의사 모기지 대출에 대한 전체 가이드

표면적으로 의사 모기지 대출은 훌륭해 보입니다. 돈이 없습니다. 점보 제한이 없습니다. 개인 모기지 보험 (PMI)이 없습니다. 마지막으로, 의사가되기위한 시간 훈련에 대한 보상을 제공하는 제품이있는 것 같습니다. 결국 힘들었습니다. 지난 몇 년 동안 많은 친구들이 주택 소유자가되는 것을 지켜 보았습니다.

재미있는 DIY 주택 개조의 최신 사진을 게시하는 동안 병리학을 연구하는 도서관에 갇혀있었습니다. 그들이 자신의 뒷마당에서 여름 바비큐를 주최하는 동안 당신은 8 시간 보드 시험을 치르고있었습니다 (그리고 단백질 바를 챙길 수 있도록 휴식 시간을 완벽하게 정했습니다).

하지만 현실이됩니다. 대출 기관은 돈을 벌기 위해 사업에 종사하고 있으며 무료 차량을 제공 할 수 없습니다. 그렇다면 의사 모기지 대출은 가능한 다른 모든 것과 어떻게 비교 될까요? 그들은 소리만큼 좋은가요? 알아 보겠습니다.

이 시점에서 주택 구매 과정에서 이미 주택에 지출 할 금액에 대한 확실한 결정을 내 렸으며 재정적 여유가 있습니다. 따라서 다음 단계는 주택 자금 조달 방법과 의사 모기지 대출이 최선의 선택인지 여부를 결정하는 것입니다.

시작하기 전에 방법에 대한 개요를 들어보고 싶으 시다면 의사 모기지가 작동하는 경우 Finance For Physicians의이 팟 캐스트를 확인하세요.

정보에 입각 한 결정을 내리는 데 도움이되도록 다음 내용을 다룹니다.

• 의사 모기지 대출 방법 작업
• 대안 및 비교 방법
• 상황에 맞는 최상의 모기지 결정

의사 모기지 대출

먼저 , 의사 모기지 대출이 존재하는 이유에 대해 이야기합시다. 그 이유는 의사가 대출 기관에게 매우 수익성이 높은 고객이기 때문입니다. 그들은 경력 초기에 큰 대출을 받고 거의 항상 갚습니다. 대출 기관은 의사 모기지 대출을 사용하여 경쟁사보다 적은 규정으로 더 많은 돈을 빌려 조기 경력 의사를 확보합니다. 그들은 의사만을위한 “특별 프로그램”으로 마케팅함으로써 더욱 매력적입니다.

그러나 그들의 궁극적 인 목표는 당신을 방문하여 다른 제품을 당신의 제품으로 판매하는 것입니다. 소득 이력이없고 현금이없고 학자금 대출이 많은 레지던트로 전환하는 의대생은 일반적으로 의사 모기지 대출이 아니라면 모기지 자격을 얻지 못합니다. 그러나 공짜 점심 같은 것은 없습니다. 이러한 대출은 처음에는 매력적이지만 대체로 비용이 더 많이 드는 경우가 많습니다. 따라서 결정을 내리기 전에 의사 모기지 대출을 다른 유형의 모기지 대출과 비교하는 것이 매우 중요합니다.

무엇이 특별할까요?

그러면 의사 모기지 론은 일반적인 모기지 대출과 어떻게 다릅니 까? 다음은 몇 가지 일반적인 기능입니다.

• 계약금없이 (또는 매우 낮은) 계약금 필요
• 사모 모기지 보험 “PMI”없음
• 점보 대출에 대한 금리 인상 없음 (일반적으로 대출 $ 417K 초과)
• 의사가 서명 한 고용 계약에 따른 대출
• 학자금 대출 부채에 덜 비판적 임

유자격자로 간주되는 사람 차용자입니까?

“적격 차용자”는 일반적으로 고용 계약에 서명 한 의료 거주자, 동료 또는 주치의입니다. 일부 대출 기관에는 치과 의사, 수의사 및 기타 의사도 포함됩니다.

누가 의사 모기지 대출을 제공합니까?

다음을 포함하여 의사 모기지 대출을 제공하는 대출 기관 목록이 증가하고 있습니다.

