용적률

공업 단지

벌크 결정자로서 용적률은 다른 유형의 사용 구역보다 산업 지역에서 덜 유용 할 것입니다. 현대 식물은 공통된 특성이 많지만 이러한 특성이 구역 내에서 반드시 균일하지는 않습니다. 이는 산업 구역이 주로 제조 공정의 “성가신”특성을 기준으로 분류되기 때문입니다.

예를 들어, “경량”산업 구역에는 방해가되지 않는 산업이 필요하고 공장과 액세서리 사용간에 충분한 거리가 필요합니다. 다른 한편으로는 주변 주거 지역. 또한 바람직하게는 구조 밀도가 낮거나 전체 토지의 비율이 구조로 덮여 있습니다. 이러한 특성은 주로 야드 및 로트 커버리지 비율과 같은 다른 벌크 제어를 통해 달성 할 수 있습니다. 오늘날 건설되는 대부분의 플랜트는 1 층 이상 높이가 아니기 때문에 최대 높이 제한은 사무실 건물 설계를 제한하는 것과 같은 방식으로 플랜트 설계를 제한하지 않습니다. 결과적으로 조례에서 허용하는 것보다 더 높은 수준으로 올라가는 인센티브가 거의 없습니다.

공업 단지의 고용 밀도 (에이커 당 인원)를 제어하기 때문에 용적률은 상당히 비효율적 인 장치입니다. 사무실 건물 및 상점과 달리 바닥 면적에 대한 사람의 비율은 구역 내에서 매우 다양합니다. 예를 들어, 시카고 지역 재조정 연구 과정에서 200,000 평방 피트의 부지에 10,000 평방 피트의 바닥 면적을 가진 공장은 3 명에서 600 명 정도의 근로자를 고용 할 수 있다는 사실이 밝혀졌습니다.

소위 중공업의 경우 직원 1 인당 바닥 면적의 차이가 상당 할 수 있습니다. 예를 들어, 알루미늄 시트 공장은 직원당 바닥 면적이 2,000 평방 피트 이상인 반면 항공기 제조 공장은 직원당 바닥 면적이 300 평방 피트 미만일 수 있습니다. (Dorothy A. Muncy의 Space for Industry; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954 참조)

산업 구역 위치를 추천 할 때 생성 된 트래픽의 양과 종류 성가신 특성만큼이나 중요합니다. 여기서 용적률은 혼잡을 방지하는 제어 수단으로 사실상 쓸모가 없습니다. Jack C. Smith에 따르면 “지구 설정을위한 성능 표준의 진행”(Planning 1954, American Society of Planning Officials)이라는 논문에서 벌크 제어 및 기타 방법이 시카고 사전 영역 지정 연구에서 고려되었으며 다음과 같은 이유로 거부되었습니다.

(1) 전체 고용 규모 또는 총 부지 면적에 대한 단순한 제한은 소용이 없습니다. 하나의 큰 식물이 전체 블록을 차지할 수 있습니다. (2) 벌크 통제는 건물 벌크에 대한 제한을 통해 간접적으로 작업자의 집중을 제한하는 반면 허용 된 바닥 공간 내에서 작업자의 집중을 효과적으로 제한하지 않습니다. 일부 유형의 산업 운영은 일반적으로 비교적 부피가 적은 신축 건물에서도 에이커 당 175 명의 근로자를 고용합니다. 거리와 수송 능력이 비교적 낮은 지역에서 이러한 농도가 발생하면 불가피하게 심각한 문제가 발생합니다. 아이러니하게도 이러한 고밀도는 일반적으로 주거 지역에 좋은 이웃 인 산업에서 발생합니다.

Mr. Smith는 유일하게 효과적인 통제는 고용 밀도 (에이커 당 근로자 수)에 대한 직접적인 제한 인 것으로 보입니다. 왜냐하면 그러한 통제는 트래픽 생성의 초점을 효과적으로 분산시킬 것이기 때문입니다. “이러한 규제의 가치는 주로 고밀도 산업이 문제 영역에 위치하는 것을 막고 과도한 확장이 심각한 교통 문제를 초래 한 경우 효과적인 법적 척도가 될 것입니다.”

산업 구역에서 용적률의 유일한 목적은 다른 유형의 벌크 제어를 보완하는 것입니다. 이 점에서도 그 유용성은 제한적입니다. 공장 관리자는 전체적으로 한 층 이상 높은 건물을 원하지 않기 때문에 상업 지역에서 그토록 매력적인 유연성의 이점은 관련이 없습니다. 주변 용도와의 호환성을 이유로 총 바닥 면적과 총 면적 사이에 일정한 비율을 설정하는 것이 바람직하다고 생각되는 경우, 특히 부속 건물이있는 경우 용적률 제어가이 결과를 달성하는 데 유용 할 수 있습니다.

