テキサスアーカイブの固定資産税のag免除の資格を得るために必要な最小エーカーは何ですか-t2牧場

Troy Corman、t2ranches.com

大不況後も低金利環境が続いているため、レクリエーション用地や農地など、ほとんどの固定資産税が大幅に上昇しています。今、これまで以上に、より高い資産価値を相殺するために固定資産税削減戦略を採用することが重要です。空き地でこれを行う1つの方法は、テキサス州憲法の第VIII条第1-d項に記載されているように、その土地を法的にオープンスペース（1-d-1）またはAg-use（1-d）と見なすことです。および1-d-1。この記事では、コロラド郡のAgUseとOpenSpaceの土地がどのように適格となるかについて説明します。テキサス州の郡でオープンスペースの土地と農業用地の指定がどのように機能するかを知りたい場合は、調査して回答を提供します。

オープンスペースと農業用地の指定は特別な評価です。土地の農業利用、または生産性の価値に課税します。以下に詳述するように、いずれかの指定の資格を得るために満たす必要のある特定の要件があります。

Ag Use（1-d）
土地は自然人が所有している必要があります。パートナーシップ、企業、組織は資格を持たない場合があります。
土地は、Ag Useの評価を請求する前に、3年間農業で使用されている必要があります。
所有者は、毎年指定を申請し、土地の使用。
農業事業は土地所有者の主な職業であり、収入源でなければなりません。

オープンスペース（1-d-1）
土地は個人が所有することができます。 、企業またはパートナーシップ。
現在、土地は、その地域で一般的に受け入れられている程度の強度で、主に農業用途に専念している必要があります。
土地は、過去7回のうち少なくとも5回は適格な用途に専念している必要があります。
農業事業は所有者の主要な事業ではない場合があります。

オープンスペースが最も一般的な指定です。どちらの農業評価も土地の市場価値とは何の関係もないことを覚えておいてください。代わりに、課税対象額は土地の生産性額に基づいています。 （PTCSec。23.52適格農地の評価）。 5年も待たずにオープンスペース評価の資格を得る1つの方法は、細目（7）（B）または（C）で定義されているように、主に野生生物管理に専念する土地を、前年の土地の使用方法に関係なく、その地域。注意点は、これは、キホオアメリカムシクイやアメリカムシクイなどの連邦絶滅危惧種が生息する地域にある場合にのみ許可されるということです。

オープンスペースランドの強度基準
強度基準は、さまざまな農業活動の地域で一般的なものから導き出されます。コロラド郡のオープンスペースの土地の資格を得るには、その地域全体の資格を得るために少なくとも70％から75％の農業用途が必要であり、そのように使用する必要があります。用途は次のカテゴリで定義されています。

農地の操作
果樹園
果樹園
ヘイクロップ
トラックファーム
ブドウ園
灌漑農地

放牧作業
改良された牧草地
ネイティブ牧草地
ブラシランド
荒れ地

特別な操作
デイリー
フィードロット
ホップ操作
ビー/ Honey
パーマカルチャー
フローリカルチャー
国内の鳥
クリスマスツリー
アクアカルチャー
ターフグラスファーム
木材

エーカーあたりの最小ツリー要件
ピーカン果樹園14本/エーカー
ピーチ果樹園40本/エーカー
木材400本/エーカー
クリスマスツリーファーム700本/エーカー

土地の最小作付面積要件
原産牧草地10最小エーカー
改良された牧草地10エーカー最小
ヘイ生産10エーカー最小
果樹園/ブドウ園10エーカー最小
ツリーファーム10エーカー最小
牧場10エーカー最小
灌漑作物10エーカー最小
水産養殖10エーカー最小
以前は、最小面積は6エーカーでした。これはおじいちゃんです。土地を売却したり、土地を相続人に譲渡したりすると、最低10エーカーが有効になります。

Agの使用やオープンスペースの使用がない場合、この土地は通常$ 1.67 x $ 150,000で課税されます。 （この例の評価額）結果として2,505ドルの固定資産税が請求されます。

この同じ15エーカーが、牛の放牧に基づいて「Ag免除」に分類された場合（カテゴリとしてネイティブ牧草地）、次のようになります。 $ 150,000 x $ 98（コロラド郡の評価地区の原生牧草地のag値）を掛けます。結果は$ 1,470になります。

これで、年間固定資産税は$ 1,470 x .0167（税率$ 1.67 / 100）を掛けて計算され、$ 24.55の固定資産税が請求されます。それはかなりの違いです！

コロラド郡で土地をAg免除にする方法
新しい不動産所有者はAg免除を申請し、1月1日に不動産を所有している必要があります。課税年度。プロパティは、前の税年度にag免除があり、少なくとも10エーカーである必要があります。不動産が新しい所有者に譲渡されたら、鑑定地区は彼らに農業免除を継続するための申請書を送付する必要があります。