• Fifth Third Bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (현재 Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Central Bank
• Citizens Bank
• Fairway Independent Mortgage
• Physician Loans
• BancorpSouth

또한 우리는 이러한 대출 기관과 재정적 관계가 없다는 점에 유의하십시오. 귀하의 옵션을 탐색하는 데 도움을 드리고자합니다. 당신이 대출자이고 우리 목록에 추가되고 싶다면 저희에게 알려주십시오.

모기지 비용 :

이제 의사 모기지가 다른 이유를 설명했습니다. 그리고 그들이 많은 젊은 문서에 호소하는 이유, 모기지 비용을 살펴볼 때입니다.많은 사람들이 주택 구입을 고려할 때 월별 지불에 초점을 맞추지 만 총 모기지 비용을 구성하는 몇 가지 비용이 있습니다.

• 이자 –이자 비용은 이자율, 대출을 기반으로합니다. 잔액 및 대출 상환 기간
• 마감 비용 – 마감시 지불하거나 대출 잔액에 포함하거나 더 높은 이율의 형태로 대출에 포함 된 일회성 본인 부담 비용

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• PMI – 20 % 자기 자본에 도달 할 때까지 일반적으로 지불되는 월별 수수료

의사 모기지 대출에 대해 가장 먼저 알아야 할 것은 많은 대출 기관이 수수료를 낮출 의향이 있다는 것입니다. 특히 그들이 경쟁적이라는 것을 알 때. 많은 경우 우리 고객은 대출 기관이 여러 대출 기관과 이야기하고 있음을 알게되면 할인을받습니다. 최선의 거래를 원하면 여러 경쟁사와 이야기하고 있다는 사실을 대출 기관에 명확히 알리고 경쟁사에게 확실한 기회가 아닙니다.

비용 및 금리 마감은 일종의 시끄러운 흔들림 : 모기지의 마감 비용을 줄이면 이자율이 높아집니다. 또는 가능한 가장 낮은 이자율을 원하면 마감 비용이 더 높아집니다. Mortgage Professor 웹 사이트에서이 분류에서 이것이 어떻게 작동하는지 확인할 수 있습니다.

PMI는 가지고 있거나 당신은하지 않습니다. 일반적으로 연간 원래 대출 금액의 0.3 %에서 1.5 % 사이의 비용이 발생합니다. PMI를 피하는 확실한 방법은 20 %를 낮추는 것입니다. 그러나 의사 모기지 론과 같은 일부 대출은 20 %의 자기 자본이 없더라도 PMI를 피할 수 있습니다.

PMI를 피하는 또 다른 방법은 두 개의 모기지를받는 것입니다. 거래의 % 및 나머지 부채를 충당하는 두 번째 거래 (최대 20 %). 그러나 이러한 모든 PMI 회피 전략에는 추가 비용이 따른다는 점을 명심하십시오.

이러한 모든 비용이 귀하의 상황에 어떻게 추가되는지 궁금하다면 완벽한 도구가 있습니다. . 다양한 시나리오가 어떻게 월별 지불로 전환되는지 보여주고 주택 유지 관리 및 유틸리티와 같은 모든 숨겨진 비용에 대한 추정치를 포함합니다. 이 모든 것이 대출 기간 동안 어떻게 합산되는지 확인할 수 있습니다.

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요금 및 비용 – 예

500,000 달러의 집을 고려중인 의사라고 가정 해 보겠습니다. 당신은 환상적인 신용을 가지고 있지만 계약금에 대한 현금은 없습니다. PMI가없는 0 % 계약금 모기지 옵션은 무엇입니까? 다음은 몇 가지 예시 요금으로 가장 인기있는 항목입니다. 다음은 실제 요율이 아니며 예시 일뿐입니다.

어떤 옵션을 선택해야합니까?

군 복무 중이고 특히 장애인 인 경우 VA 모기지는 다음과 같습니다. 견고한 옵션.

의사 모기지 대출은 이자율이 가장 높지만 고정되어 있습니다. ARM은 30 년 의사 모기지보다 더 나은 이자율을 가지고 있지만 이율은 7 년 후에 변동됩니다. 기존의 80/20은 기본 모기지에서 가장 좋은 이자율을 제공하지만 두 번째 모기지에는 가변 이자율이 있습니다.

