De complete gids voor hypotheekleningen door artsen

Op het eerste gezicht zien hypotheekleningen voor artsen er geweldig uit. Geen geld naar beneden. Geen jumbo-limieten. Geen particuliere hypotheekverzekering (PMI). Ten slotte lijkt het erop dat er een product bestaat om u te belonen voor uw tijd aan training tot arts. Het is tenslotte moeilijk geweest. De afgelopen jaren heb je veel van je vrienden huiseigenaar zien worden.

Terwijl ze hun laatste foto van een leuke, doe-het-zelf renovatie van een huis plaatsten, zat je vast in de bibliotheek om pathologie te studeren. Terwijl ze een zomerbarbecue organiseerden in hun eigen achtertuin, zat jij voor een bordexamen van 8 uur (en je hebt je pauzes perfect getimed zodat je een proteïnereep kon verslinden).

Maar laten we eerlijk zijn. Kredietverstrekkers doen er alles aan om geld te verdienen, en ze kunnen u niet zomaar een gratis ritje geven. Dus, hoe verhouden de hypotheekleningen van artsen zich tot al het andere dat beschikbaar is? Zijn ze echt zo goed als ze klinken? Laten we eens kijken.

Op dit punt in het koopproces van een huis heeft u al een solide beslissing genomen over hoeveel u aan uw huis wilt uitgeven en heeft u uw financiële eenden op een rijtje. De volgende stap is dus om te beslissen hoe u uw huis financiert en of een hypotheeklening door een arts de beste optie voor u is.

Voordat we ingaan, als u liever luistert naar een overzicht van hoe Hypotheken voor artsen werken, bekijk deze podcast van Finance For Physicians:

Om u te helpen een weloverwogen beslissing te nemen, behandelen we:

• Hoe hypotheekleningen voor artsen Werk
• Alternatieven en hoe ze te vergelijken zijn
• Beslissen over de beste hypotheek voor uw situatie

Hypotheekleningen door artsen

Eerst , laten we het hebben over waarom hypotheekleningen voor artsen überhaupt bestaan. De reden is dat artsen buitengewoon winstgevende klanten zijn voor geldschieters. Ze sluiten al vroeg in hun carrière grote leningen af en betalen die bijna altijd af. Kredietverstrekkers gebruiken hypotheekleningen voor artsen om artsen aan het begin van hun carrière in te sluiten door hen meer geld te lenen met minder voorwaarden dan hun concurrenten. Ze maken het nog aantrekkelijker door het op de markt te brengen als een speciaal programma alleen voor artsen.

Houd er echter rekening mee dat hun uiteindelijke doel is om u binnen te krijgen en u andere producten te verkopen als uw Een medische student die overgaat naar een residentie zonder inkomsten, geen contant geld en een bootlading studieleningen zou normaal gesproken nooit in aanmerking komen voor een hypotheek als er geen hypotheekleningen voor artsen waren. Er bestaat echter niet zoiets als een gratis lunch. Deze leningen zijn in eerste instantie aantrekkelijk, maar zijn vaak duurder dan de alternatieven. Daarom is het zo belangrijk om hypotheekleningen voor artsen te vergelijken met andere soorten hypotheekleningen voordat u een beslissing neemt.

Wat is er zo bijzonder?

Hoe verschilt de hypotheeklening van een arts dan van een typische hypotheek? Hier zijn enkele van de algemene kenmerken:

• Nul (of zeer lage) aanbetaling vereist
• Geen particuliere hypotheekverzekering “PMI”
• Geen tariefverhogingen op jumboleningen (doorgaans lening s groter dan $ 417K)
• Kredietverlening op basis van een door een arts ondertekend arbeidscontract
• Minder kritiek op de schulden van studieleningen

Wie telt als gekwalificeerd Lener?

Een “gekwalificeerde lener” is normaal gesproken een medische bewoner, collega of behandelend arts met een ondertekend arbeidsovereenkomst. Sommige geldschieters zijn ook tandartsen, dierenartsen en andere artsen.

Wie biedt hypotheekleningen voor artsen aan?

