初めての住宅購入者'ガイド

初めての住宅購入は、初めての人にとっては難しい場合があります。非常に多くのステップ、タスク、要件があり、費用のかかる間違いを心配するかもしれませんが、初めての住宅購入者は、不動産市場への新規参入を奨励するために作成されたいくつかの特別な利点を実際に享受しています。プロセスをわかりやすく説明して、購入の中で最も重要なのは、購入する前に考慮する必要があることと、購入プロセス自体から期待できることの概要と、最初の家を購入した後の生活を楽にするためのヒントです。

最初の-時間住宅購入者の利点

住宅購入は、依然としてアメリカンドリームの重要な側面と見なされています。初めての購入者は、通常の最低頭金（理想的には従来のローンの購入価格の20％）がない場合、またはあなたが次の場合に、州のプログラム、減税、および連邦政府が支援するローンにアクセスできます。特定のグループのメンバー（下記の重要なコールアウトを参照）。また、「初心者でなくても」初めての購入者としての資格を得ることができます。

米国住宅都市開発省によると、初めての住宅購入者です（ HUD）は、次の条件のいずれかを満たす人です：

• 3年間主たる住居を所有していない個人。所有している場合家はあるが配偶者が持っていない場合は、初めての住宅購入者として一緒に場所を購入できます。
• 結婚中に元配偶者と一緒に家を所有しただけの独身の親。
• 配偶者とのみ所有している避難民の主婦。
• 適用される規制に従って恒久的な財団に恒久的に固定されていない、主たる住居のみを所有している個人。
• 個人州、地方、またはモデルの建築基準に準拠していない物件のみを所有しており、恒久的な構造を構築するコスト未満で準拠させることはできません。

購入する前に考慮すべき6つの質問

最初のステップは、長期的な目標と家の所有権を決定することです。それらの目標に適合します。おそらく、あなたは単に、これらすべての「無駄な」家賃の支払いを、具体的な何かを与える住宅ローンの支払いに変換しようとしています。つまり、公平です。あるいは、持ち家を独立のしるしと見なし、自分の家主になるという考えを楽しんでいます。良い投資になることもあります。全体像の持ち家の目標を絞り込むと、正しい方向に向けられます。考慮すべき6つの質問があります。

1。どのように財政の健康？

オンラインリストのページをクリックしたり、夢の家に恋をしたりする前に、財政を真剣に監査してください。あなたは家の購入と継続的な費用の両方に備える必要があります。この監査の結果から、「この大きな一歩を踏み出す準備ができているのか、それとも準備のためにさらに多くのことを行う必要があるのかがわかります。次の手順に従ってください。

貯蓄。3〜6か月の生活費のある緊急普通預金口座を取得する前に、家を買うことを考えないでください。あなたが家を買うとき、頭金と閉鎖費用を含むかなりの前払い費用があります。あなたはそれらの費用だけでなくあなたの緊急資金のためにもお金を片付ける必要があります。貸し手はそれを必要とします。

最大の課題の1つは、アクセス可能で比較的安全な車両で貯蓄を維持し、それでも利益を提供できるため、「インフレに追いつく」ことです。

• 目標を達成するのに1〜3年ある場合は、譲渡性預金が良い選択かもしれません。それはあなたを金持ちにするつもりはありませんが、あなたはそうではありません。どちらかがお金を失うことになる（早期に現金化することでペナルティが課せられない限り）同じ考えは、あなたにある程度の成長をもたらすだけでなく、あなたを保護する短期債または固定収入ポートフォリオの購入にも適用できます。株式市場の激動の性質。
• 6か月から1年の場合は、資金を流動的に保ちます。高利回りの普通預金口座が最善の選択肢となる可能性があります。FDICの保険に加入していることを確認してください（ほとんどの銀行が保険に加入しています）。銀行が破綻した場合でも、最大250,000ドルの資金にアクセスできます。

支出。毎月いくら使っているか、そしてどこに行くのかを正確に知る必要があります。この計算により、住宅ローンの支払いに割り当てることができる金額がわかります。ユーティリティ、食品、車のメンテナンスと支払い、学生の借金、衣類、子供向けの活動、娯楽、退職後の貯蓄、定期的な貯蓄、その他のアイテムなど、すべてを考慮に入れてください。

クレジットを確認します。通常、住宅ローンの資格を得るには、十分なクレジット、期限内に請求書を支払った履歴、および43％の最大債務対収益（DTI）比率が必要です。貸し手最近では、一般的に住宅費（元金、利子、税金、住宅所有者保険）を借り手の月間総収入の約30％に制限することを好みますが、この数字は地元の不動産市場によって大きく異なります。