당신이 군대에 있지 않고 VA 모기지를받을 수 없다고 가정하면, 기본 모기지 주택 소유 기간과 모기지 지불 계획에 대한 결정. 다음 요인을 기반으로 최상의 옵션을 살펴 보겠습니다.

• 0 ~ 7 년 – 집에서 7 년 이상 거주 할 것으로 예상하지 못하는 경우 의사 모기지 대출 7/1 ARM은 종종 최선의 선택입니다. 그러나 실제로 5 년 미만으로 거주 할 계획이라면 임대해야합니다.
• 7 년 이상 (및 평균 소득 및 저축) –이 경우 30 인의 의사 모기지 대출 년 고정 금리가 매력적입니다 (또는 현금 흐름이있는 경우 15 년 고정). 그러나 20 %의 지분을 보유하고 있거나 점보 한도 아래로 떨어지거나 일반적으로 이자율이 하락하는 경우 다시 검토해야합니다. 프로필에 맞추면 더 경쟁력있는 새 비 의사 대출로 재 융자를받을 수 있습니다.
• 7 년 이상 (그리고 HELOC을 매우 빠르게 지불 할 수있는 능력) – Conventional 80/20 시작 특히 1 ~ 2 년 이내에 주택 담보 신용 한도를 없앨 수 있다면 훨씬 더보기 좋게 보입니다. 반면에이 정도의 현금 흐름이있는 경우에는 대신 15 년 모기지를 검토해야합니다.

종료 비용은 상황을 빠르게 복잡하게 만드는 경향이 있습니다. 계산을 단순화하기 위해 마감 비용은 포함하지 않았습니다. 다양한 모기지 옵션을 비교할 때이 점을 명심하십시오. 대출 기관에 최소한 우선적으로는 마감 비용이 0에 가까운 견적을 제공하도록 요청하십시오. 비용 측면에서 유사하게 구성된 모기지를 비교하는 것이 훨씬 쉽습니다.

현금을 내려야합니까?

적재 할 현금이 있거나 대출을받을 때까지 기다리는 것을 고려하고 있다면 어떨까요? 현금? 이 경우 의사 모기지를 기존의 20 % 다운 모기지와 비교하게됩니다. 다시 한 번 두 가지 모두 마감 비용을 대출에 포함하여 수학을 단순화하도록 구성되어 있다고 가정합니다.명확한 비교를 위해 의사 모기지 대출과 똑같은 지불금을 갖도록 기존 대출을 20 % 낮추도록 구성 해 보겠습니다. 유일한 차이점은 계약금과 이자율입니다.

옵션 # 1 – $ 10 만 계약금 일반 대출

• $ 400,000 잔액
• 18.1183 년 3 % 고정 금리
• 원금 및이자 월 $ 2,387.08

옵션 # 2 – $ 0 계약금 의사 모기지 대출

• $ 500,000 잔액
• 30 년 고정 이자율 4 %
• 원금 및이자 월 $ 2,387.08

이 수치를 살펴보면 아마도 $ 0 다운 옵션을 선택하겠습니다. 사용할 수있는 현금이 그렇게 많지 않거나 100,000 달러를 더 현명하게 사용할 수있는 방법이 있다고 생각할 수 있습니다. 대출금을 갚거나 투자를 시작할 때 사용할 수 있습니다. 그리고 4 %는 여전히 정말 좋은 비율입니다. 하지만 실제로 20 % 다운 옵션과 비교하면 어떻습니까?

평생 총이자 비용 :

• 옵션 1 – $ 118,998
• 옵션 2 – $ 359,348

위의 차트에서 볼 수 있듯이 $ 100,000를 적어두면 결국 $ 240k 이상의이자를 절약 할 수 있습니다. 또한 (그리고 이것은 큰 장점입니다) 거의 12 년 더 빨리 모기지 상환을받을 수 있습니다.

또한, 주택에 자산을 보유하면 특히 보안과 유연성이 향상된다는 사실을 잊지 마십시오. 예기치 않은 일이 발생하면. 100 % 융자 된 의사 모기지 론으로 물속에서 시작해야합니다. 문제가 해결되지 않고 빨리 팔아야하는 경우, 집에서 나가기 위해 구매 가격의 최대 10 %까지 잠재적으로 큰 수표를 작성할 준비가되어 있어야합니다.