또한 일반적인 “중공업 지역”의 많은 산업 운영에는 바닥 면적이 없습니다. 예를 들어 곡물 엘리베이터, 석유 정제소 및 중력 흐름 공정이 있습니다. 용적률은 이러한 작업에 대한 무의미한 유형의 벌크 제어입니다.

그러나 중앙 비즈니스 지구에 가까운 산업 구역에서는 용적률 제어가에서와 동일한 응용 프로그램과 이점을 가질 수 있습니다. 적절한 시내 섹션.제안 된 필라델피아 구역 지정 조례의 포괄적 인 개정은 중앙 위치에 로프트 산업 시설을 수용하기 위해 새로운 제한 산업 지구를 설립 할 것입니다. 제안 된 조례의 요약에 따르면,이 지구는 다른 제한된 산업 지구와 달리 “모든 범위의 상업적 사용을 허용하므로 특히 중심 도시에 적합”합니다. 벌크는 중앙 위치의 상업용 및 아파트 건물에 허용되는 것과 유사하며 바닥 면적 제한에 의해 제어됩니다.

주거 구역

대량 제어의 목적을 염두에두면 무엇을 추가 이점은 주거 지역에 제공 할 용적률이 있습니까? 이 질문에 대한 답에 접근하기 위해 저밀도 및 고밀도 사용을 별도로 고려할 것입니다.

1 가족 및 2 가족 영역에서 사용 용적률은 다소 제한적인 것으로 보인다. 야드 요구 사항에 대해 잘 확립 된 타당성을 고려하지 않고도 최대 높이 제한과 함께 볼륨 제어를 설정한다는 것을 알 수 있습니다. 이 치수에 최대 부지 적용 범위를 추가하면, 결합시 건물 부피와 토지 면적 사이에 일정한 비율을 설정한다는 점에서 용적률과 동일한 효과를 갖는 결과를 얻습니다. (다이어그램 참조) 또한 건물 사이의 최소 분리를 보장합니다. 이는 용적률 통제 만 따를 필요는 없습니다.

대부분의 경우 폐쇄 된 노상 주차 시설은 “에서 면제됩니다. 연면적. ” (3-7 페이지의 정의 참조) 그러나 다른 부속 건물도이 정의에 포함됩니다. 따라서 용적률 장치를 사용하여 모든 주요 및 부속 건물 (차고 및 간이 차고 제외)의 부피를 규제합니다.

요약하면 저밀도 주거 지역에서 용적률이 미치는 영향입니다. 주로 대량 컨트롤을 수정하는 것입니다. 이 점에서 그 용도는 공업 단지와 비슷합니다.

반면에 고밀도 주거 지역에 가면 고밀도 상업 단지에서 우세한 상황에 접근합니다. 토지가 비싸고 건물의 높이는 상대적으로 중요하지 않으며 어떤 경우에도 지상과 저층에서 공간을 확보하면 높이를 올릴 수 있습니다.

그러나 주거 지역에서는 차이가 점유 유형은 다른 요소를 전면에 가져옵니다. 주거용으로 사용되는 아파트 및 그룹 주택은 모두 빛, 태양 및 공기에 접근 할 수 있어야하며 소음이 과도하게 방해받지 않도록 다른 용도와 분리되어야하며 사용 가능한 실외 공간이 최소한으로 있어야합니다. 요컨대 현대 도시 생활에 어울리는 편의 시설이 있어야합니다. 그러나 이러한 필수품은 용적률에 의해 보장되지 않으며 결과적으로이를 확보하기 위해 다른 제어가 사용됩니다.

이 중 가장 일반적인 것은 야드 규정으로, 제한된 변형 만 허용하는 벌크 엔벨로프가됩니다. 건물 디자인에서. 또한 야드에 대해 설정된 최소값이 충분히 넓거나 깊지 않으면 실제로 위에서 언급 한 편의 시설을 제공하지 않는다는 것을 입증 할 수 있습니다.

이를 달성하는 동시에 유연성을 유지하기 위해 바닥 면적 비율에 내재 된 다른 장치도 개발되었습니다 .4 이들은 서로 결합하여 사용되며, 이론상 순 효과는 최소 기준을 달성합니다. 조례에서 규정이 때때로 매우 복잡하기 때문에 여기에서는 간략하게 설명합니다. 모두 영국에서 개발 된 아이디어에서 파생되었으며 주택 및 지방 정부 (또는 그 이전 인 도시 및 국가 계획 부)의 다양한 간행물에 설명되어 있습니다.

광 차단 각도. 빛 차단 각도의 목적은 빛과 공기가 거리와 건물의 전면 창에 접근 할 수 있도록하는 것입니다. 이러한 조항은 거리의 중심선에서 비스듬히 솟아 오르고 건물에 기대어이 평면으로 절단 할 수없는 가상의 평면을 만듭니다. 이 장치는 뉴욕시와 컬럼비아 특별구, 덴버 지역 조례 등에 대한 제안에 나타납니다. 25 페이지의 다이어그램은 Harrison, Ballard & Allen 보고서에서 발췌 한 것입니다.

