民間住宅ローン保険の裏をかく方法

住宅ローンに民間住宅ローン保険（PMI）を支払う必要はありません。安くはなく、住宅ローンの月額費用が増加します。PMIを回避できるかどうかを判断するには、そもそもPMIに固執する理由を理解することから始めます。

貸し手が住宅ローンの引受に使用するリスク尺度の1つは、住宅ローンのローン・トゥ・バリュー（LTV）比率です。これは、ローンの金額を住宅の価値で割って計算した簡単なものです。 LTV比率が高いほど、住宅ローンのリスクプロファイルは高くなります。 LTV比率が80％を超えるほとんどの住宅ローンでは、借り手がPMIを支払う必要があります。これは、不動産の価値の20％未満を所有している借り手は、ローンをデフォルトする可能性が高いと考えられるためです。

深さのPMI

Let “sたとえば、購入する住宅の価格が$ 300,000で、ローンの金額が$ 270,000（つまり、$ 30,000のダウンペイメントを行った）であるとすると、LTV比率は90％になります。毎月のPMI支払いは$ 117の間です。取得する住宅ローンの種類に応じて、150ドル（調整可能な金利の住宅ローン、またはARM、必須）固定金利の住宅ローンよりも高いPMI支払いが必要です。）

ただし、PMIは必ずしも永続的な要件ではありません。住宅ローンの元本削減と住宅価格の上昇の組み合わせにより、住宅ローンのLTV比率が78％に達した場合、貸し手はPMIを下げる必要があります。LTV比率の低下の一部が住宅価格の上昇によるものである場合、感謝の金額を確認するには、新しい鑑定の支払いが必要になることに注意してください。

PMIを支払う代わりに、2番目の住宅ローンなどを使用することもできます。」ピギーバックローンとして知られています。仕組みは次のとおりです。住宅価格の80％に等しい金額の最初の住宅ローンを取得して、PMIを回避し、次に住宅の販売価格から金額を差し引いた金額に等しい金額の2番目の住宅ローンを取得します。頭金と最初の住宅ローンの金額。

上記の例の数値を使用すると、購入する住宅の価格が300,000ドルの場合、最初の住宅ローンは240,000ドルになります。 、$ 30,000の頭金を支払い、$ 30,000の2番目の住宅ローンを取得します。これにより、最初の住宅ローンのLTV比率が80％であるため、PMIを支払う必要がなくなります。ただし、現在、最初の住宅ローンよりもほぼ確実に高い金利を運ぶ2番目の住宅ローンもあります。

利用可能な2番目の住宅ローンには多くの種類がありますが、より高い金利料金はコースの標準です。それでも、最初と2番目の住宅ローンの合計支払い額は、通常、最初の住宅ローンとPMIの合計支払い額よりも少なくなります。

トレードオフ

要約すると、PMIに関しては、住宅の販売価格または価値の20％未満をダウンペイメントとして使用する場合、2つの基本的なオプションがあります。

1. 「スタンドアロン」の最初の住宅ローンを使用し、住宅ローンのLTVが78％に達するまでPMIを支払います。この時点で、PMIを削除できます。
2. 2番目の住宅ローンを使用します。これにより、PMIを支払うよりも初期の住宅ローン費用が低くなる可能性があります。ただし、2番目の住宅ローンは通常、最初の住宅ローンよりも高い金利を運び、それを完済するか、最初と2番目の住宅ローンを新しいスタンドアロンの住宅ローンに借り換えることによってのみ排除できます。おそらく、LTVが80％以下に達したときにこれを行うため、PMIは必要ありません。

他のいくつかの要因がこの決定に影響を与える可能性があります。例：

• PMIの支払いに関連する可能性のある節税と、2番目の住宅ローンの利息の支払いに関連する節税を比較します。住宅ローンの利子控除に関するIRS税法について、会計士に尋ねてください。
• PMIを排除するための新しい評価のコストと、1番目と2番目の住宅ローンを単一のスタンドアロン住宅ローンに借り換えるコストを比較します。最初の住宅ローンの決定時から最初と2番目の住宅ローンが借り換えられる時までの間に金利が上昇する可能性があることに注意してください。
• 2つのオプションの元本削減の異なるレートを確認してください。
• お金の時間的価値に注意してください（現在使っているお金は将来同じ金額よりも価値があるという考え）。

