初心者向けの卸売不動産：プロセスの理解と開始方法

重要なポイント

卸売りとは何ですか？ |卸売りのメリット|卸売りは違法ですか|卸売りを始める方法|現金購入者を見つける方法|卸売譲渡契約|ホールセールダブルクロージング

尊敬されている不動産ブログをフォローして、市場動向を常に把握している場合は、またはHGTVに夢中になっている場合は、あなたが思っているよりも不動産投資家との共通点が多いかもしれません。おそらくあなたはかなり前から不動産業界でのキャリアを考えていましたが、まだ思い切っていないのでしょう。物件のオファーに近づいたかもしれませんが、恐れすぎて行動を起こせなかったため、取引は失敗に終わりました。上記の記述があなた、卸売り不動産、または不動産卸売りに当てはまる場合、あなたが探していた解決策かもしれません。

卸売り不動産は、あなたの足を濡らすのに最適な方法です。不動産投資家。他の新しいビジネスチャンスと同様に、プロセスにはメリットとデメリットの両方があります。始める前に、必ず次の長所と短所を評価してください。

不動産卸売とは何ですか？

不動産卸売は、個人が行うプロセスです。 、「卸売業者」は、物件の売り手から契約を取得し、その同じ契約を最終買い手に割り当てます。卸売りは、最良の短期投資戦略の1つと見なされており、個人が不動産投資業界に参入するための優れた方法です。これは、卸売りを始めるのに多額の資本を必要としないためです。卸売りは、初心者が不動産市場についてすばやく学び、貴重な交渉スキルを身に付けるのにも役立ちます。

卸売業者は、市場価格で販売されている物件を特定し、の売り手と契約を結ぶことで利益を上げることができます。プロパティ、および購入契約を別の購入者に割り当てます。彼らは、取引に付随する卸売手数料を通じて収益を上げます。多くの場合、不動産コスト全体のパーセンテージです。エンドバイヤーは通常、不動産リハビリや他のタイプの投資家であり、割引物件の特定や売り手との交渉に時間を費やすことを好みません。卸売業者は仲介者として行動することにより、不動産投資家が潜在的な取引を見つけて成約するのを支援することで収入を生み出します。ただし、次に説明するように、卸売りをうまく機能させるために留意すべき点がいくつかあります。

卸売り不動産は機能しますか？

不動産の卸売りは、大量のスウェットエクイティを喜んで投入する人のために機能します。比較的リスクはありませんが、卸売りには十分な注意と努力が必要です。卸売業の運営は、市場価格をはるかに下回る価格で販売されている物件を特定し、売り手と取引を交渉し、それらの物件を購入する意思のある現金購入者をターゲットにする必要があるため、困難な場合があります。卸売りを成功させるには、強力なリードリストを作成し、時間の経過とともに卸売バイヤーリストをネットワーク化してキュレートすることに多大な労力を費やす準備をする必要があります。このような方法でプロセスをマスターしようとする人は、不動産の卸売りのメリットを確実に体験できます。

卸売りの例

不動産の卸売りの概念は非常に単純です。たとえば、住宅所有者が販売を意図していると仮定しましょう。しかし、この物件はかなり苦しんでいるため、真の市場価値で売却することはできません。住宅を自分でリハビリする代わりに、住宅所有者には別の選択肢があります。それは、後続の投資家と卸売契約を結ぶことです。住宅所有者がアップグレードを行う余裕がない場合でも、単にアップグレードしたくない場合でも、卸売業者と卸売契約を結ぶことに同意することができます。契約により、卸売業者は指定された価格で物件を購入する権利が与えられます（リハビリに必要な作業のために市場価格よりも低いことがよくあります）。その後、卸売業者は、卸売業者の当初の契約よりもわずかに高い金額を支払うことをいとわない最終購入者を見つけ、住宅を購入する権利を新しい投資家に売却します。卸売りは不動産を売るのではなく、不動産を購入する権利を持っていることを忘れないでください。