Er is een groeiende lijst van geldschieters die hypotheekleningen voor artsen aanbieden, waaronder:

• Vijfde derde bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (nu Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Centrale Bank
• Citizens Bank
• Fairway Independent Hypotheek
• Leningen door artsen
• BancorpSouth

Houd er ook rekening mee dat we geen financiële relatie hebben met een van deze geldschieters – we willen u alleen helpen bij het verkennen van uw opties. Als u een geldverstrekker bent en graag aan onze lijst wilt worden toegevoegd, laat het ons dan weten.

Hypotheekkosten:

Dus nu ik heb uitgelegd waarom hypotheken voor artsen anders zijn en waarom ze veel jonge docenten aanspreken, is het tijd om de hypotheeklasten eens onder de loep te nemen.Veel mensen concentreren zich op de maandelijkse betalingen wanneer ze overwegen een huis te kopen, maar er zijn verschillende kosten die uw totale hypotheeklasten vormen:

• Rente – De rentekosten zijn gebaseerd op het rentepercentage, de lening saldo en aflossingstermijn van de lening
• Afsluitingskosten – Een eenmalige, contante uitgave betaald bij afsluiting, verpakt in het saldo van de lening of verpakt in de lening in de vorm van een hogere rente
• PMI – De maandelijkse vergoeding die doorgaans wordt betaald totdat 20% eigen vermogen is bereikt.

Het eerste dat u moet weten over hypotheekleningen door artsen is dat veel geldschieters bereid zijn hun vergoedingen te verlagen, vooral als ze weten dat het competitief is. Vaak krijgen onze klanten kortingen aangeboden zodra de geldschieters zich realiseren dat ze met meerdere geldschieters praten. Als je de beste deal wilt krijgen, zorg er dan voor dat het voor de geldschieter duidelijk is dat je met meerdere concurrenten praat en dat het voor hen geen zeker schot is.

Afsluitingskosten en rentetarieven zijn een beetje als een wankelen: het verlagen van de afsluitingskosten van een hypotheek verhoogt de rente – Of als u de laagst mogelijke rente wilt, heeft u hogere afsluitingskosten. U kunt zien hoe dit werkt in deze uitsplitsing van de Mortgage Professor-website.

Wat PMI betreft, u heeft het of u niet. Het kost doorgaans tussen de 0,3% en 1,5% van het oorspronkelijke geleende bedrag per jaar. Een onfeilbare manier om PMI te vermijden, is door 20% te verlagen. Bij sommige leningen, zoals de hypotheeklening voor artsen, kunt u PMI vermijden, ook al heeft u geen eigen vermogen van 20%.

Een andere manier om PMI te vermijden, is door twee hypotheken te nemen – een waarmee u 80 % van de deal en de tweede die de resterende schuld dekt (tot 20%). Maar onthoud dat al deze PMI-vermijdingstactieken extra kosten met zich meebrengen.

Als u nieuwsgierig bent om te zien hoe al deze kosten in uw situatie oplopen, hebben we de perfecte tool voor u . Het laat u zien hoe verschillende scenarios zich vertalen in maandelijkse betalingen, en het bevat ook schattingen voor alle verborgen uitgaven, zoals huisonderhoud en nutsvoorzieningen. U kunt zien hoe dit allemaal optelt gedurende de looptijd van de lening.

Klik hier om het werkblad te krijgen!

Tarieven en kosten – een voorbeeld

Laten we aannemen dat u een arts bent die een huis van $ 500.000 overweegt. Je hebt een fantastisch krediet, maar geen contant geld voor een aanbetaling. Wat zijn uw opties voor hypotheken met 0% aanbetaling zonder PMI? Hier zijn de meest populaire met enkele voorbeeldtarieven. Dit zijn geen werkelijke tarieven en zijn slechts voorbeelden:

Welke optie moet u kiezen?

Als u in het leger zit en vooral als u gehandicapt bent, kan de VA-hypotheek worden een solide optie.

Hypotheekleningen voor artsen hebben het hoogste rentetarief, maar het zit vast. De ARM heeft een beter tarief dan de 30-jarige hypotheek voor artsen, maar het tarief wordt variabel na zeven jaar. De conventionele 80/20 biedt de beste rente op de primaire hypotheek, maar de tweede hypotheek heeft een variabele rente.

