Opzeggen wanneer een huurovereenkomst afloopt: hoe? Wanneer? Wie?

ORLANDO, Fla. – Onlangs is er een toename geweest in het aantal telefoontjes naar de Florida Realtors® Legal Hotline met betrekking tot het beëindigen van een huurovereenkomst en hoeveel kennisgeving de ene partij de andere moet geven als ze ontruimen of niet verlengen.

Deze bellers hebben een breed scala aan aannames over wat “de regel is” voor kennisgeving wanneer partijen het einde van een huurovereenkomst naderen. Laten we eens kijken hoe dit eigenlijk werkt:

Beller nr. 1: “De huurder verlengt zijn huurcontract niet, maar laat de verhuurder dit nooit weten. Is de huurder niet verplicht de verhuurder op de hoogte te stellen dat hij weggaat? ”

Antwoord: ik weet dat dit je favoriete is, maar het hangt ervan af. Hier is echter hoe u het antwoord bepaalt: kijk naar de huurovereenkomst.

Moet de huurovereenkomst een bepaald aantal dagen op de hoogte worden gebracht door de partijen in het geval dat ze het pand niet verlengen en / of verlaten? Zo niet, dan eindigt de huurovereenkomst wanneer de huurovereenkomst eindigt. In legalese heet dit een huurovereenkomst met een bepaalde duur. Voorbeeld? De partijen hebben een huurovereenkomst die begint op 1 oktober 2020 en eindigt op 30 september 2021. Er staat niets in de huurovereenkomst dat iets vermeldt over de melding van niet-verlenging of ontruiming van het pand. Als zodanig eindigt de huurovereenkomst op 30 september 2021 – en geen van beide partijen is wettelijk verplicht om de ander op de hoogte te stellen.

Beller # 2: “De wet vereist dat de huurder ten minste 60 dagen van tevoren op de hoogte stelt aan de verhuurder dat de huurder het pand verlaat. ”

Antwoord: dit is een veel voorkomende misvatting die waarschijnlijk is gebaseerd op de taal in hoofdstuk 83, deel II, van de Florida Statutes, meestal aangeduid als de verhuurder / Huurderwet. In het bijzonder stelt sectie 83.575 (1), in relevant deel, dat “een huurovereenkomst met een specifieke duur een bepaling kan bevatten die de huurder vereist om de verhuurder binnen een bepaalde periode op de hoogte te stellen voordat hij het pand verlaat aan het einde van de huurovereenkomst. … Een huurovereenkomst mag echter niet meer dan 60 dagen opzegtermijn vereisen… ”

Laten we deze eens nader bekijken. Ten eerste is het belangrijk op te merken dat er staat dat de huurovereenkomst een meldingsverplichting kan bevatten. Dit betekent dat het niet hoeft, maar het zou kunnen. Dus als de huurovereenkomst niets zegt (zie beller # 1 hierboven), dan is er geen vereiste.

Ten tweede staat er dat als de overeenkomst deze meldingsverplichting bevat, er geen aankondiging vereist is die verder uit dan 60 dagen. Dit kan dus betekenen dat er een opzegtermijn van 25 dagen, een opzegtermijn van 30 dagen of een opzegtermijn van 58 dagen is. Het mag niet langer zijn dan 60 dagen. Er is geen algemene rechtsregel die een opzegtermijn van 60 dagen vereist.

Beller # 3: “De huurder kwam toevallig de huisbaas tegen, die zei dat hij hem zou bellen over een wandeling volgende week. omdat de huurovereenkomst afliep. De huurder is in paniek – hij had geen idee dat de verhuurder niet van plan was de huurovereenkomst te verlengen en niet van plan was te verhuizen. ”

Antwoord: Zoals vermeld in het eerste voorbeeld , kijk naar de huurovereenkomst. Als er geen meldingsplicht is binnen de huurovereenkomst, dan heeft de huurder een grote aanname gedaan over het kunnen blijven.

Zoals ik al eerder zei, eindigt de huurovereenkomst wanneer de huurovereenkomst afloopt. , Florida Statuut 83.575 (1) stelt dat als de huurovereenkomst kennisgeving van de huurder aan de verhuurder vereist met betrekking tot ontruiming, er een gelijkwaardige eis van de verhuurder moet zijn om de huurder op de hoogte te stellen als de huur niet moet worden verlengd. Dus nogmaals, als de huurovereenkomst over deze kwestie zwijgt, is er geen meldingsverplichting.

Wat moet u uit dit artikel halen? Om een meldingsplicht van partijen te krijgen, staat communicatie nog steeds centraal. Een “best practice” voor vastgoedbeheerders: maak een kalenderherinnering aan dat een huurovereenkomst binnenkort afloopt. Dit geeft u de tijd om contact op te nemen met de verhuurder om te informeren naar interesse in verlenging, zodat u dit met de huurder kunt bespreken. Misschien heeft de verhuurder dit niet gedaan. vind het leuk dat de huurder verschillende huurbetalingen te laat heeft betaald en nooit te late vergoedingen heeft betaald. Als zodanig heeft de verhuurder er geen belang bij om samen met die huurder te verlengen.

Een wijze vastgoedbeheerder zou de intentie van de verhuurder om verder te gaan met een nieuwe huurder en herinner de huidige huurder eraan dat van hem wordt verwacht dat hij tegen het einde van de huurovereenkomst het pand heeft verlaten. Dit moet vroeg genoeg worden gedaan zodat de huurder tijd heeft om andere afspraken te maken en te verhuizen. Een huurder de dag bellen voordat een huurovereenkomst afloopt, is niet de beste manier om met dit scenario om te gaan.

Het is ook aan te raden dat een huurder die geïnteresseerd is in het verlengen van een huurovereenkomst, dit vóór het einde van de huurovereenkomst met de verhuurder communiceert. Is de verhuurder bereid om Verlengen? Zo ja, geweldig. Koop samen een nieuwe huurovereenkomst ether voor de partijen om een huurovereenkomst van maand tot maand uit te voeren of aan te gaan.

Hoe dan ook, het is noodzakelijk voor de partijen om te communiceren, zelfs als de huurovereenkomst dit wettelijk niet vereist.Anders zou je een situatie kunnen hebben waarin de huurder aannam dat hij zou kunnen blijven, de verhuurder niet van plan is te verlengen en in feite een nieuwe huurovereenkomst heeft getekend met een nieuwe huurder om volgende week te beginnen. Kortom, een zooitje.

Meredith Caruso is Associate General Counsel voor Florida Realtors