卸売不動産投資と住宅フリッピング

「卸売業と住宅フリッピング」の議論は正解はありません。代わりに、投資家は投資に何を求めているかを判断し、目標に一歩近づくために最適な出口戦略を選択する必要があります。たとえば、ハウスフリッピングは通常、資本、時間、経験へのアクセスが少し増えます。他に何もないとしても、家をめくると、費用がかかり、時間がかかり、リスクも高くなります。ただし、投資家が十分な準備をしている場合は、ハウスフリッピングもより寛大なリターンをもたらします。一方、不動産の卸売りは、エントリーレベルの戦略の代名詞になっています。不動産の卸売りは、通常、完了するまでの時間が大幅に短縮され、投資家の先行投資が大幅に削減され、リスクへのエクスポージャーが軽減されます。その結果、卸売りの収益も少なくなります。

投資家がホールセールするかフリップするかは、投資家の経験、資本へのアクセス、利用可能な時間、リスク回避に完全に依存します。しかし、正解も不正解もありません。それぞれの戦略から儲かるキャリアを作ることは完全に可能です。卸売りは一般的に取引あたりの収益が少なくなりますが、短期間の収益はボリュームの低下を補います。一方、フリッピングは、投資家が完了する取引が少なくなるだけでなく、利益も増加させます。

不動産の卸売りの3つの長所

• より短い時間枠で利益を得る

• 不動産業界に没頭する

• 現金とクレジットが限られている人が利用できるようになる

これで私たちは卸売不動産を定義しました、あなたはおそらく戦略に関連する利点について疑問に思っているでしょう。不動産卸売の上位3つのメリットについての洞察を得るために読んでください：

より短い時間でお金を稼ぐ

デューデリジェンスを行い、プロセスについて自分自身を教育した場合、卸売は非常に儲かるビジネスになります。卸売りは、個人的な財政や経験をほとんどまたはまったく必要としないため、新規投資家にとっては素晴らしいことです。あなたの申し出が受け入れられた場合、30日から45日以内に取引を成立させて小切手を受け取ることは完全に可能です。

これを想像してみてください：あなたはやる気のある売り手と接触します。修理後の推定値（ARV）は125,000ドルです。 （ARVの計算方法に関するリソースは次のとおりです）。 $ 100,000の市場以下のオファーが受け入れられ、プロパティを契約します。あなたは買い手を見つけ、115,000ドルを要求し、あなたはあなた自身の弁護士またはタイトル会社を使って取引を成立させます。これは、比較的短い時間枠で15,000ドルを稼いだばかりであり、あなたと購入者の両方がこの取引の恩恵を受けていることを意味します。購入者の情報を購入者リストに追加することを忘れないでください。最初の取引がうまくいったと仮定すると、購入者は将来あなたと取引したいと思うかもしれません。

不動産市場について学ぶ

卸売りは、短期間に不動産業界に完全に没頭できるため、初心者に最適です。適切な指導と教育を受けて、マーケティング、交渉、整理、および適切な法的文書の取得の基本を学びます。ある意味で、卸売取引は、投資のキャリアを通じて遭遇する他のタイプの不動産取引の多くの側面を組み合わせたものです。あなたのベルトの下にいくつかの卸売取引があるので、あなたは取引で何を探すべきか、そして何を避けるべきかを知るでしょう。

クレジットは含まれず、現金はほとんど必要ありません

低ければクレジットスコアまたは資本への制限されたアクセスはあなたが不動産に投資することを妨げてきたものです、卸売りは取るための優れたルートです。信用不良の場合でも、通常は物件を購入しないため、卸契約に参加することができます。代わりに、購入契約をエンドバイヤーに割り当てます。エンドバイヤーは、信用調査を経て購入の資金を調達する必要があります。しかし、卸売不動産には潜在的なマイナス面がないわけではありません。短所の詳細については、次をご覧ください。

3つの卸売不動産の短所

• 収入は予測できない可能性があります

• バイヤーの検索に依存

• バイヤーリストの維持は難しい場合があります

投資家は、あらゆるタイプの出口戦略を知っておく必要がありますほとんどは軽減できますが、潜在的なリスクとデメリットが伴います。以下は、慎重に検討する必要がある卸売不動産投資のいくつかの欠点を含みます：

保証された収入なし

卸売はあなたの典型的な9から5の仕事ではありません。もちろん、あなた自身の上司であることのメリットはありますが、残念ながら、2週間ごとに信頼できる給料が支払われる保証はありません。卸売りに伴う健康保険や退職金もありません。したがって、不動産投資、特に卸売りをフルタイムのギグにすることを検討している場合、あなたは彼らの財政を管理する方法を知っているタイプの人でなければなりません。取引が計画どおりに実現しない場合に備えて、「雨の日」の資金を確保するのが最善の方法です。