Ervan uitgaande dat u geen militair bent en geen VA-hypotheek kunt krijgen, moet u deze beslissing over hoe lang u de woning bezit en hoeveel u van plan bent te betalen aan de hypotheek. Laten we op basis van deze factoren de beste opties bekijken:

• 0-7 jaar – Als u niet verwacht dat u gedurende ten minste zeven jaar in huis zult wonen, is de Hypotheeklening voor artsen 7/1 ARM is vaak uw beste optie. Maar echt, als u van plan bent er minder dan vijf jaar in te wonen, zou u moeten huren.
• 7+ jaar (en gemiddeld inkomen en spaargeld) – In dit geval is de hypotheeklening voor artsen met 30 -jaar vaste rente is aantrekkelijk (of 15 jaar vast als u de cashflow heeft). Maar dit moet opnieuw worden bekeken wanneer u 20% eigen vermogen heeft, u onder de jumbo-limieten zakt of als de rente in het algemeen daalt. Als u eenmaal aan het profiel voldoet, kunt u vaak herfinancieren in een nieuwe, niet-medische lening die competitiever is.
• 7+ jaar (en het vermogen om de HELOC zeer snel af te betalen) – De conventionele 80/20 begint om er veel beter uit te zien, vooral als u de kredietlijn binnen een jaar of twee kunt laten verdwijnen. Aan de andere kant, als u echt over zoveel cashflow beschikt, moet u misschien in plaats daarvan kijken naar een hypotheek van 15 jaar.

Afsluitingskosten maken de zaken vaak snel ingewikkeld. Om de wiskunde te vereenvoudigen, hebben we geen afsluitingskosten meegerekend. Houd hier rekening mee wanneer u verschillende hypotheekopties met elkaar vergelijkt. Vraag de geldschieters om offertes te geven met zo dicht mogelijk bij nul afsluitingskosten – althans om te beginnen. Het is veel gemakkelijker om hypotheken die vanuit een kostenoogpunt op dezelfde manier zijn gestructureerd te vergelijken.

Moet u contant betalen?

Wat moet u doen als u wat contant geld heeft of overweegt te wachten tot u de contant geld? In dat geval vergelijkt u de hypotheek van de arts met de conventionele hypotheek van 20%. Nogmaals, we gaan ervan uit dat beide gestructureerd zijn om de afsluitingskosten in de lening te verpakken om de wiskunde eenvoudiger te maken.Om u een duidelijke vergelijking te geven, laten we de conventionele lening met 20% naar beneden structureren om exact dezelfde betalingen te hebben als de hypotheeklening voor artsen. Het enige verschil is de aanbetaling en het rentepercentage.

Optie # 1 – $ 100K aanbetaling conventionele lening

• $ 400.000 saldo
• 18.1183 jaar vast tarief van 3%
• $ 2.387,08 per maand hoofdsom en rente

Optie # 2 – $ 0 aanbetaling hypotheeklening voor artsen

• $ 500.000 saldo
• 30 jaar vast tarief van 4%
• $ 2.387,08 per maand hoofdsom en rente

Als u naar die cijfers kijkt, denkt u waarschijnlijk dat u zou de $ 0 naar beneden optie nemen. Misschien heb je niet zoveel geld beschikbaar of denk je dat er slimmere manieren zijn om die $ 100.000 te gebruiken. U kunt het gebruiken om leningen af te betalen of om te gaan investeren. En 4% is nog steeds een heel goed tarief. Maar hoe verhoudt het zich echt tot de optie 20% omlaag?

De totale rentekosten gedurende de levensduur:

• Optie 1 – $ 118.998
• Optie 2 – $ 359.348

Zoals je in de bovenstaande grafieken kunt zien, zal het neerleggen van $ 100.000 je uiteindelijk meer dan $ 240k aan rente besparen. Bovendien (en dit is een enorm pluspunt), wordt uw hypotheek bijna 12 jaar eerder afbetaald.