以前の農業免除が実施されている1月1日以降に不動産を購入した場合、新しい所有者は、その課税年度のag免除の恩恵を維持します。

「Ag免除」を受けたことがない既存の土地所有者の場合、土地は少なくとも10エーカーである必要があります。現在、主に郡で一般に認められている基準に従って農業利用に専念しており、過去7年間のうち5年間農業利用を確立している必要があります。agが許可または拒否される前に、ag申請書を主任鑑定士に地区に提出する必要があります（ PCTSSec。23.54。アプリケーション）

1D1オープンスペース評価（Ag免除）アプリケーションは5月1日より前に期限が切れます。

ビーキーピングは、現在、最小のトラクトに対する適格なAg免除です。 5エーカー
2012年1月1日、テキサス州の法律により、養蜂は次の資格を得ることができます。固定資産税の免除。詳細は、テキサス州の固定資産税法の第23章、サブチャプターD、セクションに記載されています。 23.51（1）および：（2）「…この用語には、商業的価値のある人間の食品またはその他の有形の製品を生産するための受粉のためにミツバチを飼育または飼育するための土地の使用も含まれます。 5エーカーまたは20エーカー以上。コロラド郡評価地区では、受粉する孤独な営巣蜂（通常はメイソン蜂–受粉の蜂）またはハニー蜂（人間の食物の生産）が許可されています。

オープンスペースの下生産性の評価では、値は1エーカーあたりの値を決定するために修正所得アプローチを使用して計算されます。

テキサスでは、1つのハイブが74ポンドの蜂蜜を生産すると推定され、ハイブあたりの費用は推定60ドルです。コロラド郡は、蜂蜜1ポンドあたり5.08ドルの5年間の平均で、養蜂の評価を次のように計算します。

テキサス州コロラド郡の養蜂の強度基準

5エーカー–6つの巣箱が必要またはネスティングボックス
6 – 10エーカー–7つの巣箱またはネスティングボックスが必要
11 –12エーカーs –8つの巣箱または巣箱が必要
13– 14エーカー–9つの巣箱または巣箱が必要
15– 16エーカー–10の巣箱または巣箱が必要
17– 18エーカー–11が必要巣箱または巣箱
19– 20エーカー–12の巣箱または巣箱が必要です

野生生物管理の資格を得る方法テキサスでの財産税を削減するためのオープンスペース農業評価の使用
野生生物管理の使用の資格を得るには、その土地が少なくとも1年間、以前にAgオープンスペースの使用として資格を持っている必要があります。土地は、食物、薬、またはレクリエーションを含む、人間が使用するための固有の野生動物の持続的な繁殖、移動、または越冬個体群を繁殖させるために、次の方法の少なくとも3つで使用されている必要があります。

1. 生息地の管理
2. 砂防
3. 捕食者の管理
4. 補足的な水の供給
5. 補足的な食料の提供
6. 避難所を提供し、
7. 人口を決定するために国勢調査をカウントする

新しい所有者が土地をより広い区域から細分化した場合、その区域は野生生物管理用途としての資格を得るには、最低16エーカー。新しい所有者は、ag免除の下で1年間待ってから、野生生物管理の使用に切り替えることができます。

その地域で前年に野生生物管理の使用があり、Ag免除の最小10エーカーを満たしている場合、新しい所有者は引き続き野生生物管理の使用を使用できますが、新しい1D1Agアプリケーションを野生生物管理計画とともに提出する必要があります。野生生物管理計画は、テキサスパークスアンドワイルドライフフォーム885に記載することも、自作の計画にすることもできますが、対象となる野生生物種のリストとともに、上記の7つの野生生物慣行のうち3つを含める必要があります。

3つの慣行があなたの土地のどこにあるかについての地図を提供することをお勧めします。さらに、7つの野生生物管理慣行のうち3つを積極的に維持した結果として発生した費用の領収書を保管してください。理想的には、野生生物管理計画に記入する前に、地元のテキサス公園野生生物（TPWD）生物学者に連絡することをお勧めします。生物学者は、特定の資産を助長する野生生物についてアドバイスすることもできます。

テキサスでのAgロールバック税
AgUseまたはOpenSpaceの指定がある土地を販売する場合は、ロールバックすることに注意してください。税金が発生する可能性があります。 Ag Rollback Taxは、不動産所有者が不動産の用途を農業からその他の用途に変更した場合に課される追加の税金です。ただし、個人の家屋の建設は除きます。ロールバック税は、所有者の土地がロールバックの対象となる年数（通常は5年）の間、市場価格で課税されていた場合に所有者が支払ったであろう税金を回収します。

Ag Use（1-D）では、土地の売却または土地の用途の変更により、売却または変更が行われた年の3年前まで遡るロールバック税が発生します。使用が発生します。

オープンスペース（1-D-1）では、使用の変更が非農業目的である場合にロールバック税がトリガーされ、過去5年間の税金を取り戻すために税金がロールバックされます。土地にオープンスペースの指定がなかった場合は支払われていたでしょう。

この記事の詳細について質問がある場合、または追加情報が必要な場合は、t2Ranchesの創設者であるTroyCorman（832）に連絡してください。 -759-1523または214-690-9682。

土地とdテキサス州コロラド郡で販売されている牧場