개인 모기지 보험을 능가하는 방법

아무도 모기지에 대해 개인 모기지 보험 (PMI)을 지불하고 싶어하지 않습니다. 저렴하지 않고 월별 모기지 비용에 추가됩니다. PMI를 피할 수 있는지 알아내는 것은 애초에 PMI를 고수하는 이유를 이해하는 것에서 시작됩니다.

대출 업체가 모기지 인수에 사용하는 위험 척도 중 하나는 모기지의 대출 가치 (LTV) 비율입니다. 이것은 대출 금액을 주택 가치로 나눈 간단한 계산입니다. LTV 비율이 높을수록 모기지의 위험 프로필이 높아집니다. LTV 비율이 80 %를 초과하는 대부분의 모기지는 차용인이 PMI를 지불해야합니다. 이는 부동산 가치의 20 % 미만을 소유 한 차용인이 대출 채무 불이행 가능성이 더 높은 것으로 간주되기 때문입니다.

PMI 심층

Let “s 예를 들어, 구매하려는 주택의 가격이 $ 300,000이고 대출 금액이 $ 270,000 (즉, $ 30,000의 계약금을 지불했음을 의미 함)이되어 LTV 비율이 90 %라고 가정합니다. 월 PMI 지급액은 $ 117입니다. 모기지 유형에 따라 $ 150 (조정 가능 금리 모기지 또는 ARM, req 고정 금리 모기지보다 높은 PMI 지급액을 사용합니다.)

그러나 PMI가 반드시 영구적 인 요건은 아닙니다. 주택 담보 대출 원금 감소와 주택 가격 상승의 조합을 통해 주택 담보 대출의 LTV 비율이 78 %에 도달하면 대출 기관은 PMI를 낮춰야합니다. LTV 비율의 일부가 주택 가격 상승으로 인한 것이라면, 감사 금액을 확인하려면 새 평가 비용을 지불해야합니다.

PMI 지불의 대안은 두 번째 모기지 또는 무엇을 사용하는 것입니다. ” 는 피기 백 대출로 알려져 있습니다. 작동 방식은 다음과 같습니다. 주택 가치의 80 %에 해당하는 금액으로 첫 번째 모기지를 획득하여 PMI를 피한 다음 주택 판매 가격에서 금액을 뺀 금액으로 두 번째 모기지를 인출합니다. 계약금과 첫 번째 모기지 금액.

위 예의 숫자를 사용하여 구입하는 주택 가격이 $ 300,000 인 경우 $ 240,000에 대한 첫 번째 모기지를받습니다. , $ 30,000 계약금을 내고 $ 30,000에 대한 두 번째 모기지를 받으십시오. 이는 첫 번째 모기지의 LTV 비율이 80 %이기 때문에 PMI를 지불 할 필요가 없습니다. 그러나 이제 첫 번째 모기지보다 더 높은 이자율을 적용 할 수있는 두 번째 모기지도 있습니다.

사용할 수있는 두 번째 모기지 유형이 많지만이자가 더 높습니다. 속도는 코스의 동등입니다. 그럼에도 불구하고 첫 번째 및 두 번째 모기지의 합산 지불액은 일반적으로 첫 번째 모기지에 PMI를 더한 금액보다 적습니다.

트레이드 오프

요약하면 , PMI와 관련하여 계약금으로 사용할 판매 가격 또는 주택 가치의 20 % 미만인 경우 두 가지 기본 옵션이 있습니다.

1. “독립형”첫 모기지를 사용하고 모기지의 LTV가 78 %에 도달 할 때까지 PMI를 지불하면 PMI가 제거 될 수 있습니다.
2. 두 번째 모기지를 사용합니다. 이는 PMI를 지불하는 것보다 초기 모기지 비용이 더 낮을 가능성이 높습니다. 그러나 두 번째 모기지는 일반적으로 첫 번째 모기지보다 더 높은 이자율을 가지며이를 상환하거나 첫 번째 및 두 번째 모기지를 새로운 독립형 모기지로 재 융자해야만 제거 할 수 있습니다. LTV가 80 % 이하에 도달하면 PMI가 필요하지 않을 때이 작업을 수행 할 수 있습니다.

몇 가지 다른 요인이이 결정에 영향을 미칠 수 있습니다. 예 :

• PMI 지불과 관련된 가능한 세금 절감과 두 번째 모기지에 대한이자를 지불하는 것과 관련된 세금 절감을 비교합니다. 모기지이자 공제에 대한 IRS 세금 규칙에 대해 회계사에게 문의하십시오.
• PMI를 제거하기위한 새 평가 비용과 첫 번째 및 두 번째 모기지를 하나의 독립형 모기지로 재 융자하는 비용과 비교하십시오. 초기 모기지 결정 시점과 첫 번째 및 두 번째 모기지가 재 융자되는 시점 사이에 금리가 상승 할 수있는 위험에 유의하십시오.
• 두 옵션의 원금 감소율을 확인하십시오.
• 돈의 시간 가치를 기록합니다 (지금 지출하는 돈이 미래에 같은 금액보다 더 가치가 있다는 생각).

