5 powodów, dla których Twój najemca może (słusznie) pozwać Cię

Umowy najmu to prawnie wiążące „umowy” umowne pomiędzy dwie strony, właściciel i najemca. To powiedziawszy, właściciele powinni być świadomi, że chociaż wiele przepisów chroni prawa właścicieli nieruchomości, najemcy również mają prawa. Te prawa najemców chronią najemców przed apodyktycznymi lub nielegalnymi działaniami wynajmującego. Dlatego rozumiejąc powody, dla których najemcy pozywać właścicieli i jak uniknąć potencjalnych problemów. Poniżej przyjrzymy się najważniejszym problemom wynajmującego-najemcy, które prowadzą do procesu sądowego.

Co to jest bezprawna eksmisja?

Statystyki pokazują, że właścicielom w ponad 90% udało się wygrać legalną eksmisję. Jednak bezprawne wyroki skazujące to zupełnie inna historia. Właściciele mogą słusznie starać się o eksmisję najemcy z wynajmowanej nieruchomości za niepłacenie czynszu, nie wyprowadzając się pod koniec okres najmu lub naruszenie jakichkolwiek postanowień dotyczących leasingu Jest wiele przypadków, gdy właściciel w pełni przestrzega zasad eksmisji najemcy, który ma problemy.

To powiedziawszy, jest niezbędne, aby zrozumieć, że eksmisja najemcy jest procesem prawnym i musi być przestrzegana, aby najemca nie pozywał o bezprawną eksmisję. Sprawdź te przypadki bezprawnej eksmisji, w których najemca może mieć podstawy prawne do wniesienia sprawy o koszty i odszkodowanie do sądu:

Typowe rodzaje bezprawnej eksmisji

1. Odwetowa eksmisja
2. nieprzestrzeganie państwowych procedur eksmisji
3. naruszenie prywatności lub nękanie

odwetowe eksmisje

przejęcie wynajmowanej nieruchomości w posiadanie, podwyższenie czynszu lub obniżenie świadczonej usługi (takiej jak media) najemcy, który spełnia którekolwiek z poniższych kryteriów, stanowi potencjalny odwet ze strony wynajmującego, a najemca może pozwać:

• Najemcy składający skargę z organem rządowym
• najemca, który jest zaangażowany w organizację najemcy
• osoba, która złożyła pozew przeciwko wynajmującemu w sprawie niezwiązanej z kwestią
• mieszkaniec, który powiadomił wynajmującego o potencjalnych zagrożeniach związanych z ołowiem w nieruchomości (w tym powiadomienie, że w obiekcie przebywa dziecko z podwyższonym poziomem ołowiu we krwi)

Nieprzestrzeganie państwowych procedur eksmisji

Należy złożyć dokumentację i konkretne wytyczne, których należy przestrzegać, jeśli chodzi o właściwe postępowanie eksmisyjne. Nie możesz po prostu wyrzucić lokatora na ulicę, niezależnie od tego, czy Twoje powody eksmisji są uzasadnione. Jeśli bezprawnie eksmitujesz najemcę z wynajmowanej nieruchomości, mogą pozwać Cię za poniesione szkody związane z eksmisją, koszty sądowe, opłaty adwokackie i wiele więcej. W związku z tym nie masz uprawnień do wykonywania żadnej z poniższych czynności bez odpowiedniego orzeczenia sądowego:

• Przenieś rzeczy swojego najemcy z wynajmowanej nieruchomości
• Zmień zamki
• Odetnij media od domu

Naruszenie spokoju

Zgodnie z większością przepisów stanowych, chyba że umowa najmu nieruchomości stanowi inaczej , do każdej umowy najmu wbudowane jest dorozumiane zobowiązanie lub gwarancja. Mówiąc najprościej, uprawnia to najemcę do „cichego korzystania” z lokalu podczas wynajmu domu.

Oznacza to, że najemcy mają gwarancję prawo do spokojnego życia bez naruszania prywatności lub nękania ze strony wynajmującego. Jeśli naruszysz prawo najemcy do spokojnego korzystania z lokalu, a najemca poczuje się zmuszony do opuszczenia lokalu, możesz zostać pociągnięty do odpowiedzialności za wszystkie związane z tym wydatki. ” konstruktywna eksmisja ”.