2.ニーズに最適な家のタイプはどれですか？

住宅を購入する際には、従来の一戸建て住宅、デュプレックス、タウンハウス、コンドミニアム、協同組合、または2〜4ユニットの多世帯ビル。各オプションには、住宅所有の目標に応じて、長所と短所があります。 sなので、これらの目標を達成するのに役立つプロパティのタイプを決定する必要があります。フィクサーアッパーを選択することで、どのカテゴリの購入価格も節約できますが、注意が必要です。フィクサーアッパーを夢の家に変えるのに必要な時間、スウェットエクイティ、およびお金は、交渉したよりもはるかに多い可能性があります。

3.理想的な家にどの特定の機能を持たせたいですか？

このリストにある程度の柔軟性を持たせるのは良いことですが、あなたはおそらくあなたの人生で最大の購入をしているので、その購入をあなたのニーズと欲求の両方にできるだけ近づけるに値します。リストには、サイズや近所などの基本的な欲求から、バスルームのレイアウトや耐久性のある電化製品を備えたキッチンなどの細部まで含める必要があります。

4。住宅ローンの金額あなたは資格がありますか？

買い物を始める前に、「最初の家を購入するために貸し手があなたにいくら与えるかを知ることが重要です。30万ドルの家を買う余裕があると思うかもしれませんが、貸し手はあなたを考えるかもしれません」他の借金の額、月収、現在の仕事に従事していた期間などの要因に基づいて、$ 200,000でしか有効ではありません。さらに、多くの不動産業者は、金額を明確にしていないクライアントと時間を過ごすことはありません。

住宅にオファーを出す前に、ローンの事前承認を必ず取得してください。多くの場合、売り手は、付随しないオファーを楽しむことすらしません。住宅ローンの事前承認付き。これを行うには、住宅ローンを申請し、必要な事務処理を完了します。貸し手を探し回って、住宅ローン計算機やGoogle検索などのツールを使用して金利と手数料を比較することは有益です。

5.実際にどのくらいの家を買う余裕がありますか？

銀行があなたが本当に支払いたいよりも多くの家にローンを与えることがあります。銀行があなたに30万ドルを貸すと言ったからといって、あなたが実際にそれほど多くを借りるべきだとは限りません。住宅購入者はこの間違いを犯し、衣類、公共料金、休暇、娯楽、さらには食料などの他の費用を賄うために毎月の住宅ローンの支払いを行った後、ほとんど残っていない「家が貧しい」ことになります。

実際にどのくらいの額のローンを借りるかを決める際には、毎月の支払いだけでなく、「家」の総費用を確認する必要があります。物件の高さを考慮してください。軸は選択した近隣にあり、住宅所有者保険の費用、家の維持または改善にかかると予想される金額、および閉鎖費用の金額です。

6 。誰があなたが家を見つけて購入を案内するのを手伝ってくれますか？

不動産業者は、あなたのニーズを満たし、あなたの価格帯にある家を見つけ、それらの家を見るためにあなたに会うのを手伝います。購入する家を選択すると、これらの専門家は、オファーの作成、ローンの取得、事務処理の完了など、購入プロセス全体の交渉を支援します。優れた不動産業者の専門知識により、落とし穴からあなたを守ることができます。プロセス中に遭遇する可能性があります。ほとんどのエージェントは、売り手の収益から支払われる手数料を受け取ります。

購入プロセス

思い切って行動することにしたので、できることを探りましょう。住宅購入プロセス自体に期待します。これは、オファーやカウンターオファーが猛烈に飛んでいる混沌とした時間になる可能性がありますが、面倒な作業（および事務処理）の準備ができていれば、正気を保ったままプロセスを完了することができます。期待できる基本的な進行状況は次のとおりです。

家を探す

市場で家を見つけるために利用できるすべてのオプションを利用してください。不動産業者を利用したり、オンラインで物件を検索したり、売り出し中の看板を探して興味のある近所を運転したりすることも含まれます。友達、家族、ビジネスの連絡先と一緒に触手を出してください。家の良い参考資料やリードがどこから来るのかはわかりません。

家を真剣に購入した後は、家を持たずにオープンハウスに足を踏み入れないでください。エージェント（または少なくともあなたが一緒に働いていると思われる誰かの名前を捨てる準備をしている）あなたはあなた自身の誰かに連絡する前に売り手のエージェントと取引を始めることがあなたの最善の利益のためにどのように機能しないかもしれないかを見ることができます。

