容積率

工業地帯

容積率は、バルク決定要因として、他のどのタイプの使用地区よりも工業地域ではおそらくあまり有用ではありません。現代の植物には多くの共通の特徴がありますが、これらの特徴は必ずしもゾーン内で均一であるとは限りません。これは、工業地帯が主に製造プロセスの「迷惑」特性に基づいて分類されているためです。

説明：「軽い」工業地帯には、迷惑でない産業と、プラントと付属品の使用の間の十分な距離が必要です。一方と周辺の住宅地。それはまた、望ましくは、低い構造密度または構造によって覆われる全土地のパーセントを有する。これらの特性は、他のバルクコントロール（主にヤードとロットカバレッジのパーセント）によって実現できます。今日建設されたほとんどのプラントは1階建ての高さしかないため、最大高さ制限は、オフィスビルの設計を制限するのと同じようにプラントの設計を制限しません。その結果、条例で許可されている以上に高くなるインセンティブはほとんどありません。

工業地帯の雇用密度（エーカーあたりの人数）の管理として、容積率はかなり効果のない装置です。オフィスビルや店舗とは異なり、床面積の単位に対する人の比率は、ゾーン内で大きく変動します。たとえば、シカゴの再ゾーニング調査の過程で、床面積が10,000平方フィートで、200,000平方フィートの敷地にある工場では、3人から600人の労働者を雇用する可能性があることがわかりました。

いわゆる重工業の中で、従業員一人当たりの床面積の違いはかなりあるかもしれません。たとえば、アルミニウムシートミルの床面積は従業員1人あたり2,000平方フィートを超える場合がありますが、航空機製造工場の床面積は従業員1人あたり300平方フィート未満の場合があります。 （Dorothy A.MuncyによるSpacefor Industry、Urban Land Institute、1737 K Street、NW、Washington 6、DC、1954を参照してください。）

工業地帯の場所を推奨する際に、生成されるトラフィックの量と種類迷惑な特性とほぼ同じくらい重要です。ここでは、容積率は混雑を防ぐためのコントロールとしては事実上役に立たない。論文「ProgressinPerformance Standards for Zoning」（Planning 1954、American Society of Planning Officials）のJack C. Smithによると、シカゴの事前ゾーニング研究ではバルク制御およびその他の方法が検討され、次の理由で却下されました。

（1）ブロックを占める10の小さな植物が同じ量のトラフィックを生成する可能性があるため、雇用の合計サイズまたは総ロット面積の単純な制限は無駄です。ブロック全体を占める1つの大きな植物ができます。 （2）バルク管理は、建物のバルクの制限を通じて間接的に労働者の集中を制限しますが、許可された床面積内の労働者の集中を効果的に制限しません。一部の種類の産業活動では、比較的かさばらない新しい建物でも、通常1エーカーあたり175人もの労働者を雇用しています。街路や交通機関の容量が比較的少ない地域でこのような集中が発生すると、必然的に深刻な問題が発生します。皮肉なことに、このような高密度は通常、住宅地に隣接している業界で発生します。

Mr。スミス氏はさらに、効果的な管理は雇用密度（1エーカーあたりの労働者数）の直接的な制限であるように思われると述べています。そのような管理はトラフィック生成の焦点を効果的に広げるからです。 「このような規制の価値は、主に、高密度産業が問題のある地域に立地することを阻止し、過度の拡大が深刻な交通問題を引き起こした場合の効果的な法的基準として機能することです。」

明らかに、工業地帯の容積率の唯一の目的は、他のタイプのバルク制御を補完することです。この点でさえ、その有用性は限られているようです。プラント管理者は全体として、1階以上の高さの建物を望んでいないため、商業ゾーンで非常に魅力的な柔軟性の利点は関係ありません。周囲の用途との互換性の理由から、総床面積と総土地面積の比率を一定にすることが望ましいと考えられる場合、特に付属の建物がある場合は、容積率の制御がこの結果を達成するのに役立つ可能性があります。

さらに、典型的な「重工業地区」の多くの産業活動には、そのような床面積がありません。たとえば、穀物エレベーター、石油精製所、重力流プロセスなどです。容積率は、そのような操作に対する無意味なタイプの一括制御です。

ただし、中央ビジネス地区に近い工業地帯では、容積率制御は、と同じ用途と利点を持っている可能性があります。適切なダウンタウンセクション。フィラデルフィアのゾーニング条例の提案された包括的な改正は、中央の場所にロフト産業施設を収容するための新しい限定された工業地域を確立するでしょう。条例案の概要によると、この地区は、他の限られた工業地区とは異なり、「あらゆる商業用途を許可しているため、中心都市に特に適しています」。バルクは、中央の場所にある商業ビルやアパートに許可されているものと同様であり、容積率の制限によって制御されます。

住宅ゾーン

バルク制御の目的を念頭に置いて、何を追加の利点は、住宅ゾーンで提供する容積率を持っていますか？この質問への回答にアプローチするために、低密度と高密度の使用を別々に検討します。

