Hoe een particuliere hypotheekverzekering te slim af te zijn

Niemand wil een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moeten betalen voor een hypotheek. Het is niet goedkoop en het draagt bij aan de maandelijkse kosten van de hypotheek. Uitzoeken of u PMI kunt vermijden, begint met begrijpen waarom u er überhaupt aan vastzit.

Een van de risicomaatstaven die kredietverstrekkers gebruiken bij het overnemen van een hypotheek, is de loan-to-value (LTV) ratio van de hypotheek. Dit is een eenvoudige berekening door het bedrag van de lening te delen door de waarde van de woning. Hoe hoger de LTV-ratio, hoe hoger het risicoprofiel van de hypotheek. De meeste hypotheken met een LTV-ratio van meer dan 80% vereisen dat de PMI door de lener wordt betaald. Dat komt omdat een lener die minder dan 20% van de waarde van het onroerend goed bezit, wordt geacht een grotere kans te hebben een lening in gebreke te blijven.

Diepgaande PMI

Laten we neem bijvoorbeeld aan dat de prijs van het huis dat u koopt $ 300.000 is en het geleende bedrag $ 270.000 (wat betekent dat u een aanbetaling van $ 30.000 hebt gedaan), wat resulteert in een LTV-ratio van 90%. De maandelijkse PMI-betaling zou tussen $ 117 liggen. en $ 150, afhankelijk van het type hypotheek dat u krijgt. (Hypotheken met verstelbare rente, of ARMs, hogere PMI-betalingen dan hypotheken met vaste rente.)

PMI is echter niet noodzakelijk een permanente vereiste. Kredietverstrekkers zijn verplicht de PMI te verlagen wanneer de LTV-ratio van een hypotheek 78% bereikt door een combinatie van hoofdsomverlaging op de hypotheek en woningprijsstijging. Als een deel van de verlaging van de LTV-ratio te wijten is aan de woningprijsstijging, houd er rekening mee dat u voor een nieuwe taxatie moet betalen om de mate van waardering te verifiëren.

Een alternatief voor het betalen van PMI is om een tweede hypotheek te gebruiken of zoiets ” staat bekend als een piggyback-lening. Zo werkt het: U krijgt een eerste hypotheek met een bedrag gelijk aan 80% van de woningwaarde, waardoor PMI vermeden wordt, en sluit vervolgens een tweede hypotheek af met een bedrag gelijk aan de verkoopprijs van de woning minus het bedrag van de aanbetaling en het bedrag van de eerste hypotheek.

Als u de cijfers uit het bovenstaande voorbeeld gebruikt en als het huis dat u koopt $ 300.000 kost, neemt u een eerste hypotheek van $ 240.000 , maak een aanbetaling van $ 30.000 en ontvang een tweede hypotheek van $ 30.000. Dit elimineert de noodzaak om PMI te betalen, omdat de LTV-ratio van de eerste hypotheek 80% is. Je hebt nu echter ook een tweede hypotheek die vrijwel zeker een hogere rente zal hebben dan je eerste hypotheek.

Hoewel er veel soorten tweede hypotheken beschikbaar zijn, is de hogere rente tarief is normaal voor de cursus. Toch zijn de gecombineerde betalingen voor de eerste en tweede hypotheek meestal minder dan de betalingen van de eerste hypotheek plus PMI.

De afwegingen

Samenvattend , als het op PMI aankomt: als u minder dan 20% van de verkoopprijs of waarde van een huis heeft om als aanbetaling te gebruiken, heeft u twee basisopties:

1. Gebruik een “zelfstandige” eerste hypotheek en betaal PMI totdat de LTV van de hypotheek 78% bereikt, waarna de PMI kan worden geëlimineerd.
2. Gebruik een tweede hypotheek. Dit zal hoogstwaarschijnlijk resulteren in lagere initiële hypotheeklasten dan het betalen van PMI. Een tweede hypotheek heeft echter meestal een hogere rente dan de eerste hypotheek en kan alleen worden geëlimineerd door deze af te betalen of de eerste en tweede hypotheek te herfinancieren tot een nieuwe zelfstandige hypotheek. Vermoedelijk zou u dit doen wanneer de LTV 80% of minder bereikt, dus er is geen PMI vereist.

Verschillende andere factoren kunnen een rol spelen bij deze beslissing. Bijvoorbeeld:

• Vergelijk de mogelijke belastingbesparingen die gepaard gaan met het betalen van PMI met de belastingbesparingen die gepaard gaan met het betalen van rente over een tweede hypotheek. Vraag uw accountant naar de IRS-belastingregels voor hypotheekrenteaftrek.
• Vergelijk de kosten van een nieuwe taxatie om PMI te elimineren met de kosten van het herfinancieren van een eerste en tweede hypotheek in een enkele, zelfstandige hypotheek. Let op het risico dat de rentetarieven zouden kunnen stijgen tussen het moment van de eerste hypotheekbeslissing en het moment waarop de eerste en tweede hypotheek zouden worden geherfinancierd.
• Controleer de verschillende tarieven van een hoofdsomverlaging van de twee opties.
• Let op de tijdswaarde van geld (het idee dat geld dat je nu uitgeeft, in de toekomst meer waard is dan hetzelfde bedrag).

