텍사스 아카이브-t2 Ranches

Troy Corman, t2ranches.com

에서 재산세에 대한 면제를 받기 위해 필요한 최소 에이커는 얼마입니까? 대 불황 이후 저금리 환경이 지속됨에 따라 휴양지와 농지 등 대부분의 실물 자산 가격이 크게 상승했습니다. 이제 그 어느 때보 다 더 높은 재산 가치를 상쇄하기 위해 재산세 감면 전략을 채택하는 것이 중요합니다. 빈 원시 토지에서이를 수행하는 한 가지 방법은 텍사스 헌법 제 8 조, 섹션 1-d에 설명 된대로 토지를 공개 공간 (1-d-1) 또는 Ag-use (1-d)로 합법적으로 간주하는 것입니다. 및 1-d-1. 이 기사에서는 콜로라도 카운티의 Ag Use 및 Open Space 토지가 어떻게 자격을 얻을 수 있는지 논의 할 것입니다. 텍사스에있는 카운티에서 열린 공간 토지 및 농업 토지 지정이 어떻게 작동하는지 알고 싶다면 우리는 기꺼이 조사하고 답변을 제공 할 것입니다.

개방 공간 및 Ag 사용 지정은 다음과 같은 특별한 평가입니다. 농업 사용에 대한 세금 토지 또는 생산성 가치. 아래에 설명 된대로 지정 자격을 갖추기 위해 충족되어야하는 특정 요구 사항이 있습니다.

Ag Use (1-d)
토지는 자연인이 소유해야합니다. 파트너십, 기업 또는 조직은 자격이 없을 수 있습니다.
토지는 Ag Use 평가를 청구하기 전에 3 년 동안 농업용으로 사용 되었어야합니다.
소유자는 매년 지정을 신청하고 해당 토지에 대한 선서 진술서를 제출해야합니다. 토지 사용.
농업 사업은 토지 소유자의 주된 직업이자 수입원이어야합니다.

오픈 스페이스 (1-d-1)
토지는 개인이 소유 할 수 있습니다. , 법인 또는 파트너십.
현재 토지는 해당 지역에서 일반적으로 허용되는 강도 수준까지 주로 농업용으로 사용되어야합니다.
토지는 과거 7 개 중 최소 5 개에 대해 적격 용도로 사용되어야합니다.
농업은 소유주의 주된 사업이 아닐 수 있습니다.

오픈 스페이스는 가장 일반적인 지정입니다. 두 가지 농업 가치 모두 토지의 시장 가치와 관련이 없음을 명심하십시오. 대신 과세 가치는 토지의 생산성 가치에 기반합니다. (PTC 섹션 23.52 적격 농지 평가). 5 년을 기다릴 필요없이 오픈 스페이스 평가를받을 수있는 한 가지 방법은 Subdivision (7) (B) 또는 (C)에 정의 된대로 주로 야생 동물 관리에 전념하는 토지를 일반적으로 허용되는 강도 수준으로하는 것입니다. 전년도에 토지가 어떻게 사용되었는지에 관계없이 면적. 주의 할 점은 귀하의 토지가 Golden-Cheeked Warbler 또는 Black-Capped Verio와 같이 연방 멸종 위기 종이있는 지역에있는 경우에만 허용된다는 것입니다.

오픈 스페이스 랜드의 강도 표준
집약도 표준은 다른 농업 운영에 대한 지역의 전형적인 것에서 파생됩니다. 콜로라도 카운티의 오픈 스페이스 토지에 대한 자격을 얻으려면 해당 지역이 전체 지역의 자격을 갖추기 위해 최소한 70 %에서 75 %의 농업 사용이 있어야하며 1 년에 최소 6 개월 동안 사용해야합니다. 용도는 다음 범주로 정의됩니다.