1家族ゾーンと2家族ゾーンでは、使用容積率はかなり限られているようです。庭の要件について十分に確立された正当化に立ち入ることなく、最大の高さ制限とともに、それらがボリュームコントロールを確立することがわかります。これらの寸法に最大ロットカバレッジを追加すると、容積率と同じ効果が得られます。これらを組み合わせると、建物の体積と土地の面積の比率が一定になります。 （図を参照してください。）さらに、それらは建物間の最小の分離を保証します。これは必ずしも容積率制御だけに従わないものです。

ほとんどの場合、閉鎖された路外駐車施設は「」から免除されます。総床面積。” （3〜7ページの定義を参照してください。）ただし、他の付属の建物もこの定義の対象となります。したがって、容積率装置を使用することにより、すべての主要な建物と付属の建物（ガレージとカーポートを除く）の大部分が規制されます。

要約すると、低密度住宅地における容積率の影響主にバルクコントロールを改良することです。この点で、その使用法は工業地帯での使用と似ています。

一方、高密度の住宅地に到達すると、高密度の商業地帯で一般的な状況に近づきます。土地が高価な場合、建物の高さは比較的重要ではなく、いずれにせよ、地上と低層階でスペースが確保されれば高さを上げることができます。

ただし、住宅地域では、占有のタイプは、他の要因を前面に押し出します。住居用であるため、集合住宅と集合住宅はどちらも光、太陽、空気にアクセスでき、騒音が過度に乱れないように他の用途から分離し、使用可能な屋外スペースを最小限に抑える必要があります。要するに、彼らは現代の都市生活と調和する設備を持たなければなりません。しかし、これらの必需品は容積率によって保証されていないため、それらを確保するために他の制御が採用されています。

これらの最も一般的なものはヤードの規定であり、限られた変動のみを許可するバルクエンベロープになります。建築設計で。さらに、ヤードに設定された最小値が十分に広くまたは深くない限り、実際には上記の設備を提供しないことを示すことができます。

それらを達成すると同時に、柔軟性を維持するため容積率に固有の他の装置も開発されています4。これらは互いに組み合わせて使用され、正味の効果は最小基準を達成するという理論があります。条例では規制が非常に複雑な場合があるため、ここでは簡単に説明します。すべてが英国で開発されたアイデアに由来し、住宅地方自治省（またはその前身である町と国の計画省）のさまざまな出版物に記載されています。

光障害の角度。光の障害物の角度の目的は、通りや建物の正面の窓への光と空気のアクセスを保証することです。そのような規定は、通りの中心線の角度から斜めに上昇し、この平面に切り込むことは許可されていない建物にもたれかかっている架空の平面を作成します。このデバイスは、ニューヨーク市とコロンビア特別区の提案、デンバーのゾーニング条例などに記載されています。 25ページの図は、ハリソン、バラード&アレンレポートから抜粋したものです。

ライトアクセスの領域。これは、法的に必要な窓の外側の、窓の中心線で建物の壁に垂直な線の両側に70度伸びる円弧内の遮るもののない領域です。住宅地では通常、半径は15フィート以上ですが、60フィートにもなる場合もあります。このウェッジ内のスペースの特定の部分には、建物やその他の障害物がありません。詳細は、このデバイスを採用しているいくつかの条例によって異なります。

使用可能なオープンスペース。集合住宅は、今説明した2つのデバイスによって十分な光を受け取ることができますが、それでも屋外の居住スペースが不足しています。このタイプの屋外エリアを使用するには、居住者が簡単にアクセスでき、サイズと分布が適切であり（つまり、使用する人の数と種類に関連して）、目的に適している必要があります。これらの目的は、ハリソン、バラード&アレンの報告書に、「赤ちゃんを立てる」スペースまたは眠っている子供のための馬車として説明されています。暑い夜に椅子を置くスペース。高齢者や回復者が新鮮な空気、太陽の光、涼しいそよ風を得るためのスペース。洋服を掛けたり、花を咲かせたりするスペース。使用可能なオープンスペースは、すべての密度カテゴリに住む家族への裏庭または前庭の延長であることがわかります。確かに、都市の生活水準の不合理な部分ではありません。」

同じレポートでは、「使用可能なオープンスペース」を、住宅のゾーニング区画の地上領域のその部分のみを含むように定義しています。

1. 通常は屋外で行われる、屋外のレクリエーションスペース、緑、および家庭での活動（衣類の乾燥など）のためのサービススペースに使用されます。
2. 適切な地区のために規定された最小寸法に準拠しているもの、および
3. 車両輸送に開放されている私道、付属品の路外駐車スペース、または付属品の路外積み込みバース専用ではないもの、および
4. 許可されている場合を除き、地面に構造物がない場合、…および
5. 後庭の許可されたレベルと空の間で遮られていないもの（ただし、ゾーニングロットに提供される「使用可能なオープンスペース」全体の25％（25％）以下が屋根付きであり、そのような場合は50以下である必要があります。屋根付きセクションの周囲のyパーセント（50％）を囲み、
6. グレードを超える場合、構造的に安全で、適切な表面と保護が施されているもの、および
7. 少なくとも、スペースが必要な住戸のすべての居住者がアクセスでき、利用できます。