Vergeet bovendien niet dat het hebben van een eigen vermogen in uw huis meer zekerheid en flexibiliteit biedt, vooral als er iets onverwachts gebeurt. Met de 100% gefinancierde hypotheeklening voor artsen mag u verwachten onder water te beginnen. Als iets niet lukt en u wordt gedwongen om snel te verkopen, moet u bereid zijn om een mogelijk grote cheque uit te schrijven tot 10% van de aankoopprijs om de deur uit te gaan.

Aan de andere kant, als u de $ 100.000 bedenkt, kunt u 100% financieren met de hypotheeklening van de arts en het geld investeren. Als u die cijfers uitvoert, ziet het eindresultaat er veel beter uit. Maar dit vereist niet alleen een agressieve investering, het vereist ook een grotere hefboomwerking op uw huis, wat het risico verder vergroot. Het vereist ook vele jaren van gedisciplineerd investeren en gaat ervan uit dat u er nooit iets van uitgeeft. Dat is natuurlijk niet onmogelijk, maar het is veel gemakkelijker gezegd dan gedaan.

Uiteindelijk is het een veel betere deal om de conventionele hypotheek te krijgen en deze sneller af te betalen. Als u echter niet het geld heeft voor een aanbetaling, is de hypotheeklening voor artsen een solide alternatief dat het overwegen waard is. Toch is het niet altijd automatisch de beste oplossing.

Wat als u al een hypotheek voor artsen heeft?

Als u al een hypotheek voor artsen heeft maar er geen aandacht aan besteedt, de kans is groot dat je veel geld weggooit. U dient uw herfinancieringsopties te bekijken als een van de volgende situaties zich voordoet:

• Rentedaling
• U bereikt 20% eigen vermogen
• U komt onder de grote limieten
• Uw plannen veranderen

In de afgelopen jaren is de kans groot dat al deze vier dingen voor velen van u zijn gebeurd.

Hier is een scenario dat een van de meest voorkomende mogelijkheden om geld te besparen illustreert voor kredietnemers van hypotheekleningen door artsen:

Dr. Smith kocht haar huis met behulp van een 100% gefinancierde hypotheeklening voor artsen tegen 4,75% in juli 2013. Het oorspronkelijke geleende bedrag was $ 500.000 met maandelijkse aflossingen en rentebetalingen van $ 2.608,24. De levenslange rente voor die lening zou $ 438.965,21 zijn geweest. Drie jaar vooruitspoelen tot vandaag en het bezit van Dr.Smith is gestegen tot ongeveer $ 600.000 in waarde en ze is $ 475.712 verschuldigd over haar oorspronkelijke hypotheek.

Toen ze het huis kocht, had ze geen geld om neer te leggen en heel weinig opties. De hypotheeklening van de arts was waarschijnlijk haar beste gok. Maar nu ze meer dan 20% eigen vermogen heeft en een gezonde winstgeschiedenis heeft, zijn er allerlei opties opengegaan. De kans is groot dat ze in aanmerking zou komen voor de beste deal die er is.

Als ze het initiatief had om te herfinancieren en de betaling op dezelfde manier wilde houden als degene die ze al gewend was, zou ze kijken tegen een nieuwe 20-jarige vaste hypotheek van 3%. De maandelijkse aflossing van hoofdsom en rente op de nieuwe hypotheek van $ 475.712 zou oplopen tot $ 2.638,29. Wat nog belangrijker is, is dat ze zeven jaar van haar krediettermijn af zou scheren met slechts $ 30 per maand aan betaling. Dat is nu een homerun!

Ze zou ook kunnen overwegen om te herfinancieren in een nieuwe hypotheeklening voor artsen. Dat zou beter zijn geweest, maar lang niet zo aantrekkelijk als de conventionele hypotheek. Ze is nu in de buurt van traditionele hypotheken en daar zou ze haar voordeel mee moeten doen.

Wanneer u overweegt te herfinancieren , zorg ervoor dat u een paar verschillende geldschieters bekijkt.

En vergeet niet dat herfinanciering naar een nieuwe dokterslening misschien een goede deal is, maar dat het niet altijd de beste is. Uw huiswerk maken voordat u de hypotheeklening van uw arts herfinanciert, loont.Idealiter heeft u ook iemand, zoals een financieel planner, die u kan helpen bij het objectief analyseren van uw opties.

