wat is minimaal vereist om in aanmerking te komen voor een vrijstelling van onroerendgoedbelasting in Texas Archief – t2 Ranches

Door Troy Corman, t2ranches.com

Aangezien het klimaat van lage rentetarieven na de Grote Recessie aanhoudt, zijn de meeste reële activaprijzen enorm gestegen, inclusief recreatie- en landbouwgrond. Het is nu meer dan ooit belangrijk om strategieën voor het verlagen van de onroerendgoedbelasting te gebruiken om de hogere waarde van onroerend goed te compenseren. Een manier om dit te doen op braakliggend land is om het land wettelijk te beschouwen als Open Space (1-d-1) of Ag-use (1-d), zoals beschreven in de Grondwet van Texas in Artikel VIII, Secties 1-d en 1-d-1. In dit artikel zullen we bespreken hoe landbouwgebruik en open ruimte-land in Colorado County in aanmerking kunnen komen. Als u wilt weten hoe open ruimte land- en landbouwgrondaanduidingen werken in uw graafschap in Texas, zullen we graag onderzoek doen en de antwoorden geven.

De aanduidingen Open Space en Ag Use zijn speciale waarderingen die land belast op het agrarische gebruik of productiviteitswaarde. Er zijn specifieke vereisten waaraan moet worden voldaan om voor beide benamingen in aanmerking te komen, zoals hieronder beschreven.

Ag-gebruik (1-d)
De grond moet eigendom zijn van een natuurlijk persoon. Partnerschappen, bedrijven of organisaties komen mogelijk niet in aanmerking.
De grond moet drie jaar in agrarisch gebruik zijn geweest voordat de beoordeling van Ag Use wordt geclaimd.
De eigenaar moet de aanwijzing elk jaar aanvragen en een beëdigde verklaring indienen over de gebruik van het land.
Het landbouwbedrijf moet het primaire beroep en de bron van inkomsten van de grondeigenaar zijn.

Open ruimte (1-d-1)
Het land kan eigendom zijn van een persoon , corporatie of partnerschap.
De grond moet momenteel hoofdzakelijk worden gebruikt voor gebruik in de landbouw tot de in het gebied algemeen aanvaarde intensiteit.
De grond moet ten minste vijf van de afgelopen zeven voor een kwalificerend gebruik zijn bestemd. jaar.
Landbouwbedrijven zijn misschien niet de hoofdactiviteit van de eigenaar.

Open Space is de meest voorkomende aanduiding. Houd er rekening mee dat beide landbouwtaxaties niets te maken hebben met de marktwaarde van de grond. In plaats daarvan is de belastbare waarde gebaseerd op de productiviteitswaarde van de grond. (PTC Sec. 23.52 Beoordeling van gekwalificeerde landbouwgrond). Een manier om in aanmerking te komen voor de Open Space-taxatie zonder vijf jaar te hoeven wachten, is door het land voornamelijk te laten besteden aan natuurbeheer, zoals gedefinieerd in Subdivision (7) (B) of (C) in de mate van intensiteit die algemeen wordt aanvaard in het gebied, ongeacht hoe het land in het voorgaande jaar werd gebruikt. Het voorbehoud is dat dit alleen is toegestaan als uw land zich in een gebied bevindt met Federaal Bedreigde Soorten, zoals de Goudkangrietzanger of de Verio met zwarte dop.

Intensiteitsnormen voor open ruimte

Intensiteitsnormen zijn afgeleid van wat typisch is voor de lokale omgeving voor de verschillende landbouwactiviteiten. Om in aanmerking te komen voor Open Space-land in Colorado County, moet het traktaat ten minste 70% tot 75% agrarisch gebruik hebben om het hele traktaat te kwalificeren, en moet het als zodanig worden gebruikt gedurende minimaal zes maanden per jaar. De toepassingen worden gedefinieerd in de volgende categorieën.

