医師の住宅ローンの完全ガイド
表面的には、医師の住宅ローンは見栄えがします。お金はありません。ジャンボ制限はありません。民間住宅ローン保険（PMI）はありません。最後に、医師になるための時間トレーニングに対して報酬を与える製品が存在するようです。結局のところ、それは大変でした。過去数年間、あなたは多くの友人が住宅所有者になるのを見てきました。
彼らが楽しいDIY住宅リフォームの最新の写真を投稿している間、あなたは病理学を研究している図書館で立ち往生していました。彼らが自分たちの裏庭で夏のバーベキューを主催している間、あなたは8時間のボード試験を受けていました（そしてプロテインバーをスカーフで落とすことができるように休憩のタイミングを完璧に合わせました）。
しかし、本当のことをしましょう。貸し手はお金を稼ぐために仕事をしています、そして彼らはあなたにただ無料の乗り物を与えることはできません。では、医師の住宅ローンは、利用可能な他のすべてのものとどのように重なるのでしょうか。彼らは本当に彼らが聞こえるのと同じくらい良いですか？調べてみましょう。
住宅購入プロセスのこの時点で、あなたはすでに家にいくら費やすかについてしっかりとした決定を下しており、金銭的なアヒルが並んでいます。したがって、次のステップは、家の資金調達方法と、医師の住宅ローンがあなたにとって最良の選択肢であるかどうかを判断することです。
参加する前に、方法の概要を聞きたい場合は、医師の住宅ローンは機能します。FinanceForPhysiciansのこのポッドキャストをご覧ください：
情報に基づいた決定を下すために、以下について説明します。
- 医師の住宅ローンの融資方法仕事
- 代替案とそれらの比較
- 状況に最適な住宅ローンの決定
医師の住宅ローン
最初、なぜ医師の住宅ローンが存在するのかについて話しましょう。その理由は、医師は貸し手にとって非常に有益な顧客だからです。彼らはキャリアの早い段階で多額のローンを組んでおり、ほとんどの場合、返済します。貸し手は、医師の住宅ローンを使用して、競合他社よりも少ない規定でより多くのお金を貸し出すことにより、早期キャリアの医師を閉じ込めます。医師専用の「特別プログラム」として販売することで、さらに魅力的なものになっています。
ただし、最終的な目標は、あなたをドアに連れて行き、他の製品をあなたのように販売することです。変更が必要です。収入の履歴がなく、現金がなく、学生ローンが大量にある居住地に移行する医学生は、医師の住宅ローンがなければ、通常は住宅ローンの対象にはなりません。ただし、無料の昼食などはありません。これらのローンは最初は魅力的ですが、多くの場合、他のローンよりも高額になります。そのため、決定を下す前に、医師の住宅ローンを他の種類の住宅ローンと比較することが非常に重要です。
何が特別なのですか？
では、医師の住宅ローンは通常の住宅ローンとどのように異なりますか？その一般的な機能のいくつかを次に示します。
- 必要な低額（または非常に低額）のダウンペイメント
- 民間住宅ローン保険「PMI」はありません
- ジャンボローン（通常はローン）の利上げはありませんs $ 417Kを超える）
- 医師が署名した雇用契約に基づく貸付
- 学生ローンの債務に対する批判が少ない
適格者としてカウントされる者借り手？
「資格のある借り手」とは、通常、医療従事者、フェロー、または主治医であり、雇用契約に署名しています。一部の貸し手には、歯科医、獣医、その他の医師も含まれます。
医師の住宅ローンを提供するのは誰ですか？
次のような医師の住宅ローンを提供する貸し手のリストが増えています。
- 第5サードバンク
- バンクオブアメリカ
- BB & Tバンク
- ハンティントンバンク
- 共和国銀行
- 地域銀行
- SunTrust銀行（現在はTruist）
- ナッシュビル銀行
- 米国銀行
- 中央銀行
- 市民銀行
- フェアウェイ独立住宅ローン
- 医師ローン
- バンコープサウス
また、私たちはこれらの貸し手と金銭的な関係を持っていないことに注意してください-私たちはあなたがあなたの選択肢を探求するのを手伝いたいだけです。あなたが貸し手であり、私たちのリストに追加したい場合は、私たちに知らせてください。
住宅ローンの費用：
これで、医師の住宅ローンが異なる理由を説明しました。そして、なぜ彼らが多くの若いドキュメントにアピールするのか、それは住宅ローンの費用を見てみる時です。多くの人が住宅購入を検討する際に毎月の支払いに焦点を当てていますが、住宅ローンの総費用を構成するいくつかのコストがあります。