조명 접근 영역. 이것은 창 중심선에서 건물 벽에 수직 인 선의 각 측면에서 70도 연장되는 호 내에서 법적으로 요구되는 창 외부의 방해받지 않는 영역입니다. 반경은 일반적으로 주거 지역에서 최소 15 피트이지만 일부에서는 60 피트까지 될 수 있습니다. 이 쐐기 내 공간의 지정된 부분에는 건물 및 기타 장애물이 없습니다. 세부 사항은이 장치를 사용하는 여러 조례에 따라 다릅니다.

사용 가능한 개방 공간.다가구 건물은 방금 설명한 두 장치를 통해 적절한 조명을받을 수 있지만 여전히 야외 생활 공간이 부족합니다. 사용할 수 있으려면 이러한 유형의 실외 공간은 거주자가 쉽게 접근 할 수 있어야하고 크기와 분포가 적절해야하며 (즉, 사용하는 사람의 수와 종류와 관련이 있음) 의도 된 목적에 적합해야합니다. 이러한 목적은 Harrison, Ballard & Allen 보고서에 “아기의 놀이 틀을 세우거나 잠자는 어린이를위한 마차를 세우는 공간”으로 설명되어 있습니다. 더운 밤에 의자를 놓을 공간; 노인과 요양 병이 신선한 공기, 햇살, 시원한 바람을 즐길 수있는 공간; 옷을 걸고 꽃을 기르는 공간; 사용 가능한 열린 공간은 단순히 모든 밀도 범주에 거주하는 가족에게 뒷마당 또는 앞 웅덩이를 확장 한 것임을 알 수 있습니다. 분명히 도시 생활 수준의 불합리한 부분은 아닙니다. “

동일한 보고서는 주거용 구역 부지의지면 영역의 해당 부분 만 포함하도록”사용 가능한 열린 공간 “을 정의합니다.

1. 일반적으로 야외에서 수행되는 가정 활동 (예 : 의류 건조)을위한 야외 레크리에이션 공간, 녹지 및 서비스 공간에 전념합니다.
2. 적절한 구역에 대해 규정 된 최소 치수를 준수합니다 …, 그리고
3. 차량 운송이 가능한 개인 도로, 보조 노외 주차 공간 또는 보조 노외 적재 선석에 전념하지 않는 경우 , 및
4. 허용 된 경우를 제외하고 지상에 구조물이없는 경우 … 및
5. 허용 된 뒷마당과 하늘 사이에 장애물이없는 경우 모든 구역 구획에 제공된 총 “사용 가능한 개방 공간”의 25 % (25 %) 이하로 지붕을 설치할 수 있으며,이 경우 50 개 이하 지붕 부분 둘레의 y 퍼센트 (50 %)를 둘러싸 야합니다.
6. 등급 이상일 때 구조적으로 안전하고 적절하게 표면을 보호하고 보호해야합니다.
7. 최소한 공간을 사용해야하는 주거 단위의 모든 거주자가 접근 할 수 있고 사용할 수 있습니다.

사용 가능한 열린 공간은지면 영역의 일부로 정의되지만 지붕 공간과 발코니는 크기, 장애물로부터의 자유, 접근성 및 안전에 대한 조례 요구 사항을 충족하는 경우 대체됩니다.

지금까지 우리는 건물 벌크의 제어로서 용적률을 논의 해 왔습니다. 때로는 밀도 제어로도 사용되었습니다. 에이커 당 가족 수와 평균 아파트 크기 (평방 피트)를 고려하면 용적률을 도출 할 수 있습니다. 그러나 구역 조례를 통해 밀도를 제어하려는 시도에서 추구하는 궁극적 인 관계는 사람과 토지 간의 관계입니다. 가구당 최소 대지 면적 기준은 바닥 면적에 데이터를 삽입하지 않고 직접이 비율을 달성합니다.

다른 유형의 주거지에 대한 평균 바닥 면적을 알고 있더라도 용적률은 신뢰할 수없는 밀도 제어입니다. 동네 계획은 다음과 같이 지적합니다.

… 용적률은 인구 밀도를 반영하지 않습니다. 1 인당 면적이 다르기 때문입니다 (일반적으로 소득이 증가함에 따라 증가 함). . 인구 부하를 측정하려면 1 인당 바닥 면적에 대한 추가 지표를 사용해야합니다. 이를 통해 용적률과 인구 밀도의 측면에서 밀도를 연관시킬 수 있습니다.

이 같은 요점은 Jack C에 의해 약간 다른 방식으로 만들어졌습니다. Smith는 시카고 구역 지정 조례에 대해 다음과 같이 언급했습니다.

