Verhouding vloeroppervlak

Industriële zones

Als bepalende factor voor het volume is de verhouding vloeroppervlak in industriële gebieden waarschijnlijk minder bruikbaar dan in enig ander type gebruiksdistrict. Hoewel moderne planten veel kenmerken gemeen hebben, zijn deze kenmerken niet noodzakelijk uniform binnen een zone. Dit komt omdat industriegebieden voornamelijk worden geclassificeerd op basis van de “hinderlijke” kenmerken van fabricageprocessen.

Ter illustratie: een “lichte” industriezone vereist hinderlijke industrieën en voldoende afstand tussen fabrieken en accessoires enerzijds en omliggende woonwijken anderzijds. Het heeft ook, wenselijk, een lage structurele dichtheid of percentage van het totale land bedekt door constructies. Deze kenmerken kunnen worden bereikt door andere bulkcontroles – voornamelijk werven en percentage van de perceelbedekking. Omdat de meeste fabrieken die tegenwoordig worden gebouwd, niet meer dan één verdieping hoog zijn, beperken maximale hoogtelimieten het ontwerp van de fabriek niet op dezelfde manier als het ontwerp van kantoorgebouwen. Bijgevolg is er weinig stimulans om hoger te gaan dan wat is toegestaan door de verordening.

Als controle van de werkgelegenheidsdichtheid (personen per acre) in industriële zones is de verhouding van het vloeroppervlak een tamelijk ineffectief apparaat. In tegenstelling tot kantoorgebouwen en winkels is de verhouding tussen personen en een eenheid vloeroppervlak binnen een zone zeer variabel. Tijdens de herbestemmingsstudies in Chicago werd bijvoorbeeld vastgesteld dat een fabriek met een vloeroppervlak van 10.000 vierkante voet op een perceel van 200.000 vierkante voet maar liefst drie of wel 600 arbeiders in dienst zou kunnen hebben.

Bij de zogenaamde zware industrieën kunnen de verschillen in vloeroppervlak per werknemer aanzienlijk zijn. Een aluminiumplaatfabriek kan bijvoorbeeld meer dan 2000 vierkante voet vloeroppervlak per werknemer hebben, terwijl een vliegtuigfabriek misschien minder dan 300 vierkante voet vloeroppervlak per werknemer heeft. (Zie Space for Industry door Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Bij het aanbevelen van een industrielocatie, de hoeveelheid en het soort verkeer dat wordt gegenereerd zijn bijna net zo belangrijk als hinderlijke kenmerken. Hier is de vloeroppervlakteverhouding nagenoeg onbruikbaar om congestie te voorkomen. Volgens Jack C. Smith in een paper, “Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officials), werden bulkcontroles en andere methoden overwogen in de pre-bestemmingsstudies in Chicago en om de volgende redenen verworpen:

(1) een eenvoudige beperking van ofwel de totale omvang van de werkgelegenheid of het bruto perceeloppervlak is zinloos, aangezien tien kleine fabrieken die een blok bezetten evenveel verkeer kunnen genereren als kan een grote plant het hele blok bezetten; (2) bulkcontroles, terwijl de concentraties van werknemers indirect worden beperkt door beperkingen op het grootste deel van de gebouwen, beperken de concentratie van werknemers binnen het toegestane vloeroppervlak niet effectief. Sommige soorten industriële activiteiten hebben doorgaans wel 175 werknemers per hectare in dienst, zelfs in nieuwe gebouwen met een relatief laag volume. Wanneer dergelijke concentraties zich voordoen in gebieden waar de straat- en doorvoercapaciteit relatief laag is, ontstaan er onvermijdelijk ernstige problemen. Ironisch genoeg komen dergelijke hoge dichtheden meestal voor in de industrieën die anders goede buren zijn van woongebieden.

Mr. Smith vervolgt met te zeggen dat de enige effectieve controle een directe beperking lijkt te zijn van de arbeidsdichtheid (het aantal werknemers per hectare), omdat een dergelijke controle de focus van het genereren van verkeer effectief zal spreiden. “De waarden van een dergelijke verordening zullen voornamelijk zijn om industrieën met een hoge dichtheid ervan te weerhouden zich in probleemgebieden te vestigen en om als een effectieve juridische maatstaf te dienen in gevallen waarin overmatige uitbreiding tot ernstige verkeersproblemen heeft geleid.”