- 利息–利息のコストは、金利、ローンに基づいています残高とローン返済期間
- クロージングコスト–クロージング時に支払われる、ローン残高にラップされる、またはより高い金利の形でローンにラップされる、1回限りの自己負担費用
- PMI –通常20％の株式に達するまで支払われる月額料金
医師の住宅ローンについて最初に知っておく必要があるのは、多くの貸し手が喜んで料金を下げることです。特に彼らがそれが競争力があることを知っているとき。多くの場合、貸し手が複数の貸し手と話していることに気付くと、クライアントに割引が提供されます。最良の取引をしたい場合は、複数の競合他社と話していることを貸し手に明確にし、彼らにとって確実なショットではないことを確認してください。
終値と金利は一種のシーソーよろめき：住宅ローンのクロージングコストを削減すると、金利が上昇します—または、可能な限り低いレートが必要な場合は、クロージングコストが高くなります。住宅ローン教授のウェブサイトから、この内訳でこれがどのように機能するかを確認できます。
PMIについては、お持ちか、あなたはしません。通常、年間の元の融資額の0.3％から1.5％の費用がかかります。 PMIを回避する確実な方法は、20％削減することです。ただし、医師の住宅ローンなどの一部のローンでは、20％の資本がなくても、PMIを回避できます。
PMIを回避する別の方法は、2つの住宅ローンを取得することです。1つは80の資金を調達します。取引の％と残りの債務をカバーする2番目（最大20％）。ただし、これらすべてのPMI回避戦術には追加のコストが伴うことに注意してください。
これらのすべての費用が状況に応じてどのように加算されるかを知りたい場合は、最適なツールを用意しています。 。さまざまなシナリオが毎月の支払いにどのように変換されるかを示します。また、家のメンテナンスや光熱費など、隠れたすべての費用の見積もりも含まれています。ローンの全期間にわたってこれらすべてがどのように加算されるかを確認できます。
料金と費用–例
あなたが50万ドルの家を検討している医師であると仮定しましょう。あなたは素晴らしいクレジットを持っていますが、頭金のための現金はありません。 PMIのない0％頭金住宅ローンのオプションは何ですか？これがいくつかの例のレートで最も人気があります。これらは実際の料金ではなく、単なる例です。
どのオプションを選択する必要がありますか？
軍隊にいる場合、特に障害者の場合、VA住宅ローンは次のようになります。確かなオプション。
医師の住宅ローンの金利が最も高いが、固定されている。ARMの金利は30年の医師の住宅ローンよりも優れているが、7年後には変動する。従来の80/20は、一次住宅ローンで最高の利率を提供しますが、二次住宅ローンの利率は変動します。
軍隊にいないため、VA住宅ローンを取得できない場合は、ベースにする必要があります。あなたが家を所有する期間とあなたが住宅ローンに支払う予定の金額に関するこの決定。これらの要因に基づいて最良の選択肢を検討してみましょう。
- 0〜7年–少なくとも7年間家に住むことを予見しない場合は、医師の住宅ローン7/1多くの場合、ARMが最良の選択肢です。しかし、実際には、5年未満の居住を計画している場合は、賃貸する必要があります。
- 7年以上（および平均収入と貯蓄）–この場合、30の医師住宅ローン-年固定金利は魅力的です（またはキャッシュフローがある場合は15年固定）。ただし、エクイティが20％の場合、ジャンボ制限を下回った場合、またはレートが一般的に下がった場合は、これを再検討する必要があります。プロファイルに適合したら、多くの場合、より競争力のある新しい非医師ローンに借り換えることができます。
- 7年以上（およびHELOCを非常に迅速に返済する能力）–従来の80/20が始まります特に、ホームエクイティのクレジットラインを1、2年以内にノックアウトできる場合は、見栄えがよくなります。一方、実際にこれだけのキャッシュフローがある場合は、代わりに15年の住宅ローンを検討する必要があります。
クロージングコストは、事態をすぐに複雑にする傾向があります。計算を単純化するために、決算費用は含まれていません。さまざまな住宅ローンのオプションを比較するときは、このことに注意してください。貸し手に、少なくとも初心者のために、可能な限りゼロに近いクロージングコストで見積もりを提供するように依頼します。コストの観点から、同様に構成された住宅ローンを比較する方がはるかに簡単です。