FAR만으로는 매우 비효율적 인 밀도 제어입니다. 원하는 인구 밀도 패턴을 찾을 때 FAR만으로 모든 주거 단위가 평균 크기로 지어 질 경우에만 가치있는 끝을 만들 수 있습니다. 주거 단위의 평균 크기와 주거 단위당 평균 인원 수에서 벗어나면 밀도 목표의 효과가 무효화됩니다. 이러한 이유로 시카고 조례에서는 FAR을 보완하기 위해 주거 단위당 부지 면적 인 직접 밀도 제어를 사용했습니다.

Mr. Smith는 또한 용적률은 기존 구조 내에서 전환을 규제하는 데 쓸모가 없으며, 주택 단위당 대지 면적은 과도한 전환을 통제하기 위해 시카고 조례에서 정한 방법이라고 지적합니다 .5

결론

용적률은 기존의 벌크 제어를 개선 한 것입니다. 그것은 건물의 부피와 토지의 단위 사이의 수학적 관계를 여러 가지 대신 하나의 척도로 표현합니다. 그러나 어떤 식 으로든 토지에 해당 볼륨의 배치를 제어하지는 않습니다. 따라서 배치가 규제 대상인 경우 추가 벌크 장치가 필요합니다.

용적률은 만병 통치약이 아닙니다.할당 된 숫자 값이 구역 지정 조례의 목적을 달성하는 데 도움이되며 동시에 건물 설계자에게 더 많은 여유를 줄 때 구역 지정 장치로서의 가치를 얻습니다. 따라서 용적률이 낮다고해서 반드시 좋은 것도 아니고 반드시 나쁜 것도 아니다. 구역에 따라 다릅니다.

연면적은 공공 도로 및 유틸리티에 대한 부하와 교통 및 주차 공간에 대한 수요를 측정하는 한, 용적률은 세대를 규제하는 수단을 제공합니다. 트래픽과 수요, 미래의 수요를 예측합니다. 총 바닥 면적이 인구 밀도의 척도가 아닌 한, 바닥 면적 비율은 밀도 제어 및 예측 장치로서 부족합니다.

원래 아이디어를 수정하여 다양성을 높였습니다. 추가 개선이 유용성을 확장 할 것으로 보입니다. 그러나 수정 사항이 도입됨에 따라 조례 조항이 더욱 복잡해집니다. 예를 들어, 보험료는 작은 마을에 비합리적으로 복잡하므로 맹목적으로 복사해서는 안됩니다. 또한 용적률의 장점은 건물 높이가 특별히 중요하지 않은 고 벌크 구역에서 주로 발생하는 것으로 보입니다. 따라서 용적률은 혼합되지 않은 축복이 아닙니다.

참고

1. 이웃 계획 (미국 공중 보건 협회, 주택 위생위원회, 공공 행정청 발행, 1313 East 60th Street, Chicago 37)은 건물 면적 비율과 건물 높이의 수학적 관계를 다음과 같이 표현합니다. 수식 :

2. 상업 지구에서는 실내 주차장을 마련하면 용적률이 높아질 수 있습니다. 예를 들어, C-4 지구에서 FAR 3.5는 지상에 밀폐 된 주차장이없는 아파트에 대한 제한입니다. 폐쇄 형 주차장에 대해 추가 FAR 1.0이 주어지며 총 FAR은 4.5입니다. 다른 용도는 FAR 7.0에 허용되며 밀폐 된 주차장에 2.0을 더하여 총 FAR 9.0이됩니다.

3. 바닥 공간을 아래층에서 위층으로 이전하는 것이 수익성이 있다는 증거가 있습니다. 뉴욕시의 사무실 건물에 대한 연구에 따르면 3 층, 4 층 또는 5 층을 기본으로 사용하여 평방 피트 임대료가 층당 평균 약 1 % 증가합니다. 1 층과 2 층은 “납세자”이며 신뢰할 수있는 소득층입니다. 이에 대해 Ford 씨 (Building Bulk, Height 및 Form)는 다음과 같이 말합니다. “어쨌든 빛과 전망이 현저한 프리미엄을 요구하고 상부 조명과 개방성을 더 많이 낮추는 것은 무엇이든 가장 분명합니다. 낮은 층에 들어가면 임대 가치가 증가합니다. 즉, 탑에 충분한 비율이 추가된다면 낮은 층에 벌크를 짓는 데 상당한 희생을 할 수 있습니다. “

4 “광 차단 각도”및 “광 접근 영역”은 비거주 구역에서도 사용됩니다.

5. 조례에는 “기존 주거 건물을 다음과 충돌하도록 개조해서는 안됩니다. 또는 그러한 거주지가 위치한 지역의 주거 단위당 부지 요건과 더 충돌합니다. “