Blijkbaar is het enige doel van een vloeroppervlakteverhouding in industriële zones als aanvulling op andere soorten bulkcontroles. Zelfs in dit opzicht lijkt het nut ervan beperkt. Omdat plantmanagers over het algemeen geen gebouwen willen die meer dan één verdieping hoog zijn, zijn de voordelen van flexibiliteit zo aantrekkelijk in commerciële zones niet relevant. Als het om redenen van compatibiliteit met het gebruik in de omgeving wenselijk wordt geacht om een constante verhouding tussen bruto vloeroppervlak en bruto landoppervlak vast te stellen, kan een regeling van de verhouding tussen vloeroppervlakken nuttig zijn om dit resultaat te bereiken, vooral als er bijgebouwen zijn.

Bovendien hebben veel industriële bedrijven in typische “zware industriële districten” geen vloeroppervlakken als zodanig. Bijvoorbeeld graanelevatoren, aardolieraffinaderijen en zwaartekrachtprocessen. Een vloeroppervlakteverhouding is een betekenisloze vorm van bulkcontrole over dergelijke operaties.

In industriegebieden die dicht bij het centrale zakendistrict liggen, kunnen de regeling van de vloeroppervlakteverhouding echter dezelfde toepassingen en voordelen hebben als in de binnenstad juiste gedeelte.De voorgestelde alomvattende herziening van de bestemmingsverordening van Philadelphia zou een nieuw beperkt industrieel district tot stand brengen om loft-industriële vestigingen op centrale locaties te huisvesten. Volgens de samenvatting van de voorgestelde verordening laat dit district, in tegenstelling tot andere beperkte industriële districten, “een volledige reeks commerciële toepassingen toe, en is het daarom bijzonder geschikt voor het stadscentrum”. Bulk is vergelijkbaar met wat is toegestaan voor commerciële gebouwen en appartementsgebouwen op centrale locaties en wordt gecontroleerd door een limiet op het vloeroppervlak.

Woonzones

Als we de doeleinden van bulkcontroles in gedachten houden, wat extra voordelen heeft de vloeroppervlakte-ratio te bieden in woonwijken? Om een antwoord op deze vraag te benaderen, zullen toepassingen met lage en hoge dichtheid afzonderlijk worden beschouwd.

In een- en tweegezinszones wordt het gebruik van de oppervlakte-verhouding lijkt eerder beperkt te zijn. Zonder in te gaan op de gevestigde rechtvaardigingen voor werfvereisten, kunnen we zien dat ze samen met maximale hoogtelimieten een volumeregeling creëren. Als aan deze afmetingen een maximale kaveldekking wordt toegevoegd, krijgen we een resultaat dat hetzelfde effect heeft als een vloeroppervlakteverhouding doordat ze, gecombineerd, een constante verhouding tot stand brengen tussen het volume van gebouwen en de oppervlakte van het land. (Zie diagram.) Bovendien zorgen ze voor een minimale scheiding tussen gebouwen, wat niet noodzakelijkerwijs volgt uit de regeling van de verhoudingen van het vloeroppervlak.

In de meeste gevallen zijn afgesloten parkeerterreinen buiten de straat vrijgesteld van ” bruto vloeroppervlak.” (Zie definities, paginas 3 t / m 7.) Andere bijgebouwen vallen echter ook onder deze definitie. Door het apparaat voor de verhouding tussen vloeroppervlakte te gebruiken, wordt het grootste deel van alle hoofd- en bijgebouwen (behalve garages en carports) gereguleerd.

Samengevat: het effect van de verhouding vloeroppervlak in woonwijken met een lage dichtheid is voornamelijk om bulkcontroles te verfijnen. In dit opzicht is het gebruik vergelijkbaar met dat in industriegebieden.

Wanneer we de woonwijken met hoge dichtheid bereiken, benaderen we daarentegen de situatie die heerst in commerciële zones met hoge dichtheid, waar land duur is, is de hoogte van gebouwen relatief onbelangrijk en waar in ieder geval de hoogte kan worden verhoogd als er ruimte wordt gewonnen op de begane grond en op de lagere verdiepingen.

