De beginnershandleiding voor het kopen van een privé-eiland

Makelaars zijn soms verplicht om extra inspanningen te leveren om een woning te verkopen. Voor de meesten betekent dat een bezichtiging na het werk of een rit buiten de stad. Voor Edward de Mallet Morgan betekende het strippen en zwemmen met haaien.

De Mallet Morgan verkoopt privé-eilanden in het Caribisch gebied voor Knight Frank. Toen sommige klanten twijfelden of de inheemse verpleegsterhaaien goedaardig waren, moest hij bewijzen dat ze ongelijk hadden.

Welkom in “de ijle wereld van trofeeën”, zegt hij.

Er zijn ontelbare privé-eilanden te koop over de hele wereld, van drie hectare grote ontsluitingen in de Egeïsche Zee tot afgelegen eco-buitenposten op de Bahamas en luxe resorts op de Seychellen. Ze zijn duur, de bouwkosten kunnen astronomisch zijn en er zijn veel valkuilen. De FT sprak met een aantal mensen met ervaring met privé-eilanden en de verkoop van hen die erop woonden om erachter te komen hoe rampen kunnen worden voorkomen. Hier zijn onze zeven tips voor het kopen van een eiland.

Plaats jezelf

“Het eiland is altijd een droom: het is niet iets gemakkelijks, het is niet iets banaals. Het is iets speciaals , zegt John Bracco, verkoopdirecteur bij Immobilsarda, een dochteronderneming van Christie’s International Real Estate. Bracco, wiens zaken voornamelijk in de wateren rond Italië plaatsvinden, zegt dat eilanden privacy bieden en een verbinding met de natuur. In de Middellandse Zee, voegt hij eraan toe, is er een schaarstewaarde: “Het is niet zoals in het Caribisch gebied waar je honderden hebt.”

Waar je ook koopt, er zijn complicaties. Buiten Italië zijn bijna alle eilanden staatseigendom en niet te koop, zegt Bracco. Degenen die dat wel zijn, hebben vaak strikte regels voor ontwikkeling. Niettemin, zegt hij, “zijn er nog steeds mensen die eilanden willen kopen waarop ze niet kunnen bouwen”.

Aankopen in een groot deel van het Caribisch gebied wordt beheerst door Brits recht, waardoor transacties relatief eenvoudig zijn. De eigendommen van velen zijn eigendom van houdstermaatschappijen, dus transacties nemen de vorm aan van aandelenverkoop, zegt de Mallet Morgan.

In Thailand en andere delen van Azië zijn eilanden in eigendom zeldzaam, mogen buitenlanders vaak geen land bezitten en kunnen kopers moeite hebben om de uiteindelijke eigendom te verkrijgen, voegt hij eraan toe. In Vanuatu, in de Stille Zuidzee, is geen eigen grond, maar huurcontracten kunnen op elk moment tegen betaling worden verlengd.

Als u eenmaal uw eiland heeft gekocht, is het bouwen erop het volgende probleem. Eigendomsrechten op Caribische eilanden strekken zich uit tot de hoogwaterlijn en voor steigers zijn speciale toestemming nodig.

Zakelijk of privé ?

Het kopen van een eiland voor privégebruik is vergelijkbaar met het kopen van een duur huis, zegt John Christie, die als chief executive van het agentschap HG Christie op de Bahamas “elke dag eilanden verkoopt”.

Als u van plan bent om van uw eiland een commercieel voorstel te maken, kan het ingewikkelder worden. Op de Bahamas hebben commerciële kopers goedkeuring nodig van de investeringsautoriteit van de overheid. Christie schat dat 80 procent van de kopers op de Bahamas koopt voor gezinsgebruik, wat hen helpt sneller door het proces te navigeren. Zodra de goedkeuring is verleend, zegt hij, lopen sommigen de neiging om geld te verdienen.

Veel van Christies kopers “willen zoals Richard Branson zijn”, hij zegt. De Britse ondernemer was een eilandpionier. In 1978 kocht hij Necker op de Britse Maagdeneilanden voor $ 180.000 en heeft het sindsdien omgevormd tot een luxe resort. Een verblijf van één nacht op Necker kost nu $ 5.000. Voor $ 77.500 per nacht kunnen 30 gasten het hele eiland boeken.