반면에 $ 100,000이 나오면 의사 모기지 대출을 사용하여 100 % 자금을 조달하고 현금을 투자 할 수 있습니다. 이 숫자를 실행하면 최종 결과가 훨씬 좋아 보일 것입니다. 그러나 이렇게하려면 공격적인 투자가 필요할뿐만 아니라 집에 대한 더 큰 레버리지가 필요하므로 위험이 더욱 증가합니다. 또한 수년간의 훈련 된 투자가 필요하며 당신이 그것을 전혀 사용하지 않는다고 가정합니다. 물론 불가능한 것은 아니지만 말처럼 말하면 훨씬 쉽습니다.

하루가 끝나면 기존의 모기지를 받고 더 빨리 갚는 것이 훨씬 더 나은 거래입니다. 그러나 계약금에 대한 현금이 없다면 의사 모기지 론은 고려할 가치가있는 확실한 대안입니다. 그래도 항상 자동으로 최선의 해결책은 아닙니다.

이미 의사 모기지가있는 경우 어떻게합니까?

이미 의사 모기지 대출을 받았지만주의를 기울이지 않는 경우, 좋은 돈을 버릴 가능성이 높습니다. 다음 중 하나가 발생하는 경우 재 융자 옵션을 검토해야합니다.

• 이자율 하락
• 자본 20 %에 도달
• 점보 한도
• 계획 변경

지난 몇 년 동안 이러한 네 가지 일이 모두 많은 사람들에게 일어 났을 가능성이 높습니다.

다음은 의사 모기지 대출 대출자에게 가장 일반적인 비용 절감 기회 중 하나를 보여주는 시나리오입니다.

Dr. Smith는 2013 년 7 월에 4.75 %에 100 % 융자 된 의사 모기지 대출을 사용하여 집을 구입했습니다. 원래 대출 금액은 $ 500,000이고 월간 원금 및이자 지불액은 $ 2,608.24입니다. 그 대출에 대한 평생이자는 $ 438,965.21이되었을 것입니다. 3 년이 지난 지금까지 Smith 박사의 재산 가치가 약 $ 600,000에 이르렀고 그녀는 원래 모기지에 $ 475,712를 빚지고 있습니다.

그녀가 집을 샀을 때 그녀는 저축 할 현금이 없었고 매우 적었습니다. 옵션. 의사 모기지 론은 아마도 그녀의 최선의 선택이었을 것입니다. 하지만 이제 그녀는 20 % 이상의 자기 자본과 건전한 수익 기록을 보유하고 있으므로 모든 종류의 옵션이 열렸습니다. 그녀는 가장 좋은 거래를 할 수있을 것입니다.

재 융자 이니셔티브를 가지고 있고 이미 익숙했던 것과 비슷한 지불을 유지하고 싶다면 그녀는 찾고있을 것입니다. 3 %의 새로운 20 년 고정 모기지로. $ 475,712의 신규 모기지에 대한 월별 원금 및이자 지급액은 최대 $ 2,638.29입니다. 더 중요한 것은 월 $ 30 만 인상하면 상환 기간을 7 년 단축 할 수 있다는 것입니다. 이제 홈런입니다!

또한 새 의사 모기지 론으로 재 융자를 고려할 수도 있습니다. 그것은 더 좋았을 것이지만, 기존의 모기지만큼 매력적인 곳은 없습니다. 그녀는 이제 전통적인 모기지에 적합한 위치에 있으며이를 활용해야합니다.

재 융자를 고려할 때 , 몇 가지 다른 대출 기관을 확인하십시오.

그리고 새로운 의사 대출로 재 융자하는 것이 좋은 거래일 수 있지만 항상 최선의 것은 아닙니다. 의사 모기지 론을 재 융자하기 전에 숙제를하면 갚을 것입니다.이상적으로는 귀하의 옵션을 객관적으로 분석하는 데 도움을 줄 수있는 재무 설계사 같은 사람이 있습니다.

언제 의사 담보 대출을 피해야합니까?