購入者を見つけるのが難しい

卸売業者として成功するための秘訣は堅実な買い手リストを持っている。卸売りの世界では、買い手がいないということは取引がないことを意味します。さらに、個人的なリスクは契約書の書き方に左右されます。エスクローに預ける金額によっては、売り手に返済しなければならない場合があります。購入者が見つからない場合。売り手に最初のオファーをする前に、潜在的な買い手を並べておくのが最善です。そうすれば、お金を失うリスクが大幅に軽減されます。また、取引を完了できないという噂が広まった場合、将来の購入者はあなたと取引をしたいと思う可能性が低くなります。

組織化された購入者リストを常に把握する

成功した卸売ビジネスを維持するための戦いの半分は、アクティブなバイヤーリストを維持することです。適切なマーケティングを行い、いくつかの取引を完了した後、連絡先のかなり堅実なリストが得られるはずです。しかし、それはそれらの連絡先を持つことだけではありません。それは、各購入者のさまざまな好みを知ることです。 「バイヤーA」がターンキー賃貸物件を好むことがわかっている場合は、それらのニーズを満たす物件、つまり、作業が少なくて少し状態が良い物件を見つけたときにのみ連絡します。「バイヤーB」を知っている場合はリハビリです。大規模な建設が必要で、市場価格をはるかに下回る価格の物件のみを提供する必要があります。購入者リストのすべての連絡先に出くわしたすべての物件を提供するのではなく、その特定の物件に価値があると本当に信じている人にのみ連絡してください。連絡先リストを常に把握し、各個人の好みに合わせてオファーを調整することで、忠実なクライアントを確実に獲得できます。

卸売りは違法ですか？

不動産の卸売りの合法性は、議論の温床になる可能性があります。一般的に、卸売不動産投資家が違法に事業を行っていると主張したい人は、彼らが認可されたブローカーではないので、このように感じます。しかし、卸売業者は実際に不動産自体を販売しているのではなく、不動産に関連する不動産契約の所有権を販売しています。この議論に基づいて、卸売りは広く法的活動と見なされています。ただし、不動産の専門家は常に地元の市場の規則や規制に精通し、自分の行動を起こす前に事業活動が完全に合法であることを確認する必要があることを十分に強調することはできません。

不動産の卸売り方法

不動産卸売りの基本と、不動産卸売りの長所と短所がわかったところで、そのようなキャリアパスが良いかどうかを判断しましょう。あなたにぴったりです。始めるのに役立つように、次のセクションでは、成功する卸売不動産投資家の特徴と、適切な事業計画を実行する方法について説明します。

成功する不動産卸売業者になる方法

卸売不動産投資はあなたにぴったりですか？以下に、ホールセール不動産投資家の成功につながる特徴を示します。

• 訓練された考え方：成功した起業家には生来の才能や能力がないと主張することができます。成功する投資家は、正しい考え方（長年にわたって培われてきた考え方）を持っている傾向があり、一貫性と献身をもってすべてのタスクを攻撃できます。

• テクノロジーを活用する：テクノロジーを彼らのワークフローは、組織を維持しながら、より多くの情報を正確に処理できる傾向があります。ビジネスに恩恵をもたらす可能性のあるツールの例には、顧客関係管理（CRM）ソフトウェアや、ドキュメントをスキャンしてクラウドに保存できるモバイルアプリケーションが含まれます。不動産ソフトウェアを使用してビジネスを自動化する方法の詳細をご覧ください。

• 効果的なウェブサイトを用意する：全米不動産業者協会によると、今日の住宅購入者の51％が自分の家をインターネットは、商品やサービスを検索するときにWebにアクセスする消費者の最大の割合を表しています。優れたウェブサイトを持つことはあなたのブランドと権威を確立するのに役立ち、あなたのやり方でより多くのビジネスを推進するのに役立ちます。