Little Pipe Cay, een 38 hectare groot eiland in de Exumas-archipel van de Bahamas, werd gekocht nadat de vorige eigenaren “de voor- en nadelen hadden afgewogen. van het kopen van een superjacht of een privé-eiland. Ze gingen voor het eiland omdat het in waarde zou kunnen stijgen, “zegt de Mallet Morgan. Gekocht en ontwikkeld door miljardair Michael Dingman – de voormalige president van Shipston Group en een directeur bij Ford en Time Warner, die stierf in 2017 – het eiland is momenteel te koop voor $ 85 miljoen bij Knight Frank.

Wordt geslagen

Eilanden zijn steevast duur. Maar dat zal veel kopers van privé-eilanden waarschijnlijk niet afschrikken . In de Bahamas lopen de aankoopprijzen van $ 700.000 voor “een eiland van drie hectare met wat braakliggend land” tot $ 70 miljoen voor “een 100 acre die volledig is ontwikkeld, of een onbebouwd perceel van 700 hectare”, zegt Christie.

Het goedkoopste eiland dat Marcus Gondolo Gordon ooit heeft verkocht – “absoluut klein, verwikkeld in planning, een perfecte kleine bult van een groen eiland ”- kosten € 5 miljoen. In en rond Griekenland bedragen de gemiddelde kosten van een eiland € 10 miljoen – € 20 miljoen, maar kunnen oplopen tot € 85 miljoen, zegt Gondolo Gordon, wiens bedrijf Incognito Properties eilanden wereldwijd verkoopt.

Buiten Panama is een drietal eilanden beschikbaar. De koper zal slechts 30 procent van zijn 1800 hectare kunnen ontwikkelen en moet dit op een milieubewuste manier doen. Een prijskaartje van $ 100 miljoen lijkt misschien hoog, maar elke koper “koopt niet alleen onroerend goed, maar zal ook een wereldwijde erfenis verwerven”, aldus Hana Ayala, mede-verkoper van de eilanden.

Voor de meeste kopers , prijs is van beperkte consequentie. Niet veel mensen kiezen voor een hypotheek. “Ik heb nog nooit iemand een financiering meegemaakt”, zegt de Mallet Morgan. Onder de eigenaren in de Exumas zijn hedgefondsbeheerders, franchise-eigenaren van de NBA en NFL en eigenaren van voetbalclubs. Johnny Depp, de acteur, en David Copperfield, de goochelaar, zijn hier ook eigenaar.

Andere eilandeigenaren zijn onder meer Larry Ellison, mede-oprichter van Oracle, en de acteur Leonardo DiCaprio. Marlon Brando kocht in de jaren zestig een heel atol in Frans-Polynesië. Ooit een plek om Tahitiaanse opperhoofden te vermaken, worden de eilanden nu bezet door “The Brando Resort”.

Wees voorbereid om de boot naar buiten te duwen

Het verwerven van een eiland geeft je de kans om ” creëer je eigen koninkrijk op slechts enkele minuten van het vasteland, of mijlen uit de kust ”, zegt Joe Sortwell, een makelaar bij LandVest die in het noordoosten van de VS werkt.

Maar het bouwen van deze koninkrijken kan hoofdpijn zijn. Het verzenden van materialen vanaf het vasteland kan de bouwkosten aanzienlijk opdrijven, en het is een hele opgave om ervoor te zorgen dat eilanden zelfvoorzienend en duurzaam zijn.

Je kunt je eiland in de middle of nowhere hebben, en dan komt een superjacht van 150 meter aan en legt aan

“Constructie De kosten gaan absoluut door het dak omdat alles moet worden aangevoerd of ingevlogen “, zegt Gondolo Gordon.” Wat op het vasteland $ 3.000 per vierkante meter zou kunnen zijn, is het dubbele van dat op een eiland “, zegt hij.

