego. (Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu lub ARM, uire wyższe płatności PMI niż kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu.)

Jednak PMI niekoniecznie jest wymogiem stałym. Kredytodawcy są zobowiązani do obniżenia wskaźnika PMI, gdy współczynnik LTV kredytu hipotecznego osiągnie 78% poprzez połączenie obniżenia kwoty głównej kredytu hipotecznego i wzrostu ceny domu. Jeżeli część obniżenia wskaźnika LTV wynika z aprecjacji ceny mieszkań, pamiętaj, że będziesz musiał zapłacić za nową wycenę, aby zweryfikować kwotę uznania.

Alternatywą dla płacenia PMI jest skorzystanie z drugiego kredytu hipotecznego lub co. ” jest znany jako pożyczka typu piggyback. Oto jak to działa: Uzyskujesz pierwszy kredyt hipoteczny na kwotę równą 80% wartości domu, unikając w ten sposób PMI, a następnie zaciągasz drugi kredyt hipoteczny na kwotę równą cenie sprzedaży domu, pomniejszoną o kwotę zaliczka i kwota pierwszej hipoteki.

Korzystając z liczb z powyższego przykładu, jeśli dom, który kupujesz kosztuje 300 000 $, wziąłbyś pierwszy kredyt hipoteczny na 240 000 $ , wpłać 30 000 $ zaliczki i otrzymaj drugi kredyt hipoteczny na 30 000 $. Eliminuje to konieczność płacenia PMI, ponieważ współczynnik LTV pierwszego kredytu hipotecznego wynosi 80%. Jednak teraz masz również drugą hipotekę, która prawie na pewno będzie miała wyższe oprocentowanie niż pierwsza.

Chociaż dostępnych jest wiele rodzajów drugiej hipoteki, wyższe odsetki stawka jest normalna dla kursu. Mimo to, połączone płatności za pierwszą i drugą hipotekę są zwykle niższe niż spłaty pierwszej i drugiej pożyczki wraz z PMI.

Kompromisy

Podsumowując Jeśli chodzi o PMI, jeśli masz mniej niż 20% ceny sprzedaży lub wartości domu do wykorzystania jako zaliczka, masz dwie podstawowe opcje:

1. Użyj „samodzielnego” pierwszego kredytu hipotecznego i spłacaj PMI, aż LTV kredytu hipotecznego osiągnie 78%, kiedy to PMI będzie można wyeliminować.
2. Użyj drugiego kredytu hipotecznego. Najprawdopodobniej spowoduje to niższe początkowe koszty kredytu hipotecznego niż płacenie PMI. Jednak drugi kredyt hipoteczny jest zwykle oprocentowany wyżej niż pierwszy i można go wyeliminować jedynie poprzez spłatę lub refinansowanie pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego na nowy samodzielny kredyt hipoteczny. Prawdopodobnie zrobiłbyś to, gdy LTV osiągnie 80% lub mniej, więc PMI nie będzie wymagane.

Na tę decyzję może mieć wpływ kilka innych czynników. Na przykład:

• Porównaj możliwe oszczędności podatkowe związane ze spłatą PMI z oszczędnościami podatkowymi związanymi ze spłatą odsetek od drugiej hipoteki. Zapytaj księgowego o przepisy podatkowe IRS dotyczące odliczania odsetek od kredytu hipotecznego.
• Porównaj koszt nowej wyceny w celu wyeliminowania PMI z kosztami refinansowania pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego w jeden samodzielny kredyt hipoteczny. Zwróć uwagę na ryzyko, że stopy procentowe mogą wzrosnąć między momentem podjęcia pierwotnej decyzji w sprawie kredytu hipotecznego a momentem refinansowania pierwszej i drugiej hipoteki.
• Sprawdź różne stopy obniżenia kwoty głównej dla dwóch opcji.
• Zanotuj wartość pieniądza w czasie (pomysł, że pieniądze, które wydajesz teraz, są warte więcej niż tę samą kwotę w przyszłości).

Jednak najważniejszą zmienną przy podejmowaniu decyzji jest oczekiwana stopa wzrostu cen mieszkań. Jeśli wybierzesz samodzielny pierwszy kredyt hipoteczny, który wymaga zapłacenia PMI – zamiast uzyskać drugi kredyt bez PMI – jak szybko Twój dom może zyskać na wartości do punktu, w którym LTV wynosi 78%, a PMI można wyeliminować ? Jest to nadrzędny czynnik decydujący i dlatego właśnie na nim się teraz skupimy.

Uznanie: klucz do podejmowania decyzji

Tutaj ”s najważniejszy czynnik decyzyjny: po wyeliminowaniu PMI z samodzielnego pierwszego kredytu hipotecznego, miesięczna rata, jaką będziesz winien, będzie mniejsza niż łączna spłata pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego. Rodzi to dwa pytania. Po pierwsze, ile czasu minie, zanim można będzie wyeliminować PMI? Po drugie, jakie są oszczędności związane z każdą opcją?