In woongebieden is het verschil in type bezetting brengt andere factoren naar voren. Als woongebruik moeten appartementswoningen en groepshuisvesting beide toegang hebben tot licht, zon en lucht, moeten ze gescheiden zijn van ander gebruik zodat het geluid niet onnodig stoort, en moeten ze een minimale hoeveelheid bruikbare buitenruimte hebben. Kortom, ze moeten de voorzieningen hebben die passen bij het moderne stadsleven. Maar deze benodigdheden worden niet gegarandeerd door de verhouding van het vloeroppervlak, en bijgevolg worden andere controles gebruikt om ze te beveiligen.

De meest voorkomende hiervan zijn tuinvoorzieningen, die resulteren in de bulkschil die slechts beperkte variatie toelaat in het ontwerp van gebouwen. Bovendien kan worden aangetoond dat, tenzij de minima voor werven voldoende breed of diep zijn, ze in feite niet de bovengenoemde voorzieningen bieden.

Om ze te bereiken en tegelijkertijd om de flexibiliteit te behouden inherent aan een vloeroppervlakteverhouding, zijn ook andere apparaten ontwikkeld.4 Ze worden in combinatie met elkaar gebruikt, met als theorie dat het netto-effect minimumnormen bereikt. Ze worden hier slechts beknopt beschreven, aangezien de voorschriften in ordonnantie soms vrij complex zijn. Ze zijn allemaal afgeleid van ideeën die in Groot-Brittannië zijn ontwikkeld en worden beschreven in verschillende publicaties van het Ministerie van Volkshuisvesting en Lokaal Bestuur (of zijn voorganger, het Ministerie van Ruimtelijke Ordening).

Obstakelhoek. Het doel van de lichtbelemmeringshoek is het verzekeren van de toegang van licht en lucht tot straten en voorramen van gebouwen. Dergelijke voorzieningen creëren een denkbeeldig vlak, diagonaal oplopend vanuit een hoek op de hartlijn van de straat en leunend tegen het gebouw, dat niet in dit vlak mag snijden. Dit apparaat komt voor in de voorstellen voor de stad New York en het District of Columbia, in de bestemmingsverordening van Denver en andere. Het diagram op pagina 25 is afkomstig uit het Harrison, Ballard & Allen-rapport.

Gebied met lichte toegang. Dit is een onbelemmerd gebied buiten een wettelijk verplicht raam, binnen een boog die zich 70 graden uitstrekt aan elke kant van een lijn loodrecht op de muur van het gebouw op de hartlijn van het raam. De straal is meestal minimaal 4,5 meter in woonwijken, hoewel het in sommige gebieden wel 60 meter kan zijn. Een bepaald deel van de ruimte binnen deze wig blijft vrij van bebouwing en andere obstakels. Details variëren tussen de verschillende verordeningen die dit apparaat gebruiken.

Bruikbare open ruimte.Gebouwen met meerdere gezinnen kunnen voldoende licht ontvangen door middel van de twee zojuist beschreven apparaten en hebben nog steeds geen leefruimte buiten. Om bruikbaar te zijn, moeten buitenruimten van dit type gemakkelijk toegankelijk zijn voor bewoners, voldoende groot en verdeeld zijn (d.w.z. gerelateerd aan het aantal en de soorten mensen die er gebruik van maken) en geschikt zijn voor de doeleinden waarvoor ze bedoeld zijn. Deze doeleinden worden beschreven in het Harrison, Ballard & Allen-rapport als spaties “om de box van de baby of een wagen voor een slapend kind op te zetten; ruimte om stoelen neer te zetten op een hete nacht; ruimte voor ouderen en herstellende mensen om frisse lucht, zonneschijn en een koel briesje te krijgen; ruimte om kleding op te hangen, een paar bloemen op te kweken; het kan worden gezien dat bruikbare open ruimte eenvoudigweg een uitbreiding is van de achtertuin of de voorste buk voor gezinnen die in alle dichtheidscategorieën leven; zeker geen onredelijk onderdeel van een stedelijke levensstandaard. “