• 近所のコンプへの信頼できるアクセス：不動産投資家の成功は彼らの能力に大きく依存します同等の住宅販売を特定し、競争力のある価格を設定できるようにします。また、近隣のコンプにより、投資家は市場価格で販売されている物件を特定できます。信頼できる市場取引データにアクセスする1つの方法は、MLSにアクセスできる不動産業者と提携することです。

• いつ外部委託または委任するかを知る：知識豊富な起業家はどれだけ知っているか彼ら自身の時間は価値があります。日々のタスクやプロジェクトをやりくりすることは常にバランスをとる行為であり、すべてを自律的に達成しようとする投資家は、長期的には自分自身を傷つけることになりかねません。スケジュールにあまりにも多くのアクティビティを詰め込むと、エラーやだらしなさ、さらには素晴らしい機会を逃してしまう可能性があります。タスクやプロジェクトをいつ外部委託または委任するかを知ることは、価値のある投資であることがわかります。

不動産卸売事業計画の作成

卸売不動産でのキャリアを追求することを決めた、あなたがする必要がある最初のことはあなたの事業計画をまとめることです。このステップバイステップガイドを使用して開始します。

リードの生成

成功した卸売業者の最も重要な資質の1つは、リードを生成する能力です。あなたはあなたの地元の市場と卸売りのプロセスをよく理解しているかもしれませんが、入ってくるリードがなければ、あなたはそれほど遠くまで行くことはできません。幸いなことに、電話を鳴らすにはさまざまな方法があります。 Craigslistからダイレクトメールキャンペーンの開始まで、投資家は可能な限りすべてのリソースを活用する必要があります。ソーシングリードは高価である必要はありませんが、あなたがするすべてと一貫している必要があります。詳細については、高品質の不動産リードを取得する方法に関するガイドを確認してください。

数字を知る

売り手と買い手の両方が取引の交渉を検討します。公正で正確な数を持っている卸売業者と。これには、同等の売上高に基づく公正な購入価格、修理費用、および物件の修理後の価値（ARV）が含まれます。修理費用は、物件の状態や必要な作業量に応じて異なりますのでご注意ください。これらの番号はすべて、売り手へのオファーと最終買い手へのオファーに組み込む必要があります。あなたが数字を操作しようとすると、ベテランの投資家はあなたを通して直接見ることができることを忘れないでください。購入価格が売り手と最終買い手にとって相互に有益であるスイートスポットを見つける必要がありますが、それでも卸売料金に十分な金額が残っていることを確認します。これにより、マージンが狭くなる可能性があります。そのため、多くの卸売業者は、各販売の収益性ではなく、数量と売上高に重点を置いています。

バイヤーリストを作成する

バイヤーリストを大きくすることは素晴らしいことです。 、しかし、あなたが強い関係を築いたクライアントのより小さく、より専用のリストを持っていることはさらに良いです。あなたが取引を完了するたびに、あなたはあなたの買い手が何を探しているかを見つけるために時間をかける必要があります。購入者が何を望んでいるかがわかっている場合は、購入者のニーズに合った特定の物件や取引を探すことができるため、卸売業の合理化に役立ちます。良い物件と良い取引を提供すれば、投資家はあなたと再び協力したいと思うでしょう。

今、あなたは私たちが何度も言及したこれらのバイヤーを正確に見つける方法を疑問に思うかもしれません。次のセクションをガイドとして使用して、購入者リストの作成を開始してください。

検索方法不動産卸売取引のための現金購入者

成功した卸売ビジネスを維持するための戦いの半分は売り手のリードを見つけることであり、残りの半分は現金購入者の堅実なリストを構築しています。卸売業者は通常、ネットワーキングとダイレクトマーケティングを組み合わせてバイヤーリストを作成します。最終的に、強力なビジネス関係を確立することは、繰り返しのビジネスにつながる可能性があり、多くの当て推量を取り除くのに役立ちます。以下は、卸売業者が現金購入者をターゲットにするために使用するいくつかの戦略です。

• Craigslist：Craigslistは、卸売取引の広告を掲載したり、潜在的な購入者を特定したりするための優れたリソースです。 「住宅」セクションでは、何百もの「売り出し中」または「賃貸用」の物件を熟読して、将来の卸売取引に関心を持つ可能性のある所有者と家主を特定します。