Poniżej znajdują się dwa przykłady oparte na różnych szacunkach tempa wzrostu cen domów.

Przykład 1: Powolne tempo wzrostu cen domów

Poniższe tabele porównują miesięczne spłaty samodzielnego, 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu z PMI w porównaniu z 30 -letnia, pierwsza hipoteka o stałym oprocentowaniu, połączona z drugą hipoteką na 30 lat / spłacaną w ciągu 15 lat.

Kredyty hipoteczne mają następujące cechy:

W poniższej tabeli oszacowano roczne stopy wzrostu cen domów.

Zwróć uwagę, że płatność PMI 120 USD jest zmniejszana z całkowitej miesięcznej spłaty samodzielnej pierwszej pożyczki hipotecznej w miesiącu 60 (patrz tabela poniżej), gdy LTV osiągnie 78% poprzez połączenie obniżki kapitału i wzrostu ceny domu.

Poniższa tabela przedstawia łączne miesięczne spłaty pierwszej i drugiej hipoteki. Pamiętaj, że miesięczna płatność jest stała. Oprocentowanie jest średnią ważoną. LTV dotyczy tylko pierwszej hipoteki.

Korzystając z pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego, można zaoszczędzić 85 dolarów miesięcznie na pierwsze 60 miesięcy. Odpowiada to całkowitym oszczędnościom w wysokości 5100 USD. Począwszy od 61 miesiąca, samodzielny pierwszy kredyt hipoteczny zyskuje 35 USD miesięcznie za pozostałe okresy kredytów hipotecznych. Jeśli podzielimy 5100 USD przez 35 USD, otrzymamy 145.

Innymi słowy, w tym scenariuszu powolnej aprecjacji cen domów, począwszy od 61 miesiąca, zajęłoby to kolejne 145 miesięcy, zanim korzyść w postaci spłaty samodzielnego pierwszego kredytu hipotecznego bez PMI mogłaby odzyskać początkową przewagę połączonej pierwszej i drugiej hipoteki. (Ten okres czasu zostałby wydłużony, gdyby wziąć pod uwagę wartość pieniądza w czasie.)

Przykład 2: Szybka aprecjacja ceny domu

Przykład poniżej opiera się na tych samych hipotekach co powyżej. Jednak stosowane są następujące szacunki wzrostu cen domów.

W tym przykładzie pokazujemy tylko jedną tabelę miesięcznych płatności dla dwie opcje (patrz tabela poniżej). Zwróć uwagę, że wskaźnik PMI spadł w tym przypadku w 13 miesiącu z powodu gwałtownego wzrostu cen domów, co szybko obniża LTV do 78%.

Połączone kredyty hipoteczne mają tylko korzyść płatnicza w wysokości 85 USD przez 12 miesięcy. Odpowiada to całkowitym oszczędnościom w wysokości 1020 USD. Od 13 miesiąca samodzielny kredyt hipoteczny ma przewagę płatniczą w wysokości 35 USD. Jeśli podzielimy 1020 USD przez 35, możemy ustalić, że zebranie początkowych oszczędności połączonej pierwszej i drugiej hipoteki zajmie 29 miesięcy.

Innymi słowy, zaczynając od W 41 miesiącu pożyczkobiorca byłby w lepszej sytuacji finansowej, wybierając pierwszy samodzielny kredyt hipoteczny z PMI. (Ten okres zostałby wydłużony, gdyby wziąć pod uwagę wartość pieniądza w czasie.)

Podsumowanie

Jeśli jesteś pożyczkobiorcą, który ma mniej niż 20% zaliczki, decyzja, czy skorzystać z pierwszej sam kredyt hipoteczny i PMI lub zdecyduj się na połączenie pierwszego i drugiego kredytu hipotecznego jest w dużej mierze funkcją tego, jak szybko spodziewasz się wzrostu wartości domu.

• Jeśli zdecydujesz się zapłacić PMI, można to wyeliminować poprzez wycenę, gdy LTV osiągnie 78%.
• Jeśli zdecydujesz się użyć kombinacji pierwszej i drugiej hipoteki, prawdopodobnie otrzymasz pierwszą płatność oszczędności. Jednak jedynym sposobem na wyeliminowanie drugiego kredytu hipotecznego, który prawdopodobnie będzie miał wyższe oprocentowanie niż pierwszy, jest jego spłata lub refinansowanie pierwszej i drugiej pożyczki w nową samodzielną hipotekę.

Jeśli nie możesz wymyślić wyższej zaliczki lub tańszego domu, oblicz opcje w oparciu o swój horyzont czasowy i przewidywany rozwój rynku nieruchomości. Nic jest oczywiście w pełni przewidywalny, ale daje to największą szansę na podjęcie najbardziej korzystnej decyzji.