Jeśli dopuścisz się któregokolwiek z poniższych zachowań wobec lokatorów, możesz spotkać się z wezwaniem do sądu:

Co jest uważane za nękanie przez wynajmującego?

• Przerwy w dostawach mediów, takich jak prąd lub woda.
• Niewłaściwe wejście na teren Twojej nieruchomości.
• Wpuszczanie innych osób do mieszkania bez odpowiedniego powiadomienia lub zgody.
• Naruszenie praw poprzez plotki.
• Pojawienie się w miejscu pracy najemcy w celu omówienia kwestii związanych z właścicielem / najemcą.

Jakie są P enalcje bezprawnej eksmisji?

Jeśli najemca czuje się niesłusznie eksmitowany, może pozwać Cię do sądu. Jeśli wynajmujący od samego początku nie przestrzegał właściwego prawnego postępowania eksmisyjnego, może mieć sprawę i być może będziesz musiał zapłacić! Ponadto mieszkaniec może również wnieść roszczenia cywilne przeciwko właścicielowi, które mogą obejmować wtargnięcie, napad, pobicie i inne przestępstwa.

Eksmisje mogą być kosztowne; w rzeczywistości statystyki pokazują, że mogą one kosztować od 3000 do 5000 USD. To powiedziawszy, bezprawna eksmisja może spowodować, że zapłacisz lokatorowi następujące kwoty:

• Opłaty prawne
• Koszty sądowe
• Odszkodowanie – maksymalnie 3x rzeczywiste szkody lub 3x miesięczny czynsz
• Kary – w zależności od przepisów stanowych.
• Zwrot całej kaucji
• Czas więzienia – w stanach takich jak New Jersey właściciel prowadzący eksmisje w ramach samopomocy jest „osobą nieporządną”. Jest to przestępstwo, które naraża wynajmującego na do sześciu miesięcy więzienia.

Czy najemca może pozwać najemcę z powodu problemu z żywotnością?

Tak! Wszystkie stany, z wyjątkiem dla Arkansas, zezwalaj najemcom na słuszne pozwanie wynajmującego, jeśli zapewnią mieszkanie nie nadające się do zamieszkania. W szczególności, prawo stanu Maryland stanowi, że wszystkie umowy najmu zawierają oświadczenie gwarantujące najemcy mieszkanie, które jest w miarę bezpieczne i nadające się do zamieszkania. Istnieją pewne niedogodności, których najemcy chcą wynajmujący musi szybko zająć się takimi problemami, jak usterki kosmetyczne lub drobne naprawy konserwacyjne. Jednak naprawienie tych problemów sprowadza się do dobrej obsługi klienta, ale nie są one uważane za sytuacje niemożliwe do zamieszkania. Dlatego tylko w poniższych scenariuszach należy obawiać się o najemcę słusznie pozywa cię i wygrywa odszkodowanie.

Co uważa się za stan niezdolny do zamieszkania?

• Brak ciepła, światła, prądu lub wody (nie z powodu fa ilure to pay).
• Brak odprowadzania ścieków.
• Poważna inwazja gryzoni.
• Zagrożenia związane z farbą ołowiową nie są odpowiednio uwzględnione przez właściciela zgodnie z prawem stanowym.
• Wady konstrukcyjne stanowią poważne zagrożenie dla fizycznego bezpieczeństwa najemców.
• Każdy stan stwarzający poważne zagrożenie dla zdrowia lub pożaru.

Jakie są najemcy Consumer Report Rights?