予算が限られている場合は、まだ十分な可能性が実現されていない家を探してください。バスルームの恐ろしい壁紙を交換する余裕がない場合でも今、あなたはあなたが余裕のある場所に入ることと引き換えにしばらくそれと一緒に暮らすことをいとわないかもしれません。家が場所やサイズなど、変更が難しい大きなものに関してあなたのニーズを満たしている場合は、物理的な欠陥があなたを失望させないでください。初めての住宅購入者は、次のように、付加価値のある家を探す必要があります。これにより、資産のはしごを上るのに役立つ公平性の向上が保証されます。

資金調達の選択肢を検討して資金を確保する

初めての住宅購入者にはさまざまな種類があります連邦住宅局（FHA）が支援する住宅ローンを含むすべての購入者が利用できるオプションと、特に初心者向けのオプションの両方。多くの初めての住宅購入者プログラムでは、最低3％のダウンペイメントが提供されます。 5％（標準の20％に対して）であり、一部はダウンペイメントをまったく必要としません。必ず調査または検討してください。

• HUDリソースリスト。政府機関自体は個人に直接助成金を出すわけではありませんが、IRS非課税のステータスを持つ組織に初めての住宅購入者に割り当てられた資金を助成します。 HUDのウェブサイトに詳細があります。FHA（およびそのローンプログラム）はHUDの一部です。
• IRA。初めての住宅購入者はすべて、早期の引き出しに対して10％のペナルティを支払うことなく、個々の従来のIRAまたはRoth IRAから最大10,000ドルを引き出すことができます（ただし、従来のIRAを使用する場合は、引き続き税金を支払うことになります）。つまり、カップルが引き出すことができます。最初の住宅購入に使用する最大$ 20,000（各アカウントから$ 10,000）。120日以内に返済しない場合、および59½未満の場合は、10％のペナルティが課せられることに注意してください。また、引き出しに対して所得税を支払う義務があります。
• 州のプログラム。イリノイ州、オハイオ州、ワシントン州を含む多くの州では、資格のある初めての住宅購入者のために、頭金と閉鎖費用、および不動産のリハビリや改善のための費用で財政支援を提供しています。これらのプログラムでは、収入と、多くの場合、不動産の購入価格のサイズに基づいています。
• ネイティブアメリカンのオプション。ネイティブアメリカンの住宅購入者は、セクション184のローンを申請できます。このローンには1.5が必要です。 ％ローンの前払い保証料と、50,000ドルを超えるローンの2.25％の頭金（その金額を下回るローンの場合は1.25％）。セクション184のローンは、一戸建て住宅（1〜4戸）と一次住宅にのみ使用できます。

忠誠心に縛られないでください。事前承認を求めたり、住宅ローンを検索したりする場合は、現在の金融機関に連絡してください。1種類のローンしか受けられない場合でも、買い物をしてください。料金は驚くほど変動する可能性があります。たとえば、FHAローンは、地元の銀行、信用組合、住宅ローンバンカー、大手銀行、住宅ローンブローカーのいずれからローンを申請するかによって料金が異なる場合があります。もちろん、住宅に支払う合計金額に大きな影響を与える住宅ローンの金利も変動する可能性があります。

貸し手に決めて申請したら、貸し手は提供されたすべての財務情報を確認します（クレジットスコアの確認、雇用情報の確認、DTIの計算など）。貸し手は借り手に一定の金額を事前承認できます。住宅ローンの事前承認を受けている場合でも、車の購入の資金調達など、クレジットスコアを変更するために何かをした場合、ローンは土壇場で失敗する可能性があります。

一部の当局は、バックアップの貸し手を持つことも推奨しています。ローンの適格性は、ローンが最終的に資金提供されることを保証するものではありません。引受ガイドラインが変化し、貸し手のリスク分析が変化し、投資家市場が変化する可能性があります。クライアントは、ローンおよびエスクロー文書に署名し、その後、貸し手がローンプログラムへの資金提供を凍結したことを、締め切りの24〜48時間前に通知することができます。すでに住宅ローンの資格を持っている2番目の貸し手がいると、プロセスをスケジュールどおりに、またはスケジュールに近づけるための別の方法が得られます。