• ネットワーキング：地元の不動産投資家、家主、不動産業者とのネットワーキングは、有意義な出会いにつながるだけでなく、長期的なビジネス関係の構築にも役立ちます。地元の不動産投資クラブの積極的なメンバーになり、そこで会うことができます。アクティブな現金購入者、興味のある購入者を紹介する可能性のある仲間の投資家、または将来のプロジェクトであなたと提携したい人です。また、不動産業者とつながることで、最近の現金販売のリストにアクセスできます。

• リードキャプチャフォーム：この時代では、ビジネスを成功させることを望んでいる人は誰でもオンラインでの存在感を期待されています。ビジネスにリードキャプチャフォームを設定するのは簡単です。訪問者が個人の連絡先情報を送信できるWebサイトトラフィックを増やすためあなたのウェブサイトにic、ソーシャルメディア、ブログ、広告、マーケティングを通じてあなたのブランドを宣伝してください。

• 裁判所のオークション：バイヤーは裁判所のオークションですべての現金を持っている必要があるので、これは現金購入者を見つけるための直接的なアプローチ。このアクティブな現金購入者のグループとネットワークを築くために、早期かつ定期的に裁判所のオークションセッションにアクセスしてください。名刺を配り、接続が確立されたらフォローアップすることを忘れないでください。

• ハードマネーの貸し手：すべての現金購入者が実際に不動産の合計購入価格を知っているわけではありません。すぐに利用できる。その場合、彼らは取引を成立させるためにハードマネーの貸し手の助けを求めることがよくあります。このため、ハードマネーの貸し手は、現金購入者の紹介の優れた情報源になる可能性があります。彼らの最大の関心は、彼らが見返りに将来の取引の資金調達を支援できるようにあなたを助けることです。

不動産卸売業で利益を最大化する方法

すでに卸売業を始めている場合は、その方法に関するヒントを探しているかもしれません。あなたのリターンを最大化するために。不動産卸売の目標を最大化するための5つの重要な秘訣は次のとおりです。

売り手について考える

卸売不動産の主な目標の1つは、不動産を契約することです。可能な限り最低価格。ただし、売り手が差し押さえに直面している場合でも、有利な価格を交渉することは困難な場合があります。彼らは、他の卸売業者や現金購入者を含む、探索する他のオプションを持っているかもしれません。そのため、プレゼンテーションを行う際には、売り手の立場に立つことが最も重要です。卸売りのプロセスを明確に伝え、彼らの問題点を理解していることを伝えることで、取引を成立させるチャンスを増やすことができます。さらにヘルプが必要な場合は、やる気のある売り手と話すための失敗のないスクリプトを見逃したくないでしょう。

透明性を保つ

不動産卸売ビジネスを成功させるためのもう1つの要素は、透明性です。 。この特性は、ホールセール取引を取得しようとするときに重要です。なぜなら、投資家として何をするにしても、正直さが常に最善の方針だからです。卸売業者として、あなたはあなたの立場、関連するリスク、そしてあなたの意図が何であるかを説明する必要があります。売り手は、価格に関係なく、信頼できると感じる人々と協力したいと思うことがよくあります。そのため、質問に直接かつ完全に回答することが重要です。たとえ回答が気に入らなくても。

出口戦略を立てる

出口戦略とは、投資家が自分自身を削除する方法です。取引の終わりに、そして彼らがどのように彼らの利益を上げることを計画しているか。卸売業者の場合、一般的な出口戦略は、卸売り料金でエンドバイヤーに契約をすばやく割り当てることができることです。

これを効果的に行うには、卸売業者は、卸売バイヤーリストを定期的に作成および維持するために時間を割く必要があります。リストに含まれる購入者が多いほど、物件を引き渡すことができる可能性が高くなります。前述のように、多くの卸売業者は、ネットワーキングおよび投資クラブの会議に参加することでリストを増やしています。そして、各投資家の購入者の好みを知ることで、これらの関係を維持します。また、定期的にフォローアップすることは、リストの投資家が積極的に購入を検討している時期を知るための優れた方法です。