Jeśli jesteś wynajmującym, złamanie federalnej ustawy o rzetelnej sprawozdawczości kredytowej może oznaczać poważne konsekwencje sądowe, jeśli najemca zdecyduje się na podjęcie działań prawnych. Powszechnie używane do sprawdzania potencjalnych najemców pod kątem wynajmowanej nieruchomości, raporty konsumentów mają również znaczenie podczas postępowania eksmisyjnego. Należy zwrócić uwagę na wiele naruszeń, które mogą wystąpić podczas korzystania z raportu konsumenckiego najemcy, aby nie naruszyć żadnego z jego praw:

• Niezgłoszenie najemców do biura informacji kredytowej.
• Odrzucenie wniosku z nieuzasadnionych powodów, które mogą później wpłynąć na możliwość najemcy wynajęcia domu w innym miejscu.
• Wymaganie współsygnatariusza, gdy jest to niepotrzebne.
• Zgłaszanie niepotrzebnych lub bezprawnych działań eksmisyjnych.
• Nieprzesłanie odpowiednich listów odmownych, podających powód odrzucenia wniosku.
• Żądanie wyższej kwoty depozytu niż jest to standardowe dla innych wnioskodawców.

Zapoznanie się ze wszystkimi federalnymi przepisami dotyczącymi sprawozdawczości kredytowej jest niezbędnym krokiem dla wszystkich wynajmujących, którzy chcą uniknąć pozwu ich najemców.

Pozwanie w sporze o kaucję

Jeden z najbardziej spornych sporów między wynajmujący i najemca w systemie sądów mieszkaniowych dotyczą kaucji. Chociaż jest to standardowa procedura dla prawie wszystkich umów najmu, wiele można powiedzieć o najlepszych praktykach dotyczących kaucji. Jeśli wynajmujący nie zwróci kaucji w terminie, najemca ma prawo dochodzić do 3-krotności zatrzymanej kwoty pieniężnej plus uzasadnione opłaty sądowe. Aby uniknąć kłótni w sądzie, wykonaj następujące proste kroki:

Jak uniknąć sporów dotyczących depozytu zabezpieczającego?

1. Nalicz odpowiednią kwotę: Obciąż lokatora odpowiednią kwotą depozytu zabezpieczającego w oparciu o rynek i specyfikę Twojej nieruchomości. W większości miejsc można najwyżej pobrać czynsz za maksymalnie 2 miesiące. Możesz pomyśleć, że zaniżone opłaty pomogą Ci szybciej wynająć nieruchomość, ale może to po prostu przyciągnąć najemcę niestabilnego finansowo.
2. Przeprowadź inspekcje przeprowadzki: wymagaj od każdego najemcy sprawdzenia nieruchomości z góry i Najemca zaznacza stan każdego szczegółu podczas przechodzenia, a następnie każe im podpisać i opatrzyć datą dokument i przekazać go bezpośrednio Tobie.
3. Oddzielne konta: Zamiast po prostu deponować pieniądze na swoim zwykłym koncie bankowym, załóż specjalne konto do wpłat i umieść tam pieniądze. W ten sposób nie ma wątpliwości, gdzie są pieniądze i nie przypadkowo ich użyjesz.
4. Przeprowadzaj inspekcje wyprowadzki: podczas inspekcji przeprowadzki dokładnie obejrzyj nieruchomość i weź dużo zdjęcia szkód wyrządzonych przez najemcę. Są to pozycje, które mogą pozwolić na potrącenie kwoty z depozytu zabezpieczającego.
5. Znaj prawo: zazwyczaj właściciel ma określony czas po wyprowadzce, zwykle 30 do 45 dni, zwrócić kaucję. Ponadto niektóre przepisy regulują sposób, w jaki najemcy otrzymują powiadomienia o opłatach za kaucję, a także wymagane pokwitowania.
6. Zachowaj pokwitowania: kiedy musisz odliczyć od kaucji, upewnij się, że dokumentujesz każdą transakcję naprawy / sprzątania zachowując paragony. Pokwitowania te będą zawierać kwoty, które możesz odliczyć, i stanowią wyraźny dowód pieniędzy wydanych na odzyskanie nieruchomości w dobrym stanie.Jest to niezbędne, aby Twój najemca nie mógł później kwestionować opłat.

Co to jest prawo stanu Maryland dotyczące depozytów zabezpieczających?