경작지 운영
행 작물
과수원
건초 작물
트럭 농장
포도원
관개 경작지

잔디 작업
개선 된 목장
네이티브 목장
브러쉬 랜드
폐지

특수 작업
유제품
사육장
홉 작업
Bee / 꿀
영구 재배
꽃 재배
국산 가금류
크리스마스 트리
양식
잔디 농장
목재

에이커 당 최소 나무 요구량
피칸 과수원 14 그루 / 에이커
복숭아 과수원 40 그루 / 에이커
목재 400 그루 / 에이커
크리스마스 트리 농장 700 그루 / 에이커

토지에 대한 최소 면적 요건
네이티브 목장 10 최소 에이커
개선 된 목장 최소 10 에이커
건초 생산 최소 10 에이커
과수원 / 포도원 최소 10 에이커
나무 농장 최소 10 에이커
잔디 농장 최소 10 에이커
관개 작물 10 에이커 최소
양식 최소 10 에이커
이전에는 최소 면적이 6 에이커였습니다. 그러나 토지를 판매하거나 상속인에게 토지를 양도하는 경우 최소 10 에이커가 적용됩니다.

Ag-use 또는 개방 공간 사용이 없으면이 토지는 일반적으로 $ 1.67 x $ 150,000의 세금이 부과됩니다. (이 예에서 평가 된 값) 결과로 $ 2,505의 재산세가 청구되었습니다.

이 같은 15 에이커가 가축 방목을 기준으로 “Ag Exemption”으로 분류 된 경우 (범주로 원주민 목초지) $ 150,000 x $ 98 (자생 목초지에 대한 콜로라도 카운티 평가 지구 농산물 가치)를 곱하십시오. 결과는 $ 1,470입니다.

이제 연간 재산세는 $ 1,470 x .0167 (세율 $ 1.67 / 100)을 곱하여 $ 24.55의 재산세 청구서에 도달합니다. 그것은 상당한 차이입니다!

콜로라도 카운티에서 귀하의 토지에 Ag 면제를받는 방법
새 부동산 소유자는 Ag 면제를 신청해야하며 1 월 1 일에 부동산을 소유 했어야합니다. 과세 연도.부동산은 이전 과세 연도에 농업 면제를 받았어야하고 최소 10 에이커 여야합니다. 부동산이 새 소유자에게 양도되면 평가 지구는 AG 면제를 계속하기 위해 신청서를 보내야합니다.

이전 AG 면제가 적용되는 1 월 1 일 이후에 부동산을 구입 한 경우 , 새 소유자는 해당 과세 연도 동안 농업 면제 혜택을 유지합니다.

Ag 면제를받은 적이없는 기존 토지 소유자의 경우 토지 크기는 최소 10 에이커 여야합니다. 현재 카운티에서 일반적으로 인정되는 표준에 따라 주로 농업 사용에 전념하고 있으며 이전 7 년 중 5 년 동안 농업 사용을 설정해야합니다. AG가 승인되거나 거부되기 전에 농업 사용 신청서를 수석 감정인과 함께 해당 지구에 제출해야합니다 ( PCTS Sec. 23.54. 신청)

1D1 Open-Space Valuation (Ag Exemption) 신청은 5 월 1 일 이전에 제출해야합니다.

이제 양봉은 다음과 같은 작은 도로에 대한 적격 Ag 면제입니다. 5 에이커
2012 년 1 월 1 일, 텍사스 법률 제정에 따라 양봉이 다음과 같은 자격을 갖출 수 있습니다. 재산세에 대한 ag 면제. 자세한 내용은 챕터 23, Subchapter D, Sec. 23.51 (1) 및 : (2) “…이 용어는 또한 사용 된 토지가 다음보다 적지 않은 경우에 한해, 인간 식품 또는 상업적 가치가있는 기타 유형 제품의 생산을위한 수분을 위해 벌을 키우거나 유지하기 위해 토지를 사용하는 것을 포함합니다. 5 에이커 또는 20 에이커 이상. Colorado County Appraisal District에서는 고독한 둥지 꿀벌 (일반적으로 Mason Bees – 수분 꿀벌) 또는 Honey Bees (인간 식품 생산)를 수분 할 수 있습니다.

Under Open-Space 생산성 평가, 값은 수정 된 소득 접근 방식을 사용하여 계산하여 에이커 당 가치를 결정합니다.

텍사스에서 벌통 한 개는 74 파운드의 꿀을 생산하는 것으로 추정되며 벌통 당 비용은 $ 60로 추정됩니다. 5 년 평균 꿀 1 파운드당 $ 5.08, Colorado County는 다음과 같이 양봉 가치를 계산합니다.