全員の参加を維持する

不動産卸売業者の仕事の1つは、各取引を通じて何が起こっているかに全員が関与し続けます。契約を結んでいる場合でも、成約まで物事を確認する必要があります。これは、エンドバイヤーが進捗状況を最新の状態に保ちながら、セラーと連絡を取り合うことを意味します。これは販売者にとって不安な時期になる可能性があり、その過程で多くの質問が寄せられる可能性があります。時間をかけて売り手と買い手に情報を提供し、満足させることは、優れたカスタマーサービスであるだけでなく、将来の繰り返しのビジネスにつながる可能性のある強力な関係を構築するもう1つの機会です。

閉会後のフォローアップ

成約するすべての取引は、不動産卸売事業を成長させる機会として扱われる必要があります。トランザクションが完了したら、時間をかけて連絡を取るか、会議を設定します。あまりにも頻繁に、卸売業者は取引を成立させ、関係者全員に報告することなく先に進みます。あなたがあなたの仕事をし、誰もが幸せであると仮定すると、彼らは将来あなたと再び働きたいと思うはずです。必要なのは、あなたの名前をみんなの心に新鮮に保つための簡単なメールまたはテキストです。そうしないと、潜在的な取引をテーブルに残すことに等しい可能性があります。

卸売り取引を効果的に成立させるための2つの方法を見つけるために読み続けてください。

2卸売りで取引を成立させる方法

卸売不動産では、取引を成立させるために使用される主な方法が2つあります。これまで、契約の割り当てについて何度か説明してきましたが、2つ目のオプションがあります。それは、ダブルクロージング（ダブルエスクローとも呼ばれます）です。卸売り取引を成立させるためのこれら2つの一般的な方法を見てみましょう。

不動産卸売：契約の割り当て

契約の割り当ては間違いなく最も簡単です。不動産を卸売る方法。名前が示すように、契約を割り当てることは、卸売業者が契約を販売することを意味し、不動産自体ではありません。彼らは不動産を所有していませんが、契約を使用してそれを管理しています。その後、卸売業者が対象不動産の契約を割り当てると、エンドバイヤーが購入者の役割を引き受けます。

卸売中に対象不動産を購入するには、契約に署名する必要があることに注意してください。取引、これは売買契約として知られています。さらに、契約がエンドバイヤーへの「契約の割り当て」または「販売」を妨げないことを確認してください。デフォルトでは、すべての契約は別の当事者に販売できます（契約内で特に明記されていない限り）。

契約の譲渡は、あなたが実際に不動産を売却していることを意味するものではなく、あなたの名前がタイトルに記載されることもないことを理解することが重要です。あなたは単に家を購入し、利益のために最終購入者に権利を販売する契約内であなたの権利を割り当てています。買い手が物件を購入する時が来たら、彼らがクロージングを処理しているタイトルエージェントまたは弁護士に預金を送ることを確認してください。取引が完了すると、「仲介者」として行動するための「ファインダー料金」が授与されます。もちろん、これはすべて、売買契約ですべての要件が満たされていることを前提としています。

不動産卸売：ダブルクローズ

販売者が契約条項の譲渡に同意しない場合や、地域の規制で許可されていない場合など、卸売業者が二重エスクローを実施することを選択する場合があります。

別名「同時閉鎖」である二重閉鎖は、同様に収益性の高い不動産卸売戦略です。基本的に、二重閉鎖のプロセスでは、投資家が不動産を購入し、後日転売するのを目撃します。特定のシナリオに応じて、対象不動産は、購入した当日または60日後に上陸する可能性があります。

ダブルクローズ中、あなたの会社は一連の所有権を締結するため、不動産の真の所有者と見なされます。短期間であるため、不動産所有権の移行が正式に移行売り手からあなたへのer（A-Bトランザクション）。その後、あなたが支払った金額よりも多くの金額で物件を購入する購入者を見つけるのはあなた次第です（B-C取引）。ダブルクロージングの実行は通常の購入と大差ありませんが、卸売業者は貸し手がこのタイプの取引を許可していることを確認する必要があります。

概要

卸売不動産は次のように表示されます。資本をほとんどまたはまったく必要としないため、初心者が不動産投資の分野に参入する絶好の機会であり、不動産業界のロープを学ぶための素晴らしい方法です。卸売りが好きな人もいるので、フルタイムでキャリアを積んでいます。いずれにせよ、あなたが意欲的で、規律があり、組織化されていれば、卸売りのキャリアで稼ぐことができる金額に制限はありません。

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