• Właściciel musi zapewnić najemcy pisemne pokwitowanie kaucji. Każdy wynajmujący, który tego nie zrobi, podlega opłatom karnym.
• Właściciele powinni przechowywać kaucję w instytucji finansowej ubezpieczonej na poziomie federalnym i wpłacić ją w ciągu 30 dni od jej otrzymania.
• Po wygaśnięciu najemcy najemcy, właściciel musi zwrócić najemcy kaucję zabezpieczającą w ciągu 45 dni (pomniejszoną o jakąkolwiek część kaucji, którą właściciel może zgodnie z prawem zatrzymać z powodu szkód lub nadmiernego brudu wykraczającego poza „zużycie”). wynajmujący może być zobowiązany do zapłacenia najemcy trzykrotności zatrzymanej kwoty plus honoraria prawnika.

Najlepsze sposoby na uniknięcie pozwu jako właściciel

Gdy Twoja firma jest wynajem nieruchomości wiąże się z wieloma ryzykami, z których jednym są procesy sądowe. Chociaż nikt nie jest w stanie przewidzieć, co zrobi najemca, jako właściciel może podjąć pewne kroki, aby zapobiec powstawaniu problemów.

1. Zapewnij bezpieczne i nadające się do zamieszkania mieszkanie: Twoim prawnym obowiązkiem jest zapewnienie mieszkania śpiewaj, że jest to stan bezpieczny i nadający się do zamieszkania. Kiedy Twój wynajem nie spełnia standardów czystości lub naprawy, ryzyko pozwu dramatycznie wzrasta. Ostatecznie Twoim obowiązkiem jest przestrzeganie wszelkich federalnych, stanowych i lokalnych kodeksów mieszkaniowych, aby zapewnić, że Twoja nieruchomość jest w stanie nadającym się do wynajęcia.
2. Szybka konserwacja adresu: gdy najemcy mają problem, którego nie chcesz rozwiązać, otwierasz się na problemy. W zależności od ciężkości naprawy najemca może zgodnie z prawem wstrzymać czynsz lub nawet pozwać do sądu. Pamiętaj, że wynajmowana nieruchomość to inwestycja, a naprawy są nieuniknione. Szybko rozwiązuj problemy z konserwacją i korzystaj z usług wykwalifikowanego technika.
3. Przestrzegaj umowy: umowa najmu jest umową wiążącą obie strony. Jeśli nie dotrzymasz końca umowy, możesz zostać pozwany. Dlatego ważne jest, aby znać i rozumieć każdy warunek leasingu i trzymać się go.
4. Prawidłowo postępuj z poważnymi obawami: Zagrożenia dla środowiska, takie jak azbest, farba na bazie ołowiu lub pleśń, wymagają odpowiedniego leczenia. Nigdy nie próbuj ukrywać tych kwestii; Zamiast tego zareaguj ujawnieniem i szybkim działaniem. Będzie to klucz do uniknięcia potencjalnych procesów sądowych.

Czy Landlord Insurance chroni przed procesami sądowymi?

Ubezpieczenie właściciela chroni wiele aspektów Twojej nieruchomości inwestycyjnej. Standardowe ubezpieczenie wynajmującego chroni mieszkanie i wszelkie dodatkowe konstrukcje, a także zapewnia ochronę od odpowiedzialności cywilnej. Jednak standardowa polisa zazwyczaj nie obejmuje bezprawnej eksmisji. Ponadto firmy zazwyczaj nie pokrywają żadnego naruszenia umowy najmu ze strony wynajmującego. Chociaż niektóre firmy oferują dodatkową ochronę za dodatkowe opłaty, najlepszą obroną przed procesami sądowymi są Twoje działania.

Podsumowanie

Czy chcesz uniknąć którejkolwiek z powyższych sytuacji z najemcami? Bay Property Management Group posiada biura zapewniające całodobową pomoc techniczną w zakresie usług zarządzania nieruchomościami w Baltimore oraz w całej Maryland, południowej Pensylwanii i Waszyngtonie. Nasz personel dobrze zna wszystkie przepisy federalne i stanowe dotyczące postępowania eksmisyjnego i kaucji. Dysponując wieloletnim doświadczeniem w sporządzaniu zgodnych z prawem umów najmu, rozumiemy równowagę między prawem najemcy do spokojnego miejsca do życia a Twoim spokojem.