Wat is Common Area Maintenance (CAM)?

Het onderhandelen over een leaseovereenkomst voor uw bedrijf kan een moeilijk proces zijn en als u dit nog niet eerder heeft gedaan, zult u veel nieuwe, mogelijk verwarrende termen tegenkomen. Een term die huurders vaak in de war brengt, is het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimte, de vergoedingen die huurders betalen in commerciële huurovereenkomsten voor gebieden die alle huurders gemeen hebben.

Wat is gemeenschappelijk gebiedonderhoud?

Gemeenschappelijk onderhoud (CAM) zijn de kosten die uw bedrijf betaalt voor de ruimtes in een commercieel gebouw die gemeenschappelijk zijn voor alle huurders. Bekijk het op deze manier: wanneer u een bedrijfspand huurt, betaalt u voor twee afzonderlijke ruimtes: de gebruiksruimte en de gemeenschappelijke ruimte.

Bruikbare oppervlakte

Bruikbare oppervlakte is de ruimte die u huurt, dat wil zeggen de vierkante meters in een gebouw dat u specifiek als huurder gebruikt. Dit gebied kan toiletten in de ruimte, kasten, pauzeruimtes en een receptie omvatten, naast individuele kantoren of andere faciliteiten die uw bedrijf nodig heeft.

Gemeenschappelijke ruimte

Gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw bevinden zich buiten uw gehuurde ruimte, maar zijn beschikbaar voor u en andere huurders. Deze gebieden omvatten gemeenschappelijke toiletten, lobbys, wandelpaden, parkeerplaatsen en landschapsarchitectuur. De gemeenschappelijke ruimte in een gebouw met meerdere verdiepingen kan liften, elektrische kamers en openbare gangen omvatten.

Soms wordt de term “verhuurbare bouwoppervlakte” of “bruto bouwoppervlak” gebruikt om de gehuurde ruimte plus de gemeenschappelijke ruimtes mee te nemen.

Hoe werkt het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes?

CAM-vergoedingen maken deel uit van de voorwaarden in een leaseovereenkomst voor commercieel onroerend goed, dus het is belangrijk om te begrijpen hoe ze werken.

Typische kosten in een gemeenschappelijke ruimte

De CAM-vergoeding die u betaalt, is voor het onderhoud van deze gemeenschappelijke ruimtes, inclusief onderhoud, reparaties en bedrijfskosten zoals sneeuwruimen en landschapsarchitectuur. Andere gemeenschappelijke ruimtes die worden gedekt door CAM-vergoedingen zijn onder meer het dak, structurele elementen, looppaden en gemeenschappelijke toiletten.

Overige kosten inbegrepen in CAM-kosten

Zoek naar andere CAM-kosten in uw leaseovereenkomst. Al deze kosten moeten worden betaald door de verhuurder / beheerder of de huurder.

• Beveiligingssystemen of salarissen van beveiligingspersoneel
• Vergunningen , belastingen, verzekeringen of eventuele juridische kosten
• Reclame, borden of andere bedrijfskosten
• Voorzieningen, huur of kosten voor het onderhouden van een aparte leasekantoorruimte

CAM-kosten worden meestal uitgedrukt per vierkante meter (pro rata), weergegeven als een breuk:

Verhuurbaar vloeroppervlak

Een deel van of het gehele verhuurbare vloeroppervlak in het gebouw, winkelcentrum of winkelcentrum

Gemeenschappelijk gebiedonderhoud in uw leaseovereenkomst

Een commerciële lease overeenkomst omvat ook meerdere l secties die verwijzen naar gemeenschappelijke ruimtes en CAM-vergoedingen.

• Een lijst en beschrijving van alle gemeenschappelijke ruimtes
• Een verklaring dat CAM-gebieden onder de exclusieve controle van het management staan
• Een verklaring dat de verhuurder alle gemeenschappelijke ruimtes in goede staat en in goede staat zal houden en op een manier die consistent is met vergelijkbare gebouwen in de omgeving
• Een verklaring van de verhuurder dat hij onbeperkte toegang heeft tot de gemeenschappelijke ruimtes
• Regels voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes
• Een vergoeding voor huurverlaging (vermindering of stopzetting) als je het terrein of de gemeenschappelijke ruimtes niet kunt gebruiken als gevolg van een ongevalsschade

CAM-betalingsopties in commerciële leases

Commerciële leases bevatten andere verwarrende termen die aangeven wie welke kosten betaalt: de huurder of de verhuurder. Mogelijk ziet u een van deze voorwaarden, opgesomd door de verhuurder alle kosten te laten betalen en de huurder alle kosten te laten betalen.

• Bruto (of volledige) huurovereenkomst: de huurder maandelijkse betaling omvat alles, inclusief alle bedrijfskosten, belastingen en CAM-kosten.
• Gewijzigde huurovereenkomst (of bruto): uitgaven worden verdeeld tussen huurder en verhuurder (verschillend voor elke huurovereenkomst).
• Nettolease: de huurder betaalt een deel van de bedrijfskosten bovenop de overeengekomen huur.
• Triple Net Lease (soms net-net-net of NNN genoemd): de huurder betaalt alle exploitatiekosten, belastingen en verzekeringen. De verhuurder is verantwoordelijk voor het gebouw, het dak en soms de parkeerplaats.

Onderhandelen over CAM-kosten

Enkele zaken waarmee u rekening moet houden wanneer u onderhandelt over CAM-kosten in een commerciële lease, zijn onder meer extra kosten, omvang en afschrijving

Extra kosten

Sommige verhuurders rekenen administratiekosten als een percentage van de CAM-kosten. Deze kosten zijn voor boekhoudkundige diensten, het verwerken van betalingen, enz. Sommige kunnen ook beheerkosten van derden toevoegen, maar deze zijn in principe hetzelfde. U hoeft niet voor beide te betalen.

Opheldering van de kosten

Zijn de kosten van de CAM inclusief “onderhoud” en “vervanging” en zijn deze kosten gedefinieerd? Sommige verhuurders nemen vervangingen op in CAM omdat deze minder duur zijn dan doorlopend onderhoud, terwijl huurders zouden beweren dat vervangingen extra kosten met zich meebrengen.

Systeemafschrijving

Vervangingen van grote systemen, zoals een verwarmings-, ventilatie- en airconditioning (HVAC) -systeem, zijn bijvoorbeeld kosten die de verhuurder kan afschrijven, en het bijwerken van deze systemen verbetert de verkoopbaarheid van een woning. Het is dus logisch dat de verhuurder – niet de huurders – hiervoor moet betalen.