Wanneer moet u hypotheekleningen voor artsen vermijden?

Misschien bent u nu wel meer dan ooit opgewonden over het kopen van een huis, vooral nu u weet dat er een optie bestaat waarbij u een huis kunt krijgen met $ 0 lager en geen PMI. Om al mijn grondslagen te dekken, wilde ik er echter op wijzen dat u waarschijnlijk weg moet blijven van hypotheekleningen door artsen als een of al deze voorwaarden van toepassing zijn:

• Het gemak van het verkrijgen van een hypotheekleningen voor artsen verleidt u om te overwegen om te veel huis te kopen.
• U moet (of zal hebben) minstens 20% van de woning afbetalen. In deze situatie is een conventionele hypotheek het beste.
• Je zit in het leger. Kijk in deze situatie naar een VA-lening.
• U verwacht een grote toestroom van contanten kort na het kopen en gebruikt de hypotheek van de arts om de deal nu af te sluiten
• Dat is niet zo comfortabel met het vooruitzicht om 5-10% onder water te beginnen bij u thuis (met andere woorden, u wilt geen grote cheque uitschrijven om eruit te komen als uw omstandigheden veranderen)

U kunt meer over deze punten lezen in onze blogpost: “5 nadelen van hypotheekleningen door artsen die u niet hebt overwogen.”

Alternatieven om te overwegen voordat u tekent

Naar mijn mening is het u kunt het beste wachten tot u ten minste 20% heeft om in huis te halen. Op die manier krijgt u de best mogelijke deal. Bovendien hoeft u geen van de risicos te nemen die gepaard gaan met het financieren van iets 100 %.

Als je dat idee leuk vindt, ga je gang en huur nu en begin wat geld op te bergen ter voorbereiding op de aankoop van je eerste huis. Als je al een huis hebt en van plan bent om te upgraden, is dit de beste manier om sparen voor je toekomst beneden pa yment is door uw huidige hypotheek sneller af te betalen. U kunt zelfs overwegen om uw huidige hypotheek te herfinancieren naar een kortere looptijd om te wennen aan maandelijkse betalingen. U kunt de nieuwe lening ook zo structureren dat u eigen vermogen kunt opbouwen tot het bedrag dat nodig is om 20% te hebben tegen de tijd dat u van plan bent om te upgraden.

Er zijn verschillende andere soorten leningen die we niet dekken dat zou een rol kunnen spelen. Hier zijn er een paar:

1) De conventionele lening met PMI vereist doorgaans ten minste 10% korting. Als u 10% te betalen heeft, kan dit een betere optie zijn dan de hypotheeklening door een arts, als u van plan bent het huis lang genoeg te bezitten om de PMI te laten stoppen.

2) De FHA-lening vereist doorgaans 3% lager en heeft zeer concurrerende tarieven, maar het komt ook met een maandelijkse permanente vergoeding vergelijkbaar met een PMI. De maandelijkse FHA-vergoeding maakt het voor de meeste leners veel minder aantrekkelijk.

3) De Jumbo-lening met PMI vereist doorgaans ten minste 10% korting. Dit type lening zou de moeite waard zijn om te vergelijken met grotere hypotheekleningen voor artsen. Vaak komt het erop neer hoe lang u van plan bent om het huis te bezitten. De Jumbo heeft misschien een lagere rente, maar hij wordt ook geleverd met PMI.

Andere hypotheekbronnen

Er zijn veel online bronnen om u meer te leren over hypotheken. Enkele voorbeelden zijn:

• The Mortgage Professor: een site met verschillende hypotheekrekenmachines en spreadsheets om hypotheekopties te analyseren.

• White Coat Investor List van hypotheekverstrekkers voor artsen in de VS: bekijk Jims lijst van veel van de hypotheekverstrekkers voor artsen in de VS, gerangschikt per staat.

Ook als je je overweldigd voelt door al deze opties , neem dan contact met ons op. We helpen klanten de hele tijd bij het navigeren door dit soort beslissingen. We maken graag een gratis adviesgesprek om erachter te komen of we een goede match zijn.