그러나 결정에서 가장 중요한 변수는 예상 주택 가격 상승률입니다. PMI가없는 두 번째 모기지를받는 대신 PMI를 지불해야하는 독립형 첫 번째 모기지를 선택하면 LTV가 78 %이고 PMI가 제거 될 수있는 지점까지 귀하의 주택 가치가 얼마나 빨리 상승 할 수 있습니까? ? 이것이 가장 중요한 결정 요소이므로 지금부터 집중할 것입니다.

감사 : 의사 결정의 핵심

여기 가장 중요한 결정 요소 : PMI가 독립형 첫 번째 모기지에서 제거되면 귀하가 지불해야하는 월 지불액은 첫 번째 및 두 번째 모기지의 합산 지불액보다 적을 것입니다. 이것은 두 가지 질문을 제기합니다. 첫째, PMI가 제거되기까지 얼마나 걸립니까? 둘째, 각 옵션과 관련된 절감액은 무엇입니까?

다음은 주택 가격 상승률의 다른 추정치를 기반으로 한 두 가지 예입니다.

예 1 : 주택 가격 상승의 느린 비율

아래 표는 독립형 30 년 고정 이자율 모기지의 월 지불금을 PMI와 30 년 간의 비교 비교합니다. 30 년 / 15 년 만기 2 차 모기지와 결합 된 고정 금리 1 차 모기지.

모기지는 다음과 같은 특징이 있습니다.

아래 표에는 연간 주택 가격 상승율이 추정됩니다.

120 달러 PMI 지급 원금 인하와 주택 가격 인상의 조합을 통해 LTV가 78 %에 도달하면 60 개월 (아래 표 참조)에 독립형 첫 모기지의 총 월 지불액에서 제외됩니다.

아래 표는 첫 번째 모기지와 두 번째 모기지의 결합 된 월 지불액을 보여줍니다. 월별 지불액은 일정합니다. 이자율은 가중 평균입니다. LTV는 첫 번째 모기지의 LTV입니다.

첫 번째 및 두 번째 모기지를 사용하면 매달 85 달러를 절약 할 수 있습니다. 처음 60 개월. 이것은 총 $ 5,100의 절감액과 같습니다. 61 개월부터 독립형 첫 모기지는 모기지의 나머지 기간에 대해 월 $ 35의 이점을 얻습니다. $ 5,100을 $ 35로 나누면 145가됩니다.

즉, 61 개월부터 시작되는 느린 주택 가격 상승 시나리오에서는 145 개월이 더 걸립니다. PMI가없는 독립형 첫 번째 모기지의 지불 이점은 결합 된 첫 번째 및 두 번째 모기지의 초기 이점을 되 찾을 수 있습니다. (돈의 시간 가치를 고려하면이 기간이 길어질 것입니다.)

예 2 : 주택 가격 상승률의 빠른 속도

예 아래는 위와 동일한 모기지에 기초합니다. 그러나 다음 주택 가격 인상 추정치는 사용됩니다.

이 예에서는 다음에 대한 월별 결제 표가 하나만 표시됩니다. 두 가지 옵션 (아래 표 참조). 이 경우 13 개월에 주택 가격이 급격히 상승하여 PMI가 하락하여 LTV가 78 %로 빠르게 하락합니다.

결합 된 모기지는 12 개월 동안 $ 85의 지불 혜택. 총 절감액은 $ 1,020입니다. 13 개월부터 독립형 모기지는 35 달러의 지불 우위를 갖습니다. $ 1,020을 35로 나누면 첫 번째 및 두 번째 모기지의 초기 저축을 충당하는 데 29 개월이 걸린다는 것을 알 수 있습니다.

즉, 41 개월 째, 차용인은 PMI와 함께 독립형 첫 모기지를 선택함으로써 재정적으로 더 나아질 것입니다. (돈의 시간 가치를 고려하면이 기간이 길어질 것입니다.)

결론

계약금이 20 % 미만인 차용인의 경우 첫 번째 스탠드를 사용할지 여부를 결정합니다. 단독 모기지와 PMI 또는 첫 번째와 두 번째 모기지의 조합을 선택하는 것은 주로 주택 가치가 얼마나 빨리 증가 할 것으로 예상하는지에 따라 결정됩니다.

• PMI 지불을 선택하면 LTV가 78 %에 도달하면 평가를 통해 제거 할 수 있습니다.
• 1 차 및 2 차 모기지 조합을 사용하기로 선택하면 초기 지불을받을 가능성이 높습니다. 저금. 그러나 첫 번째 모기지보다 더 높은 이자율을 가질 가능성이있는 두 번째 모기지를 제거하는 유일한 방법은이를 상환하거나 첫 번째 및 두 번째 대출을 새로운 독립형 모기지로 재 융자하는 것입니다.

높은 계약금이나 저렴한 주택을 찾을 수없는 경우, 기간과 부동산 시장이 어떻게 발전 할 것으로 예상하는지에 따라 옵션을 계산하십시오. 물론 완전히 예측 가능하지만 가장 유리한 결정을 내릴 수있는 최상의 기회를 제공합니다.