텍사스 콜로라도 카운티의 양봉 강도 기준

5 에이커 – 벌통 6 개 필요 또는 둥지 상자
6 – 10 에이커 – 벌통 7 개 또는 둥지 상자가 있어야합니다.
11 – 12 에이커 s – 벌통 8 개 또는 중첩 상자가 있어야 함
13 – 14 에이커 – 벌통이 9 개 또는 중첩 상자가 있어야 함
15 – 16 에이커 – 벌통이 10 개 또는 중첩 상자가 있어야 함
17 – 18 에이커 – 11 개가 있어야 함 벌통 또는 둥지 상자
19 – 20 에이커 – 벌통 또는 둥지 상자 12 개가 있어야합니다.

텍사스에서 재산세를 줄이기 위해 야외 농업 평가를위한 야생 동물 관리 사용 자격을 얻는 방법
야생 동물 관리 사용 자격을 얻으려면 토지가 이전에 최소 1 년 동안 Ag Open Space 사용 자격을 획득 했어야합니다. 토지는 식량, 의약품 또는 레크리에이션을 포함하여 인간이 사용하기 위해 토착 야생 동물의 지속적인 번식, 이주 또는 겨울철 개체군을 번식시키기 위해 다음 방법 중 3 가지 이상으로 사용되어야합니다.

1. 서식지 통제
2. 부식 통제
3. 포식자 통제
4. 물 보충 공급
5. 식품 보충 공급
6. 대피소 제공 및
7. 인구 결정을위한 인구 조사 계산

새 소유주가 더 큰 지역에서 토지를 세분했다면 지역은 야생 동물 관리 사용 자격을 얻기 위해 최소 16 에이커. 새 소유주는 농업 면제하에 1 년을 기다린 다음 야생 동물 관리 사용으로 전환 할 수 있습니다.

전년도에 해당 지역에서 야생 동물 관리 사용이 있었으며 Ag 면제를위한 최소 10 에이커를 충족하는 경우 새 소유자는 야생 동물 관리 사용을 계속 사용할 수 있지만 새 1D1 Ag 신청서를 야생 동물 관리 계획과 함께 제출해야합니다. 야생 동물 관리 계획은 Texas Parks and Wildlife Form 885에 있거나 자체 작성 계획 일 수 있지만, 위에 나열된 7 가지 야생 동물 관행 중 3 가지를 표적 야생 동물 종 목록과 함께 포함해야합니다.

당신의 토지에서 세 가지 관행이있는지도를 제공하는 것이 좋습니다. 또한 7 가지 야생 동물 관리 관행 중 3 가지를 적극적으로 유지 한 결과 발생한 비용에 대한 영수증을 보관하십시오. 이상적으로는 야생 동물 관리 계획을 작성하기 전에 지역 텍사스 공원 및 야생 동물 (TPWD) 생물 학자에게 문의하는 것이 좋습니다. 생물학자는 또한 어떤 야생 동물이 귀하의 특정 재산에 도움이되는 지에 대해 조언 해 드릴 수 있습니다.

텍사스의 Ag Rollback Taxes
Ag Use 또는 Open Space 지정이있는 토지를 판매하는 경우 롤백됩니다. 세금이 발생할 수 있습니다. Ag Rollback Tax는 부동산 소유자가 부동산 사용을 농업에서 다른 용도로 변경할 때 부과되는 추가 세금입니다 (개인 농가를위한 집을 짓는 경우는 제외). 롤백 세금은 롤백에 포함 된 연도 (일반적으로 5 년) 동안 자신의 토지가 시장 가치로 과세 된 경우 소유자가 지불했을 세금을 회수합니다.

Ag 사용 (1-D)에 따라 토지의 판매 또는 토지의 사용 변경은 판매 또는 변경이 발생한 연도의 3 년 전으로 연장되는 롤백 세금을 생성합니다. 사용이 발생합니다.

오픈 스페이스 (1-D-1)에서는 사용 변경이 비농업 목적을위한 것일 때 롤백 세금이 트리거되며, 이전 5 년간의 세금을 회수하기 위해 세금이 롤백됩니다. 토지에 오픈 스페이스가 지정되지 않았다면 지불되었을 것입니다.

이 기사의 세부 사항과 관련하여 질문이 있거나 추가 정보가 필요하면 t2 Ranches의 설립자 인 Troy Corman에게 832로 문의하십시오. -759-1523 또는 214-690-9682.

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