現金を下に置く必要がありますか？
下に置く現金がある場合、または現金が手に入るまで待つことを検討している場合はどうなりますか？現金？その場合、医師の住宅ローンを従来の20％のダウン住宅ローンと比較します。繰り返しになりますが、計算を簡単にするために、両方ともローンにクロージングコストをラップするように構成されていると仮定します。明確に比較できるように、従来のローンを20％引き下げて、医師の住宅ローンとまったく同じ支払いになるように構成しましょう。唯一の違いは頭金と金利です。
オプション＃1-頭金$ 100,000従来型ローン
- $ 400,000残高
- 18. 1183年3％の固定金利
- 月額2,387.08ドルの元利金
オプション＃2 –頭金0ドルの医師の住宅ローン
- 500,000ドル残高
- 4％の30年固定金利
- 月額2,387.08ドルの元利金
これらの数値を見ると、おそらくあなたはあなたのことを考えているでしょう。 0ドルの頭金オプションを取ります。たぶんあなたはそれほど多くの現金を利用できないか、あるいはあなたはその$ 100,000を使うより賢い方法があると思うかもしれません。あなたはローンを完済するか、投資を始めるためにそれを使うことができます。そして4％はまだ本当に良い率です。しかし、実際には20％ダウンオプションと比べてどうですか？
生涯の総利息費用：
- オプション1– $ 118,998
- オプション2– $ 359,348
上のグラフでわかるように、$ 100,000を下げると、$ 240,000以上の利息を節約できます。さらに（これは大きなプラスです）、住宅ローンはほぼ12年早く返済されます。
さらに、家に資本があると、特にセキュリティと柔軟性が向上することを忘れないでください。予期しないことが起こった場合。 100％融資された医師の住宅ローンで、あなたは水中で始めることを期待するべきです。何かがうまくいかず、すぐに売ることを余儀なくされた場合は、家を出るためだけに、購入価格の最大10％の潜在的に大きな小切手を書く準備をしておく必要があります。
反対に、$ 100,000を思いついた場合は、医師の住宅ローンを使用して100％の資金を調達し、現金を投資することができます。これらの数値を実行すると、最終結果ははるかに良く見えます。しかし、これには積極的な投資が必要なだけでなく、家へのレバレッジも大きくなり、リスクがさらに高まります。それはまた、何年にもわたる規律ある投資を必要とし、あなたがそれを決して使わないことを前提としています。もちろん、それは不可能ではありませんが、言うのは簡単です。
結局のところ、従来の住宅ローンを取得して、より迅速に返済する方がはるかに良い取引です。ただし、頭金の現金がない場合は、医師の住宅ローンを検討する価値のある確実な代替手段です。それでも、それが常に自動的に最善の解決策であるとは限りません。
すでに医師の住宅ローンを持っている場合はどうなりますか？
すでに医師の住宅ローンを持っているが、それに注意を払っていない場合は、あなたが良いお金を捨てている可能性が高いです。次のいずれかが発生した場合は、借り換えのオプションを確認する必要があります。
- 金利が下がる
- 20％のエクイティに達する
- ジャンボ制限
- 計画の変更
過去数年間で、これら4つすべてが多くの人に起こった可能性が高いです。
これは、医師の住宅ローンの借り手にとって最も一般的なお金の節約の機会の1つを示すシナリオです。
博士。スミスは、2013年7月に4.75％で100％融資された医師の住宅ローンを使用して彼女の家を購入しました。元のローン額は$ 500,000で、毎月の元金と利息の支払いは$ 2,608.24でした。そのローンの生涯利息は438,965.21ドルでした。今日まで3年早送りすると、スミス博士の資産は約600,000ドルの価値があり、元の住宅ローンに475,712ドルの借金があります。
家を購入したとき、彼女は現金がなく、ほとんどありませんでした。オプション。医師の住宅ローンはおそらく彼女の最善の策でした。しかし、彼女は20％以上の株式を保有し、健全な収益履歴を持っているため、あらゆる種類のオプションが開かれています。彼女は周りの最良の取引の資格を得ることができる可能性があります。