De belangrijkste variabele in de beslissing is echter de verwachte stijging van de woningprijs. Als u kiest voor een zelfstandige eerste hypotheek waarvoor u PMI moet betalen (in plaats van een tweede hypotheek zonder PMI te krijgen), hoe snel kan uw huis dan in waarde stijgen tot het punt waarop de LTV 78% is en de PMI kan worden geëlimineerd ? Dit is de doorslaggevende factor en daarom degene waar we ons nu op zullen concentreren.

Waardering: de sleutel tot besluitvorming

Hier is de belangrijkste beslissingsfactor: zodra PMI is geëlimineerd uit de zelfstandige eerste hypotheek, zal de maandelijkse betaling die u verschuldigd bent minder zijn dan de gecombineerde betalingen voor de eerste en tweede hypotheek. Dit roept twee vragen op. Ten eerste, hoe lang duurt het voordat de PMI kan worden geëlimineerd? En ten tweede, wat zijn de besparingen die aan elke optie zijn verbonden?

Hieronder staan twee voorbeelden op basis van verschillende schattingen van de waardestijging van een woning.

Voorbeeld 1: een lage waardering van de huizenprijs

In de onderstaande tabellen worden de maandelijkse betalingen van een zelfstandige 30-jarige hypotheek met vaste rente met PMI vergeleken met een 30 -jaar vastrentende eerste hypotheek gecombineerd met een 30-jarige / binnen 15-jarige tweede hypotheek.

De hypotheken hebben de volgende kenmerken:

In de onderstaande tabel worden de jaarlijkse stijgingen van de huizenprijzen geschat.

Merk op dat de $ 120 PMI-betaling wordt geschrapt van de totale maandelijkse betaling van de zelfstandige eerste hypotheek in maand 60 (zie onderstaande tabel) wanneer de LTV 78% bereikt door een combinatie van hoofdsomvermindering en waardestijging van de woning.

Onderstaande tabel toont de gecombineerde maandelijkse afbetalingen van de eerste en tweede hypotheek. Merk op dat de maandelijkse betaling constant is. Het rentepercentage is een gewogen gemiddelde. De LTV is alleen die van de eerste hypotheek.

Met de eerste en tweede hypotheek kan $ 85 dollar per maand worden bespaard voor de eerste 60 maanden. Dit staat gelijk aan een totale besparing van $ 5.100. Vanaf maand 61 krijgt de zelfstandige eerste hypotheek een voordeel van $ 35 per maand voor de resterende looptijd van de hypotheken. Als we $ 5.100 delen door $ 35, krijgen we 145.

Met andere woorden, in dit scenario van langzame waardestijging van huizen, vanaf maand 61, zou het nog 145 maanden duren voordat het betalingsvoordeel van de zelfstandige eerste hypotheek zonder PMI zou het aanvankelijke voordeel van de gecombineerde eerste en tweede hypotheken kunnen terugwinnen. (Deze tijdsperiode zou worden verlengd als de tijdswaarde van geld in aanmerking zou worden genomen.)

Voorbeeld 2: een snelle waardering van de huisprijs

Het voorbeeld hieronder is gebaseerd op dezelfde hypotheken als hierboven. De volgende schattingen van de woningprijs worden echter gebruikt.

In dit voorbeeld tonen we slechts één tabel met maandelijkse betalingen voor de twee opties (zie onderstaande tabel). Merk op dat de PMI in dit geval in maand 13 is gedaald vanwege de snelle stijging van de huizenprijs, waardoor de LTV snel wordt verlaagd tot 78%.

De gecombineerde hypotheken hebben alleen een betalingsvoordeel van $ 85 voor 12 maanden. Dit staat gelijk aan een totale besparing van $ 1.020. Vanaf maand 13 heeft de zelfstandige hypotheek een betalingsvoordeel van $ 35. Als we $ 1.020 delen door 35, kunnen we bepalen dat het 29 maanden zou duren om de initiële besparingen van de gecombineerde eerste en tweede hypotheken te compenseren.

Met andere woorden, te beginnen met maand 41 zou de lener financieel beter af zijn door te kiezen voor de stand-alone eerste hypotheek met PMI. (Deze periode zou worden verlengd als de tijdswaarde van geld in aanmerking zou worden genomen.)

Waar het op neerkomt

Als u een lener bent met een aanbetaling van minder dan 20%, is de beslissing om al dan niet alleen hypotheek en PMI of kiezen voor een combinatie van een eerste en een tweede hypotheek hangt grotendeels af van hoe snel u verwacht dat de waarde van uw woning zal stijgen.

• Als u ervoor kiest om PMI te betalen, kan dit worden geëlimineerd door middel van een taxatie zodra de LTV 78% bereikt.
• Als u ervoor kiest om een combinatie van eerste en tweede hypotheken te gebruiken, krijgt u waarschijnlijk een eerste betaling besparingen. De enige manier om de tweede hypotheek, die waarschijnlijk een hogere rente zal hebben dan de eerste, te elimineren, is door deze af te betalen of uw eerste en tweede lening te herfinancieren in een nieuwe zelfstandige hypotheek.

Als u niet met een hogere aanbetaling of een goedkopere woning kunt komen, bereken dan uw opties op basis van uw tijdshorizon en hoe u verwacht dat de vastgoedmarkt zich zal ontwikkelen. is natuurlijk volledig voorspelbaar, maar dit geeft je de meeste kans om de meest gunstige beslissing te nemen.