Mark is eigenaar van Lataro, een 719 hectare groot eiland voor de kust van Vanuatu, en heeft tien jaar gewerkt aan de oerwoudachtige rots. Hij schat dat 60 containerladingen met materiaal van elders in de regio waren overgebracht, de meeste op een op maat gemaakte binnenschip. Het eiland is momenteel te koop voor $ 9,95 miljoen via Incognito Property.

“De realiteit is dat je eilanden kunt kopen voor $ 5 miljoen – $ 15 miljoen zonder gebouwen erop. De echte aankoopprijs moet dan houd rekening met de tijd en ontwikkelingskosten ”, zegt de Mallet Morgan.

Denk logistiek

Toen de bouw op Lataro begon, kocht Mark kettingzagen per pallet. Lokale arbeidskrachten vormden ook een uitdaging : “Ze wisten niet hoe ze een schroevendraaier moesten gebruiken.”

“Je moet 100 procent zelfvoorzienend zijn: organisch rioolwater, zonnepanelen, een bron, een satelliet voor internet. En op een zoutwater-eiland heb je een bron met ontzilting”, zegt Bracco.

Prachtig isolement gaat ten koste van gemak. “Als je in het diepste donkerste Frans-Polynesië bent en iemand wordt gebeten door een haai, moet je rekening houden met: hoe ver ben ik van de beschaving verwijderd? de Mallet Morgan.

Maar er is een zilveren voering, zegt Mark, die tegen me spreekt vanaf zijn jacht voor de kust van Nieuw-Zeeland. “We ontdekten ook dat het een belastingparadijs is – dat is echt een bonus. Wat we uitgeven om het te runnen, besparen we op belasting. Het is gratis.”

Denk aan je buren

” Ik heb zoveel expats zien binnengaan en spectaculair falen door de lokale bevolking als idioten te behandelen, omdat ze verschillende normen en waarden hebben ”, zegt Mark, die lokale mensen in dienst had en hun aanpak respecteerde.

, niettemin, enkele minpuntjes. “Er waren wat oorlogen tussen dorpen toen we daar aankwamen, en ze waren elkaar aan het vermoorden. Als je ze ontslaat, zullen ze echt komen en proberen je te vermoorden”, zegt hij.

Richard Branson kocht Necker op de Britse Maagdeneilanden voor $ 180.000 en heeft het sindsdien getransformeerd

De belangrijkste eis van kopers is privacy, maar ongewenste bezoeken kunnen moeilijk te voorkomen zijn. “Je kunt je eiland in the middle of nowhere hebben, en dan komt er een superjacht van 150 meter aan en meert aan. Als ze een disco houden, hoor je dat, en dan gieren er jetskis rond, zegt de Mallet Morgan.

Bedenk ook wie er binnenkort kan verhuizen. In Vanuatu en de grotere eilanden in de Stille Oceaan, zegt Mark, lijken de Chinezen “hier alles op te kopen met aanzienlijk land”. Er is zelfs sprake van rechtstreekse vluchten tussen China en Espiritu Santo, het hoofdeiland van Vanuatu, als Chinas Belt and Road-initiatief – die zich richt op “riemen” en scheepvaartroutes of “wegen” over land – ziet investeringen de regio binnenstromen.

Let op het tij

Over alle prozaïsche zorgen heen hangen is een meer existentiële Op Little Pipe Cay heeft elk gebouw op afstand bedienbare luiken, die met een druk op de knop tegelijk naar beneden vallen.Overstromingen en orkanen in het Caribisch gebied kunnen meedogenloos zijn, en klimaatverandering is een punt van zorg.

“Voor een eiland is het een groot probleem”, zegt Gondolo Gordon. “De Griekse eilanden zijn behoorlijk heuvelachtig, dus je kunt je villa op het hoogtepunt. Maar op sommige Maldivische eilanden is het hoogste punt ongeveer 1,5 meter. Als je in de cycloonband zit, is dat een probleem. “

Volg @FTProperty op Twitter of @ft_houseandhome op Instagram om eerst onze laatste verhalen te ontdekken. Abonneer je op FT Life op YouTube voor de nieuwste FT Weekend-videos