彼女が借り換えのイニシアチブを持っていて、すでに慣れているものと同じように支払いを維持したい場合、彼女は探しているでしょう3％の新しい20年固定住宅ローンで。 475,712ドルの新しい住宅ローンの毎月の元金と利息の支払いは、2,638.29ドルになります。さらに重要なことに、彼女は返済期間を7年間短縮し、支払いを月額30ドル増やすだけで済みます。今では本塁打です！
彼女はまた、新しい医師の住宅ローンへの借り換えを検討することもできます。それはもっと良かったでしょうが、従来の住宅ローンほど魅力的ではありませんでした。彼女は今、伝統的な住宅ローンのスイートスポットにいるので、それを利用する必要があります。
借り換えを検討しているとき、必ずいくつかの異なる貸し手をチェックしてください。
そして、新しい医師のローンへの借り換えはかなりのことかもしれませんが、それが常に最良のものであるとは限らないことを忘れないでください。あなたの医者の住宅ローンを借り換える前にあなたの宿題をすることは報われるでしょう。理想的には、ファイナンシャルプランナーのように、オプションを客観的に分析するのを手伝ってくれる人もいます。
いつ医師の住宅ローンを避けるべきですか？
おそらく今では、あなたは家を買うことにこれまで以上に興奮しています。特に、0ドルの割引でPMIなしで家を手に入れることができるオプションが存在することがわかったので。ただし、私のすべての拠点をカバーするために、これらの条件のいずれかまたはすべてが当てはまる場合は、おそらく医師の住宅ローンから離れるべきであることを指摘したいと思います。
- 医師の住宅ローンは、家を買いすぎないように考えさせてくれます
- 家を建てるのに少なくとも20％はある（またはそうなるでしょう）。この状況では、従来の住宅ローンが最適です。
- あなたは軍隊にいます。この状況では、代わりにVAローンを検討してください
- 購入後すぐに大量の現金が流入すると予想し、医師の住宅ローンを使用して今すぐ取引を完了しています
- そうではありませんあなたの家で5-10％の水中で始めるという見通しに満足している（言い換えれば、あなたの状況が変わった場合にそれから抜け出すために大きな小切手を書きたくない）
これらの点について詳しくは、ブログ投稿「考慮していない5つの医師住宅ローンの欠点」をご覧ください。
署名する前に考慮すべき代替案
私の意見では、少なくとも20％が家に帰るまで待つのが最善です。そうすれば、可能な限り最良の取引を得ることができます。さらに、100に融資することに伴うリスクを負う必要はありません。 ％。
そのアイデアが気に入ったら、今すぐ借りて、最初の家を購入する準備として現金を隠し始めましょう。すでに家を所有していて、アップグレードを計画している場合は、あなたの将来のために保存してくださいymentは、現在の住宅ローンをより迅速に返済することです。毎月の支払いに慣れるために、現在の住宅ローンをより短期間に借り換えることを検討することもできます。また、アップグレードを計画するまでに20％になるのに必要な金額までエクイティを構築できるように、新しいローンを構成することもできます。
カバーしなかったローンには他にもいくつかの種類があります。それが効果を発揮する可能性があります。それらのいくつかを次に示します。
1）PMIを使用する従来のローンでは、通常、少なくとも10％のダウンが必要です。 10％の支払いがある場合、PMIが停止するのに十分な期間家を所有する予定であれば、これは医師の住宅ローンよりも優れたオプションです。
2）FHAローンは通常必要です3％ダウンし、非常に競争力のある料金ですが、PMIと同様の月額恒久料金も付いています。毎月のFHA手数料は、ほとんどの借り手にとって魅力的ではありません。
3）PMI付きのジャンボローンでは、通常、少なくとも10％のダウンが必要です。このタイプのローンは、大規模な医師の住宅ローンと比較する価値があります。多くの場合、それはあなたが家を所有することを計画している期間に帰着します。ジャンボのレートは低いかもしれませんが、PMIも付属しています。
その他の住宅ローンのリソース
住宅ローンの詳細を知るのに役立つオンラインリソースがたくさんあります。いくつかの例を以下に示します。
- 住宅ローン教授：住宅ローンオプションの分析に役立ついくつかの住宅ローン計算機とスプレッドシートがあるサイト。
- ホワイトコート投資家リスト米国の住宅ローン貸し手の概要：州ごとに整理された、米国の多くの医師の住宅ローン貸し手のジムのリストを確認してください。
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