Akkerbouwactiviteiten
Rijgewassen
Boomgaard
Hooigewas
Vrachtwagenboerderij
Wijngaarden
Geïrrigeerde akkerland

Weidegang
Verbeterd weiland
Inheems weiland
Borstelland
Wasteland

Speciale bewerkingen
Zuivel
Weidegrond
Hopbewerkingen
Bij / Honing
Permacultuur
Sierteelt
Gedomesticeerd Gevogelte
Kerstbomen en Aquacultuur
Gazon Gras Boerderij
Hout

Minimale Bomen Per Acre Vereisten
Pecannoten Boomgaarden 14 bomen / acre
Perzikboomgaarden 40 bomen / acre
Hout 400 bomen / acre
Kerstboom Farm 700 bomen / acre

Minimum areaalvereisten voor land en inheems grasland 10 Acres minimum
verbeterd grasland 10 hectare minimum
hooiproductie 10 hectare minimum
Boomgaarden / wijngaarden 10 hectare minimum
Boomkwekerijen 10 hectare minimum
Grasboerderijen 10 hectare minimum
Geïrrigeerd gewas 10 hectare Minimum
Aquacultuur 10 Acres Minimum
Voorheen was het minimum areaal 6 acres, dat is grandfa maar als u land verkoopt of land aan erfgenamen doorgeeft, wordt het minimum van 10 acre van kracht.

Zonder landbouwgebruik of open ruimte wordt dit land normaal belast tegen $ 1,67 x $ 150.000 (de getaxeerde waarde in dit voorbeeld), resulterend in een onroerende voorheffing van $ 2.505.

Als deze zelfde 15 hectare werd geclassificeerd als Ag-vrijstelling op basis van weidegang van vee (Native Pastureland als de categorie), zou u vermenigvuldig de $ 150.000 x $ 98 (Colorado County taxatie district ag-waarde voor inheems weiland). Het resultaat zou $ 1.470 bedragen.

Nu zou de jaarlijkse onroerende voorheffing worden berekend door de $ 1.470 x 0,0167 (belastingtarief van $ 1,67 / 100) te vermenigvuldigen om te komen tot een onroerende voorheffing van $ 24,55. Dat is nogal een verschil!

Hoe u voor uw land een landbouwvrijstelling krijgt in Colorado County
De nieuwe eigenaar (s) moeten de landbouwvrijstelling aanvragen en moeten op 1 januari van de belastingjaar.Het onroerend goed moet in het vorige belastingjaar een vrijstelling hebben gehad en moet minimaal 10 hectare groot zijn. Zodra het onroerend goed is overgedragen aan de nieuwe eigenaar (s), moet het taxatiedistrict hen een aanvraag sturen om de landbouwvrijstelling voort te zetten.

Als het onroerend goed is gekocht na 1 januari waarin de vorige landbouwvrijstelling van kracht is behoudt de nieuwe eigenaar het voordeel van de gg-vrijstelling voor dat belastingjaar.

Voor een bestaande grondeigenaar die nog nooit een “Ag-vrijstelling” heeft ontvangen, moet de grond minstens 10 acres groot zijn, moet momenteel voornamelijk gewijd aan het gebruik in de landbouw volgens de algemeen aanvaarde normen voor de provincie, en moet landbouwgebruik gedurende vijf van de voorgaande zeven jaar hebben vastgesteld. Een aanvraag voor een landbouw moet bij het district worden ingediend bij de hoofdtaxateur voordat een landbouw wordt verleend of geweigerd ( PCTS Sec. 23.54. Applicatie)

De 1D1 Open-Space Valuation (Ag-vrijstelling) -toepassing moet vóór 1 mei worden ingediend.

Bijenteelt is nu een gekwalificeerde landbouwvrijstelling voor traktaten zo klein als 5 Acres
Op 1 januari 2012 heeft de wet van Texas het mogelijk gemaakt om bijenteelt te kwalificeren als een ag-vrijstelling op onroerendgoedbelasting. De details zijn te vinden in de Texas Property Tax Code onder hoofdstuk 23, subhoofdstuk D, Sec. 23.51 (1) en: (2) “… de term omvat ook het gebruik van land om bijen te kweken of te houden voor bestuiving voor de productie van menselijk voedsel of andere tastbare producten met een commerciële waarde, op voorwaarde dat de gebruikte grond niet kleiner is dan 5 acres of meer dan 20 acres. In het Colorado County Appraisal District kunnen nestelende bijen (typisch vrijmetselaarsbijen – bijen van bestuiving) of honingbijen (productie van menselijk voedsel) worden bestoven.

Onder open ruimte productiviteitswaardering, worden waarden berekend met behulp van een aangepaste inkomensbenadering om de waarde per hectare te bepalen.