Hetzelfde rapport definieert” bruikbare open ruimte “om alleen dat deel van het grondoppervlak van een perceel met bestemmingsplannen op te nemen:

1. die is gewijd aan recreatieruimte buitenshuis, groen en serviceruimte voor huishoudelijke activiteiten (zoals het drogen van kleding), die normaal gesproken buitenshuis worden uitgevoerd, en
2. Die voldoet aan de voorgeschreven minimumafmetingen …, voor de betreffende wijk, en
3. die niet bestemd is voor privé-wegen die openstaan voor het vervoer van voertuigen, optionele off-street parkeerplaats of accessoire off-street laadplaatsen , en
4. Waar geen constructies op de grond zijn, behalve waar toegestaan, … en
5. Die vrij is tussen het toegestane niveau van de achtertuin en de hemel, behalve dat niet meer dan vijfentwintig procent (25%) van de totale bruikbare open ruimte die op een bestemmingskavel beschikbaar is, overkapt mag zijn, en in dat geval niet meer dan vijftig y procent (50%) van de omtrek van het overdekte gedeelte moet omsloten zijn, en
6. die, indien boven het niveau, structureel veilig is en voldoende verhard en beschermd, en
7. welke toegankelijk en beschikbaar is voor ten minste alle bewoners van wooneenheden waarvoor de ruimte vereist is.

Hoewel bruikbare open ruimte wordt gedefinieerd als een deel van een grondoppervlak, kunnen dakruimten en balkons worden vervangen, op voorwaarde dat ze voldoen aan de verordeningsvereisten met betrekking tot grootte, vrij van obstakels, toegankelijkheid en veiligheid.

Tot nu toe hebben we de vloeroppervlakverhouding besproken als een controle voor het bouwen van bulk. Af en toe is het ook gebruikt als dichtheidscontrole. Gezien het aantal gezinnen per hectare en de gemiddelde grootte van appartementen in vierkante voet, kan een oppervlakte-verhouding worden afgeleid. Bij een poging om de dichtheid te beheersen door middel van een bestemmingsplanverordening, is de ultieme relatie die wordt gezocht tussen personen en land. Normen van minimale kaveloppervlakten per gezin bereiken deze verhouding direct zonder tussenkomst van gegevens over het vloeroppervlak.

Zelfs als de gemiddelde vloeroppervlakken voor verschillende typen woningen bekend waren, is de verhouding vloeroppervlak een onbetrouwbare dichtheidscontrole. Planning the Neighborhood geeft aan:

… de verhoudingen van het vloeroppervlak weerspiegelen de bevolkingsdichtheid niet, omdat het vloeroppervlak per persoon varieert (meestal stijgend naarmate het inkomen stijgt) . Om de populatiebelastingen te meten, moet een extra index van het vloeroppervlak per persoon worden gebruikt. Dit maakt het mogelijk om de dichtheid in termen van verhoudingen van het vloeroppervlak te relateren aan de bevolkingsdichtheid.

Ditzelfde punt wordt op een iets andere manier naar voren gebracht door Jack C. Smith in zijn commentaar op de bestemmingsverordening van Chicago:

FAR alleen is een zeer ondoelmatige dichtheidscontrole. Wanneer een gewenst patroon van bevolkingsdichtheid wordt gezocht, kan de FAR alleen het verdiende doel opleveren als alle wooneenheden op de gemiddelde grootte zijn gebouwd. Afwijkingen van de gemiddelde grootte van wooneenheden en het gemiddeld aantal personen per wooneenheid zouden de effectuering van de dichtheidsdoelstellingen teniet doen. Om deze reden hebben we in de Chicago-verordening een directe dichtheidscontrole gebruikt, het perceeloppervlak per wooneenheid, als aanvulling op FAR.

Mr. Smith wijst er ook op dat de verhouding van het vloeroppervlak nutteloos is bij het reguleren van de conversie binnen bestaande constructies, en dat het perceeloppervlak per wooneenheid de methode was die werd vastgelegd in de Chicago-verordening om excessieve conversies te beheersen.5

Conclusies h2>

De verhouding vloeroppervlak is een verfijning ten opzichte van traditionele bulkcontroles. Het drukt in één maat in plaats van meerdere de wiskundige relatie uit tussen bouwvolume en grondeenheid. Het heeft echter geen enkele invloed op de plaatsing van dat volume op het land. Daarom, als plaatsing een factor is die moet worden gereguleerd, zijn aanvullende bulkapparaten vereist.

