Co to jest konserwacja obszaru wspólnego (CAM)?

Negocjowanie umowy leasingu dla Twojej firmy może być trudnym procesem i jeśli nie zrobiłeś tego wcześniej, zobaczysz wiele nowych, potencjalnie mylących warunków. Terminem, który często przytłacza najemców, jest utrzymanie powierzchni wspólnych, czyli opłaty, które najemcy płacą w przypadku najmu powierzchni komercyjnych, które są wspólne dla wszystkich najemców.

Co to jest konserwacja obszaru wspólnego?

Utrzymanie powierzchni wspólnych (CAM) to koszt, który Twoja firma płaci za obszary w budynku komercyjnym, które są wspólne dla wszystkich najemców. Spójrz na to w ten sposób: wynajmując budynek komercyjny, płacisz za dwa oddzielne obszary, powierzchnię użytkową i część wspólną.

Powierzchnia użytkowa

Powierzchnia użytkowa to powierzchnia, którą wynajmujesz, co oznacza powierzchnię w budynku, którego używasz jako najemca. Obszar ten może obejmować toalety w przestrzeni, szafy, pokoje socjalne i recepcję, a także indywidualne biura lub inne obiekty, których potrzebuje Twoja firma.

Powierzchnia wspólna

Powierzchnie wspólne budynku znajdują się poza wynajmowaną powierzchnią, ale są dostępne dla Ciebie i innych najemców. Obszary te obejmują wspólne toalety, hole, chodniki, parkingi i kształtowanie krajobrazu. Część wspólna w wielokondygnacyjnym budynku może obejmować windy, pomieszczenia elektryczne i korytarze publiczne.

Czasami termin „powierzchnia budynku do wynajęcia” lub „powierzchnia budynku brutto” obejmuje wynajmowaną powierzchnię oraz powierzchnie wspólne.

Jak działa konserwacja obszaru wspólnego?

Opłaty CAM są częścią warunków umowy najmu nieruchomości komercyjnej, dlatego ważne jest, aby zrozumieć, jak one działają.

Typowe opłaty w obszarze wspólnym

Opłata za CAM, którą płacisz, dotyczy utrzymania tych wspólnych obszarów, w tym konserwacji, napraw i kosztów operacyjnych, takich jak odśnieżanie i kształtowanie krajobrazu. Inne wspólne obszary objęte opłatami CAM obejmują dach, elementy konstrukcyjne, chodniki i wspólne toalety.

Inne koszty zawarte w opłatach CAM

Szukaj innych kosztów CAM w umowie dzierżawy. Wszystkie te koszty muszą zostać opłacone przez właściciela / zarządcę nieruchomości lub najemcę.

• Systemy bezpieczeństwa lub wynagrodzenia pracowników ochrony
• Pozwolenia , podatki, ubezpieczenie lub wszelkie koszty prawne.
• Reklama, znaki lub inne koszty operacyjne
• Media, czynsz lub koszty utrzymania oddzielnej wynajmowanej powierzchni biurowej

Koszty CAM są zwykle podawane w przeliczeniu na metr kwadratowy (proporcjonalnie), przedstawiane jako ułamek:

Powierzchnia do wynajęcia

Część lub całość wynajmowanej lub wynajmowanej powierzchni w budynku, centrum handlowym lub centrum handlowym

Utrzymanie powierzchni wspólnych w umowie najmu

Najem komercyjny umowa obejmie również severa l sekcje, które odnoszą się do obszarów wspólnych i opłat CAM.

• Lista i opis wszystkich wspólnych obszarów
• Oświadczenie, że obszary CAM są pod wyłączną kontrolą kierownictwa
• Oświadczenie, że wynajmujący będzie utrzymywał wszystkie powierzchnie wspólne w dobrym stanie technicznym oraz w sposób zgodny z porównywalnymi budynkami w okolicy
• Oświadczenie wynajmującego, że ma nieograniczony dostęp do powierzchni wspólnych
• Zasady korzystania z powierzchni wspólnych
• Dodatek z tytułu obniżenia czynszu (obniżka lub przestój), jeśli nie możesz korzystać z lokalu lub części wspólnych w wyniku szkód osobowych

Opcje płatności CAM w przypadku najmu komercyjnego

Najem komercyjny obejmuje inne mylące warunki określające, kto płaci jakie koszty – najemca czy właściciel. Możesz zobaczyć jeden z tych warunków, wymienionych w sytuacji, gdy wynajmujący płaci wszystkie koszty, a najemca pokrywa wszystkie koszty.

• Najem brutto (lub z pełną obsługą): Najemca miesięczna płatność obejmuje wszystko, w tym wszystkie koszty operacyjne, podatki i koszty CAM.
• Zmodyfikowany najem (lub brutto): Wydatki są dzielone między najemcę i wynajmującego (różne dla każdego dzierżawy).
• Najem netto: Najemca płaci część kosztów operacyjnych oprócz ustalonego czynszu.
• Triple Net Lease (czasami nazywany net-net-net lub NNN): Najemca pokrywa wszystkie koszty operacyjne podatki i ubezpieczenie. Właściciel jest odpowiedzialny za budynek, dach, a czasem parking.

Negocjowanie kosztów CAM

Niektóre kwestie do rozważenia podczas negocjowania kosztów CAM w ramach leasingu komercyjnego obejmują dodatkowe opłaty, zakres i amortyzacja

Dodatkowe opłaty

Niektórzy wynajmujący pobierają opłatę administracyjną jako procent kosztów CAM. Ten koszt dotyczy usług księgowych, przetwarzania płatności itp. Niektórzy mogą również dodawać opłaty za zarządzanie od strony trzeciej, ale to w zasadzie to samo. Nie powinieneś płacić za oba.

Wyjaśnienie kosztów

Czy opłata CAM obejmuje „konserwację” i „wymianę” i czy te koszty są zdefiniowane? Niektórzy wynajmujący uwzględniają wymiany w CAM, ponieważ są one mniej kosztowne niż ciągła konserwacja, podczas gdy najemcy twierdzą, że wymiany to dodatkowy koszt.

Amortyzacja systemu

Wymiana głównych systemów, takich jak na przykład system ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (HVAC), to koszty, które wynajmujący może amortyzować, a aktualizacja tych systemów poprawia zbywalność nieruchomości. Dlatego rozsądne jest, aby właściciel – a nie najemcy – płacił za to.