In Texas wordt geschat dat één bijenkorf 74 pond honing produceert, met naar schatting $ 60 aan uitgaven per bijenkorf. vijfjarig gemiddelde van $ 5,08 per pond honing, berekent Colorado County de waardering van de bijenteelt als volgt:

Intensiteitsnormen voor de bijenteelt in Colorado County in Texas

5 hectare – moet 6 bijenkorven hebben of nestkasten
6 – 10 hectare – moet 7 bijenkasten of nestkasten hebben
11 – 12 hectare s – moet 8 bijenkorven of nestkasten hebben
13 – 14 hectare – moet 9 bijenkasten of nestkasten hebben
15 – 16 hectare – moet 10 bijenkorven of nestkasten hebben
17 – 18 hectare – moet 11 hebben bijenkasten of nestkasten
19 – 20 acres – moet 12 kasten of nestkasten hebben

Hoe in aanmerking te komen voor natuurbeheer Gebruik voor een landbouwtaxatie in de open ruimte om uw eigendomsbelastingen in Texas te verlagen
Om in aanmerking te komen voor gebruik in het wildbeheer, moet het land minimaal een jaar eerder zijn gekwalificeerd als Ag Open Space-gebruik. Het land moet op ten minste drie van de volgende manieren zijn gebruikt om een in stand gehouden fok-, migrerende of overwinterende populatie van inheemse wilde dieren voor menselijk gebruik te vermeerderen, inclusief voedsel, medicijnen of recreatie:

1. Habitatbestrijding
2. Erosiebestrijding
3. Bestrijding van roofdieren
4. Aanvullende watervoorraden leveren
5. Aanvullende voedselvoorraden leveren
6. Schuilplaatsen bieden, en
7. Tellingen doen om de bevolking te bepalen

Als de nieuwe eigenaar het land heeft onderverdeeld uit een groter gebied, moet het een minimaal 16 hectare om in aanmerking te komen als gebruik voor natuurbeheer. De nieuwe eigenaar kan een jaar wachten met een AG-vrijstelling, en dan overschakelen naar Wildlife Management-gebruik.

Als het gebied Wildlife Management in het voorgaande jaar heeft gebruikt en voldoet aan de minimum 10 acres voor Ag-vrijstelling, dan is de nieuwe eigenaar kan het gebruik van Wildlife Management blijven gebruiken, maar een nieuwe 1D1 Ag-aanvraag moet worden ingediend samen met een Wildlife Management Plan. Het natuurbeheerplan kan op het Texas Parks and Wildlife Form 885 staan, of het kan een zelfgeschreven plan zijn, maar het moet drie van de zeven hierboven genoemde natuurpraktijken bevatten met een lijst van de beoogde diersoorten.

Het wordt aanbevolen om een kaart te verstrekken van waar de drie praktijken zich op uw land bevinden. Bewaar bovendien uw bonnen voor uw uitgaven als gevolg van het actief onderhouden van de drie van de zeven natuurbeheerpraktijken. Idealiter wilt u contact opnemen met uw plaatselijke bioloog van Texas Parks and Wildlife (TPWD) voordat u het natuurbeheerplan invult. De bioloog kan u ook adviseren over welke dieren in het wild bevorderlijk zijn voor uw specifieke eigendom.

Ag Rollback-belastingen in Texas
Houd er rekening mee dat als u land verkoopt dat de aanduiding Ag Use of Open Space heeft, belastingen kunnen worden geactiveerd. Een Ag Rollback-belasting is een aanvullende belasting die wordt geheven wanneer een eigenaar van een onroerend goed het gebruik van een onroerend goed van agrarisch naar een ander gebruik verandert, met uitzondering van het bouwen van een huis voor een persoonlijke woning. De Rollback Tax recupereert de belasting die de eigenaar zou hebben betaald als zijn of haar land tegen marktwaarde was belast voor de jaren die onder de Rollback vallen (doorgaans vijf jaar).

Onder Ag Use (1-D) creëert de verkoop van het land of de verandering van het gebruik van het land de Rollback Tax die teruggaat tot de drie jaar voorafgaand aan het jaar waarin de verkoop of wijziging in gebruik vindt plaats.

Onder Open Space (1-D-1) worden de Rollback Taxes geactiveerd wanneer de verandering in gebruik voor een niet-agrarisch doel is, waarbij de belastingen worden teruggedraaid om de voorgaande vijf jaar aan belastingen terug te vorderen die zou zijn betaald als het land niet de aanduiding Open Space had gehad.

Als u vragen heeft over details in dit artikel of aanvullende informatie nodig heeft, neem dan contact op met Troy Corman, oprichter van t2 Ranches, op 832 -759-1523 of 214-690-9682.

Land an d Ranches te koop in Colorado County, TX