ただし、決定において最も重要な変数は、住宅価格の予想上昇率です。 PMIのない2番目の住宅ローンを取得する代わりに、PMIの支払いを必要とするスタンドアロンの最初の住宅ローンを選択した場合、LTVが78％になるまで、家の価値がどれだけ早く評価され、PMIを排除できるか？これが最も重要な決定要因であるため、ここで焦点を当てます。

感謝：意思決定の鍵

ここに最も重要な決定要因：PMIがスタンドアロンの最初の住宅ローンから削除されると、あなたが支払うべき毎月の支払いは、最初と2番目の住宅ローンの合計支払いよりも少なくなります。これは2つの疑問を提起します。まず、PMIを排除できるようになるまでどのくらいかかりますか？次に、各オプションに関連する節約額はどれくらいですか？

以下は、住宅価格の上昇率のさまざまな見積もりに基づく2つの例です。

例1：住宅価格の上昇率が遅い

以下の表は、PMIを使用したスタンドアロンの30年固定金利住宅ローンと30の月々の支払いを比較しています。 -年固定金利の最初の住宅ローンと30年/ 15年以内の2番目の住宅ローンの組み合わせ。

住宅ローンには次の特徴があります。

下の表では、住宅価格の年間上昇率が推定されています。

120ドルのPMI支払いに注意してください元本の削減と住宅価格の上昇の組み合わせによりLTVが78％に達すると、60か月目のスタンドアロンの最初の住宅ローンの毎月の合計支払い額から削除されます（下の表を参照）。

次の表は、1番目と2番目の住宅ローンの毎月の合計支払い額を示しています。毎月の支払いは一定であることに注意してください。金利は加重平均です。 LTVは最初の住宅ローンのLTVのみです。

1番目と2番目の住宅ローンを使用すると、月額85ドルを節約できます。最初の60か月。これは、合計で5,100ドルの節約に相当します。 61か月目から、スタンドアロンの最初の住宅ローンは、住宅ローンの残りの期間で月額35ドルのアドバンテージを獲得します。 $ 5,100を$ 35で割ると、145になります。

つまり、住宅価格の上昇が遅いこのシナリオでは、61か月目から、さらに145か月かかります。 PMIのないスタンドアロンの最初の住宅ローンの支払いの利点は、最初と2番目の住宅ローンを組み合わせた最初の利点を取り戻すことができます。 （お金の時間的価値を考慮すると、この期間は長くなります。）

例2：住宅価格の急激な上昇

例以下は、上記と同じ住宅ローンに基づいています。ただし、次の住宅価格上昇の見積もりが使用されます。

この例では、月々の支払いの表を1つだけ示しています。 2つのオプション（以下の表を参照）。この場合、住宅価格が急速に上昇し、LTVが78％に急速に低下したため、PMIが13か月目に低下することに注意してください。

住宅ローンの合計には12か月間85ドルの支払いアドバンテージ。これは、合計で$ 1,020の節約に相当します。 13か月目から、スタンドアロンの住宅ローンには35ドルの支払い優位性があります。 $ 1,020を35で割ると、最初と2番目の住宅ローンを合わせた最初の貯蓄を補うのに29か月かかると判断できます。

つまり、 41か月目、借り手はPMIを備えたスタンドアロンの最初の住宅ローンを選択することで経済的に有利になります。 （お金の時間的価値を考慮すると、この期間は長くなります。）

結論

頭金が20％未満の借り手である場合、最初のスタンドを使用するかどうかの決定-住宅ローンとPMIを単独で選択するか、最初と2番目の住宅ローンの組み合わせを選択するかは、主に、住宅の価値がどれだけ早く増加すると予想するかによって決まります。

• PMIの支払いを選択した場合、LTVが78％に達すると、評価によってそれを排除できます。
• 1番目と2番目の住宅ローンの組み合わせを使用することを選択した場合、最初の支払いが行われる可能性があります。節約。ただし、最初の住宅ローンよりも高い金利がかかる可能性が高い2番目の住宅ローンを排除する唯一の方法は、最初と2番目のローンを返済するか、新しいスタンドアロンの住宅ローンに借り換えることです。

より高い頭金やより安価な住宅を思い付くことができない場合は、期間と不動産市場の発展に基づいてオプションを計算してください。何もありません。もちろん、完全に予測可能ですが、これにより、最も有利な決定を下す可能性が最も高くなります。