オファーを行う

あなたの不動産業者はあなたが家に提供したい金額とあなたが求めたい条件を決めるのを手伝います。次に、エージェントは売り手のエージェントにオファーを提示します。売り手はオファーを受け入れるか、カウンターオファーを発行します。その後、合意に達するか、取引を終了するかを決定するまで、受け入れるか、前後に移動し続けます。 。

オファーを送信する前に、予算をもう一度確認します。今回は、推定成約費用（合計で購入価格の2％から5％になる可能性があります）を考慮に入れます。 ）、通勤費、および入居する前に必要となる可能性のある即時の修理と必須の電化製品。事前に考えてください。賃貸からより大きな家に移動する場合、より高いまたは予期しない光熱費やその他の費用に悩まされるのは簡単です。 。たとえば、過去12か月の電気料金を請求して、平均月額費用を把握することができます。

合意に達した場合、あなたは「誠実な預金を行い、プロセスはエスクローに移行します。エスクローは、売り手があなたがそれを購入するという契約上の期待を持って家を市場から出す短い期間（多くの場合約30日）です。 —検査時に深刻な問題がない場合。

住宅の検査を依頼する

購入する予定の住宅であっても、完璧に見えますが、訓練を受けた専門家に物件の品質、安全性、および潜在的な新しい家の全体的な状態について家の検査を行わせることに代わるものはありません。あなたはお金の穴で立ち往生したくない、またはw予期しない修理をたくさん行うことの頭痛の種です。住宅検査で売り手が開示しなかった重大な欠陥が見つかった場合は、通常、申し出を取り消して保証金を取り戻すことができます。または、売り手に修理を依頼するか、販売価格を割り引くよう交渉することもできます。

閉じる-または次に進む

販売者との取引が可能である場合、または検査で何も明らかにならない場合はさらに良い重大な問題が発生した場合は、閉じる準備ができている必要があります。閉じるには、基本的に、非常に短い期間で大量の書類に署名し、最後の最後に何も失敗しないように祈ります。

購入の最終段階で対処し、支払うことになるのは、家を査定すること（住宅ローン会社は家への関心を保護するためにこれを要求する）、タイトル検索を行って、あなたのダウンペイメントが以下の場合、売り手は不動産に対する請求権を持ち、民間住宅ローン保険またはピギーバックローンを取得します20％、住宅ローンの事務処理を完了します。その他の決算費用には、ローンの組成手数料、タイトル保険、調査、税金、信用報告料などがあります。

おめでとうございます、新しい住宅所有者！それで？

あなたは書類に署名し、引っ越し業者に支払いをしました。新しい場所は家のように感じ始めています。ゲームオーバーですよね？そうではありません。持ち家の費用は頭金や毎月の住宅ローンの支払いにとどまりません。新しい住宅所有者としての生活をより楽しく安全にするために、いくつかの最後のヒントを確認してください。

節約を続ける

住宅所有には、交換などの予期しない大きな費用が発生します屋根や新しい給湯器を入手する。これらの費用が必然的に発生したときに不意を突かれないように、家の緊急資金を開始します。

定期的なメンテナンスを実行します

家に多額のお金をつぎ込んでいるので、しっかりと世話をしたいと思うでしょう。定期的なメンテナンスは、問題が小さくて管理しやすいときに問題を修正できるようにすることで、修理コストを削減できます。

住宅市場を無視する

問題ではありません転居や経済的苦痛のために家を売ることを余儀なくされるのではなく、家を売るときを選択できることが、あなたが家を売るかどうかの最大の決定要因になります。あなたの投資から確実な利益が見られます。

退職後の資金を家の売却に頼らないでください

家を所有していても、貯蓄のために最善を尽くす必要があります。毎年、退職後の貯蓄口座の最大額。住宅バブルの間に何人かの人々が成し遂げた幸運を観察した人には信じられないかもしれませんが、家を売るときに必ずしも殺害するわけではありません。自分の家を退職後の富の源泉と見なしたい場合は、住宅ローンを返済したら、毎月の支払いに費やしていたお金を、退職後の生活費と医療費の資金源として考えてください。退職者は、（エキゾチックなロケールでのダウンサイジングまたは退職についてのすべての記事にかかわらず）落ち着きを保ちたいと思うことがよくあります。

結論

この概要は住宅購入の知識のギャップを埋めるための道にあなたを置きます。事前にプロセスについて自分自身を教育すればするほど、ストレスが少なくなり、あなたが望む家を手に入れる可能性が高くなることを忘れないでください手頃な価格。それが完了すると、人生の主要なステップをうまく交渉することで得られる自信が得られます。