De verhouding van het vloeroppervlak is geen wondermiddel.Het krijgt waarde als bestemmingsmiddel wanneer de numerieke waarde die eraan wordt toegekend, bijdraagt aan het bereiken van de doelen van de bestemmingsverordening en tegelijkertijd meer ruimte geeft aan ontwerpers van gebouwen. Daarom is een lage vloeroppervlakteverhouding niet per se goed, noch een hoge per se slecht. Het hangt af van de zone.

Voor zover het bruto vloeroppervlak een maat is voor de belasting van openbare straten en nutsvoorzieningen en van de vraag naar transport en parkeerruimte, is de verhouding vloeroppervlak een middel om de opwekking te reguleren. van verkeer en vraag en van het voorspellen van toekomstige behoeften. Voor zover de bruto-vloeroppervlakte geen maatstaf is voor de bevolkingsdichtheid, is de vloeroppervlak-verhouding ontoereikend als een controle van de dichtheid en als een voorspellend apparaat.

Aanpassingen van het oorspronkelijke idee hebben de veelzijdigheid ervan vergroot. Het lijkt waarschijnlijk dat verdere verfijningen het nut ervan zullen vergroten. Naarmate er echter wijzigingen worden aangebracht, worden de ordonnantiebepalingen complexer. De premies zijn bijvoorbeeld onredelijk complex voor een kleine stad en mogen niet blindelings worden gekopieerd. Ook blijken de voordelen van de vloeroppervlakteverhouding vooral voor te komen in bulkzones waar bouwhoogte niet bepaald een factor is. Daarom is de verhouding vloeroppervlak geen ongemengde zegen.

Opmerkingen

1. Planning the Neighborhood (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, gepubliceerd door Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) wijst erop dat de wiskundige relatie tussen de verhouding tussen vloeroppervlak en gebouwdekking en hoogte wordt uitgedrukt door het volgende formule:

2. In commerciële wijken kan de vloeroppervlakteverhouding worden verhoogd als binnenparkeren wordt gemeubileerd. In de C-4 wijk is FAR 3,5 bijvoorbeeld de limiet voor appartementswoningen zonder afgesloten bovengrondse parkeergelegenheid; een extra FAR 1,0 wordt gegeven voor afgesloten parkeerplaatsen, waardoor een totaal FAR van 4,5 wordt. Ander gebruik is FAR 7.0 toegestaan, plus 2.0 voor afgesloten parkeerplaatsen, wat een totaal van FAR 9.0 maakt.

3. Er zijn aanwijzingen dat de overdracht van vloeroppervlak van de onderste naar de bovenste verdiepingen winstgevend is. Studies van kantoorgebouwen in de stad New York laten zien dat de huurprijzen voor vierkante meters gemiddeld met ongeveer één procent per verdieping stijgen, waarbij de derde, vierde of vijfde verdieping als basis wordt gebruikt. De begane grond en de tweede verdieping zijn “belastingbetalers” en zijn betrouwbare inkomensvloeren. Daarover gesproken, de heer Ford (in Building Bulk, Height en Form merkt op: “In ieder geval is het het duidelijkst dat licht en vooruitzichten een duidelijke premie afdwingen, en dat alles wat meer van het bovenste licht en openheid naar beneden brengt naar de lagere verdiepingen zal hun huurwaarde dienovereenkomstig toenemen. Met andere woorden, het is praktisch mogelijk om een aanzienlijk offer te brengen door bulk op te bouwen in de lagere verdiepingen, mits een voldoende deel ervan aan de toren wordt toegevoegd. “

4 “Hoek van lichtbelemmering” en “gebied van lichte toegang” worden ook gebruikt in niet-residentiële zones.

5. De verordening luidt: “Geen enkel bestaand woongebouw mag worden verbouwd om te conflicteren met, of verder in strijd zijn met de vereisten van het perceeloppervlak per wooneenheid van de wijk waarin een dergelijke woning zich bevindt. “