使用可能なオープンスペースは、地上エリアの一部として定義されていますが、屋根スペースとバルコニーは、サイズ、障害物のないこと、アクセスのしやすさ、安全性などの条例の要件を満たしていれば、代わりに使用できます。

これまで、建物の容積率の制御として容積率について説明してきました。時折、密度コントロールとしても使用されています。エーカーあたりの家族の数と平方フィート単位のアパートの平均サイズを考えると、容積率を導き出すことができます。しかし、ゾーニング条例を通じて密度を管理しようとする際に求められる究極の関係は、人と土地の間の関係です。家族ごとの最小区画面積の基準は、床面積にデータを挿入することなく直接この比率を達成します。

さまざまなタイプの住居の平均容積率がわかっていても、容積率は信頼性の低い密度制御です。近隣地域の計画は次のように指摘しています。

…一人当たりの床面積は変動するため（通常、収入が増えると増加するため）、容積率は人口密度を反映しません。 。人口負荷を測定するために、一人当たりの床面積の追加の指標を使用する必要があります。これにより、容積率の観点から密度を人口密度に関連付けることができます。

この同じ点は、ジャックCによってわずかに異なる方法で作成されています。スミスはシカゴのゾーニング条例についてコメントしています：

FARだけでは非常に効果のない密度管理です。人口密度の望ましいパターンが求められる場合、すべての住戸が平均的なサイズに構築されている場合にのみ、FARだけで適切な目的を達成できます。住戸の平均サイズと住戸あたりの平均人数からの逸脱は、密度目標の有効性を無効にします。このため、シカゴの条例では、FARを補足するために、直接密度制御、つまり住戸あたりの区画面積を使用しました。

Mr。スミス氏はまた、容積率は既存の構造物内の転換を規制するのに役に立たず、住戸あたりの区画面積は、過剰な転換を管理するためにシカゴ条例で定められた方法であったと指摘しています。5

結論

容積率は、従来のバルクコントロールを改良したものです。これは、建物の体積と土地の単位との間の数学的関係をいくつかではなく、1つの尺度で表します。ただし、そのボリュームの土地への配置を制御することはできません。したがって、配置が規制される要素である場合は、補助的なバルクデバイスが必要です。

容積率は万能薬ではありません。割り当てられた数値がゾーニング条例の目的を達成するのに役立つと同時に、建物の設計者により多くの余裕を与えるときに、ゾーニングデバイスとしての価値を獲得します。したがって、容積率が低いと必ずしも良いとは限らず、容積率が高いと必ずしも悪いとは限りません。ゾーンによって異なります。

総床面積が公道や公共料金の負荷、および交通機関や駐車スペースの需要の指標である限り、容積率は発電量を調整する手段となります。トラフィックと需要の、そして将来のニーズの予測。総床面積が人口密度の尺度ではない限り、容積率は密度の制御および予測装置として不十分です。

元のアイデアの変更により、その汎用性が高まりました。さらなる改良により、その有用性が拡大する可能性があります。ただし、変更が導入されると、条例の規定はより複雑になります。たとえば、保険料は小さな町にとっては不当に複雑であり、盲目的にコピーするべきではありません。また、容積率のメリットは、主に建物の高さが特に重要ではない高さのあるゾーンで発生しているようです。したがって、容積率は混合されていない祝福ではありません。

注意事項

1。近隣地域の計画（米国公衆衛生協会、住宅衛生委員会、行政サービス発行、1313 East 60th Street、Chicago 37）は、容積率と建物の被覆率および高さの数学的関係は次のように表されると指摘しています。式：

2。商業地区では、屋内駐車場が設置されている場合、容積率が増加する可能性があります。たとえば、C-4地区では、地上に閉鎖型駐車場がない集合住宅の制限はFAR3.5です。閉鎖型駐車場には追加のFAR1.0が与えられ、合計FARは4.5になります。その他の用途は、7.0 FARに加えて、閉鎖型駐車場の2.0が許可されており、合計で9.0FARになります。

3。下層階から上層階への床面積の移転が有益であるといういくつかの証拠があります。ニューヨーク市のオフィスビルの調査によると、3階、4階、または5階をベースとして使用すると、平方フィートの賃貸料は平均して1階あたり約1パーセント増加します。 1階と2階は「納税者」であり、信頼できる収入フロアです。これらについて言えば、フォード氏（Building Bulk、Height、Formのコメント：「いずれにせよ、光と見通しが非常に優れていること、そして上部の光と開放性をさらに低下させるものは何でも」下の階に入ると、それに応じて賃貸価値が高まります。言い換えると、十分な割合の建物がタワーに追加されている場合は、下の階にバルクを構築する際にかなりの犠牲を払うことが現実的です。」

4「光の障害物の角度」と「光のアクセスの領域」は非居住ゾーンでも採用されています。

5。条例には、「既存の住宅は、競合するように改造してはなりません。または、そのような住居が配置されている地区の住居単位あたりの区画面積の要件とさらに矛盾します。」