지금 쯤이면 집을 구입하는 것에 대해 그 어느 때보 다 더 흥분되어 있습니다. 특히 이제는 $ 0 다운되고 PMI없이 집을 구할 수있는 옵션이 있다는 것을 알게되었습니다. 그러나 모든 기반을 충당하기 위해 다음 조건 중 하나 또는 모두가 적용되는 경우 의사 모기지 대출을 피해야한다는 점을 지적하고 싶었습니다.

• 의사 모기지 론은 당신이 너무 많은 집을 사는 것을 고려하도록 유혹합니다.
• 최소한 20 %를 집에 내놓을 것입니다. 이 상황에서는 기존의 모기지가 가장 좋습니다.
• 당신은 군대에 있습니다. 이 상황에서는 대신 VA 대출을 확인하십시오.
• 구매 직후에 많은 현금이 유입 될 것으로 예상하고 의사 모기지를 사용하여 지금 거래를 완료하고 있습니다.
• 그렇지 않습니다. 집에서 5 ~ 10 % 물속에서 시작하는 것이 편안합니다 (즉, 상황이 변할 경우 빠져 나가기 위해 큰 수표를 쓰고 싶지 않습니다)

이 점에 대한 자세한 내용은 블로그 게시물 “당신이 고려하지 않은 5 가지 의사 모기지 대출 단점”에서 확인할 수 있습니다.

서명하기 전에 고려해야 할 대안

제 생각에는 집에 최소한 20 %를 내놓을 때까지 기다리는 것이 가장 좋습니다. 그렇게하면 가능한 한 최상의 거래를 얻을 수 있습니다. 또한 100을 융자하는 데 따르는 위험을 감수 할 필요가 없습니다. %.

그 아이디어가 마음에 들면 지금 당장 임대하고 첫 주택을 구입하기 위해 현금을 은닉하십시오. 이미 주택을 소유하고 있고 업그레이드 할 계획이라면 가장 좋은 방법은 당신의 미래를 위해 저축하세요 현재 모기지를 더 빨리 갚는 것입니다. 월별 지불에 익숙해지기 위해 현재 모기지를 단기로 재 융자하는 것을 고려할 수도 있습니다. 또한 업그레이드를 계획 할 때까지 20 %를 확보하는 데 필요한 금액으로 자본을 구축 할 수 있도록 새 대출을 구성 할 수도 있습니다.

우리가 다루지 않은 여러 유형의 대출이 있습니다. 작동 할 수 있습니다. 그 중 일부는 다음과 같습니다.

1) PMI가있는 일반 대출은 일반적으로 최소 10 %의 다운이 필요합니다. 내려 놓을 10 %가있는 경우 PMI가 중단 될 수있을만큼 충분히 오랫동안 주택을 소유 할 계획이라면 의사 모기지 대출보다 더 나은 옵션 일 수 있습니다.

2) FHA 대출은 일반적으로 필요합니다. 3 % 하락하고 매우 경쟁력있는 요율을 제공하지만 PMI와 유사한 월별 영구 수수료도 함께 제공됩니다. 월 FHA 수수료는 대부분의 차용자에게 덜 매력적입니다.

3) PMI가 포함 된 Jumbo Loan은 일반적으로 최소 10 % 인하가 필요합니다. 이러한 유형의 대출은 더 큰 의사 모기지 대출과 비교할 가치가 있습니다. 종종 집을 소유 할 계획 인 기간이 결정됩니다. Jumbo는 이자율이 더 낮을 수 있지만 PMI도 함께 제공됩니다.

기타 모기지 리소스

모기지에 대해 자세히 알아볼 수있는 많은 온라인 리소스가 있습니다. 몇 가지 예는 다음과 같습니다.

• 모기지 교수 : 모기지 옵션을 분석하는 데 도움이되는 여러 모기지 계산기와 스프레드 시트가있는 사이트

• White Coat 투자자 목록 미국 내 의사 모기지 대출 기관 목록 : Jim이 주별로 조직 한 미국의 의사 주택 융자 기관 목록을 확인하십시오.

또한 이러한 모든 옵션에 압도 당하고 있다면 , 문의 해주세요. 우리는 고객이 항상 이러한 유형의 결정을 탐색하도록 돕습니다. 저희가 적합한 지 알아보기 위해 무료 상담을 제공하게되어 기쁘게 생각합니다.